정부가 최근 부산과 대구 등 지방 투기과열지구를 해제하면서 이 일대 부동산 시장이 반짝 온기가 돌았다. 하지만 다시 시장은 깊은 침묵에 빠지는 듯하다. 계절은 여름을 지나 곧 입추가 다가오지만 아직도 겨울잠에서 깨어나지 못하고 있다.
지방 부동산은 언제 살아날 것인가. 한마디로 회복은 쉽지 않은 일이다. 아니 갈수록 사정은 더 나빠질 수 있다. 인구 감소와 지역경제 침체로 주택시장의 유효수요가 줄어들고 있기 때문이다.
2~3년 전 만해도 부동산 시장은 서울 강남과 비강남간의 양극화 문제였다. 하지만 지난해 가을이후 수도권에서 강남과 비강남의 양극화는 많이 해소됐다. 수도권에서 신도시 개발이 잇따르면서 강남과의 갭(Gap) 메우기에 성공을 한 것이다. 요즘 들어 양극화는 바로 수도권과 지방이다. 이런 양극화 문제는 앞으로도 더 심해질 공산이 크다.
지방 부동산은 국지성이 강한 게 특징이다. 즉 외부의 자금이 유입되지 않아 자체 동네자본으로만 시장이 움직인다는 얘기다. 철새부동산인 ‘떴다방’들도 한때 지방으로 원정 투자에 나섰지만 요즘은 거의 발길을 끊었다. 돈이 안되기 때문이다. 이런 상황에서 지방 부동산은 지역 실물 경제를 그대로 반영하게 마련이다. 지역 경제가 살아나야 소득이 늘어나고 집값도 오른다는 얘기다.
하지만, 지방은 마산이나 창원 등 일부 수출 공단지역을 제외하곤 지역경제가 위축되고 있다. 게다가 외곽에 공장이 대거 들어서면서 인구까지 도심 밖으로 빠져나가 도심공동화 현상이 빚어지고 있다. 직장에서 먼 도심에 집을 살 필요를 느끼지 못하고 있는 것이다.
실제로 인구가 많이 줄고 있는 부산 집값은 2004년 4.1% 하락한 데 이어 2005년 -1.1%, 지난해 -0.6%를 각각 나타냈다. 올 들어 6월까지 하락세(-0.1%)를 보이고 있다. 대구도 올들어 6월까지 -1.1%, 대전도 같은기간 -0.9%, 광주도 -0.2%를 나타냈다.
다만 수출 경기가 비교적 좋은 울산은 지난해 14.8% 상승한데 이어 올해도 2.8% 올랐다. 지역경제 호황→소득증가 →주택구매력 증가→주택 가격 상승으로 이어지는 전형적인 선순환 구조다.
울산이나 창원을 제외한 나머지 지방 부동산의 미래는 밝지 않다. 더욱이 2000년을 전후해 대형 건설사들의 지방 진출이 잇따르면서 지방시장은 공급과잉으로 홍역을 치르고 있다. 정부의 규제완화 등으로 집값이 반등했을 때 상승 추세 반전으로 받아들이는 착각은 하지 않는 게 좋을 것 같다.
지방 부동산은 부동산만으로 해결할 수 없는 문제다. 규제를 푸는 것도 중요하지만 그것보다는 지역 경제를 먼저 살려야 한다. 부동산 규제완화보다는 지역경제 활성화 방안이 나와야 한다는 얘기다. 그래야 부동산도 산다.
박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장/ '10년후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙'저자
