[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

《올해 종합부동산세 납부 대상과 세액(稅額)이 크게 늘 것으로 예상되면서 종부세에 대한 관심도 커지고 있다. 특히 개인 주택분 종부세를 내야 하는 사람 가운데 36%는 1가구 1주택자여서 투기와 무관한 중산층도 대거 징수 대상에 포함된다.가구당 세액도 작년보다 최소한 35% 오르게 돼 평균 증가율은 40%를 웃돌 것으로 전망된다.

▶본보 9일자 A1면 참조 
▶ 집값 떨어졌는데 종부세 1가구 평균 40% 이상 늘어

▶본보 10일자 B2면 참조 
▶ [이코노 카페]‘종부세 마찰’ 책임은 누가 지나

다음 달 1일부터 납부를 시작하는 종부세와 관련해 올해나 내년부터 새로 적용되는 내용을 소개한다.》

○ 개인 세금 부담 커져

11일 국세청에 따르면 올해 종부세 납부 인원은 50만5000명(법인 포함)으로 작년(34만 800명)보다 48.1% 늘어날 것으로 추정됐다.

이 가운데 개인 주택분 납세자는 38만1000명으로 지난해(23만2000명)보다 62.2% 증가한다. 개인 주택분 납세자는 2005년 8월 30일 현재 전국 주택보유 가구주 971만 명의 3.9%에 해당한다.

가구당 주택분 종부세는 작년보다 최소 35% 오른다. 과세표준(세금을 매기는 기준) 적용률이 80%로 10%포인트 높아지는 데다 공시가격 자체가 대폭 상향조정됐기 때문이다.

땅도 마찬가지다. 종합합산과세 토지에 대한 과표 적용률이 주택처럼 80%로 높아지고 창고 부속토지 등 별도합산토지는 적용률이 55%에서 60%로 인상된다.

○ 기업 부동산은 예외 확대

일반 개인용 주택이나 땅에 대한 종부세가 강화되는 데 비해 기업에는 다소 예외를 주고 있다.

작년까지는 최초로 지어진 건설임대주택은 임대가 안 돼도 종부세를 내야 했지만 올해부터는 사용승인일이나 사용검사일 이후 6개월간은 종부세 과세 대상에서 제외된다. 건설임대주택은 임대를 목적으로 직접 지은 주택을 뜻한다.

사원아파트 등 종업원에게 저가(低價)로 제공되는 주택도 전용면적 85m² 이하이면 내년부터 종부세가 면제된다.

올해까지는 직원들에게 공짜로 제공되는 주택만 예외 대상으로 인정하지만 앞으로는 사원아파트 등에 일부 보증금이 포함되는 관행을 인정해 주겠다는 것이다.

서비스업용 토지 중 200억 원 초과분에 대해서는 0.8%의 단일세율이 붙는다. 단, 이는 올해부터 2009년까지 3년간 한시적으로 적용된다.

특례 대상인 서비스업용 토지는 관광호텔업, 종합휴양업, 스키장, 퍼블릭 골프장, 유통단지, 공동차고지 등에 이용되는 땅이다.

고기정 기자 koh@donga.com

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부동산 투자는 무엇보다 앎에서 시작돼야 한다. 다른 사람이 하니까 나도 한다는 전염식 투자태도로는 바라는 소기의 성과를 얻을 수 없다. 자신의 눈으로 경제와 돈을 바라보고, 스스로 시간과 발품을 투자해야 한다.
 
 투자에 공짜 점심은 없는 법이다. 하나를 잃으면 하나를 얻게 된다. 반드시 대가가 있기 마련이다. 부의 증식을 위해 잃어야 할 것은 시간과 발품밖에 없다. 이러한 노력을 기울일 때 좋은 정보를 얻을 수 있고 수익의 극대화가 가능해진다.
 
 사실 부동산으로 돈 버는 방법은 백가쟁명(百家爭鳴)식으로 많다. 대체로 투자에 성공한 사례를 갖고 있는 투자자를 보면 단순히 돈 버는 방법을 터득한 게 아니라 투자정보를 남들보다 좀 더 빨리 얻었다고 보면 틀림없다.
 
 정보의 출처가 신뢰성 있는 정보냐가 문제지만, 정말 신뢰성 있는 정보라면 대단한 투자정보임이 분명하다. 물론 이 같은 정보를 얻기 위해 그 투자자는 공부도 많이 하고, 많은 사람들을 만나러 다녔을 것이다.
 
 일반인들이 접하는 부동산투자정보는 언론매체의 기사정보와 중개업자의 투자권유, 그리고 업체의 공개투자설명회 등 크게 세 가지로 꼽을 수 있다. 수 년 전 만해도 부동산정보는 몇몇 공무원 또는 중개업자만이 아는 특별 노하우로 알려져 있었지만 요즘은 정보의 홍수 속에 누구나 관심만 있다면 얼마든지 알 수 있는 ‘공유정보’로 바뀌었다.
 
 다양한 인터넷 포털 들이 유저들을 위해 투자정보 생산에 여념이 없고, 지역개발정보 하나만 하더라도 지자체 홈페이지에 들어가 보면 향후 개발정보 뿐 아니라 도로개통, 부동산 개발계획까지 다양한 정보를 쏟아내 초보자도 투자에 즉시 활용해도 될 투자정보 일색이다. 정보는 재테크 전략을 세우고 실천에 옮기는 기초가 된다. 부동산재테크의 성공은 정보수집 능력에 따라 결정된다고 할 수 있다.
 
 언론매체를 활용한 정보 수집을 습관화하자
 
 세간에는 신문이나 잡지에 나온 가이드는 한물간 정보라고들 말하지만 절대 틀린 말이다. 새로운 정책과 제도 등 신개발정보가 나오는 건설교통부나 시청, 지자체에는 항상 부동산담당 기자들이 포진해 정보사냥에 열심이다. 특히 지역정보와 현장스케치, 분양정보와 특별 기획기사를 일목요연하게 정리해두면 부동산시장의 흐름을 한눈에 파악할 수 있다. 
 
 특히 경제신문 부동산 면과 부동산전문지, 주간지 등에서 관심 있는 기사를 찾아 정보처로 삼는다면 큰 도움이 된다. 이 같은 정보는 반드시 초보자들에게 투자의 실패를 줄여줄 뿐만 아니라 돈 되는 정보를 안겨다주기도 한다. 예컨대 기사를 통해 부동산시장의 동향을 파악할 수 있고 시세는 물론 투자 움직임까지 감지가 가능하다.
 
 따라서 부동산 투자에 자신 없는 투자자라면 전문지 하나를 구독해 봄직하다. 전문지 기자 들 중에는 오랫동안 한 우물을 파는 부동산 전문가들이 많다. 그런 곳에서 나오는 기사는 믿음직한 정보를 담고 있기 때문에 다년간 부동산컨설팅을 경험한 업체도 구독하고 있는 실정이다.
 
 광고 면과 분양 및 홍보기사를 잘 체크하면 부동산 경기를 읽을 수 있다. 부동산경기가 살아날 조짐이 보이면 건설사의 부동산판매가 증가하는 데 이런 판매증가는 부동산관련 광고를 늘어나게 한다. 신문지상의 광고를 체크하는 습관을 기르고 특정지역에 광고가 몰릴 경우가 많은데 스스로 지역에 대한 분석을 해보고 결과를 확인하면 전체적 부동산경기를 분석하는 능력을 키울 수 있다.
 
 다만 일부 언론에 보도되는 분양관련 정보 중에는 과대 포장된 기사도 있다. 따라서 이런 정보들이 어느 정도 정확한지 현지답사로 확인해 보아야 한다. 또 성의 없이 베껴 쓴 정보나 기사를 보고 피해를 입은 투자자도 있다지만, 그것은 투자자의 잘못이 크다. 투자에 대한 책임은 전적으로 본인의 몫이기 때문이다. 
 
 부동산 컨설턴트들과 친하게 지내자
 
 미국의 한 학자의 조사에 따르면 사람들은 평생 250명의 사람들과 친한 관계를 유지한다고 한다. 친하게 지내는 이들 사람들로부터 서로의 여러 정보를 주고받으며 산다고 한다. 250명의 친한 사람 들 중 부동산에 정통한 컨설턴트 몇 명이 있다면 최소한 부동산투자와 관련해 기초적인 정보과 지식을 쉽게 얻을 수 있다. 따라서 직접 부동산투자 시 사기매물이나 투자에 실패할 위험한 부동산을 만나지 않을 가능성이 커지는 셈이다.
 
 부동산컨설턴트는 신문지상에 이름이 자주 오르내리거나 TV화면에서 자주 나타나 부동산시황을 설명하는 사람을 말하는 게 아니다. 업계에서 나름대로 자기 영역을 잘 아는 전문가를 말하는 것 이다. 부동산시장에도 전문가가 있고 신뢰를 갖춘 업자가 여럿 있다. 이러한 업자들을 잘 사귀어두면 투자할 때 좋은 물건이나 돈 되는 정보를 꾸준히 귀띔해 주므로 ‘알짜’ 부동산을 만날 확률이 높다.
 
 특히 오랫동안 한 지역에서 영업활동을 펼친 중개업자, 부동산 등기를 주 업무로 했던 법무사, 건물 지을 땅을 다년간 물색한 건축업자, 신설도로 개통을 업으로 하는 도로공사 관계자, 부동산담보 대출이 전문인 금융전문가, 부동산관련 공사(公社) 또는 공직에 근무한 경험이 있는 사람들은 신개발지와 예정지의 지역 사정에 정통하고 현지 부동산시장의 투자가치 분석에 능하고, 조그만 부동산 하자에 대처할 능력이 있어 투자자에게 유리한 방법으로 조언해줄 가능성이 큰 인(人)프라로 도움을 줄 가능성이 높다.
 
 그러나 저명한(?) 부동산컨설턴트일 수록 최근의 현장경험이 많지 않을뿐더러 “돈 있으면 빵 사먹어라”라는 천편일률적인 조언을 해줄 수 있음을 유의해야 한다. 특히 부동산업자이면서 신문지상에 자주 오르내리고, 책 쓰고 강의하는 다양한 일을 하는 컨설턴트일수록 시간적 여유가 얼마나 있겠느냐고 생각해보면 된다. 이런 전문가들은 부동산 투자를 결정할 때 가이드를 해주는 최종적인 조언자로 생각하면 틀림없다. 
 
 투자설명회는 감(感)을 잡는 도구로만 활용하라
 
 부동산 거래의 침체 조짐이 보이기 시작하면서 어디를 가던 건설, 분양, 컨설팅업체들이 마케팅차원에서 고객에게 분양상품을 설명하는 공개 투자설명회가 인기다. 간혹 부동산상담을 하다보면 초보투자자가 시장 정보를 얻기 위해 투자설명회에 갔다가 업체의 무지개 빛 청사진을 그대로 믿고 계약서를 썼다가 중도금을 낼 즈음에 계약을 포기했으면 좋겠는데 어떻겠느냐는 문의를 종종 받는다.
 
 부동산 시장 전반과 유통에 대해 잘 모르는 초보투자자 입장에서 공부의 필요성 때문에 설명회에 참여했더라도 업체가 돈을 들여 설명회를 개최할 때는 뭔가 이유가 있다는 점을 간파해야 한다. 모델하우스에서 아파트에 대한 투자의 장점을 강조할 때는 미분양이 예상되기 때문이고, 상가와 오피스텔 투자설명회는 분양의 어려움을 해소하기 위해 투자자를 끌어들이기 위해 돈 들여 투자설명회를 개최하는 것이다.
 
 문제가 되는 것은 초보투자자를 현혹하는 설명회이다. 일부의 행태이긴 하지만 투자자들에게 빠른 계약을 유도하기 위해 여러 명의 ‘바지(?)’ 계약자들을 고용해 현장의 분위기를 띄우면서 계약서를 쓰는 것처럼 위장해 잘 모르는 투자자를 현장에서 계약케 하는 경우도 있다. 토지투자를 위해 현지를 둘러보는 데 중개업자와 짠 가짜 현지민이 가격을 뻥튀기하는 바지역할을 하는 것과 진배없다. 미분양 상가 뿐 아니라 기획부동산과 전원주택 토지 등 다양한 종목에서 그런 불법적인 현장을 곳곳에서 볼 수 있다.
 
 부동산투자설명회는 분양하는 부동산에 대한 정보를 고객에게 올바르게 이해시키고 덤으로 부동산에 대한 전반적 이해를 돕기 위한 고객서비스의 일환이다. 현지의 부동산 정보와 분위기를 익히는 시간으로 활용해야 한다. 유명강사의 말 빨에 현혹되어 즉석에서 계약서를 썼다가 나중에 계약금을 돌려달다고 해봤자 소용없는 일이다.
 
 부동산투자정보는 여러 곳에 널려있지만 투자자 본인에 맞는 제대로 된 알짜 정보를 얻는 게 중요하다. 일단 신뢰성 있는 중개업자 추천이나 인터넷, 신문 , 잡지, 전문지를 통해 정보 수집을 먼저하고 그 다음에 현지 전문가를 통해 적정 매매가와 임대가를 알아본 후 수익성과 투자성을 따져보고, 권리와 물건에 대한 분석을 하는 것은 그 다음에 할 일이다.
 
 그러고 나서 현장답사를 해야 한다. 현장답사는 인근 탐문조사와 시세조사를 병행하는 것이 좋다. 그 다음 이제까지의 모든 것을 종합적으로 검토하고 최종적으로 투자판단이 섰을 때 전문가의 의견을 듣고 가격절충에 들어간다면 투자는 성공할 확률이 높다.
                                    메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표

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정부가 최근 부산과 대구 등 지방 투기과열지구를 해제하면서 이 일대 부동산 시장이 반짝 온기가 돌았다. 하지만 다시 시장은 깊은 침묵에 빠지는 듯하다. 계절은 여름을 지나 곧 입추가 다가오지만 아직도 겨울잠에서 깨어나지 못하고 있다.지방 부동산은 언제 살아날 것인가. 한마디로 회복은 쉽지 않은 일이다. 아니 갈수록 사정은 더 나빠질 수 있다. 인구 감소와 지역경제 침체로 주택시장의 유효수요가 줄어들고 있기 때문이다. 2~3년 전 만해도 부동산 시장은 서울 강남과 비강남간의 양극화 문제였다. 하지만 지난해 가을이후 수도권에서 강남과 비강남의 양극화는 많이 해소됐다. 수도권에서 신도시 개발이 잇따르면서 강남과의 갭(Gap) 메우기에 성공을 한 것이다. 요즘 들어 양극화는 바로 수도권과 지방이다. 이런 양극화 문제는 앞으로도 더 심해질 공산이 크다.지방 부동산은 국지성이 강한 게 특징이다. 즉 외부의 자금이 유입되지 않아 자체 동네자본으로만 시장이 움직인다는 얘기다. 철새부동산인 ‘떴다방’들도 한때 지방으로 원정 투자에 나섰지만 요즘은 거의 발길을 끊었다. 돈이 안되기 때문이다. 이런 상황에서 지방 부동산은 지역 실물 경제를 그대로 반영하게 마련이다. 지역 경제가 살아나야 소득이 늘어나고 집값도 오른다는 얘기다. 하지만, 지방은 마산이나 창원 등 일부 수출 공단지역을 제외하곤 지역경제가 위축되고 있다. 게다가 외곽에 공장이 대거 들어서면서 인구까지 도심 밖으로 빠져나가 도심공동화 현상이 빚어지고 있다. 직장에서 먼 도심에 집을 살 필요를 느끼지 못하고 있는 것이다. 실제로 인구가 많이 줄고 있는 부산 집값은 2004년 4.1% 하락한 데 이어 2005년 -1.1%, 지난해 -0.6%를 각각 나타냈다. 올 들어 6월까지 하락세(-0.1%)를 보이고 있다. 대구도 올들어 6월까지 -1.1%, 대전도 같은기간 -0.9%, 광주도 -0.2%를 나타냈다.다만 수출 경기가 비교적 좋은 울산은 지난해 14.8% 상승한데 이어 올해도 2.8% 올랐다. 지역경제 호황→소득증가 →주택구매력 증가→주택 가격 상승으로 이어지는 전형적인 선순환 구조다. 울산이나 창원을 제외한 나머지 지방 부동산의 미래는 밝지 않다. 더욱이 2000년을 전후해 대형 건설사들의 지방 진출이 잇따르면서 지방시장은 공급과잉으로 홍역을 치르고 있다. 정부의 규제완화 등으로 집값이 반등했을 때 상승 추세 반전으로 받아들이는 착각은 하지 않는 게 좋을 것 같다. 지방 부동산은 부동산만으로 해결할 수 없는 문제다. 규제를 푸는 것도 중요하지만 그것보다는 지역 경제를 먼저 살려야 한다. 부동산 규제완화보다는 지역경제 활성화 방안이 나와야 한다는 얘기다. 그래야 부동산도 산다.
박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장/ '10년후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙'저자

부동산

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부부공동 명의시, 양도세 얼마나 절감되죠?

-2년 이상 보유했을때 유리-

최근들어 상담을 하다보면 부동산, 특히 아파트를 부부공동으로 명의를 해놓은 경우가 많다. 부부공동명의를 한 이유는 여러 가지 이유가 있겠지만 세법적인 측면에서 봤을때 가장 큰 이유는 양도소득세 절감이라고 할수 있다. 물론 글을 쓰고 있는 필자의 아파트도 애시당초 구입때부터 공동으로 등기가 되어 양도세 절감은 물론이고 필자가 딴 맘(?) 먹지않고 사업에 열중하는 이유 중에 하나다.
　 
실전 양도세 절감 계산 사례

양도소득기본공제는 거주자에 대하여 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. 따라서 부부공동명의로 취득한 후 양도하는 경우 부부별로 각각 250만원을 공제하며, 2년 이상 보유한 후 양도한 경우는 그 세액은 더욱 줄어든다. 가령 토지를 갑 단독명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우와 갑과 갑의 배우자 공동명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우를 계산해 보면 다음과 같이 세금의 차이를 알 수 있다.

⑴ 갑 단독명의의 경우

① 양도차익(1억원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(1억원)

② 양도소득금액(1억원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(9,750만원)

③ 과세표준(9,750만원) × 세율(36%) = 3,510만원 - 누진공제(1,170만원)

④ 산출세액 = 2,340만원

⑤ 양도소득세 + 주민세 = 2,340만원 × 99%

= 23,166,000원

⑵ 부부 공동명의의 경우

1) 갑의 경우

① 양도차익(5,000만원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(5,000만원)

② 양도소득금액(5,000만원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(4,750만원)

③ 과세표준(4,750만원) × 세율(27%) = 12,825,000원 - 누진공제(450만원)

④ 산출세액 = 8,325,000원

⑤ 양도소득세 + 주민세 = 8,325,000원 × 99%

= 8,241,750원

2) 갑의 배우자의 경우 : 8,241,750원

결론적으로 위의 산식을 보면 주택뿐아니라 토지의 경우도 부부공동명의의 경우에 양도소득세와 주민세의 합계액은 8,241,750원 × 2 = 16,483,500원이다. 따라서 단독명의로 했을 때 보다 부부공동명의로 했을 때가 6,682,500원(= 23,166,000원 - 16,483,500원)의 절세효과가 있다.

유엔알 컨설팅 제공 02-525-0597

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