[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

▶ 분양가상한제, 청약가점제 시행 1위 ▶ 소형 약진, 버블세븐 하락 등 시장 특징 관련 뉴스 3개 ▶ 닥터아파트 애널리스트 16명 선정 2007년 부동산시장은 2006년 11.15대책이 나온 이후 하락하기 시작해 안정세로 마무리했다. 한해동안 부동산에 관련된 이슈 역시 대책 관련 뉴스보다는 강북권, 소형 아파트값 상승 등 부동산 시장 변화와 특징에 초점이 맞춰졌다. 또한 청약제도 개편, 공급 확대도 10대 뉴스에 이름을 올렸다. 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 사내 부동산 애널리스트 16명을 대상으로 2007년 부동산 10대 뉴스를 선정했다. 1. 청약제도 개편(청약가점제, 분양가 상한제 시행) 애널리스트들은 2007년 최고의 부동산 뉴스로 청약가점제와 분양가 상한제 시행을 꼽았다. 1.11 부동산대책에서 분양가상한제를 민간택지까지 확대 실시하기로 하면서 분양가 인하와 공급 확대를 기대한 청약자들의 관심이 급증하기 시작했다. 청약가점제 도입으로 가점점수가 높은 무주택자들은 가점제 시행을 기다리기도 했지만 가점이 낮은 신혼부부나 유주택자들은 가점제 시행 전 청약을 받기 위해 분주한 모습이었다. 공급자인 건설사 역시 사업수익이 악화되는 분양가 상한제를 피하기 위해 사업 일정을 앞당기기도 했다. 2. 소형 아파트의 약진 올 한해 수도권 아파트값은 1.60% 상승했다. 이중 주택유형별 변동률은 중대형은 하락한 반면 중소형은 상승해 지금까지의 고정관념을 깼다. 대출 규제와 금리 상승으로 고가 아파트 매입에 부담을 느낀 수요층이 자금 부담이 덜한 소형 아파트를 매입했기 때문이다. 66㎡(20형대) 미만은 4.35% 상승했고 66㎡~96㎡(20형대)는 5.17%, 99㎡~128㎡(30형대)는 1.21% 올랐다. 반면 132㎡~161㎡(40형대)는 -0.13%, 165㎡~195㎡(50형대)는 -0.85%, 198㎡ 이상은 -0.78% 하락했다. 3. 버블세븐, 재건축 아파트 하락 올해 버블세븐 지역과 재건축 아파트는 약세를 면치 못했다. 한해동안 버블세븐 아파트값 변동률을 보면, 강남구 -1.93%, 서초구 -1.48%, 송파구 -5.05%, 양천구 목동 -6.64%, 분당 -0.43%, 평촌 -1.25%, 용인시 -2.14%로 7곳이 모두 하락했다. 강남권 재건축 아파트 역시 같은 기간동안 강남구 -2.32%, 강동구 -10.34%, 서초구 -3.32%, 송파구 -8.32% 하락했다. 4. 1.11 부동산대책 발표 1.11대책에서는 수도권 및 투기과열지구 민간택지 내 분양원가 공개, 분양가 상한제, 청약가점제 시행, 채권입찰제 상한액 80%로 하향 조정, 택지비 감정평가액 적용, 투기지역 담보대출 1인 1건 제한 등이 발표됐다. 무주택 실수요자에게 크게 유리한 1.11대책 발표 이후 유망단지에는 실수요자가 몰렸지만 유망단지가 아닌 곳에는 전매제한 강화, 재당첨 금지 등을 우려해 청약통장을 아끼는 분위기가 확산돼 분양 성적이 좋지 않았다. 5. 은평뉴타운 분양 11월 5일 은평뉴타운 분양계획이 발표됐다. 이미 지난 해 9월 한차례 분양계획이 나왔지만 고분양가 논란으로 분양시기가 1년 늦춰져 후분양으로 변경됐다. 분양가는 3.3㎡당 9백37만~1천3백48만원으로 확정돼 지난해 발표된 분양가보다 평균 10% 이상 낮아졌다. 12월 10일부터 시작된 노부부양 우선접수 첫날 최고 21대 1의 경쟁률을 기록했다. 6. 대출 금리 상승, 가계 부담 시중 은행의 주택담보대출 금리가 연 8%대에 진입했다. 금리가 급등한 이유는 은행들이 양도성 예금증서를 대량 발행하면서 CD금리가 올랐기 때문이다. 금리 상승으로 대출을 동반해 주택을 매입한 보유자들의 이자부담이 가중돼, 이를 견디지 못한 매물이 시장에 나오기도 했다. 금리 상승과 담보대출 강화로 수도권 소형 아파트는 매수세가 몰리면서 집값이 상승하는 수혜를 누리기도 했다. 7. 지방 미분양 급증 지방 미분양 적체가 더욱 심각해졌다. 분양가 상한제 적용을 받아 전매 제한 기간이 길어지거나 고가 배짱 분양을 한 단지가 청약자들의 외면을 받았기 때문이다. 여기에 지방의 경우 수요가 부족한 곳에 과잉공급이 이뤄지면서 대규모 미분양 사태를 빚었다. 11월 전국 미분양 물량은 5백88곳 6만2천4백47가구로 이중 지방이 전체의 90%를 차지한다. 수도권 미분양은 10월 5천2백여가구에서 11월 6천2백여가구로 전달보다 18.1% 증가했다. 8. 동탄2신도시 개발 지난 6월 1일 분당급 신도시로 동탄2신도시가 발표됐다. 동탄2신도시는 2008년 2월에 개발계획을 확정해 첫 분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월 전에 이뤄질 예정이다. 동탄2신도시 개발 발표 전 광주, 하남, 용인, 화성 등 신도시 후보지 땅값과 아파트값이 급등했다. 발표 후에는 동탄1신도시, 화성시 등 동탄2신도시 주변의 수혜가 예상됐으나 3.3㎡ 당 8백만원대의 저렴한 분양가와 강력한 투기대책으로 인근 아파트값은 오히려 하락했다. 9. 장기전세주택 공급 서울시와 SH공사는 거주중심의 주택 개념 전환을 위해 주변 전세 시세의 80% 이하에 최고 20년까지 살 수 있는 장기전세주택을 공급키로 했다. 지난 5월 분양된 장지, 발산지구 장기전세주택 4백81가구는 평균 9.2대 1의 청약경쟁률로 1순위에서 마감되는 인기를 누리기도 했다. 반면 군포 부곡지구에서 분양한 반값아파트는 시세차익 기대하기 어렵고 분양가, 세금부담이 일반분양과 같다는 점, 자산 가치가 없다는 판단으로 인해 청약자들에게 철저하게 외면 받았다. 10. 인천의 재조명 마지막 10위로는 그동안 수도권에 위치한 광역시지만 서울에 가려 대형 호재가 없고 거주환경이 좋지 않아 관심을 받지 못했던 지역인 인천 아파트값 상승이 꼽혔다. 2007년 1월부터 현재까지 수도권 집값은 1.60% 올랐다. 이중 서울과 경기도는 각각 0.64%, 2.87% 상승에 그친 반면 인천 집값은 8.56%나 상승했다. 특히 남구(18.50%)와 연수구(10.90%), 남동구(9.82%)의 상승률이 높았다. 송도국제도시, 논현지구, 고잔동 한화에코메트로 분양 성공과 경제자유구역, 노후 지역 도시재생사업 등 개발계획, 아시아대회 유치 등 잇따른 호재로 투자자의 관심을 끌어오는데 성공했다. 그밖에도 10위권 밖의 뉴스로는 학군 이주수요 실종, 청약률 0% 아파트 등장, 도량형 표기 통일 등이 선정됐다.

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이현숙

아듀! 2007년 부동산시장

[이데일리 윤도진기자] 올해 부동산시장은 지난해 연말부터 올초까지 이어진 정부의 강력한 부동산대책으로 안정세를 찾았지만 굵직한 이슈들이 시장을 달궜다. 참여정부 부동산정책의 근간인 분양가상한제가 전면 도입됐고, 청약환경을 바꾼 청약가점제도 시행됐다. 부동산시장 거래 침체와 함께 지방의 미분양 심화로 중소 건설업체들이 연쇄도산하기도 했다. 2007년 국내 부동산 시장을 흔들었던 부동산 이슈를 되짚어 본다. ◇1·11, 1·31대책= 연초부터 실수요자에게는 저렴한 주택을 공급하되 투기수요는 철저히 막겠다는 정부의 부동산 대책이 쏟아졌다. 2006년말 11·15대책에서 내놓은 공공택지 분양가 인하방안에 이어 1·11대책에서는 민간택지 분양가 인하를 위해 분양가상한제와 원가공개 카드가 동원됐다. 관련기사☞(1·11대책)민간택지 분양가 10-30% 떨어진다 이어 1·31대책으로 임대주택 공급을 늘려 서민들의 주거불안을 해소하겠다는 내용의 비축용 임대주택 정책이 나왔으나 입법화되지 못한채 표류 중이다. (프리즘)부동산대책 공화국 ◇DTI 규제 강화= 3월부터는 1월 대책에서 거론된 금융권 수요억제책이 발효됐다. 주택담보대출을 1인 1건으로 제한하는 조치와 소득에 따라 대출액이 축소되는 총부채상환비율(DTI) 규제도 강화됐다. 매매뿐만 아니라 신규분양주택 중도금 대출에도 적용됐고, 은행권에서 제2금융권, 투기과열지구에서 비투기과열지구로 범위가 넓어졌다. 돈줄이 막힌 수요자들은 주택시장에서 발을 뺐다. 내달부터 아파트 담보대출에 DTI 30~60% 적용 ◇오피스텔 청약대란= 4월에는 느닷없는 인천 송도발(發) 오피스텔 청약열풍이 부동산시장에 불어닥쳤다. 코오롱건설이 분양한 `더 프라우` 오피스텔은 현장 청약에 1만여명에 가까운 인파가 몰려 청약일정이 취소되기도 했다. 이어 최종 123실 공급에 59만7192명이 몰려 4855대 1이라는 사상 초유의 경쟁률을 기록했다. 전매제한이 없고 분양가가 3.3㎡당 650만원 선이라는 점 때문에 `당첨만 되면 로또`라는 심리가 전국에 퍼졌기 때문이다. 이후 정부와 각 지자체는 오피스텔에도 전매제한 방침을 마련하기도 했다. (edaily리포트)송도 코오롱오피스텔, 예고된 人災 ◇東동탄신도시 확정= 정부가 강남 수요를 대체할 것이라고 공언하던 `분당급 신도시` 위치가 6월초 동탄신도시 동편으로 확정됐다. 분양가도 3.3㎡당 800만원선으로 제시돼 주변 집값 안정에 긍정적일 것이라는 내용도 함께 제시됐다. 그러나 이 지역은 신도시계획 발표 직전부터 집값이 뛰더니 발표 직후에는 집값이 하룻새 4000만-5000만원가량 급등하는 부작용도 나타났다. 또 강남 대체효과를 기대한 수요자들의 실망과 함께 강남일대로 수요자들이 돌아와 재건축 값이 치솟는 일이 벌어지기도 했다. 분당급신도시 동탄동쪽 확정..평당800만원 ◇도량형 통일= 7월에는 정부의 도량형 통일 방침에 따라 평(坪) 등 기존에 사용하던 단위를 사용하지 못해 혼란이 불거졌다. 정부와 정보업체, 건설업체 및 중개업소 등은 나름의 방법을 통해 `평`을 `㎡`로 표기하는 노력을 보이고 있다. 하지만 일반인들은 이 같은 단위로 표현한 수치에 익숙치 않은데다 단위 기준도 통일되지 않아 혼란을 겪었다. 1평=3.3058㎡.."쉽지 않네" ◇청약가점제 도입= 9월부터는 당초 내년부터 도입될 예정이던 청약가점제가 조기시행됐다. 가점제는 부양가족수가 많거나 무주택 기간이 긴 세대주에게 당첨 기회를 늘려주는 제도다. 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약저축가입기간(17점) 등 총점은 84점이다. 그러나 제도 시행 후 당첨자 가점 분포가 다양해 실효성 논란도 일고 있다. 최근 청약 접수가 마감된 인천 청라지구와 송도 신도시의 경우에도 당첨자 가점이 10점-70점대로 다양하게 나타났다. (新청약제)"9월부터 청약가점제 실시" ◇실패한 반값아파트= `토지임대부주택`과 `환매조건부주택` 등 이른바 `반값아파트` 정책도 논란이 됐다. 올 10월 반값아파트 시범단지로 선보인 대한주택공사의 군포시 부곡택지개발지구 내 토지임대부 및 환매조건부 아파트는 결국 총 804가구 중 60가구만 분양하는 실패를 맛봤다. 분양가격은 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정됐고 국정감사에서는 이에 대한 책임 추궁이 이어졌다. 반값아파트 실패 책임논란 격화 ◇고분양가 아파트 범람= 11월 말엔 분양가상한제를 회피해 분양승인을 신청한 아파트가 대거 쏟아졌다. 서울과 지방을 불문하고 인근시세를 훌쩍 뛰어넘는 고분양가아파트가 범람하며 부동산 시장을 자극할 우려를 쏟아냈다. 부산 해운대구에서는 펜트하우스 가격을 사상 최고인 3.3㎡당 4500만원에 책정한 아파트가 분양승인을 얻기도 했고, 서울 성동구에는 3.3㎡당 평균 4500만원, 최고 4900만원선의 주상복합이 승인을 기다리고 있다. 그러나 한편으로는 시세보다 높은 가격 탓에 나오는 족족 미분양을 남기고 있어 건설업체의 자금난을 가중시키는 요인이 된다는 지적도 잇따랐다. 고분양가→집값급등` 공식..올해는 `오답` ◇미분양→연쇄부도= 지방과 수도권을 가리지 않는 미분양난은 다양한 모습으로 나타났다. 신도시의 청약률이 매우 저조하게 나타나자 파주 등에서 이른바 `4순위` 청약을 받는 단지가 잇따라 나오기도 했다. 지방 미분양은 중견건설사 연쇄 부도로 이어지는 모습을 보여 우려를 자아냈다. 지난 6월 ㈜신일의 부도로 시작된 중소건설사 부도는 지방 미분양이 확대되며 세종건설, 효명건설 등의 연쇄부도 사태로 이어졌다. 미분양 부담에 지역 건설업체 `줄부도   제가 선정하고 싶은 뉴스는 <고분양가 아파트>로 하고 싶네요.1000만원대에 분양시장이 들어섬과 동시에 느껴지는 이 괴리감... 씁쓸합니다. ㅠ,.ㅠ서민들에게는 남 이야기네요....

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정제인 
올해를 달군 "부동산 10대 뉴스" 
뉴시스|기사입력 2007-12-30 06:05

【서울=뉴시스】올해 부동산 시장은 어느 해보다 우여곡절이 많은 해였다. 흔히 이야기 하듯 다사다난했던 해여서 일도 많았고, 탈도 많았다.새해 첫 달인 1월부터 '1.11대책'이 발표되면서 연초부터 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙기 시작했고, 분양가상한제와 청약가점제 등으로 건설업체는 물론 청약자들이 대 혼란을 겪었던 한해였다.올해를 달군 부동산 10대 뉴스를 내집마련정보사의 도움을 받아 선정했다. 'TOP 10'의 부동의 1위는 '1.11부동산 종합대책'이 차지했다. 1.11대책이 발표되면서 부동산 시장은 냉각기에 접어들기 시작했고 한 해 동안 꾸준히 집값 하락을 이끌어 왔다.두 번째는 분양가상한제와 청약가점제다. 분양가상한제가 시행되면서 미분양 아파트와 고분양가 아파트를 낳았다. 또한 청약가점제로 청약제도가 완전히 바뀌면서 청약시장이 혼란 속에 빠져 있다.내집마련정보사 양지영 팀장은 "1.11부동산종합대책에는 2007년 부동산 시장을 뒤흔든 청약가점제, 분양가상한제, 주택담보대출 억제 등 주요 정책들이 포함되어 있었기 때문에 2007년의 최대 이슈라고 할 수 있다'고 지적했다.◇1.11부동산종합대책정부는 지난해 11.15대책에 이어 '1.1대책'을 내놓았다. 수도권과 지방투기과열지구 내 민간아파트에 대한 분양원가 공개, 민간아파트 분양가 인하를 통한 부동산 시장 안정화와 주택담보대출 억제가 주요 내용이다. 특히 올 하반기 청약 시장에 최대 혼란을 주고 있는 청약가점제와 분양가상한제도 들어 있었다. 이밖에도 1.11대책은 후분양 로드맵 조정과 환매조건부 시법사업, 오피스텔 규제 완화 등 관계법령 또는 지자체 조례 개정이 완료 또는 개정 중에 있다. '1.11대책'이 발표되면서 버블세븐 지역은 물론 전반적으로 부동산 시장이 하락세를 이어가고 있고 내년 역시 현재의 하락세의 큰 변화가 없을 것으로 전망되고 있다.◇분양가상한제 아파트, 주변시세보다 20%↓정부가 분양가상한제 아파트에 대한 과도한 분양가 상승을 막기 위해 지난 1일부터 ‘새 분양가상한제 적용기준’을 발표했다. 이에 따라 향후 아파트 분양에 미칠 영향에 수요자나 건설업체들의 관심이 쏠리고 있다. 아파트 분양가격은 공급자인 건설사의 사업성은 물론 수요자들의 주택 구입 패턴에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.분양가상한제 시행으로 분양가가 다소 저렴해진다는 장점이 있으나 향후 이 정책이 아파트 가격 상승을 낳을 수 있다는 여론도 많다. 건설업체 입장에서는 건설업체의 수익과 직결되는 분양가를 규제하게 되면 수익이 안 되는 사업은 아예 포기를 하게 될 것이고 이렇게 되면 공급 축소로 이어지기 때문에 수요 대비 공급의 법칙상 다시 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 것이다.◇청약가점제 도입 '내 집 마련 전략 다시 짜라'지난 9월부터 청약가점제가 시행됐다. 청약가점제는 부양가족수가 많고, 무주택기간이 길고, 청약통장 가입기간이 길수록 유리한 청약 제도다. 청약가점제 시행 초기로 청약 가점 산정을 잘못 해 당첨이 대거 취소되는 등 문제점이 많이 발생해 청약자간의 혼란스러움이 극해지고 있다.특히 청약가점제가 도입되면서 청약시장에 두드러지게 나타난 현상은 쏠림현상이다. 일단 당첨이 되면 최고 10년까지 청약자격이 제한(전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서는 수도권 10년, 기타지역 5년, 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해서는 수도권 5년, 기타지역 3년)되는 불이익을 받기 때문에 청약통장 사용이 신중해졌다. 때문에 보다 유망한 곳에 투자하려는 쏠림현상과 미분양으로 양극화가 뚜렷해지고 있는 것이다.◇금융권 DTI규제, 주택시장 '꽁꽁' 지난 3월부터 총부채 상환비율(DTI)이 40~50%가 적용됐다. 기존에는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 아파트로서 6억 이상 고가 주택 구입시 40% 수준의 DTI를 적용해 왔다. 대출액이 1억원을 초과하면 DTI 40%, 1억원 이하는 50%, 대출금이 5000만원 이하이면 DTI를 적용받지 않는다. 7월부터는 투기 및 수도권 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트의 중도금 집단 대출도 DTI 60%를 적용 받게 됐다. 또 8월부터 은행권에 이어 제2금융권에서도 주택담보대출 심사기준이 한층 강화됐다. 보험사는 은행과 똑같이 총부채상환비율(DTI)을 적용하고, 저축은행 등 비은행권은 3억원 이하 아파트에 대해서만 다소 완화된 기준을 적용한 것.주택담보대출 규제 강화로 빚을 내어서 집을 매입하기가 더욱 힘들어지면서 주택가격이 크게 하락세를 보였다. 수요자들이 여유자금으로 내 집 마련을 하는 경우는 극히 드물고 대출을 이용하는 경우가 많기 때문이다.◇서울 최대 관심지역 '은평뉴타운'2007년 청약시장에서 가장 큰 이슈를 꼽는다면 단연 은평뉴타운이다. 은평뉴타운은 서울의 첫 시도인 택지지구와 뉴타운이라는 점에서 청약자들의 마음을 사로잡았고, 낮은 분양가로 청약자들의 마음에 확신을 줬다.은평구 진관내·외동 일대 347만㎡의 은평뉴타운은 새로 주거지가 조성돼 신도시나 마찬가지다. 전원형 생태도시로 개발되는 이곳은 북한산 등으로 둘러싸여 자연환경이 좋고 도심과 가까운 지리적 이점을 갖고 있다. 지하철 3호선 구파발역이 지구를 지난다. 통일로 등으로 도심과 이어진다. 지난 11월 5일 발표했던 분양가에 비해 2만8000~31만4000원 낮춰 939만7000~1348만6000원으로 확정되면서 은평뉴타운의 관심은 더욱 증폭됐다.◇분양가상한제 막바지 분양 증가분양가상한제는 9월 1일 이전에 사업승인신청을 하고 12월 1일 이전에 분양승인신청을 하면 분양가상한제를 피하게 된다. 이에 따라 건설업체들은 분양가상한제를 피하기 위해 12월 1일 이전에 분양승인을 대거 신청하면서 12월 분양 물량이 대거 쏟아졌다. 상한제를 피하기 위한 민간 아파트 분양물량이 크게 증가하면서 미분양 아파트는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 올해 미분양아파트 수가 사상 최대에 달할 수 있다는 우려까지 나오고 있다.◇잇따른 배짱 고분양가지난 9월부터 분양가상한제가 시행되면서 11월 말 분양승인 신청을 한 업체들이 분양가를 크게 올렸다. 매매가보다 높게 책정된 분양가는 인근 시세를 끌어올려 서민의 내집마련을 더 어렵게 만든다. 부동산정보업체가 올 1∼10월과 지난해 1∼10월 전국 매매가와 분양가를 비교한 결과 매매가는 10.88% 오른 반면 분양가는 23.56%로 2배 이상 올랐다. 지방 광역시는 매매가가 1.77% 오른 반면 분양가는 16.86%나 뛰었다.◇주택수요 '뚝'...미분양 불길 수도권 확산분양가상한제 시행이후 미분양사태가 지방은 물론 수도권까지 확산되고 있다. 미분양 위주로 미분양이 속출했지만 이제는 수도권 택지지구 내에서도 미분양 사태가 빈번해지고 있다. 특히 잘 갖춰진 기반시설과 입지 여건으로 주목을 받아왔던 파주신도시에서 조차 미분양이 발생하면서 이제는 미분양의 지방의 문제만이 아니게 됐다. 정부가 수도권 주택난을 해소하기 위해 추진한 2기 신도시 중 하나인 파주신도시에서는 11월 말 6개 업체가 동시분양을 했다. 특별공급분을 포함해 5068가구 중 1069가구가 미분양으로 남았다. 미분양률이 21.1%에 이른다.◇반값아파트 '흥행실패'과도하게 높은 초기 분양가를 대폭 줄여 무주택 서민이 쉽게 자기 집을 소유할 수 있도록 하기 위한 것이 반값아파트다. 하지만 반값아파트란 이것을 건물만 분양하고 토지는 국가에서 임대하는 것으로 하자는 게 반값아파트의 요지다. 반값아파트 시범단지로 알려졌던 경기도 군포시 부곡택지개발지구 내 토지임대부 및 환매조건부 아파트의 분양가격이 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정되어서 당초 정부가 발표한 반값아파트와는 큰 차이를 보이고 있다.◇북고 남저-"강북 오르고 강남 떨어지고"잇따른 재건축 아파트 규제로 재건축 아파트가 몰려 있는 강남권 일대 아파트값은 급락했고, 강북권 아파트값은 꾸준히 상승세를 보였다. 강북권에는 재개발 및 뉴타운 등 탄탄한 개발 사업이라는 메리트가 있고, 또한 부동산 시장 전망이 예측하기 힘들어질 정도로 불안하자 투자자들이 위험성이 큰 강남권보다는 안전한 강북권으로 몰리면서 강남 집값은 떨어지고 강북 집값은 오르는 역전 현상이 벌어졌다. 김훈기기자 bom@newsis.com <저작권자ⓒ '한국언론 뉴스허브' 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>

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김주옥 2007년 부동산시장을 대표할 수 있는 키워드로 네티즌들은 ‘분양가상한제’를 꼽았다. 부동산뱅크가 자사 회원들을 대상으로 ‘2007년 부동산 10대 뉴스’를 물은 결과, 12월 18일 현재 전체 응답자의 22.4%가 분양가상한제의 부활을 선택했다. 지난 30년간의 청약제도 근간을 완전히 뒤바꿔 놓은 청약가점제 시행이 15.7%로 그 뒤를 이었으며, 그간의 강남권, 강북권 아파트시장과는 반대되는 모습을 연출했던 아파트값 북고남저 현상이 14.8%로 3위에 올랐다.이밖에 송도 더프라우발 오피스틸 청약광풍(11.5%)과 청약률 제로 아파트 등장(8.9%) 등이 상위권을 차지해 복잡다난했던 정해년 부동산시장의 단면을 보여줬다. 네티즌이 선정한 2007년 부동산 10대 뉴스를 정리해봤다. ◆ 분양가상한제 부활지난 4월 분양가상한제, 분양원가공개 등의 내용을 담은 ‘주택법 개정안’이 통과됨에 따라 지난 10년간의 분양가자율화 시대가 막을 내리게 됐다. 이에 9월 이후 사업승인(재개발·재건축 사업시행인가)신청을 하는 단지부터는 분양가상한제가 적용되고 있으나 유예기간으로 인해 내년부터나 본격적으로 선보일 예정이다. 분양가상한제가 다시 부활함에 따라 앞으로 선보일 아파트의 분양가는 10~20% 가량 낮아질 것으로 기대되고 있다. 하지만 이들 아파트를 분양 받을 경우 수도권에서는 5~10년간 재당첨이 금지되는데다 공공택지의 경우 7~10년, 민간택지의 경우 5~7년간 전매가 금지돼 청약자들의 볼 멘 소리가 여기저기서 터져 나오고 있다.◆ 청약가점제 시행지난 9월부터 30년간 고수해온 주택청약제도가 추첨제에서 가점제로 바꼈다. 청약예·부금 가입자를 대상으로 하는 청약가점제는 가점항목인 무주택기간(2~32점), 부양가족수(5~35점), 가입기간(1~17점) 점수를 모두 합쳐 가점이 높은 순으로 공급하는 제도다. 주택보유자는 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되며 주택 한 채당 5점씩 감점된다. 하지만 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택은 추첨방식으로 25%를, 나머지 75%는 가점제가 적용되고, 전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용하고 경쟁이 있을 경우 가점제와 추첨제로 각각 50%씩 선정된다. 청약가점제 시행 이후 수요자들은 청약전략을 급히 수정하는 등 분주한 모습을 보였다. ◆ 아파트 값 북고남저 뚜렷수요자참여정부의 부동산 정책이 임기 마지막 해에 들어서 본격적인 영향력을 발휘했다. 그 동안 집값 불패신화를 자랑했던 강남권이 0.22% 떨어지면서 맥을 못 춘 반면 저가 소형평형이 몰려 있는 비강남권 아파트 값은 6.08% 상승하면서 대조를 이뤘다. ‘북고남저’ 현상은 그 동안 ‘남고북저’라는 부동산시장의 패러다임을 바꿔놓게 된 계기가 됐다. 특히 지난 9월부터 민간택지(재건축, 재개발 구역 포함)에 분양가상한제가 시행되면서 서울 재건축 단지는 3년 만에 마이너스 변동률(-2.95%)을 기록했다. 경기지역 역시 개발호재가 풍부한데 비해 가격이 저평가 됐던 의정부(32.72%), 양주(21.98%), 동두천(21.49%) 등 경기 북부지역을 중심으로 가격 상승세이 두드러졌다.◆ 송도’더프라우’ 오피스텔 청약광풍지난 3월 송도국제도시 ‘송도더프라우’ 주거용 오피스텔로 청약광풍이 몰아쳤다. 투기과열지구 내 위치했음에도 불구하고 오피스텔은 청약통장 없이 청약이 가능한데다 당첨 후 전매가 자유로워 당첨 즉시 막대한 시세차익을 남길 수 있다는 기대감 때문이었다. 이에 청약 당일 모델하우스에는 1만 5,000여 명의 청약자신청자 한꺼번에 몰려들었고, 인터넷으로 재청약하는 해프닝이 일어나기도 했다. 결국 더 프라우는 123가구 모집에 17만 명이 청약을 해 4,855대 1이라는 사상 최대의 청약경쟁률을 기록했다. ◆ 청약률 제로 아파트 등장지방 아파트에 이어 수도권에까지 사실상 청약률 제로 아파트가 등장해 분양 관계자들의 우려를 자아냈다. 특히 불패신화를 자랑하던 서울 강남권에서조차 외환위기 이후 처음으로 청약률 0%의 아파트가 나와 충격을 던졌다. 이와 함께 미분양 아파트도 속출했다. 실수요자들의 뜨거운 러브콜을 받을 것으로 예상됐던 진접지구, 고읍지구에 이어 2기신도시인 파주신도시까지 미분양 사태가 빚어지면서 분양시장에 빨간불이 커졌다. 하지만 은평, 송도, 청라지구 등 호재가 있는 지역으로는 청약자들의 발길이 끊이지 않아 청약 양극화 현상이 빚어졌다.◆ 1.11, 1.31대책 발표지난해 추석 이후 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 집값은 공급확대, 분양가 인하 DTI 확대적용 등을 골자로 한 11.15대책 발표 이후 한풀 꺾였다. 하지만 정부는 11.15대책 발표 이후에도 집값 상승에 대한 불안심리가 여전히 남아있다고 판단, ▲전국의 모든 민간아파트에 대한 분양원가공개와 분양가상한제 적용 ▲투기과열지구 내 아파트 담보 대출 1건으로 제한 ▲실수요자를 위한 청약제도 변경 등을 골자로 한 1.11대책을 발표하게 된다. 특히 민간택지 분양가상한제적용은 재건축단지의 수익성을 악화시키는 요인으로 작용, 집값 가격 하락의 서막을 여는데 결정적인 역할을 했다. 1.11대책 이후 오르던 주택가격이 멈추고 재건축 단지를 중심으로 약보합세로 돌아서면서 정부는 주택가격 관리 측면에서 벗어나 저소득ㆍ서민층의 주거 안정을 위한 구체적인 방안인 1.31대책을 내놓게 된다. 이 대책은 분양가상한제로 위축될 것으로 예상되는 민간 분양주택 공급확대와 서민층의 주거안정을 위해 장기임대주택과 국민임대주택공급, 임대주택펀드 설립, 서민층의 주거안정을 위한 금융지원 확대 등의 내용을 담고 있다. 또 그 동안 6억 원 초과 아파트에 대해서만 적용됐던 DTI(총부채상환비율) 40% 대출 규제가 아파트 값에 상관없이 투기지역과 수도권의 투기과열지구 전역으로 확대 적용키로 했다.◆ 반값 아파트 흥행 실패이른바 '반값아파트'로 불린 환매조건부주택과 토지임대부주택이 군포 부곡지구에서 10월 초 첫 분양됐다. 하지만 부동산시장 침체와 분양가격이 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정되면서 청약률이 15%에 그치는 등 흥행에 처참하게 실패했다. 환매조건부 주택은 분양원가 수준의 저렴한 가격에 분양하되 계약 후 20년간 전매가 금지되며 20년 이내에 팔 경우 대한주택공사에 매각해야 한다. 토지(대지)임대부 주택은 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 청약자에게 공급하는 것을 말한다. ◆ 분당급신도시 동탄2지구 확정지난해 말부터 ‘신도시 퀴즈쇼’로 수도권 일대를 떠들썩하게 했던 분당급신도시가 동탄2지구로 확정됐다. 동탄2지구는 서울 강남으로부터 45㎞떨어진 화성시 동탄면 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일대 2,180만㎡ 규모로 분당신도시(1,963만㎡)보다 크다. 지난해 말부터 신도시후보지로 거론됐던 광주 오포~용인 모현, 용인 남사, 화성 동탄 등5~6곳은 7달새 집값과 땅값이 2~3배 오르는 등 시장불안을 일으키기도 했다. 또 올 초에는 재정경제부 고위관계자가 ‘신도시 2곳 발표’ 발언을 하자 후보지뿐만 아니라 비후보지까지 불안한 양상을 보여 발표시기를 한달 가량 앞당기기도 했다. '분당급 신도시'에는 아파트 10만호와 단독주택 5,000호 등 총 10만 5,000가구가 공급돼 인구 26만 2,000명을 수용할 것으로 전망된다. 지난 14일 택지개발예정지구로 지정돼 내년 5월까지 개발계획 및 실시계획 등의 절차를 걸쳐 오는 2010년 2월부터 순차적으로 공급할 예정이다. 분양가는 주변시세보다 20~30% 이상 저렴한 3.3㎡당 800만 원선에 책정될 것으로 보인다. ◆ 연말 분양물량 폭주 분양가상한제를 피하기 위한 건설사들의 노력은 연말 분양물량 폭주라는 결과로 나타났다. 주택법에서 9월 이전 사업계획승인(재개발·재건축 사업시행인가)을 신청하고, 12월이 되기 전 분양승인(재개발·재건축 관리처분인가)을 신청할 경우 분양가상한제의 적용을 받지 않는다고 규정했기 때문이다. 이에 자사의 수익률 악화를 우려한 건설사들이 너도나도 12월 전 분양승인을 신청하며 12월에만 1만여 가구 이상의 분양물량이 몰리게 됐다. ◆ 지방투기과열지구 및 투기지역 해제분양가상한제 영향으로 분양시장이 급격히 위축되자 지방건설사가 도산하는 사태까지 발생했다. 이에 정부는 지난 3일 집값이 상당기간 하락했거나 안정세를 유지하고 있고, 미분양주택이 늘어가 지역경제에 현실적으로 부담이 되고 있는 ▲부산 수영구 ▲대구 수성구 ▲광주 남구 ▲대전 유성구 ▲울산 중구, 동구, 북구 등 11개 지역에 대해 투기과열지구를 해제했다. 따라서 올해 투기과열지구 해제지역은 총 46개 지역으로 늘어나게 됐다. 투기과열지구가 해제되면 기존 전매제한기간 1~3년이 6개 월로 줄어들게 된다. 또 은행권에서 3년 이하 대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)이 50%에서 60%로 높아진다.<부동산뱅크 이정민, 박선옥 기자>

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곽은희 【서울=뉴시스】올해 부동산 시장은 어느 해보다 우여곡절이 많은 해였다. 흔히 이야기 하듯 다사다난했던 해여서 일도 많았고, 탈도 많았다.새해 첫 달인 1월부터 '1.11대책'이 발표되면서 연초부터 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙기 시작했고, 분양가상한제와 청약가점제 등으로 건설업체는 물론 청약자들이 대 혼란을 겪었던 한해였다.올해를 달군 부동산 10대 뉴스를 내집마련정보사의 도움을 받아 선정했다. 'TOP 10'의 부동의 1위는 '1.11부동산 종합대책'이 차지했다. 1.11대책이 발표되면서 부동산 시장은 냉각기에 접어들기 시작했고 한 해 동안 꾸준히 집값 하락을 이끌어 왔다.두 번째는 분양가상한제와 청약가점제다. 분양가상한제가 시행되면서 미분양 아파트와 고분양가 아파트를 낳았다. 또한 청약가점제로 청약제도가 완전히 바뀌면서 청약시장이 혼란 속에 빠져 있다.내집마련정보사 양지영 팀장은 "1.11부동산종합대책에는 2007년 부동산 시장을 뒤흔든 청약가점제, 분양가상한제, 주택담보대출 억제 등 주요 정책들이 포함되어 있었기 때문에 2007년의 최대 이슈라고 할 수 있다'고 지적했다.◇1.11부동산종합대책정부는 지난해 11.15대책에 이어 '1.1대책'을 내놓았다. 수도권과 지방투기과열지구 내 민간아파트에 대한 분양원가 공개, 민간아파트 분양가 인하를 통한 부동산 시장 안정화와 주택담보대출 억제가 주요 내용이다. 특히 올 하반기 청약 시장에 최대 혼란을 주고 있는 청약가점제와 분양가상한제도 들어 있었다. 이밖에도 1.11대책은 후분양 로드맵 조정과 환매조건부 시법사업, 오피스텔 규제 완화 등 관계법령 또는 지자체 조례 개정이 완료 또는 개정 중에 있다. '1.11대책'이 발표되면서 버블세븐 지역은 물론 전반적으로 부동산 시장이 하락세를 이어가고 있고 내년 역시 현재의 하락세의 큰 변화가 없을 것으로 전망되고 있다.◇분양가상한제 아파트, 주변시세보다 20%↓정부가 분양가상한제 아파트에 대한 과도한 분양가 상승을 막기 위해 지난 1일부터 ‘새 분양가상한제 적용기준’을 발표했다. 이에 따라 향후 아파트 분양에 미칠 영향에 수요자나 건설업체들의 관심이 쏠리고 있다. 아파트 분양가격은 공급자인 건설사의 사업성은 물론 수요자들의 주택 구입 패턴에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.분양가상한제 시행으로 분양가가 다소 저렴해진다는 장점이 있으나 향후 이 정책이 아파트 가격 상승을 낳을 수 있다는 여론도 많다. 건설업체 입장에서는 건설업체의 수익과 직결되는 분양가를 규제하게 되면 수익이 안 되는 사업은 아예 포기를 하게 될 것이고 이렇게 되면 공급 축소로 이어지기 때문에 수요 대비 공급의 법칙상 다시 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 것이다.◇청약가점제 도입 '내 집 마련 전략 다시 짜라'지난 9월부터 청약가점제가 시행됐다. 청약가점제는 부양가족수가 많고, 무주택기간이 길고, 청약통장 가입기간이 길수록 유리한 청약 제도다. 청약가점제 시행 초기로 청약 가점 산정을 잘못 해 당첨이 대거 취소되는 등 문제점이 많이 발생해 청약자간의 혼란스러움이 극해지고 있다.특히 청약가점제가 도입되면서 청약시장에 두드러지게 나타난 현상은 쏠림현상이다. 일단 당첨이 되면 최고 10년까지 청약자격이 제한(전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서는 수도권 10년, 기타지역 5년, 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해서는 수도권 5년, 기타지역 3년)되는 불이익을 받기 때문에 청약통장 사용이 신중해졌다. 때문에 보다 유망한 곳에 투자하려는 쏠림현상과 미분양으로 양극화가 뚜렷해지고 있는 것이다.◇금융권 DTI규제, 주택시장 '꽁꽁' 지난 3월부터 총부채 상환비율(DTI)이 40~50%가 적용됐다. 기존에는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 아파트로서 6억 이상 고가 주택 구입시 40% 수준의 DTI를 적용해 왔다. 대출액이 1억원을 초과하면 DTI 40%, 1억원 이하는 50%, 대출금이 5000만원 이하이면 DTI를 적용받지 않는다. 7월부터는 투기 및 수도권 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트의 중도금 집단 대출도 DTI 60%를 적용 받게 됐다. 또 8월부터 은행권에 이어 제2금융권에서도 주택담보대출 심사기준이 한층 강화됐다. 보험사는 은행과 똑같이 총부채상환비율(DTI)을 적용하고, 저축은행 등 비은행권은 3억원 이하 아파트에 대해서만 다소 완화된 기준을 적용한 것.주택담보대출 규제 강화로 빚을 내어서 집을 매입하기가 더욱 힘들어지면서 주택가격이 크게 하락세를 보였다. 수요자들이 여유자금으로 내 집 마련을 하는 경우는 극히 드물고 대출을 이용하는 경우가 많기 때문이다.◇서울 최대 관심지역 '은평뉴타운'2007년 청약시장에서 가장 큰 이슈를 꼽는다면 단연 은평뉴타운이다. 은평뉴타운은 서울의 첫 시도인 택지지구와 뉴타운이라는 점에서 청약자들의 마음을 사로잡았고, 낮은 분양가로 청약자들의 마음에 확신을 줬다.은평구 진관내·외동 일대 347만㎡의 은평뉴타운은 새로 주거지가 조성돼 신도시나 마찬가지다. 전원형 생태도시로 개발되는 이곳은 북한산 등으로 둘러싸여 자연환경이 좋고 도심과 가까운 지리적 이점을 갖고 있다. 지하철 3호선 구파발역이 지구를 지난다. 통일로 등으로 도심과 이어진다. 지난 11월 5일 발표했던 분양가에 비해 2만8000~31만4000원 낮춰 939만7000~1348만6000원으로 확정되면서 은평뉴타운의 관심은 더욱 증폭됐다.◇분양가상한제 막바지 분양 증가분양가상한제는 9월 1일 이전에 사업승인신청을 하고 12월 1일 이전에 분양승인신청을 하면 분양가상한제를 피하게 된다. 이에 따라 건설업체들은 분양가상한제를 피하기 위해 12월 1일 이전에 분양승인을 대거 신청하면서 12월 분양 물량이 대거 쏟아졌다. 상한제를 피하기 위한 민간 아파트 분양물량이 크게 증가하면서 미분양 아파트는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 올해 미분양아파트 수가 사상 최대에 달할 수 있다는 우려까지 나오고 있다.◇잇따른 배짱 고분양가지난 9월부터 분양가상한제가 시행되면서 11월 말 분양승인 신청을 한 업체들이 분양가를 크게 올렸다. 매매가보다 높게 책정된 분양가는 인근 시세를 끌어올려 서민의 내집마련을 더 어렵게 만든다. 부동산정보업체가 올 1∼10월과 지난해 1∼10월 전국 매매가와 분양가를 비교한 결과 매매가는 10.88% 오른 반면 분양가는 23.56%로 2배 이상 올랐다. 지방 광역시는 매매가가 1.77% 오른 반면 분양가는 16.86%나 뛰었다.◇주택수요 '뚝'...미분양 불길 수도권 확산분양가상한제 시행이후 미분양사태가 지방은 물론 수도권까지 확산되고 있다. 미분양 위주로 미분양이 속출했지만 이제는 수도권 택지지구 내에서도 미분양 사태가 빈번해지고 있다. 특히 잘 갖춰진 기반시설과 입지 여건으로 주목을 받아왔던 파주신도시에서 조차 미분양이 발생하면서 이제는 미분양의 지방의 문제만이 아니게 됐다. 정부가 수도권 주택난을 해소하기 위해 추진한 2기 신도시 중 하나인 파주신도시에서는 11월 말 6개 업체가 동시분양을 했다. 특별공급분을 포함해 5068가구 중 1069가구가 미분양으로 남았다. 미분양률이 21.1%에 이른다.◇반값아파트 '흥행실패'과도하게 높은 초기 분양가를 대폭 줄여 무주택 서민이 쉽게 자기 집을 소유할 수 있도록 하기 위한 것이 반값아파트다. 하지만 반값아파트란 이것을 건물만 분양하고 토지는 국가에서 임대하는 것으로 하자는 게 반값아파트의 요지다. 반값아파트 시범단지로 알려졌던 경기도 군포시 부곡택지개발지구 내 토지임대부 및 환매조건부 아파트의 분양가격이 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정되어서 당초 정부가 발표한 반값아파트와는 큰 차이를 보이고 있다.◇북고 남저-"강북 오르고 강남 떨어지고"잇따른 재건축 아파트 규제로 재건축 아파트가 몰려 있는 강남권 일대 아파트값은 급락했고, 강북권 아파트값은 꾸준히 상승세를 보였다. 강북권에는 재개발 및 뉴타운 등 탄탄한 개발 사업이라는 메리트가 있고, 또한 부동산 시장 전망이 예측하기 힘들어질 정도로 불안하자 투자자들이 위험성이 큰 강남권보다는 안전한 강북권으로 몰리면서 강남 집값은 떨어지고 강북 집값은 오르는 역전 현상이 벌어졌다. 김훈기기자 bom@newsis.com

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