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건교부 서종대 주택국장은 지난 8일 최근의 부동산투기를 "바벨탑을 쌓는 형국"에 비유하며 부동산투기 자제를 당부하는 과정에 "정부의 부동산 정책을 자꾸 홍보하고 있지만, 사실은 지금 우리나라 부동산 중개업소가 인구 5백명당 하나인데 이는 인구 5천명당 하나인 선진국에 비해 10배가 많다. 이로 인해 우리는 부동산 정책을 펼치기가 힘든 상황"이라고 말했다. 이에 부동산중개협회는 13일 "부동산폭등은 정부의 부동산정책이 잘못되어서인데 어떻게 이를 중개업자에게 묻는 것이냐"고 발끈하며, "정부주장처럼 아파트값 폭등이 부동산 중개업자들의 부추김 때문이 아니라는 것을 보여주기 위해 15일부터 1주일간 전국적으로 동맹휴업을 하기로" 결정했다.과연 누구 말이 옳은가. 부동산투기세력의 비웃음, "참여정부, 절대로 집값 못내린다" 작금의 부동산값 폭등에 대한 여러 토론과 보도를 보면 공급과 수요, 세금문제 등 여러 가지를 얘기하지만 정작 중요한 '거래유통상'의 문제에 대하여 심각하게 고민하는 것을 보지 못하였다. 그런데 부동산문제에 책임이 있는 실무부서인 건교부에서 이제야 제대로 책임의 일단을 인정하는 소리를 내고 문제제기를 하는 것을 보면, 늦었지만 다행이라 본다.실제로 이제는 거래유통상의 문제를 심각히 고민할 때다. 사는 사람의 조바심과 파는 사람의 성급함을 유도하여야 매매의 성사를 이루기가 쉬운 중개업의 속성상 공인중개사들은 고객들에게 "계속 가격이 오를 것"이라는 이야기할 수밖에 없다. 일종의 '삐끼 행위'다. 그런데 소위 전문가이고 박사라는 직함을 가진 사람들조차 이러한 삐끼질을 태연히 언론을 통해 하고 있다. 하긴 정부나 정치권조차도 건설경기를 부양시키기 위해 이러한 짓을 서슴없이 하고 있으니, 그들만 탓할 필요도 없어 보인다. 참여정부 들어서면 30여차례에 달한 정부의 부동산투기 대책 가운데 정부기대와 정반대로 부동산투기를 부추킨 기폭제가 된 발언은 "부동산값을 안정시키겠다"는 말이었다. 이는 투기심리와 머니게임을 벌이고 있는 사람들에게 "어쨌거나 올라버리면 인정한다"라는 인식을 심어주었다. 과도하게 폭등한 부동산값을 '내리는' 어떠한 수단을 강구하려는 게 아니라, 그냥 잠잠하게 만드는 조치만 취한 정책에게 부동산투기의 원죄가 있는 것이다. 정부가 뭐라고 말하든 올라버린 것은 내리지 못한다는 '확실한 믿음'을 참여정부는 꾼들에게 심어주었던 것이다. 건설사-부동산중개업체-복부인의 '호가 끌어올리기' 작전그렇다면 공인중개사 책임은 없나. 결코 그렇지 않다. 아파트 건설업체의 최대 관심사는 높은 분양가로 폭리를 취하는 것이다. 이들은 지방자치체가 주변보다 높은 분양가로는 분양승인을 하지 않으려 한다는 사실을 잘 알고 있다. 따라서 분양가를 올리기 위해선 우선 주변아파트시세부터 올려야 했다.이에 이들은 사람들을 풀어 얼마에 팔렸다고 아파트부녀회나 중개업소에 거짓소문을 내거나 사고파는 것처럼 작전을 펴기 시작했다. 심지어 시세정보제공하는 중개업자와 짜고 '거짓 호가'를 터넷정보회사의 시세표에 올리기까지 했다. 이같은 조작행위는 기존의 아파트를 가진 사람들에게는 오른 가격에 배가 부르고, 그러한 짓을 하는 시세제공 중개업소에게는 매물의 집중과 이익을 가져다주는 반대급부를 안겨주었다. 반면에 검증되지 못한 올린 시세표보다 낮은 가격을 얘기하는 중개업소는 아파트부녀회의 방문과 전화 압력으로 조작에 동참하지 않으면 살아남을 수 없는 분위기가 만들어졌다. 이렇게 해서 호가가 시세로 확정되기에 이르렀다. 모 시행사 수주팀 직원의 전언에 따르면, 이러한 노하우는 이제는 보편화되었다. 가격이 오른다고 해야 매매거래가 성사되는 직업의 속성상 이제 다른 사람들보다 더 높은 가격을 받아주어야 물건을 확보할 수 있는 중개업자들끼리의 경쟁 때문에, 계약을 하고 있는 와중에도 휴대전화로 더 많은 가격을 받아주겠다든지 더 비싼 가격으로 산다는 사람이 있다고 하면 계약을 깨버리는 일도 비일비재 일어나고 있다. 이렇게 아파트가격은 아무런 제어장치없이 천장부지로 올라가기만 한다. 이제는 매주 한번씩 인터넷시세정보회사에 시세를 제공하는 업소끼리 경쟁적으로 아무런 견제도 어떠한 의식도 없이 습관적으로 서로 가격을 올린다. 이는 실제 현장에서 일어나는 사례이다. 자신의 물건확보를 위해 이러한 짓을 서슴치 않는 중개업소가 있는 것이다. 호가 조직 행위는 결국 부동산업자에게도 부메랑될 것 이처럼 다른 지역보다는 더 높은 가격을 유지하여야 한다는 아파트부녀회, 더 많은 수익을 얻으려는 시세정보제공 중개업소, 가격을 올릴 필요가 있는 작전세력들에 의해 이제는 이것이 보편적인 흐름이 되어 있다. 이처럼 조작된 시세정보를 제공하는 사람들이 부동산중개업소임에도 "집값 폭등은 부동산 중개업자들의 부추김 때문이 아니다. 수요가 있으니 그런다. 정부정책이 잘못이다"면서 억울하다고 동맹휴업을 결의한 협회의 행위는 정당하지 못하다. 폭등하는 호가의 시세제공은 사회적 문제를 야기할 뿐 아니라, 궁극적으로는 같은 중개업자의 생존권까지 박탈하는 행위다. 터무니없는 가격(호가)의 시세제공으로 결국 거래가 되지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 이같은 행위를 하는 이들을 보면, 이들에게는 사회의 혼란을 부추키고자 하는 무슨 의도가 있지 않는가 하는 생각도 든다. 특히 토지나 상가, 빌딩등의 거래를 공동으로 중개하는데 제일 먼저 "입금가가 얼마냐?"고 중개업자끼리 서로 물어보는 부동산중개업계의 거래관행 (얼마까지 매도자에게 입금하고 나머지는 능력껏 올려 중개하는 사람들이 나눠먹는 것을 확인하는 형태, 즉 매수자에 얼마나 많이 바가지를 씌우는가가 능력이 되는 행태)에 비추어볼 때, 이러한 아파트의 호가시세조작행위는 하나도 부끄러운 일이 아닌 풍경이 되어버렸다. 더 많은 가격을 받고자하는 매도자와 더 싼 가격으로 사고자하는 매수자의 입장을 조율하여 중개하는 입장에 있는 중개업에 대하여 그만한 책임과 윤리의식이 요구되기에, 법은 자기매매를 금지하고 수많은 제약을 가하고 있는 것이다. 그런 책임과 윤리의식이 요구되기에 중개사라 하면 될 것을 "공인중개사"라고 "공인(公認)"을 앞에 붙이는 이유일 것이다. 일부의 몰지각한 사람들 때문에 사기꾼집단이라고 매도되는 행태를, 건전한 중개업을 위해 지도감독권한을 위임받은 정부기관은 그동안 책무를 못해 왔다. 정부, 4가지 조치를 분명히 취하라 그럼에도 불구하고 정부에서 단속이라는 완장을 찬 투기단속반을 또다시 운영하겠다고 한다. 이러한 효과도 없는 전시행정적인 것에 행정력을 낭비하여 "군청수준이며 아줌마보다도 못하고 맥을 모른다"는 비아냥을 받고 있어, 실질적이고 효과적인 거래유통시스템을 위한 대안을 제시하고자 한다. 첫째, 인터넷에 시세를 제공하는 중개업소부터 집중적으로 조사하라. 있지도 않은 물건(미끼물건이나 가공물건)을 허위로 인터넷상에 올리는 업소를 사전에 수집하여 집중적이고 계속적으로 단속하라. 계약서를 숨겨놓거나 계약서에 전화번호를 적지 않는다거나 다르게 적어놓았다면 매물장부나 매입의뢰장부는 있을 것이니 전화를 하여 일일이 확인하라. 줄줄이 연관되어 있음을 알 것이다. 최소한 그런 노력이라도 하라. 제발 완장차고 폼만 잡고 다녀, 문닫고 도망가라는 광고를 하지 말고 말이다. 실제로 터무니없이 오른 가격에 매입한 사람을 계약서나 전화로 확인이 되면 예외없이 자금출처조사를 취하라. 이는 틀림없이 투기세력일 것이기 때문이다. 둘째, 부동산담보대출시 부풀려있는 시세정보업체의 아파트시세표를 참고하는 것보다 등기권리증에 있는 검인계약서의 금액을 참고하도록 금융기관을 지도·감독하라. 이는 부풀려지고 아무런 검증장치가 없는 시세정보회사의 시세표로 인한 대출로 인해 금융기관이 부실해지면 파산시키지 않고 결국 국민들에게 피해를 주는 공적자금을 투입해야하는 우리의 금융기관이기에 당연한 권리이다. 거품을 빼면 금융기관이 부실해진다고 하는 말을 많이 하기 때문이다. 셋째, 가격의 담합과 왜곡을 강요하는 아파트부녀회등을 법적으로 처벌하는 근거를 만들고, 이러한 행위에 포상금을 지급하는 전방위의 조치를 취하라. 또한 허위 시세정보를 제공하는 행위나 미끼물건이나 가공물건을 인터넷상에 올리는 왜곡된 중개업자를 처벌하는 법적근거도 마련하라. 넷째, 서종대 주택국장의 인식처럼 중개업소가 많아 부동산 정책을 펼치기가 힘든 상황이 만들어진 데 정부 정책이 일부 있다고 시인한다면, 최소한 공인중개사의 과다배출에 대하여 책임있는 자세를 보여라. 그 책임있는 자세를 보여주는 것 중의 하나는 무자격자의 폐해가 큰 중개보조원제도를 폐지하는 것이다. 또한 텔레마켓팅·기획부동산·무허가부동산컨설팅업체에 대한 범정부적인 대책을 강구하라. 부동산유통시장에서 중요한 역할을 할 수 있는 중개협회를 관리의 편의성만 따져 영리회사화되는 것을 묵인하여서는 국민경제에 중요한 부동산유통시장을 건전하게 발전시킬 수 없다. 정부의 인식전환이 있어야 한다. 그래서 국민경제에 일조하고자 하는 대부분의 공인중개사들에게 직업의 자긍심을 심어주어야 한다. 아무리 공급을 늘리고 여러 대책들을 쏟아내더라도 이러한 부동산유통현장에서 일어나는 문제를 개선하지 않고서는 어떠한 부동산대책도 공염불이 될 것이라 감히 단언하는 바이다.이태용/공인중개사

호가조작

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부동산

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1998년도의 일이다. 한 일주일 정도의 사내 연수를 받았었는데, 그 중 부동산 관련 강의가 한 시간 있었다. 당시에는 IMF 직후라 집값이 연일 하락하고 있었고, 계속 떨어질 것이라고들 생각하고 있었다. DJ의 국민의 정부는 연일 부동산경기 부양책을 내놓았지만, 부양책을 내놓을때마다 집값은 더욱 떨어지고 있었다.
그 때, 강의에 나온 부동산 전문가가 말하기를,
"지금이 집을 사야 할 때인 것 같습니다. 통상 전세값이 아파트 값의 60% 이상 수준이 되면 집 값이 오르는 경우가 많은데, 지금 전세값은 아파트 값의 70 ~ 80% 수준이나 됩니다. 제 경험으론 지금이 바닥인 것 같습니다."
나도 그 땐 집을 살 생각을 못 했었다. 사실 집 살 돈도 없었긴 했지만... 집 살 돈이 있었더래도 아마 사지 않았을 거다. 다 들 더 떨어진다고만 하는데, 내가 무슨 강심장이라서 덜컥 집을 사겠나? 
그러나, 그 강의의 수강생들의 반응은 시큰둥했다. 그리고, 그 때가 진짜 바닥이었고, 이후 강남 집값은 세배가, 강북이나 기타 지역의 집값도 대체로 두배는 올랐던 것 같다. 그리고, 지금 2005년의 상황은 어떤가?
강남등지의 집값은 연일 급등하고 있다 하나, 오히려 전세값은 내리고 있다한다.
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부동산 114라는 사이트에서 조사한 자료인데 오늘 한국경제에 나온 자료에 의하면, 2003년 10.29대책 이후 분당 용인 강남 서초 송파의 평균 매매상승률과 전세상승율 자료는 다음과 같다.
먼저 매매율 분당 : 21.94% 용인 : 11.25% 강남 : 5.97% 서초 : 12.5% 송파 : 10.16% 이렇게 올랐고, 전세율 상승은...
분당 : 2.95%  용인 : -3.26% 강남 : -6.09% 서초 : 0.27% 송파 : -7.81%이렇다고 한다.
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2003년 말 전세값이 집값의 절반이 안 되는 수준이었으니, 지금은 그 비율이 더욱 떨어졌을 터... 특히, 현재 문제가 되고 있는 강남 일대는 40% 미만 수준이 될 것 같은데...
 
내친 김에 자료를 하나만 더 인용해 보자면
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아파트 매매 시점을 파악하는 법

[머니투데이 2005-05-04 12:02]

(중략)
< 세 번째 참고사항: [전세가/매매가] 비율에 의한 매매전략 >

◆ 오랜 세월동안 이 아파트는 [전세가/매매가] 비율이 30%~60% 사이에서 움직였습니다. 30%에 근접해가면서 매매가의 상투가 나타나고, 60%에 근접해가면서는 오히려 추가상승이 나타났다는 것이 그림에서 확인됩니다. 이런 현상을 매매전략 세우는데 참고사항으로 하면 좋습니다. 그러나 상투와 바닥에서 기록되는 이 비율은 지역과 아파트의 특성에 따라 달라짐을 염두에 두어야합니다. 서민이 주로 사는 비인기지역일수록 이 비율은 상대적으로 높게 나타납니다.

◆ 그래프에서 보면, 96년 봄과 2000년 가을에, 이 비율이 60% 까지 치솟았는데 그뒤로도 매매가는 상승을 이어갔습니다. 전세비율이 높으면 아파트를 살 때 자기 돈이 적게 들어가면서 레버리지 효과가 높아져서 사람들이 실거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 아파트를 사려는 경향이 강해지면서 나타난 현상입니다.

91년봄에는 30%대로 내려와 바닥을 쳤는데, 이 시점이 매매가격 상투시점과 비슷하였습니다. 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 레버리지 효과가 줄어들어서 실제 거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 구입하려는 동기가 줄어들게 됩니다.

실제 거주하려는 사람 입장에서도 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 자기가 살 집으로 그 아파트를 구입하느니 그냥 전세로 살면 주거비용이 적게 들고, 구입가격과 전세가격의 차이만큼의 돈을 활용할 수 있기 때문에 구입을 유보하려는 경향이 늘어납니다.

◆ 이런 측면에서 지금은 이 비율이 30%대로 내려와 있다는 것이 매매가의 지속적인 상승에는 부담이 되리라 예측됩니다. 만약에 앞으로도 전세가는 올라가지 않고 매매가만 올라간다면, 중고등학교 다니는 자녀가 있는 가정에서 대치동이 학군이 좋더라도 구입을 하지 않고 그냥 전세로 살아도 되는 것이며, 이는 구입하고자하는 수요의 증가에 걸림돌이 되는 것입니다.

재건축이나 그 외 특별한 개발재료와 같이 특수한 상황 속에 놓인 아파트가 아닌 일반 아파트라면 전세가격이 주거를 위하여 기꺼이 지불하는 비용이므로 그 주택의 실제 주거가치를 나타내는 것입니다. 매매가격과 전세가격의 차이에 금리를 고려하면 시세상승을 기대하는 투기가치가 계산되는 것입니다. 요즘은 예전보다 금리가 크게 하락한 상태라서 투기가치가 크게 증가한 상태라 하겠습니다.

◆ 끝으로, 위 아파트는 우리나라에서 최고 인기지역의 아파트인데, 1988년 10월에 샀다면 매매가의 상승률이 복리로 환산하여 지금까지 16년반 동안 연평균 13.7% 입니다. 그러나 1991년 4월에 샀다면 14년 동안의 연평균 상승률은 7.4%에 불과하여 그동안의 채권수익률에도 못미칩니다. 따라서 부동산과 같은 장기투자대상에서도 매매시점의 선택이 중요함을 알 수 있습니다.

더욱이 (개별재료가 있어왔던 특수한 사례는 제외하고) 지난 20년 가까이 최고의 상승률을 보인 아파트 중 하나의 상승률이 이러한 것이고, 지방이나 서울에서도 평범한 지역의 아파트는 그동안 국채와 같이 안정된 채권에 투자해온 경우보다도 훨씬 못한 수익률을 나타내는 경우도 흔하게 있습니다.

따라서 투자/투기 목적을 겸하면서 주택을 구입하고자할 때에는 지역의 선택, 아파트 종류의 선택, 투자 시기의 선택, 이 세 가지를 모두 신중하게 고려해야합니다. 물론 주거가치에 중점을 두면서 주택구입이 이루어지는 경우라면 좀더 마음 편한 선택을 할 수 있을 것입니다.

만약에 아파트를 투자/투기 가치가 아닌 사용가치로만 바라본다면 장기적인 상승률이 국채수익률보다 못한 이유 중에는 건물에 대한 감가상각도 포함되어 있다고 보면 됩니다. 외국에서도 오래된 주택일수록 가격 상승률이 낮은 경우가 흔한 것도 그래서입니다. 오래되고 낡은 주택 또는 아파트를 구입할 때에는 대지가격을 기준으로 판단해야 좋습니다. 신축이나 증축시의 건설비용은 비싼 땅이건 싼 땅이건 다 마찬가지이기 때문입니다. 물론 어떤 이유에서건 그 지역의 인기도가 지속적으로 올라가면 그로 인하여 건물가격도 상승하는 효과가 유발되는 것은 별도로 고려되어야 합니다.
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전문가의 견해인 즉은, 지금 부동산 전세가/매매가 비율을 볼 때, 꼭지에 근접하지 않았나 하는 것이고...
"강남불패신화"에도 불구하고, 즉 그동안 집값은 오르기만 했다고 다 들 생각함에도 불구하고, 91년 4월에 강남 아파트를 산 사람은 오히려 은행이자만도 못한 수익률을 기록하고 있다는 거니, 매매시점 선택에 신중해야 한다는 얘기인데...
결론은 지금은 집을 살 때가 아니다는 얘기인 것으로 이해된다.
게다가 내가 보기에 지금의 강남 일대의 집값 상승에는 마지막 상승 또는 되돌이 상승의 전형적인 모습을 나타내고 있는 것 같다. 몇가지 열거해 보자면,
1) 일부지역에만 편중된 상승
2) 거래가 동반되지 않은 상승
3) 투자자 일반의 지나친 낙관론, 기대심리 팽배 등이라 하겠다.
사실, 부동산 가격이 오를 지, 내릴 지를 갖고 논의한다는 건 무의미한 짓이다. 왜? 지나봐야만 알 수 있는 것이니까.
난 지금의 집값 상승은 얼마 못 갈 거로 본다. 올해 안에 집값의 큰 폭 하락이 있을 것이다. 그리고, 이 하락이 "강남불패신화"의 종말을 알리는 것이 될 것으로 예상한다. 이건 좀 더 구조적인 요인이 있는데, 담에 시간 봐서 얘기하도록 하고...
어쨌든, 내 예상이 맞을 지, 틀릴 지는 지나봐야 알 수 있는 것이니, 그 때 가서 다시 얘기 해 보도록 하자. (c)12억의 기적

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