[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

2008년은 1월부터 달라지는 주택제도가 많다. 특히 수요자들과 직접적으로 관련히 있는 주택공급에 관한 규칙이 많이 수정되는 만큼 꼼꼼히 챙겨야 된다. 
 
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 2008년 달라지는 주택제도를 요약 정리했다. 
 
1월 - 수도권 지역우선공급 거주기간 강화, 중대형공공임대 무주택자 우선공급 등
 
수도권 지역우선공급 거주기간 강화
 
지역우선공급에서 거주기간이 강화된다. 지금까지는 수도권 유망지역의 지역우선공급 거주기간은 청약분위기를 감안해 지자체나 주공등이 3~6개월 이상 거주 등 임의적으로 정했다. 
 
하지만 내년 1월 1일 부터는 수도권 투기과열지구 내 지역우선공급 대상자는 입주자 모집공고일 기준으로 해당 지역에서 1년 이상 거주해야 한다. 
 
따라서 2008년 상반기 분양에 들어갈 은평뉴타운 2지구, 하반기 예정하고 있는 광교신도시 2009년에 분양될 송파신도시 등은 지역우선공급 거주기간 강화에 적용을 받게 된다. 
 
중대형공공임대 무주택자 우선공급
 
전용면적 85m2를 초과하는 중대형 공공건설임대주택(공공임대주택)도 무주택자에게 우선공급될 예정이다. 전용면적 85m2 이하 공공임대주택과는 달리 중대형 공공임대주택은 1주택자도 청약이 가능해 임대주택 공급취지를 무색케 했다. 
 
따라서 1월 1일 분양승인을 신청하는 중대형 공공임대주택도 무주택자가 우선 공급받을 수 있도록 했다. 따라서 왕십리 뉴타운에서 공급될 중대형 장기전세주택은 무주택자가 대거 당첨될 수 있을 것으로 보인다. 
 
공공택지 아파트 후분양제 실시
 
신도시 등 공공택지에 건설되는 아파트에도 후분양제가 도입된다. 1월 1일 이후 사업계획승인 신청한 사업장부터 적용된다. 입주자 모집공고는 40% 이상 건축한 후에 가능하다. 
 
공공택지에서 후분양제가 실시되면 분양가 상한제로 보다 저렴한 아파트를 실물을 보고 계약할 수 있는 장점은 있다. 하지만 입주까지 기간이 짧아 자금 마련계획을 철저히 세워야 하는 어려움도 있다. 
 
비닐하우스 거주자 국민임대주택 우선공급
 
비닐하우스 거주자들도 임대아파트를 공급받을 수 있게 됐다. 사실 비닐하우스 등에 거주하는 사람들은 해당 관청에 주민등록이 쉽지 않고 경쟁률이 높아 수도권 임대아파트 입주도 쉽지 않은 것이 현실이었다. 
 
하지만 앞으로는 해당지역 국민임대주택 건설량의 10% 범위안에서 우선공급 받을 수 있게 됐다. 단 행정자치부 장관으로부터 2007년 11월 21일 이전부터 비닐하우스에 살았다고 거주사실이 확인된 사람 가운데 무주택자에 한한다. 
 
중개대상물 확인설명서 세분화 
 
중개업소에서 발행하던 중개대상물 확인설명서가 4개 유형으로 세분화된다. 그동안 설명서는 주거용 위주의 단일 서식이였기 때문에 토지, 상가 등 비주거용 부동산의 상태를 설명하는데 부족했다. 
 
하지만 1월 1일 부터는 건축물, 비주거용 건축물, 토지(공장), 입목 등 4개로 구분되며 여기에 토지거래허가구역, 주택거래신고지역 등 법적 규제현황 및 공시가격 항목 등을 추가했다. 참고로 계약시 중개대상물 확인설명서를 교부하지 않을 경우 중개업소는 6개월 범위 안에서 업무정지 처분을 받는다. 
 
조세특례제한법에 따른 양도세 비과세 혜택 폐지
 
주택경기 부양을 위해 1998년부터 2003년까지 분양된 아파트에 한해 한시적으로 시행됐던 조세특례제한법이 2007년 만료된다. 따라서 2주택자라도 조특법 적용주택을 2007년까지 팔았다면 양도소득세가 면제됐다. 
 
하지만 2008년 1월 1일 부터는 조특법 적용 주택을 팔아도 양도세가 면제되지 않고 차등적(9~36%)으로 내야 한다. 
 
배우자간 증여공제 3억원에서 6억원으로 확대
 
증여세 공제 대상액이 3억원에서 6억원으로 확대된다. 예를 들어 6억원짜리 주택을 배우자에게 2007년 증여했다면 배우자 공제 3억원을 제외한 나머지 3억원이 과세표준액이 되고 여기에 증여세가 부과됐다. 
 
하지만 2008년 1월 부터는 위에 예를 든 6억원 주택을 증여한 경우 공제가 다 되기 때문에 증여세가 나오지 않는 것이다. 
 
하지만 올해부터는 똑같은 주택을 증여한 경우에 증여세가 과세되지 않는 것이다.
 
상반기 - 정비사업 정보공개
 
정비사업 정보공개 
 
주택재개발 및 도시환경정비사업 조합원들은 앞으로 인터넷 등을 통해 손쉽게 해당정비 사업에 정보를 얻을 수 있게 된다.  
 
이때 볼수 있는 정보는 추진위원회 운영규정을 포함해 시행과 관련된 공문서 등 다양하다. 그리고 서류 열람에 응하지 않은 조합 책임자는 벌금이나 징역에 처한다.
 
 
*출처-한경닷컴

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따라서 내년 상반기 분양시장은 지금의 불안한 상황이 이어질 것이란 전망이 우세하다.신규 분양아파트의 경우 1분기까지는 분양가 상한제 적용 물량과 미적용 물량이 혼재돼 수요자들이 선택의 고민을 겪을 것으로 예상된다.기존 주택 가격은 신정부의 규제 완화 기대감에 소폭 상승세를 보일 공산이 크다.하지만 서울.수도권에서는 적잖은 신규 입주 아파트가 쏟아질 예정이어서 큰 폭의 집값 오름세는 없을 것이란 예측도 있다.◆올해 이어 분양가상한제가 최대 변수부동산 정보업체 부동산114에 따르면 내년 전국에 공급될 민간 분양아파트는 서울 6만4303가구，인천.경기 9만9930가구，지방 16만7434가구 등 33만1667가구로 조사됐다.올해 공급 물량 30만714가구보다 오히려 10%가량 증가한 물량이다.분양시장 침체에도 불구하고 내년 분양 물량이 늘어나는 것으로 조사된 이유는 지난달 건설업체들이 분양가상한제를 피하기 위해 분양승인을 신청한 물량의 상당수가 내년 초로 공급 시기가 늦춰졌기 때문이다.이로써 내년의 경우 3월쯤까지는 분양가상한제를 피한 물량이 주로 공급되고 3월 이후에는 상한제 물량과 비(非)상한제 물량이 공존 양상을 띠다가 하반기에 들어서면서 상한제 적용 아파트가 주를 이룰 전망이다.이처럼 상한제 아파트와 비상한제 아파트가 혼재될 것으로 예상되면서 청약자들의 선택 고민이 불가피할 전망이다.일단 상한제 적용 아파트의 경우 분양가가 통상 주변 시세보다 10~15% 정도 저렴해 시세차익은 가능하지만 분양권 전매 제한 기간이 길다는 게 단점이다.실제 공공택지의 경우 전용 85㎡ 이하는 계약 후 10년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 7년간 전매가 금지된다.민간택지도 각각 전용 85㎡ 이하는 계약 후 7년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 5년이라는 전매 규제를 적용받는다.
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비상한제 아파트는 주변 시세에 비해 가격이 비슷하거나 높은 편이어서 추가 상승 여력이 많지 않다는 게 결정적인 흠이다.반면 입주 이후 전매가 가능해 환금성 측면에서는 유리하다.이처럼 양쪽의 장단점이 뚜렷하지만 대체로는 비상한제 아파트의 인기가 상한제 아파트에 비해 낮을 것이라는 전망이 우세하다.김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "상한제 적용 아파트는 상대적으로 분양률이 높아지겠지만 비상한제 아파트는 올해처럼 미분양 사태가 이어질 것"으로 예상했다.◆새 정부 정책변수도 관건3월 이후부터는 대부분 분양가상한제를 적용받는 물량이 공급될 예정이어서 상대적으로 분양시장이 활기를 띨 전망이다.당첨만 되면 어느 정도 시세차익이 예상되는 만큼 관망하던 수요자들이 청약에 나설 것으로 보이기 때문이다.여기에 새 정부의 부동산정책이 가시화될 경우 올해와 같은 미분양 사태는 다소나마 진정될 가능성이 높다는 게 전문가들의 견해다.대통령 당선자 측에서는 향후 부동산정책에 대해 △취득세와 등록세를 통폐합한 뒤 세율을 인하하고 △현행 6억원짜리 주택에 부과하고 있는 종부세 부과 기준을 완화하는 방안 등을 검토하고 있다.1주택 장기 보유자에 대한 양도세 장기 보유 특별공제 대상도 확대해 나갈 방침이다.이처럼 세 부담이 줄어들 경우 분양시장에도 직간접적인 영향을 미칠 전망이다.일례로 분양가가 6억원을 넘는 고가 아파트의 경우 종부세 부담을 걱정하지 않아도 되는 만큼 어느 정도 여유있는 수요자들은 이들 고가주택 청약에 부담을 덜 느낄 수도 있다.이와 함께 이 당선자는 도심지 뉴타운도 활성화한다는 입장이어서 이들 지역을 중심으로 한 분양물량도 주목을 끌 전망이다.◆'상한제 vs 비상한제' 유망 물량 '손짓'상한제 적용 물량과 비 상한제 물량이 잇따라 공급되면서 과연 양쪽의 승패가 어떻게 나타날지도 관심이다.나름대로 입지가 뛰어난 유망 물량이어서 우열을 점치기가 쉽지 않을 것으로 예상되기 때문이다.특히 내년 초에 분양할 비상한제 아파트의 청약 성패야말로 내년 한 해 분양시장의 흐름을 결정짓는 상징적인 변수가 될 것이라는 진단도 나오고 있다.예컨대 분양가상한제를 피한 물량의 경우 뚝섬 상업용지 1구역에서 한화건설이 231~376㎡ 짜리 230가구를，3구역에서는 대림산업이 333㎡짜리 196가구를 내년 초에 각각 분양할 예정이다.분양가는 사상 최고가인 3.3㎡당 4000만원 대로 예상돼 청약 결과가 어떻게 나타날지 주목된다.이 외에도 왕십리 뉴타운，용산전면 2~3구역，용산 국제빌딩 특별 3~4구역 등 최근 주택시장의 최대 관심지역을 중심으로 비상한제 유망 물량이 잇따라 쏟아져 나올 예정이어서 청약 결과에 관심이 쏠리고 있다.상한제 적용 물량 가운데는 하반기 분양이 예정된 판교 주상복합을 비롯해 광교신도시，은평뉴타운 2지구 등이 관심 대상이다.신도시 가운데는 김포와 옥정에서 분양이 예정돼 있다.이정선 기자 sunee@hankyung.com

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올해 경매시장은 다른 어느해보다도 그 열기가 뜨거웠다.지난해 집값 급등에 따라 경매시장에서 보다 싼값에 내집을 마련하려는 실수요자들이 몰려들었기 때문이다.이에 따라 올해 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 70%를 넘어서며 사상 최고치를 기록했다.21일 부동산 경매정보 업체인 지지옥션에 따르면 올 1월부터 이달 11일까지의 부동산경매 낙찰가율은 72.87%로 집계됐다.이는 작년(69.80%) 대비 3.07%포인트 증가한 것으로 이 회사가 2001년부터 부동산 경매 낙찰가율을 조사한 이래 가장 높은 수준이다.이와 함께 경매진행 건수 대비 낙찰 건수인 낙찰률도 36.29%로 2001년(43.91%)을 제외하고는 가장 높았다.이에 따라 다양한 기록들이 나왔다.서울 강남구 도곡동 타워팰리스 307㎡(93평형)형은 10월 37억500만원에 낙찰,아파트 경매 사상 최고 기록을 세웠다.이 물건 이전에 가장 비싸게 낙찰된 아파트는 지난해 6월에 팔린 서초구 서초동 가든스위트 353㎡(107평형) 31억2500만원이었다.부동산 경매 사상 최고 감정가 물건도 나왔다.서울 중구 을지로6가 주상복합 '프레야타운'은 감정가 4418억1807만2160원을 기록한 채 현재 입찰을 기다리고 있다.역대 최고 감정가 물건이었던 삼성상용차 대구공장 용지(1917억원)보다 무려 2501억원이나 많은 금액이다.올해 경매시장에서는 다세대·다가구의 약진이 두드러졌다.지난해 아파트값 급등으로 가격 메리트가 커진 데다 뉴타운 등 주변지역 개발가능성에 대한 기대감이 높아졌기 때문으로 풀이된다.이에 따라 올해 부동산 매물 경쟁률 상위 3개가 모두 다세대·다가구였던 것으로 조사됐다.7월 경매된 송파구 방이동 109-21 다세대 주택은 지하층임에도 불구하고 111명이 응찰해 올해 부동산 매물 가운데 가장 높은 경쟁률을 나타냈다.감정가 6400만원인 이 주택은 낙찰가가 2억2370만원으로 결정돼 낙찰가율 349.5%를 기록했다.이어 2월 경매됐던 인천 서구 석남동 576-46 연립주택이 98명 응찰(낙찰가율 237%)로 경쟁률 2위를 기록했으며 이달 11일 경매된 마포구 서교동 451-26 다세대가 72명 응찰(낙찰가율 161.2%)로 뒤를 이었다.임도원 기자 van7691@hankyung.com

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부동산 세금 절세 10가지 방법

1. 세대 분리를 하면 세금이 떨어진다현재 보유세인 종합부동산세와 양도소득세 과세는 세대별 단위로 과세를 한다. 따라서 세대별로 합산한 기준 시가가 6억원을 넘어서면 주택 종합부동산세를 과세하며, 1세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세 비과세나 중과세를 적용한다. 따라서 가족이 보유한 주택 수가 2채가 넘어가면서 과세되는 경우 세대를 분리, 줄일 수가 있다.2. 종합부동산세를 내기 싫으면 6월 1일 전에 양도 하거나 6월 1일 후에 매수하라종합부동산세는 세대별로 합산한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하면 과세되는 세금이다. 그리고 이 세금을 부담해야 하는 사람은 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 자이다. 따라서 이 세금을 부담하지 않으려면 양도자는 6월 1일 전에 잔금을 청산하거나 등기를 넘기면 된다.3. 재개발, 재건축 주택 취득 관련 양도소득세, 절세할 수 있다.재개발이나 재건축 관련해 비과세를 받을 수 있는 경우는 수요 성격이 실수요자에 해당되어야 하며, 투자 수요자의 경우에는 비과세 혜택이 없다. 여기서 실수요자란 1주택을 보유한 상태에서 재건축 등에 들어간 사람들을 말한다. 이에 해당할 경우, 공사 중이라면 관리처분 계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유 기간이 3년(서울 등은 2년 거주 요건)을 갖추었다면 비과세를 해준다. 물론 완공된 상태에서 양도를 해도 폭넓게 비과세를 적용한다.4. 2년 이상 보유하고 있어라.세법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도들을 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도소득세 세율을 적용할 때 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%의 세율을 적용한다. 이러한 세율 중 2년 이상 보유 중의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다.5. 가족 간의 거래 시 양도 또는 증여 중에서 선택하라가족 간의 거래도 일반인들과의 거래처럼 양도를 할 수 있다. 하지만 문제는 이 거래가 유상 거래임이 명백하지 않으면 증여에 해당되어 증여세가 과세된다는 점이다. 일반적으로 양도소득세 세율이 낮은 경우 증여보다 유리한 양도를 선택할 수 있으나, 대가 관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수되어야 한다.6. 양도세 예정 신고하면 10% 세액 공제 혜택을 받을 수 있다양도소득세는 2번의 신고 기회가 있다. 한 번은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 납부를 할 수 있는데 이를 예정신고라 하며, 이 신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아준다.

7. 양도소득세는 비과세가 최선책이다일단 1가구 1주택자는 기본적으로 3년 이상을 보유하면 되나 서울·과천·5대 신도시지역은 3년 이상 보유 기간 중 2년 이상을 실제 거주해야 한다. 이외에도 넓은 평수로 이사를 가는 경우에는 새집을 산 날로부터 1년 내에 구주택을 양도하면 비과세를 적용하는 것도 놓치지 말자.8. 중과세를 받지 말자2007년부터 1가구 2주택 상태에서 양도할 경우 비과세를 받지 않으면, 2주택 양도소득세 중과세를 받을 가능성이 높아졌다. 이 2주택 중과세는 양도소득세 세율이 자그마치 50%이며, 양도소득세 계산구조상 장기보유 특별공제를 박탈하게 된다. 따라서 2주택 중과세를 적용받게 되면 수익률이 크게 하락되므로 투자자들은 이에 각별히 유의할 필요가 있다.9. 감면 주택인지 적극적으로 알아보자.정부는 외환위기 때 주택 경기 활성화를 통해 경기를 진작시키기 위해 신축 주택 구입자에게 양도소득세 감면 혜택을 부여했다. 이에 따라 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일(서울·과천·5대 신도시지역은 2002년 12월 31일)까지 기간 중에서 특정한 기간 내에 조합원 아파트가 완공되거나 분양권을 가진 사람들이 최초 계약을 했다면 양도소득세가 100% 감면될 가능성이 높다.10. 부부 공동 등기를 하라양도세는 개인별 과세이기 때문에 부부 공동 명의로 된 경우 각자 세금을 과세한다. 예를 들어 부부 각자 지분이 1/2 이고 양도차익이 5000만원이라면 각각의 양도차익은 2500만원이 되어 단독 5000만원의 세금보다는 적게 나오는 것. 양도소득의 기본 공제(250만원)를 각각 받을 수 있으며 양도차익이 반으로 줄어들어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 다만 보유세 중 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세하므로 부부 공동 등기를 하더라도 줄일 수 없게 된다.■도움말 = 김삼열 토지전문컨설턴트·/ 문의:1577-0895, 019-414-4563[본 기사는 매일경제 Citylife 제107호(07.12.17일자)에 게재된 기사입니다.]

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