1998년도의 일이다. 한 일주일 정도의 사내 연수를 받았었는데, 그 중 부동산 관련 강의가 한 시간 있었다. 당시에는 IMF 직후라 집값이 연일 하락하고 있었고, 계속 떨어질 것이라고들 생각하고 있었다.
DJ의 국민의 정부는 연일 부동산경기 부양책을 내놓았지만, 부양책을 내놓을때마다 집값은 더욱 떨어지고 있었다.
그 때, 강의에 나온 부동산 전문가가 말하기를,
"지금이 집을 사야 할 때인 것 같습니다. 통상 전세값이 아파트 값의 60% 이상 수준이 되면 집 값이 오르는 경우가 많은데, 지금 전세값은 아파트 값의 70 ~ 80% 수준이나 됩니다. 제 경험으론 지금이 바닥인 것 같습니다."
나도 그 땐 집을 살 생각을 못 했었다. 사실 집 살 돈도 없었긴 했지만... 집 살 돈이 있었더래도 아마 사지 않았을 거다. 다 들 더 떨어진다고만 하는데, 내가 무슨 강심장이라서 덜컥 집을 사겠나?
그러나, 그 강의의 수강생들의 반응은 시큰둥했다. 그리고, 그 때가 진짜 바닥이었고, 이후 강남 집값은 세배가, 강북이나 기타 지역의 집값도 대체로 두배는 올랐던 것 같다. 그리고, 지금 2005년의 상황은 어떤가?
강남등지의 집값은 연일 급등하고 있다 하나, 오히려 전세값은 내리고 있다한다.
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부동산 114라는 사이트에서 조사한 자료인데 오늘 한국경제에 나온 자료에 의하면, 2003년 10.29대책 이후 분당 용인 강남 서초 송파의 평균 매매상승률과 전세상승율 자료는 다음과 같다.
먼저 매매율
분당 : 21.94% 용인 : 11.25% 강남 : 5.97% 서초 : 12.5% 송파 : 10.16%
이렇게 올랐고, 전세율 상승은...
분당 : 2.95% 용인 : -3.26% 강남 : -6.09% 서초 : 0.27% 송파 : -7.81%
이렇다고 한다.
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2003년 말 전세값이 집값의 절반이 안 되는 수준이었으니, 지금은 그 비율이 더욱 떨어졌을 터... 특히, 현재 문제가 되고 있는 강남 일대는 40% 미만 수준이 될 것 같은데...
내친 김에 자료를 하나만 더 인용해 보자면
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아파트 매매 시점을 파악하는 법
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[머니투데이 2005-05-04 12:02]  |
(중략)
< 세 번째 참고사항: [전세가/매매가] 비율에 의한 매매전략 >
◆ 오랜 세월동안 이 아파트는 [전세가/매매가] 비율이 30%~60% 사이에서 움직였습니다. 30%에 근접해가면서 매매가의 상투가 나타나고, 60%에 근접해가면서는 오히려 추가상승이 나타났다는 것이 그림에서 확인됩니다.
이런 현상을 매매전략 세우는데 참고사항으로 하면 좋습니다. 그러나 상투와 바닥에서 기록되는 이 비율은 지역과 아파트의 특성에 따라 달라짐을 염두에 두어야합니다. 서민이 주로 사는 비인기지역일수록 이 비율은 상대적으로 높게 나타납니다.
◆ 그래프에서 보면, 96년 봄과 2000년 가을에, 이 비율이 60% 까지 치솟았는데 그뒤로도 매매가는 상승을 이어갔습니다. 전세비율이 높으면 아파트를 살 때 자기 돈이 적게 들어가면서 레버리지 효과가 높아져서 사람들이 실거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 아파트를 사려는 경향이 강해지면서 나타난 현상입니다.
91년봄에는 30%대로 내려와 바닥을 쳤는데, 이 시점이 매매가격 상투시점과 비슷하였습니다. 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 레버리지 효과가 줄어들어서 실제 거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 구입하려는 동기가 줄어들게 됩니다.
실제 거주하려는 사람 입장에서도 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 자기가 살 집으로 그 아파트를 구입하느니 그냥 전세로 살면 주거비용이 적게 들고, 구입가격과 전세가격의 차이만큼의 돈을 활용할 수 있기 때문에 구입을 유보하려는 경향이 늘어납니다.
◆ 이런 측면에서 지금은 이 비율이 30%대로 내려와 있다는 것이 매매가의 지속적인 상승에는 부담이 되리라 예측됩니다. 만약에 앞으로도 전세가는 올라가지 않고 매매가만 올라간다면, 중고등학교 다니는 자녀가 있는 가정에서 대치동이 학군이 좋더라도 구입을 하지 않고 그냥 전세로 살아도 되는 것이며, 이는 구입하고자하는 수요의 증가에 걸림돌이 되는 것입니다.
재건축이나 그 외 특별한 개발재료와 같이 특수한 상황 속에 놓인 아파트가 아닌 일반 아파트라면 전세가격이 주거를 위하여 기꺼이 지불하는 비용이므로 그 주택의 실제 주거가치를 나타내는 것입니다.
매매가격과 전세가격의 차이에 금리를 고려하면 시세상승을 기대하는 투기가치가 계산되는 것입니다. 요즘은 예전보다 금리가 크게 하락한 상태라서 투기가치가 크게 증가한 상태라 하겠습니다.
◆ 끝으로, 위 아파트는 우리나라에서 최고 인기지역의 아파트인데, 1988년 10월에 샀다면 매매가의 상승률이 복리로 환산하여 지금까지 16년반 동안 연평균 13.7% 입니다.
그러나 1991년 4월에 샀다면 14년 동안의 연평균 상승률은 7.4%에 불과하여 그동안의 채권수익률에도 못미칩니다. 따라서 부동산과 같은 장기투자대상에서도 매매시점의 선택이 중요함을 알 수 있습니다.
더욱이 (개별재료가 있어왔던 특수한 사례는 제외하고) 지난 20년 가까이 최고의 상승률을 보인 아파트 중 하나의 상승률이 이러한 것이고, 지방이나 서울에서도 평범한 지역의 아파트는 그동안 국채와 같이 안정된 채권에 투자해온 경우보다도 훨씬 못한 수익률을 나타내는 경우도 흔하게 있습니다.
따라서 투자/투기 목적을 겸하면서 주택을 구입하고자할 때에는 지역의 선택, 아파트 종류의 선택, 투자 시기의 선택, 이 세 가지를 모두 신중하게 고려해야합니다.
물론 주거가치에 중점을 두면서 주택구입이 이루어지는 경우라면 좀더 마음 편한 선택을 할 수 있을 것입니다.
만약에 아파트를 투자/투기 가치가 아닌 사용가치로만 바라본다면 장기적인 상승률이 국채수익률보다 못한 이유 중에는 건물에 대한 감가상각도 포함되어 있다고 보면 됩니다.
외국에서도 오래된 주택일수록 가격 상승률이 낮은 경우가 흔한 것도 그래서입니다. 오래되고 낡은 주택 또는 아파트를 구입할 때에는 대지가격을 기준으로 판단해야 좋습니다.
신축이나 증축시의 건설비용은 비싼 땅이건 싼 땅이건 다 마찬가지이기 때문입니다. 물론 어떤 이유에서건 그 지역의 인기도가 지속적으로 올라가면 그로 인하여 건물가격도 상승하는 효과가 유발되는 것은 별도로 고려되어야 합니다.
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전문가의 견해인 즉은, 지금 부동산 전세가/매매가 비율을 볼 때, 꼭지에 근접하지 않았나 하는 것이고...
"강남불패신화"에도 불구하고, 즉 그동안 집값은 오르기만 했다고 다 들 생각함에도 불구하고, 91년 4월에 강남 아파트를 산 사람은 오히려 은행이자만도 못한 수익률을 기록하고 있다는 거니, 매매시점 선택에 신중해야 한다는 얘기인데...
결론은 지금은 집을 살 때가 아니다는 얘기인 것으로 이해된다.
게다가 내가 보기에 지금의 강남 일대의 집값 상승에는 마지막 상승 또는 되돌이 상승의 전형적인 모습을 나타내고 있는 것 같다. 몇가지 열거해 보자면,
1) 일부지역에만 편중된 상승
2) 거래가 동반되지 않은 상승
3) 투자자 일반의 지나친 낙관론, 기대심리 팽배 등이라 하겠다.
사실, 부동산 가격이 오를 지, 내릴 지를 갖고 논의한다는 건 무의미한 짓이다. 왜? 지나봐야만 알 수 있는 것이니까.
난 지금의 집값 상승은 얼마 못 갈 거로 본다. 올해 안에 집값의 큰 폭 하락이 있을 것이다. 그리고, 이 하락이 "강남불패신화"의 종말을 알리는 것이 될 것으로 예상한다. 이건 좀 더 구조적인 요인이 있는데, 담에 시간 봐서 얘기하도록 하고...
어쨌든, 내 예상이 맞을 지, 틀릴 지는 지나봐야 알 수 있는 것이니, 그 때 가서 다시 얘기 해 보도록 하자.
(c)12억의 기적
