[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

● 주택銀 이준탁과장의 7가지 조언 ● ① 대출 두려워 말라… 매매가의 3분의1 적당 ② 대출상품 미리 가입… 은행별 금리 따져봐야 ③ 대출기간 길수록 좋다… 상환부담 크게 덜어 ④ 할부금융 권할만… 분양가의 50%까지 가능 ⑤ 재개발아파트 공략… 재당첨 금지와는 무관 ⑥ 재건축아파트 어떤가… 건설社 이주비 지원 ⑦ 미분양도 무시말라… 전세금으로 구입할수도성공한 직장인으로 대접받으려면 내집 하나는 있어야 한다. 적어도 한국에선 그렇다. 집없는 설움을 곱씹어본 사람이라면 이 말에 맞장구를 칠 것이다. 내집마련에 지름길은 없을까. 주택은행 李俊卓 (이준탁·주은아카데미교수)과장은 『두드려라, 그러면 문은 열릴 것이다』는 말로 대신한다. 그는 분양 당첨에 따른 시세차익이 줄어들면서 주택청약 관련 금융상품 가입자가 줄어들고 있지만 여전히 청약상품은 내집마련의 첫걸음이라고 조언한다. 내집갖기 전략을 소개한다.     ★ 대출을 두려워하지 말라 자기자금으로 집을 장만할 수 있다면 지금부터 하는 얘기는 잔소리에 불과하다. 그러나 어디 그런가. 은행빚은 내집마련의 주역은 아니지만 적어도 비중있는 조연급은 된다. 상환에 부담을 느끼지 않을 정도의 부채는 피하지말라는 얘기. 금융전문가들은 집규모에 따라 다르지만 대략 매매가격의 3분의1 가량이 적정 대출금 수준이라고 말한다.    ★ 대출상품에 미리 가입해둬야 대출이자가 낮다 은행의 주택자금대출은 전용면적 기준으로 약 30.3평(1백㎡)까지 가능하나 대출금리는 은행별로 천차만별. 또 미리 대출관련 상품에 가입했다면 금리는 연 11∼12%대로 비교적 낮지만 그렇지 않은 경우 평균 연 13%대 이상의 고율이자를 부담해야 한다.    ★ 대출기간은 길수록 좋다 대출금은 언제든지 갚아야 하는 자금이지만 가급적 장기로 받아야 상환에 따른 부담을 덜 수 있다. 가령 2천5백만원을 5년 상환과 20년 상환 등 조건을 달리해 대출받을 경우(금리 연 11.5%, 원리금 균등상환)매월 부담하는 원리금은 각각 26만6천6백원, 54만9천8백원으로 큰 차이가 난다.   ★ 등기전 융자는 할부금융을 이용하라 아파트 분양에 당첨되면 그 다음 문제는 중도금. 이를 제때 납입하지 못하면 높은 연체이율이 적용될 뿐만 아니라 연체이자 부분 만큼 분양가격이 상승해 입주시 취득세를 비롯한 공과금과 등기비용이 늘어난다. 주택할부금융은 별도의 거래가 없어도 분양가의 50%까지는 대출이 가능하고 이자율도 연체이자율보다는 저렴, 중도금이 부족할 경우 이용해볼만 하다.   ★ 재개발지역 아파트를 노려라 재개발 구역의 집이나 땅을 사서 조합원자격을 얻으면 의외로 쉽게 내집을 마련할 수 있다. 재개발 아파트는 청약관련 통장이 필요없으며 재당첨금지에 해당되지 않고 평형 배정 및 동호수 추첨에 우선권이 있어 입지조건이 좋은 아파트를 골라 선택할 수 있다. 그러나 사업추진절차가 복잡하고 변수가 많아 매입시기를 잘못 선택하면 장기간 목돈이 묶일 위험도 있다.   ★ 재건축아파트도 괜찮다 재건축이란 낡고 오래된 아파트를 허물고 그 자리에 새 아파트를 짓는 것을 말한다. 재개발 아파트와 같은 장점때문에 최근 「금이 쩍쩍간」 낡은 아파트를 「눈에 불을 켜고」 찾는 사람들이 많다. 특히 건설회사가 지급하는 이주비로 초기투자자금을 쉽게 회수할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.    ★ 미분양아파트를 무시하지 말라 현재 수도권지역에는 일시적인 공급과잉이나 지리적인 불편함때문에 많은 아파트가 미분양되고 있다. 지역에 따라서는 전세금 정도면 구입할 수 있는 미분양아파트도 있다. 청약관련 예금에 들지 않아도 된다. 생활여건이 불편한 게 단점이지만 「즐거운 내집」인데 이런 고통인들 감수할만 하지 않은가.

내집마련

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백현숙

1. 자기 일에 최선을 다한다. 성실한 것 만큼 최선의 길은 없다고 생각합니다. 모든 재테크의 기본은 운이나 요행을 바라는 것이 아니고 기본 수입이 되는 지금 현재의 자기 업무에 누구보다도 열정을 쏟아 일해야 한다고 생각합니다. 저나 우리 신랑은 이 원칙에 충실하게 임하고 있습니다. 남편은 직장에서 성실하게 열정적으로 일하고 있고 저는 주부로써의 역활을 충실히 하여 돈이 새지 않도록 하고 있습니다.
2. 금리 1%도 소중히 여긴다.복리 효과를 누리면 돈을 눈덩이처럼 불릴 수 있습니다. 복리효과에 단 1%라도 더 높은 수익률을 올릴 수 있다면, 결국 투자자가 얻을 수 있는 수익률의 차이는 어마어마해 집니다. 결혼 초기에 저희는 집장만에 대한 고민이 해결(직장이 지방에 있는 관계로 직장에서 제공하는 집을 이용)되어 있는 상태였기 때문에 여유자금을 굴릴 수 있었습니다. 마침 IMF 가 터져 은행금리는 천정부지로 치솟았습니다. 저희는 위험을 감수하고 고수익의 예금을 택하여 저금하였습니다. 금리 24%의 예금에 돈을 굴렸습니다.
반대로 지금은 아파트구입으로 인해 대출이 있습니다. 저희는 주택담보보다 더 저렴한 퇴직금 담보 대출을 이용하고 있습니다. 주택담보는 목돈이 약간이라도 생겼을때 원금을 상환하려면 수수료가 들고 담보설정비도 생기는데 반해 퇴직금담보 대출은 내가 원하는 소액의 금액이라도 언제든지 수수료 없이 상환이 가능하여 편리합니다. 이 때문에 더 알뜰하게 생활하여 단 10만원이라도 여유돈이 생기면 대출을 줄이게 됩니다. 더우기 이용은행인 국민은행 측에서는 국민카드의 실적이 좋으면 0.2% 금리를 할인해 준다고 하여 저희는 국민카드만 이용하고 있습니다.
3. 보험은 반드시 가입해야 합니다.
이제 보험은 빼놓을 수 없는 가족 필수품이다. 최소 가족 모두가 사고나 질병에 대비한 보험은 반드시 가입을 해야 한다고 생각합니다. 
 보장성 보험료의 적정 규모는 월 가족의 수입규모에 따라 8~20%정도가 바람직하다고 전문가들은 말합니다. 그래서 저희 집은 보험으로 목돈을 굴리지는 않습니다만 꼭 필요한 보험은 순수보장형으로 남편, 아내, 아이들 둘 다 보험에 가입되어 있습니다.
 
4. 종자돈 타령보다는 열심히 저축한다.종자돈 타령을 하는 사람도 많이 있습니다.. 종자돈이 있으면 그 다음부터는 저절로 이자가 붙어서 부자가 된다고 믿는 것 같습니다. 그런나 이런 높은 곳만 바라보고 있으면 마음만 상합니다. 자신의 여건에 맞게 감사하는 마음으로 시작하는 것도 중요한 것 같습니다. 저희는 신혼 때 월급의 40% 가량을 저축을 하고 나머지로 생활하여 종자돈을 마련하였습니다. 늦었다고 생각하지 않고 열심히 매달 저축한 결과 결혼 3년만에 종자돈을 마련할 수 있었습니다. 저희는 지금도 월급을 받으면 자동이체로 저금액이 먼저 인출되게 하였습니다. 매달 그 돈은 없다고 생각하고 생활합니다. 그러다 보니 불필요한 지출이 생기지 않게 되고 집안에 큰일이 있을 때에는 자신있게 큰 돈을 쓸 줄 아는 멋있는 사람이 되곤 합니다.
 
5. 내집마련은 꼭 한다.
집은 단순히 더위와 추위는 피하는 곳이 아닙니다. 물론 아침에 모든 가족들이 자기의 일을 찾아 떠나고 텅 빈 장소이지만 저녁에 각 사람이 모여 비로소 따뜻한 정이 오가는 가정을 이루게 하여 주는 곳이 바로 집이라고 생각합니다. 재테크의 시작도 미래에 더 행복한 가정을 꾸미기 위해서라면 집을 꼭 있어야 하는 필수조건입니다. 저희는 결혼 3년차에 전세를 끼고 재건축 아파트를 구입하였습니다. 당시는 IMF 시기라 저렴하게 구입할 수 있었습니다.
그때의 저희 마음은 재테크이기 보다는 나중에 우리의 보금자리로 생각하면서 구입하였습니다. 아파트를 구입하면서 생긴 대출로 인해 저희는 더 절약하게 되었고 그 당시는 힘든시기였지만 지금 아이들이 성장할 때 그래도 여유가 생기게 되었습니다. 지금은 더 큰 평수로 옮겨가는 것이 희망입니다. 이번에 대주 피오레 용인 공세지구의 79평형 아파트를 분양하고 있는데 굉장히 럭셔리하고 살기 편한것 같더라구요. 이제 이런 집으로 이사할 계획을 세우고 열심히 노력할 것입니다.
 
6. 아는 것이 돈입니다.
부동산 투자나 제테크를 위해선 많이 알아야 합니다. 경제의 전체적인 흐름을 읽는 공부를 해야 합니다. 지금 당장에는 쓸모가 없게 느껴지겠지만 결정적인 선택의 시점에서는 이 효과는 무시하지 못합니다. 저는 송파에 아파트를 구입하였는데 지역선정에 있어서 많은 도움을 주었던 것은 매일 읽었던 경제면의 기사였던 것 같습니다.
 
 
7. 세금을 줄여야 합니다. 장기주택마련저축이나 펀드는 비과세 혜택은 물로 소득공제까지 받을 수 있는 고마운 금융상품입니다.
연금저축도 연말에 소득공제가 되는 금융상품입니다. 이런 상품에 가입하고 현금사용시 꼭 현금영수증을 받습니다. 소득공제가 되는 모든 일에는 처음부터 관심을 가지고 생활화 하고 있습니다.
8. 은퇴준비는 꼭 해야합니다.이제 은퇴준비는 의무적으로 꼭 해야만 하는 필수사항이 됐다. 아이들에게 도움은 주지 못할 망정 폐는 끼치지 말아야 겠다고 시작한 저축이 벌서 6년이나 되었습니다. 어떤 힘든 경우가 있어도 이 저축에는 손을 대지 않았습니다. 저의 두 부부의 노후는 이렇게 많지는 안지만 조금씩 몇 해가 거듭될 수록 쌓여 이제는 목돈의 수준에 이르게 되었습니다. 30대에 무슨 노후대책이냐 하실 분도 있겠지만 미리 준비할 수록 금액도 커지고 부담도 적어진다는 사실을 기억해야 할 것 같습니다.
9. 하기로 마음 먹었으면 지금 실행하라.더 오르면 어쩌지....의 고민으로 시기를 놓친 사람을 여럿 보았습니다. 재테크의 최대 적은 게으름임을 잊지 말아야 합니다. 지금 당장 시작하는 것이 부자로 가는 가장 빠른 지름길인것 같습니다. 저의 경우 아파트 구입시 너무 급작스럽게 계약을 하고 왔습니다. 계획을 세운뒤 일사천리로 일이 진행되었습니다. 그러나 그 시기에 제 여동생은 이리재고 저리재고 하다고 시기를 놓쳤습니다. 그때 당시의 자금은 여동생이 많았는데 지금은 역전 되었습니다. 결심이 섰을 때에는 과감하게 행동하세요.

재테크

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이현주 
 부부 공동명의가 유리한가? 요즘 부동산을 부부가 공동명의로 하는 경우가 늘고 있다. 재산권 행사에서 그간 ‘약자’였던 부인의 위상이 높아지는 데다, 절세 등에서 효과가 크다는 인식이 확산되고 있기 때문이다. 부부 공동명의는 단독명의보다 과연 유리한지, 부부 공동명의 시 유의해야 할 점은 무엇인지에 대해 알아본다. 누진세율이 적용되는 양도세와 상속에서 절세 효과 커부부 공동명의는 부부가 공동 소유로 소유권 등기하는 것을 뜻한다. 지분은 5대5로 할 수도 있고, 남편이 3 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수 있다. 부동산을 단독명의로 할 때보다 부부 공동명의로 하게 되면 취득세나 보유세, 자녀에 대한 증여 시에 별다른 차이가 없다. 그러나 누진세율이 적용되는 양도소득세에서는 절세 효과가 있으며, 개인별로 과세되는 상속에서는 경우에 따라 상당한 효과가 나타나기도 한다. 예를 들어, 일반과세 대상인 5억 원짜리 아파트(취득가액 2억 원, 4년 보유)를 양도할 때 단독명의일 경우에는 양도세가 8460만 원 가량 나오지만, 5대5 공동명의일 때는 각 3600만 원 가량이므로 대략 1260만 원 정도 절세 효과가 나타나게 된다. 그러나 2년 미만 보유와 1가구2주택 이상 중과 대상, 미등기 전매 등에 해당하는 단일세율(40%ㅡ70%)이 적용될 때는 절세 효과가 거의 없다. 신규 취득 시 공동명의가 유리부부 공동명의는 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리하다. 부부 중 한 사람의 단독명의로 돼 있는 것을 공동명의로 이전하게 되면 증여세와 취등록세 등 추가 비용이 발생하게 되기 때문이다. 한편, 분양 받은 아파트를 공동명의하려는 부부들도 많다. 그러나 수도권과 충청권의 투기과열지구에서는 소유권 등기 경료 시까지 전매가 제한되므로, 공동명의 역시 전매 제한 기간 동안은 할 수 없다. 분양 받은 사람의 명의로 일단 등기를 완료한 후 일부 지분을 배우자 명의로 이전하는 과정을 거치기 때문에 이 경우에도 증여세와 취등록세 등 추가 비용이 발생하게 된다. 만약 분양권 전매가 가능하다면, 이때는 잔금을 치르기 전에 분양회사를 방문해서 분양권을 공동명의해야 한다. 분양권을 공동명의해놓게 되면 잔금을 치른 후 소유권 이전 등기를 할 때 자동으로 공동 등기가 된다. 배우자가 소득 없을 땐 증여세 대상신규 취득으로 인한 부부 공동명의 시, 부부 모두 소득이 있다면 관계없지만 만약 한 쪽이 소득이 없는 상태라면 증여세 과세를 고려해야 한다. 하지만 배우자 간 증여에서는 10년 간 3억 원까지 공제되므로, 증여가액이 3억 원 이하이면 증여세를 물지 않게 된다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다 해도 남편이 증여세를 물지 않게 되는 것이다. 만일, 10억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다면 남편이 물어야 할 증여세는 3000만 원이 된다. 이럴 때는 아내의 지분을 30%로 하게 되면 증여세를 물지 않아도 된다. 혼인신고 전 공동명의는 비과세 여부 판단 후 결정결혼은 했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도 공동명의로 주택을 구입하는 사례가 늘고 있다. 하지만 이 경우, 부부 한 쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지를 먼저 헤아려 결정해야 한다. 예를 들어, A양과 P씨는 결혼은 했지만 혼인신고는 하지 않은 상태에서 공동명의로 주택을 구입했다. 그런데 A양은 결혼 전부터 원룸을 보유한 상태였다. 두 사람은 혼인신고 후 A양이 보유하고 있는 원룸을 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알았는데, A양이 1가구2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 된다는 사실을 알고 당황스러워했다. 만일 혼인신고 전 구입한 주택을 공동명의로 하지 않고 P씨 단독명의로 했다면, A양은 비과세를 받을 수 있었다. 결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 2년 이내에 집 한 채를 팔면 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 이때 혼인한 날이란 혼인신고한 날을 기준으로 한다. 그런데 혼인신고하기 전에 A양은 이미 2주택자가 되었기 때문에 위의 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다. 부부 공동명의는 1가구2주택자인가?부부 공동으로 명의 이전을 하게 되어도 부부는 1가구1주택자이다. 원래 공동 명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 1채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만, 부부의 공동지분은 합산해서 따지게 된다. 그러나 부부 공동명의 주택 1채와 남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구2주택자가 된다

부동산구입시

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백현숙 최근 부동산시장은 침체기이지만 매우 불안정한 상황입니다. 미분양은 늘어나도 인기 있는 곳은 1순위에서 마감되고 급매물은 나오다 사라지고... 서울 강북 및 수도권 외곽은 중소형 평형이 강세를 보이고 있습니다.이를 위해 부동산 침체기에 어떻게 행동해야 하는가에 바이블이 될 수 있는 투자 전문가의 글 두 꼭지를 소개하고자 합니다. 먼저 ‘월가의 살아있는 전설’이라는 불리는 존 템플턴 경(95)의 글을 소개합니다.“10. 패닉에 빠지지 말라경제 위기가 최고조에 달했을 때 투자자들이 저지르는 최악의 행동은 패닉에 빠지는 것이다. 상황이 두렵다고 해서 반사적으로 행동하는 것은 결코 현명하지도, 도움이 되지도 않는다. 어쩌면 남들은 다 팔기 시작했는데 당신은 아직 팔지 않고 있을지도 모른다. 그래서 마치 1987년 10월의 대폭락처럼 추락하는 시장의 한가운데 붙잡혀 있을 수 있다. 이럴 때는 본능적으로라도 당장 증권회사에 전화를 걸어 주식을 최대한 빨리 처분해 달라고 할 것이다. 하지만 이런 행동이야말로 패닉에 빠진 사람의 전형적인 반사행동이다. 시장의 패닉에 즉각 행동하지 말라. 팔아야 할 시점은 시장이 추락하기 이전이지 추락한 다음이 아니다. 오히려 숨을 한번 깊이 들이쉬고 조용히 자신의 포트폴리오를 분석해보라. 만약 지금 이들 주식을 보유하고 있지 않다면 시장이 바닥까지 추락한 다음에는 이들 주식을 다시 살 것인가 ? 기회는 당신이 하기 달려있다. 이런 상황에서 주식을 판다면 그것은 잘못된 상황에서 벗어나는 것이 아니라 그저 반사적인 행동이 될 뿐이다.시장이 폭락한 다음 주식을 처분하는 이유로 더 매력적인 다른 주식을 사고 싶기 때문이라고 말할 수 있을 것이다. 그러나 다른 주식이 더 높은 수익률을 가져다 줄 수 있을 것이라는 생각은 옳지 않다. 시장이 추락하기 이전에 당신의 포트폴리오가 괜찮았다면 당초 이들 주식을 매수 했을 때의 믿음을 견지하라. <금융위기의 상황에서는 자신의 포트폴리오를 다시 한번 평가해보고 그것을 지켜나가야 한다. 패닉에 사로잡혀 보유주식을 처분해서는 안된다.>살다보면 누구나 어려운 도전과 위기의 순간에 직면하게 된다. 자신의 믿음에 충실한 자세를 가져야 할 가장 중요한 시점이 바로 이 때이다. 일단 긴장을 풀고 심호흡을 해보아. 두려움에 사로잡히면 아무 일도 못하게 된다. 더욱 나쁜 것은 두려움으로 인해 제대로 생각해보지도 않고 위시 상황에 반사적으로 대응하는 것이다. 스스로를 되돌아보고 긴 역사적 시간이라는 관점에서 전체적인 상황의 실상을 평가해 봐야한다.자신의 견지해왔던 신념에 기초해 현재의 위기 상황을 제대로 평가할 수 있다면 스스로 위기 국면에서 벗어나 적절한 행동을 취할 수 있을 것이다. 만약 그렇게 했는데도 불구하고 여전히 패닉에서 벗어나지 못했다면 자신의 믿음을 다시 떠올려보아야 한다. 두려움과 믿음은 결코 함께 할 수 없기 때문이다. 우주 만물의 섭리에 대한 믿음은 두려움을 몰아낸다. 지나간 과거의 어려웠던 시절을 무사히 견뎌낼 수 있게 해 주었던 힘을 다시 기억해보라. 그리고 이 세상에는 더 높은 차원의 섭리–신일 수도 있다.– 가 있어 지금까지 닥쳤던 그 어떤 두려움도 이겨낼 수 있었다는 믿음을 가지라.살아가면서 수없이 닥치는 도전에 직면하게 될 때 우리는 영혼의 한가운데서 두려움이 아니라 힘의 원천으로써 위기를 똑바로 바라볼 수 있게 해주는 신념을 가져야 한다.” -존 템플턴의 ‘영혼이 있는 투자’ 중에서- 다음은 ‘부자 아빠 가난한 아빠’ 저자로 유명한 로버트 기요사키(60)가 2006년 4월 작성한 칼럼 일부를 소개합니다. “성공한 투자자들은 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래 건을 찾아 돌아다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다. 불경기일 때 부자가 될 기회가 온다. 이라크 전쟁이 발발하기 전 주식시장은 침체기였고 부동산은 거품상태였다. 많은 사람이 부동산에 투자하기 위해 현금을 마련했다. 뮤추얼 펀드를 판매하던 브로커들은 재빨리 모기지론 브로커로 업종을 전환해 부동산을 팔았다.그러나 2002년 주식시장이 침체되었을 때 나는 아내와 주식투자 비중을 높였다. 주식시장은 온통 나쁜 뉴스 천지였고 부동산시장은 좋은 뉴스만 나오고 있었기 때문이다. 성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고 활기차고 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 많이 들을수록 더 행복해진다.”부동산시장에서도 이같은 원칙은 똑같이 적용됩니다. 침체기에 매도하지 말라. 나쁜 뉴스가 나오면 오히려 매입타이밍이다. 침체기는 부자가 되기 위한 가장 좋은 기회이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 이를 실행하는 것이다.부동산 침체기는 가치투자를 하는 절호의 기회이며 자신의 투자원칙을 실제 행동으로 실행하는가를 시험할 수 있는 기회이기도 합니다. 물론 역발상 투자를 시험하는 기회이기도 합니다.부자들은 침체기에도 언제 팔 것인가에 집착하기보다는 자신의 투자원칙에 따라 내재가치가 높은 대상을 골라 가치투자를 실행하는데 집중합니다. 또 단기 시장 동향이나 전문가 시장 예측에 순응하지 않고 시장경제의 중장기적인 흐름을 내다보면서 투자여부를 결정합니다.부동산으로 보통의 수익률이 아닌 최고의 수익률을 올리고자 하는 부자노트 독자들을 위해 다시 한번 템플턴 경의 투자 철칙을 인용합니다.“주식을 사야할 때는 비관론이 극도에 달했을 때이다. 그러나 중요한 것은 이 같은 신념을 행동으로 옮길 수 있는 용기를 함께 가져야 한다. 생각은 그렇게 하면서도 정작 행동은 달리 하는 것은 ‘인간의 연약한 본성’ 탓이라고 할 수 있다. 투자에서나 인생에서나 우리가 성공할 수 있는 지의 여부는 단순히 어떤 신념을 갖고 있느냐가 아니라 어떤 행동을 하느냐에 달려 있다.”

부동산

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김미숙

세법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도를 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도소득세 세율을 적용할 때 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%의 세율을 적용한다. 이러한 세율 중 2년 이상 보유 중의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다. 참고로 보유 기간은 취득 시기와 양도 시기의 기간으로 따지는데 이때 취득 시기나 양도 시기는 일반적으로 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 따지게 된다. 일단 1가구 1주택자는 기본적으로 3년 이상을 보유하면 되지만 서울, 과천과 5대 신도시 지역은 3년 이상 보유 기간 중 2년 이상을 실제로 거주해야 한다. 이외에도 넓은 평수로 이사를 가는 경우에는 새집을 산 날로부터 1년 내에 구주택을 양도하면 비과세를 적용하는 것도 놓치지 말아야 할 사항이다. 정부는 외환 위기 때 주택 경기 활성화를 통해서 경기를 진작시키기 위해 신축 주택 구입자에게 양도소득세 감면 혜택을 부여했다. 이에 따라 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일(서울, 과천과 5대 신도시 지역은 2002년 12월 31일)까지의 기간 중에서 특정한 기간 내에 조합원 아파트가 완공되거나 분양권을 가진 사람들이 최초 계약을 했다면 양도소득세가 100% 감면될 가능성이 높다. 따라서 이 당시에 신축 주택을 구입한 사람은 본인이 소유한 주택이 이에 해당되는지 따져보는 것도 세금으로 돈을 벌 수 있는 기회가 된다. 2007년부터 1가구 2주택 상태에서 양도할 경우 비과세를 받지 않으면, 2주택 양도소득세 중과세를 받을 가능성이 높아졌다. 2주택 중과세는 양도소득세 세율이 자그마치 50%이며, 양도 소득세 계산 구조상 장기 보유 특별 공제를 박탈하게 된다. 따라서 2주택 중과세를 적용받게 되면 수익률이 크게 하락하므로 투자자들은 이에 각별히 유의할 필요가 있다. 다만 지방(수도권 읍·면 지역, 광역시권 군 지역 )은 기준시가로 3억원 이하가 되면 2채 이상을 투자해도 중과세를 적용하지 않는다. 현재 보유세인 종합부동산세와 양도소득세 과세는 세대별 단위로 과세를 한다. 따라서 세대별로 합산한 기준시가가 6억원을 넘어서면 주택 종합부동산세를 과세하며, 1세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세 비과세나 중과세를 적용한다. 따라서 가족이 보유한 주택 수가 2채가 넘어가면서 이런 세금들이 과세되는 경우에는 세대를 분리함으로써 세금을 줄일 수가 있다. 양도세는 개인별 과세이기 때문에 부부 공동 명의로 된 경우 각자 세금을 과세한다. 예를 들어 부부 각자의 지분이 1/2이고 양도차익이 5천만원이라면 각각의 양도차익은 2천5백만원이 되어 단독 5천만원의 세금보다는 적게 나오는 것. 양도소득의 기본 공제(2백50만원)를 각각 받을 수 있으며 양도차익이 반으로 줄어들어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 다만 보유세 중 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세하므로 부부 공동 등기를 하더라도 줄일 수 없게 된다. 종합부동산세는 세대별로 합산한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하며 과세되는 세금이다. 그리고 이 세금을 부담해야 하는 사람은 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 자다. 따라서 양도자는 6월 1일 전에 잔금을 청산하거나 등기를 넘기면 이 세금을 피할 수 있다. 반대로 매수자가 이 세금을 부담하지 않으려면 6월 1일 후에 잔금을 청산하거나 등기를 하면 된다. 가족 간의 거래도 일반인들과의 거래처럼 양도를 할 수 있다. 하지만 유상 거래임이 명백하지 않으면 증여세가 과세된다. 일반적으로 양도소득세 세율이 낮은 경우 증여보다 유리한 양도를 선택할 수 있으나, 대가 관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수되어야 한다. 만일 거래대금 관계를 입증하지 못한다면 증여를 선택해야 하나, 이 경우에는 부담부 증여, 즉 부채와 함께 증여하는 방식을 이용하면 순수한 증여에 대한 증여세보다 세금을 줄일 수 있다. 재개발이나 재건축과 관련해 비과세를 받을 수 있는 경우는 수요 성격이 실수요자에 해당되어야 하며, 투자 수요자의 경우에는 비과세 혜택이 없다. 여기서 실수요자란 1주택을 보유한 상태에서 재건축 등에 들어간 사람을 말한다. 이에 해당할 경우, 공사 중이라면 관리 처분 계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유 기간 3년을 갖추었다면 비과세를 해준다. 이외에도 공사 중에 거주용 주택을 한 채 사서 이곳에서 1년 이상 거주하고 이 주택을 재건축 등으로 완공한 후 1년 안에 양도하면 이에 대해서도 비과세를 적용한다. 양도소득세는 두 번의 신고 기회가 있다. 한 번은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 납부를 할 수 있는데 이를 예정 신고라 하며, 이 신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아준다. 양도일이 속한 다음 해 5월 중에 확정 신고를 할 경우는 10% 할인이 적용되지 않는다출처:http://blog.naver.com/doctorlsj/ 네이버금융 >은행

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