[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

서울 재개발구역 가운데 지난 9월 이전에 사업시행인가를 받은 사업지들이 분양가상한제를 피하기 위해 발빠른 행보를 보이고 있다.이들 사업지는 이달 30일까지 관리처분인가를 신청하면 분양가상한제가 적용되지 않기 때문에 각 구역별로 서둘러 관리처분총회를 열고 있다.하지만 이 중에 일반분양 물량이 적거나 조합원 분양가가 높게 책정된 구역의 경우 차라리 분양가상한제를 적용받아 분양가를 낮춰야 한다며 관리처분의결에 반발하는 사례도 나타나고 있어 관심이 쏠리고 있다.

20일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 9월 이전 사업시행인가를 받은 서울 재개발 구역 44곳 가운데 이달까지 관리처분총회를 개최한 곳은 37곳에 달한다.서대문구 남가좌동 가재울뉴타운 제4구역 재개발조합의 경우 지난달 관리처분계획 수립을 위한 임시총회를 열었다.조합은 이달 말까지 관리처분계획 인가신청을 내 분양가상한제를 피해간다는 방침이다.또 용산구 신계지구도 지난달 말 관리처분총회가 마무리돼 이달 중 인가신청을 검토하고 있다.이와 함께 마포구 아현4구역과 성동구 금호19구역,동대문구 전농7구역，서대문구 가좌3·4구역,용산국제업무지구 3·4구역 등도 각각 지난달 관리처분총회를 열었다.이들 역시 이달 말까지 관리처분인가신청을 내서 분양가상한제 적용을 받지 않도록 한다는 계획이다.그러나 이들 구역 가운데는 일부 조합원들이 비상대책위원회를 조직해 관리처분총회 의결내용에 반대하는 움직임을 보이고 있어 조합집행부와 갈등을 빚는 사례가 늘고 있다.조합원 분양가가 예상보다 높게 책정됐기 때문에 분양가상한제를 적용받아 분양가를 낮추는 게 낫다는 계산 때문이다.마포구 아현4구역 비상대책위원회는 최근 재개발조합을 상대로 서울서부지방법원에 관리처분총회 효력정지 가처분신청을 냈다.이재주 비대위 대표는 "조합원 분양가가 3.3㎡당 최고 1715만원 수준으로 지나치게 높게 나와 분양가상한제를 적용받지 않으면 상당수 주민들이 재개발구역에 거주하는 게 불가능한 상황"이라며 "임시총회를 다시 열어 분양가상한제 적용을 받도록 할 계획"이라고 말했다.지난달 관리처분총회가 통과된 성동구 금호19구역도 조합원분 분양가가 당초 예상치보다 높아지면서 조합원 간 갈등이 불거지고 있다.임도원 기자 van7691@hankyung.com

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내년부터 본격 시행될 후분양제로 공급되는 아파트가 원천적으로 현행 선분양제 아파트보다 실질적인 전매제한기간이 더 길어지는 문제를 안고 있어 보완대책이 필요하다는 지적이 제기되고 있다.전매제한은 '계약일'을 기준으로 하는데,후분양 아파트는 공사가 40% 이상 진행된 시점에서 분양되기 때문에 착공시점에 계약이 이뤄지는 선분양 아파트에 비해 계약일이 훨씬 늦어질 수밖에 없다.입주시점에서 따지면 전매금지가 풀리는 시점도 그만큼 늦어지게 된다는 것이다.
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후분양제는 … 내년부터 공정률 40% 이후에 분양
 
 
 
특히 후분양제는 내달 분양되는 은평뉴타운에 시범 적용되는 데 이어 내년부터는 광교·김포·송파 등 신도시에 전면 시행될 예정이어서 이 같은 후분양 아파트의 전매제한기간을 둘러싼 형평성 논란이 앞으로 더욱 가열될 전망이다.이에 따라 전문가들은 후분양 아파트에 대해서는 실질적인 전매제한기간을 줄이는 방식으로 기준을 바꿀 필요가 있다고 지적하고 있다.현재 전매제한기간은 계약일을 기준으로 공공택지의 경우 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 아파트는 10년，전용 85㎡ 초과 중·대형은 7년이며 민간택지는 중·소형은 7년,중·대형은 5년이다.20일 건설교통부와 업계에 따르면 후분양 아파트의 전매제한 불이익 문제는 다음 달 초 분양되는 은평뉴타운에서 처음으로 불거질 전망이다.서울시는 당초 작년 10월에 분양할 예정이던 은평뉴타운을 고분양가 논란에 따라 올 12월로 공급시기를 늦추면서 후분양제(공정률 80%)를 시범 도입했다.은평뉴타운 1지구 일반분양물량(1643가구)은 내년 6월 입주 예정으로,계약일은 2008년 1월이다.이 아파트는 계약일을 기준으로 전용면적 85㎡ 이하 중·소형은 7년,전용 85㎡ 초과 중·대형은 5년간 전매가 금지된다.
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이에 따라 전용 84㎡형 341가구는 입주일인 2008년 6월부터 따지면 2015년 1월까지 6년7개월，101~176㎡형 1302가구는 2013년 1월까지 4년7개월 동안 아파트를 팔 수 없다.그러나 통상 착공시기에 맞춰 분양하는 선분양제로 공급됐다면 착공시기인 2005년 8월에 분양해 한 달 정도 뒤인 같은 해 9월에 계약이 이뤄져 7년 뒤인 2012년 9월 이후엔 전매제한이 풀릴 수 있었다.후분양제로 분양되는 바람에 2년4개월 정도 전매제한기간이 길어지게 된 셈이다.이에 따라 은평뉴타운은 분양가 상한제로 분양가는 소폭 내려갔지만 후분양제로 인해 전매제한기간이 늘어나 실수요자 입장에서는 오히려 손해라는 지적도 나오고 있다.또 은평뉴타운에 이어 내년부터 잇따라 분양되는 광교·김포·송파 등 2기 신도시 아파트 계약자들 역시 전매제한기간에서 불이익을 감수해야 할 형편이다.예컨대 2009년 9월 분양하는 송파신도시의 경우 공정률 60%에 맞춰 후분양될 예정이어서 전매가능 시점이 선분양에 비해 19개월가량 늦춰질 전망이다.SH공사 관계자는 "후분양 아파트가 전매제한에서는 선분양 아파트보다 훨씬 불리하다"며 "정부가 후분양제를 장려할 계획이라면 전매제한기간을 축소하는 등 인센티브를 제공하는 것이 바람직하다"고 강조했다.전문가들은 전매제한 강화로 새 아파트 거래가 크게 위축될 것으로 예상되는 상황에서 후분양제까지 맞물리게 되면 극심한 매물 부족 사태를 빚을 것으로 우려하고 있다.김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "가뜩이나 전매제한 강화로 새 아파트의 공급 확대 효과를 기대하기 어려운 상황"이라며 "여기에 후분양제까지 본격화되면 극심한 매물 부족에 시달려 집값안정 효과도 해치게 될 것"이라고 내다봤다.이정선 기자 sunee@hankyung.com

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최근 주변으로 내집마련에 나서는 친구들이 많아지고 있다.

통장을 사용해 장기적으로 접근하겠다던 친구들이 높아지는 집값과 가망없는 청약제도에 실망하면서 매수세로 돌아서고 있다.

그러면서 나에게 가장 우선적으로 묻는 것이 "빌라도 괜찮냐? 더 오를 수 있겠냐?"이다.

최근 빌라 가격은 아파트 못지 않게 높은 수준을 형성하고 있다. 아직 빌라가 아파트 가격을 앞서고 있는 것은 아니지만 가격차이가 몇천만원 밖에 되지 않는다.

게다가 빌라가 상대적으로 저렴하고, 뉴타운, 재개발로 개발될 수 있어 아파트보다 매매가 차익을 더 얻을 수 있다는 정보를 얻게 되면서 의문은 더 커진다.

" 정말 빌라가 아파트보다 나을까? "

몇 해전만 하더라도 아파트와 빌라 중 매입을 한다면 빌라보다는 아파트를 선택하는 것이 당연한 답이었다.

빌라는 주차공간이 부족하고, 대부분 주변 환경이 열악하며, 시간이 지날수록 건물값은 없어지고 땅값만 남아, 아무짝에도 쓸모없게 된다는 것이 이유였다.

지금도 빌라는 구입보다 매도할 때 힘들어 빌라 매입보다 아파트 전세가 낫다고 생각하는 수요층이 많다.

하지만 최근에는 먼저 입지여건과 개발 가능성을 살펴야 하겠지만 빌라를 선택하는 수요자들이 늘어나고 있다.

대선 후에도 정부의 부동산 정책이 단기적으로 바뀌지 않을 것으로 보여, 지금과 같은 매매가 정체기는 내년에도 이어질 것으로 보인다.

이에 따라 재건축, 분양권은 매수세가 계속 위축될 것으로 보이고, 기존 아파트 매매가 상승할 것으로 보인다. 그러면서 상대적으로 저렴한 빌라의 선호도는 계속 높아질 것으로 예상된다.

게다가 주거환경 개선을 위하여 개발이 어떤 식으로든 진행될 수 밖에 없기 때문에 개발 가능한 곳의 빌라 매매가는 오를 수 밖에 없다.

물론 지역적으로 매매가가 2배나 급등한 곳이 있을 만큼 이미 1차 매매가 상승기를 보냈기 때문에 시세가 단기적으로 급등하기는 어려울 것으로 보인다. 
하지만 그래도 자금이 없다면, 이렇다할 만한 뭔가가 없는 아파트를 선택하기보다는 빌라가 낫다.

구체적인 개발 계획이 없더라도 좋은 입지여건을 갖고 있어 지역이 전반적으로 오를 가능성 있고, 주변이 낙후돼 있어 재개발될 가능성이 있는 곳이라면 개발 가능성 없는 아파트보다 낫다고 생각한다.

그런데 최종적인 결정을 하는데 있어 변수가 발생할 수 있다. 아내가, 남편이 빌라에 사는 것을 반대할 수 있다.

최근 신축빌라들이 주차장을 제공하고, 리모델링 등을 잘 하면 아파트 못지않게 좋다고 하지만 아무래도 거주 만족도에 있어 아파트를 앞지르기 어렵기 때문이다.

그렇다면 이 때는 빌라와 아파트 중에서는 인근 아파트 매입을 권한다.

최종적으로 100% 수익처 빌라와 70% 수익처 아파트를 선택해야 하는 경우인데, 투자가 아닌 실거주를 하는 내집마련은 양도세 비과세를 받기 위한 3년의 기간을 거주해야 하는 만큼 일단 거주 만족도가 높아야 한다.

이렇게 가족 누군가가 반대를 할 때 이해시키고 설득시킬 수 없다면 아파트를 선택하는 것이 적절하겠다.

이민정 닥터아파트 선임애널리스트

現) 닥터아파트 지식마켓팀 근무제10회 공인중개사

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