[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

이향진 
3년만에 수익률 1000% 달성한 A씨=2004년 10월 무렵 A씨는 경기도 화성 동탄1신도시 1단계 중대형 물량의 미분양 아파트를 계약금 10%인 3500만원 정도에 계약했다. 미분양으로 경쟁없이 손쉽게 자신의 아파트로 만든 것이다. 
 
당시 주변 사람들은 미분양 아파트를 왜 구입하느냐고 걱정 했지만 A씨의 생각은 전혀 달랐다. 그는 아파트 구입 몇 달 전 분양한 동탄신도시 시범단지 중소형 아파트 112㎡가 웃돈만 3000만~4000만원 선인 것을 확인하고 이 아파트를 지체 없이 계약한 것이다. 특히 동탄에 배정된 중대형 아파트가 적기 때문에 희소성까지 누릴 수 있다고 판단한 것이다. 
 
그의 예상이 맞았다. 입주 때 A씨가 산 아파트는 분양가에 분양가 만큼의 웃돈이 붙어 7억5000만원 선에서 시세가 형성됐다. 미실현 이익이긴 하지만 명목상 A씨는 3500만원을 투자해 3억5000만원의 시세차익을 올려 2년 반만에 1000%의 잠정수익률을 올리게 된 것이다. A씨는 2년 반 동안 미래가치가 밝다는 게 점차 증명되고 있는 동탄신도시 중대형물량을 최소한 3년은 보유한 후 양도세를 최소화해 처분할 계획을 세우고 있고, 3년 후 기대 시세는 3.3제곱미터당 2400만원, 시세로는 11억원으로 잡고 있다. 1년만에 수익률 3천500%달성 B씨=B씨는 작년 여름 버블세븐 논란이 한창이던 때 서울과 너무 멀다는 인식이 팽배했던 경기화성 향남1택지지구에서 대량으로 미분양이 나자 A씨처럼 향남지구의 투자성을 분석해 봤다. B씨는 분양가상한제로 분양가가 3.3㎡당 600만원 정도로 저렴한데다 주변에 기아자동차 화성공장, 현대차연구소, 발안산단, 제약단지 등 배후 산업단지(2600만㎡) 수요가 충분하고 인근에 100만㎡ 규모의 종합경기타운이 건설될 예정이어서 향후 신도시급으로 발전할 가능성이 높다고 판단했다. 
 
또 분양권 전매제한이 5년 밖에 되지 않아 투자성이 충분하다고 생각했다. 하지만 자금이 부족했다. 수중에 현금이 거의 없었던 것이다. 
 
그러나 B씨는 계약금 10%인 2200만원 중 통장에 있던 200만원과 마이너스통장으로 대출을 2000만원 가량 받아 112㎡ 아파트 한 채를 구입했다. 미분양이어서 로열층을 직접 골라 계약할 수 있었다. 
그리고 얼마 후. 지난해 가을 전반적으로 아파트값이 크게 오르면서 향남지구 분양권도 값이 뛰기 시작했다. 특히 올 연말께 황해경제자유구역 지정 소식이 전해지면서 현재 112㎡의 잠재적인 웃돈은 약 7000만원 선 정도로 추정된다. 
 
자기 돈 200만원을 투자해 1년여 만에 미실현이이긴 하지만 7000만원의 시세차익을 올린 것이다. 입주 시점에는 값이 더 올라 수익이 1억3000만원 가량이 될 것으로 기대하고 있다. 지분 수익률로 따지면 명목상 200만원의 자기 돈으로 7000만원(미실현 이익 기준)의 수익률을 올려 자그마치 3500%의 수익률을 낸 것이다. 물론 2000만원의 마이너스통장 대출 이자 등을 감안하고 프리미엄이 실제로 전매제한에 걸려 당장 회수가 불가능한 미실현이익의 성격이 큰 것은 사실이지만 택지지구불패라는 기본적인 투자 마인드를 행동으로 옮겨 실질적으로 다른 어떤 대체 투자(주식, 예금 등)보다 월등하고 압도적인 수익률을 낸 것이다. 게다가 내 집을 마련했다는 안도감까지 얻었다. 
 
미분양 선택 생각보다 어렵지 않아
A씨와 B씨 모두 최종적으로 필자의 자문을 구했다. 그런데 필자가 이들 외에 직간접적으로(직접 대면, 유선, 이메일 등) 상담한 300여 명 중 약 30%인 80여 명 정도만 실제로 미분양 아파트를 계약했고 나머지 70%는 계약을 포기했다.계약을 포기한 70%는 대부분 청약가점제상 가점이 낮고 자금 여력이 부족한 상태였으니, 여전히 내 집 마련을 위해 발을 구르고 있을 것으로 보인다. 
미분양 아파트는 황금알을 낳는 거위가 될 수 있지만 자칫 애물단지로 전락하는 경우도 있어 선택에 어려움이 많다고 얘기들 하지만 실제로는 그렇지 않다.
우선 기존 재고 주택의 경우에는 초기에 전세를 끼든 대출을 동반하든 투자금이 집값전체와 부대비용(세금, 중개수수료 등) 전체가 다 소요된다. 집값이 3억이라면 3억원(전세 낀 금액, 대출포함)이 모두 투자되는 셈이다. 반면 신규 미분양 아파트는 우선적으로 계약금 10%나 5%만 있으면 3억짜리 주택을 내 손으로 가져 올 수 있다. 직장이 안정된 투자자라면 마이너스대출을 이용해 자기자금 한푼 없이 3억짜리 아파트를 내 손에 가져올 수도 있는 매력을 가졌다.
 
어떤 상품이든 위험부담은 있어
물론 어떤 대체 투자도 마찬가지겠지만 위험 부담(리스크)은 있게 마련이다. 그러나 만일 신규 미분양 아파트가 신도시는 아니더라도 대략 180만㎡ 정도 되는 택지지구라면 이런 불확실성의 리스크는 대폭, 아니 거의 2%미만으로 줄어든다. 왜냐하면 지금까지 전국을 통털어 택지지구면서 입주시점에 분양가 이하로 떨어진 전례를 찾아보기 힘들 정도로 택지지구 불패가 증명돼 왔기 때문이다. 
신도시와 택지지구는 지역에 따라 수익률의 편차가 있을 뿐 당분간 최소 10년 이내에는 기본적으로 택지지구는 불패일 것으로 전망된다. 
 
아파트 시대가 끝났다고 주장한다면 당첨 가능성이 높아도 송파나 광교신도시에 분양하면 안 되는데 이런 사람들이 몇이나 있을 지는 보지 않고 도 알 수 있는 일이다. 
 
이런 맥락에서 본다면 진접지구의 초기 미분양 상황도 자금여력이 충분치 않고, 서울동북부 지역에 근거지가 있는 실수요자들이 역발상해 볼 수 있는 계기가 될 수 있다.
 
실수요자라면 진접지구 눈여겨 볼만
현재 진접지구 물량 중 중대형 물량은 이미 동이 났다. 중소형 물량 위주로 10년 전매제한 기간에 부담을 느껴 초기 계약률이 낮았지만 향후 나올 공공택지에서 10년 제한에 안 걸리는 곳이 없고, 심지어 투자가치가 불확실한 비공공택지인 민간택지에서조차 7년이라는 전매제한(중소형 기준)이 적용되기 때문에 진접지구에만 10년 전매 딱지라는 멍에를 씌울 명분이 제거되고 있다는 인식이 실수요자들에게 확산되면서 중소형 물량도 계약률이 껑충 뛰고 있는 상황이다.
 
택지지구의 경우 남은 미분양, 미계약 물량의 판매가 완료되면 웃돈이 형성돼 투자자 입장에서는 불확실이라는 위험 요소가 크게 줄어든다. 따라서 공공택지 미분양 물량 투자는 현재로서도 리스크는 상대적으로 적으면서 초기투자금 대비 지분수익률은 높은 안정적인 투자수단이 되고 있으므로 내 집 마련을 희망하는 실수요자들은 공공택지 미분양 물량에 적극적인 관심을 기울일 필요가 있다.

참고:언급된 수익률은 미실현이익 기준이며, 투자금에 대한 기회비용및 제반 금융비용등은 제외한 수치이며, 정확한 투자수익률 계산이 목적이 아니라 공공택지 미분양아파트 투자시자기자신의 지분수익률이 상대적으로 매우 높다는 점을 강조하기위한 취지임

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출처 :▶상가살래 나랑살래◀

부동산

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김영숙 파주 운정신도시 동시분양이 16일 입주자모집공고 발표 후 본격적인 분양을 시작한다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 11월 운정신도시 동시분양은 7개단지 6천26가구인 것으로 조사됐다.

운정신도시는 경기 서북부 지역, 서울로부터 25km 떨어진 곳이며 파주 LG필립스 LCD 공장과 인접해 있고 개성공단으로 통하는 교통 요지 위치한다. 경원선 복선전철 개통이 2008년 앞으로 다가와 서울 접근성은 높아질 전망이다.

게다가 기존 운정1,2지구(954만9천㎡)에서 3지구(692만8천㎡)가 확대 추가됨에 따라 개발 여파는 주변 지역으로 까지 미칠 것으로 예상된다.

분양가 상한제 적용으로 분양가는 일산신도시 아파트 시세의 80% 정도 수준에 책정될 것으로 보인다.

예상 인기 단지로는 경원선 복선전철 운정역과 신도시 내 중심상업지구와 가까운 A11블록 동문굿모닝힐(6백24가구), A10블록 동양엔파트·월드메르디앙(9백72가구), A9블록 남양휴튼(6백90가구)이 있다.

▶ A7블록 두산위브 = 두산중공업(1588-7049)이 시공을 맡아 A7블록에 80~157㎡ 6백68가구를 분양한다.

타입별 가구수는 △80㎡ 61가구 △112㎡ 1백43가구 △113㎡ 1백55가구 △135㎡ 1백39가구 △136㎡ 24가구 △156㎡ 1백29가구 △1백57㎡ 17가구.

단지 배치는 남동향과 남서향으로 이뤄졌으며 전가구 3베이 이상으로 설계해 공간 활용도를 극대화했다.

초등학교와 중학교가 걸어서 10분내에 있으며 단지 앞에 기 입주단지인 월드메르디앙1차가 위치해 있다. 운정역을 이용하려면 차량으로 5~10분정도 이동해야한다.

▶ A8블록 벽산블루밍·우남퍼스트빌 = 벽산건설과 우남건설 공동 컨소시엄 형식(1588-0348)으로 A8블록에 12개동, 83~150㎡ 9백58가구를 분양한다.

타입별로는 △83㎡ 85가구 △107㎡ 4백45가구 △149㎡ 1백88가구 △150㎡ 2백40가구가 예정돼 있다.

판상형과 탑상형이 혼재돼 있으며 용적률은 198%로 낮은 편이다. 근린공원을 끼고 있어 쾌적성이 높다.

인근 현대1차, 월드메르디앙1차 등 기존 입주단지들의 편의시설을 입주 후 바로 이용할 수 있다.

▶ A9블록 남양휴튼 = 운정신도시 A9블록에는 △80㎡ 68가구 △109㎡ 3백6가구 △148㎡ 2백48가구 △149㎡ 68가구 총 6백90가구가 분양된다. 시공사는 남양건설(1588-1077).

전타입에 드레스룸을 도입해 수납공간을 극대화 했으며 단지 내 녹지율이 50.2%로 높은 수준이다.

중심상업시설과 경의선 복선전철 운정역을 차량으로 5분이면 이용할 수 있다. 단지 오른쪽 걸어서 5분거리에는 공공청사와 중심상업지구가 들어설 예정이다.

▶ A10블록 동양엔파트·월드메르디앙 = 동양메이저건설과 월드건설이 컨소시엄(031-975-0111)으로 분양. A10블록에 82~147㎡ 9백72가구를 분양한다.

가구수는 △82㎡ 82가구 △110㎡ 1백44가구 △111㎡ 3백5가구 △145㎡ 1백15가구 △146㎡ 1백48가구 △147㎡ 1백78가구.

남서향과 남동향 배치며 단지 내에 유치원과 중학교가 들어선다. 공공청사, 중심상업지구를 걸어서 10분 정도면 이용할 수 있게 된다.

▶ A11블록 동문굿모닝힐 = A11블록에 △110㎡ 1백40가구 △144㎡ 1백43가구 △149㎡ 1백43가구 총 6백24가구를 분양하며 시공사는 동문건설(031-905-3033)이다.

전가구 탑상형으로 설계됐으며 단지 남쪽에 호수공원이 조성돼 조망권이 확보된다. 근린상가 시설을 제외한 지상에 주차장을 없애고 테마파크를 설치 할 계획이다.

경원선 복선전철 운정역까지는 걸어서 10분정도가 소요된다. 중심상업지구, 공공청사와는 걸어서 5~20분거리다.

▶ A12블록 삼부르네상스 = 삼부토건(1577-8020)은 A12블록에 79~175㎡ 1천3백90가구를 분양한다. 금번 동시분양 물량 중에서는 가장 큰 규모를 자랑한다.

단지 남쪽으로 공원이 들어서기 때문에 조망권이 확보된다.

저층부 외벽에는 자연친화적 재료 사용할 예정이며 79㎡대 주방에는 "ㄷ"자형 구조가 적용된다. 108,125㎡ 타입은 발코니 확장을 통해 패밀리공간을 마련할 예정.

▶ A18-2블록 삼부르네상스 = A18-2블록 역시 삼부토건(1577-8020)이 시공하며 79~171㎡ 7백24가구가 분양된다.

판상형과 탑상형이 혼재돼 있으며 판상형은 정남향으로, 탑상형은 남서향과 남동향 배치다.

A18-2블록은 운정신도시 가장 남쪽에 위치해 2009년 개통예정인 김포~관산간 도로가 단지 앞으로 지난다. 단지 동쪽에는 공원이 들어서며 북쪽으로는 상업지구가 형성된다.

■ 예상분양가는?

닥터아파트 청약플래너에 따르면 파주 운정신도시 예상 당첨가능 청약가점은 40점대로 보고 있다.

운정신도시는 분양가 상한제 적용으로 일산신도시 평균 아파트 시세(3.3㎡당 1천3백만원선)의 80%수준인 1천만~1천1백만원선에 책정될 전망이다. 계약일로부터 전용면적 85㎡이하는 10년, 85㎡초과는 7년간 전매가 금지된다.

전용면적 85㎡초과 물량에 대한 채권입찰제 적용 여부는 아직 확정되지 않았으나 낮은 분양가로 인해 적용되지 않을 가능성이 높다.

동시분양 입주자모집공고는 16일(금) 발표될 예정이며 모델하우스는 당첨자에 한해 공개될 전망이다.※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산한 값으로, 실제 공급면적과 다를 수 있습니다.

<파주 운정신도시 동시분양 단지>

위치

시공사

규모

㎡

일반분양

문의

운정지구 A7블록

두산중공업

668

80~156

668

1588-7049

운정지구 A8블록

벽산건설우남건설

958

83~150

958

1588-0348

운정지구 A9블록

남양건설

690

80~149

690

1588-1077

운정지구 A10블록

월드건설동양메이저건설

972

82~147

972

031-975-0111

운정지구 A11블록

동문건설

624

80~149

624

031-905-3033

운정지구 A12블록

삼부토건

1390

79~175

1390

1577-8020

운정지구 A18-2블록

삼부토건

724

79~171

724

1577-8020

* 해당 업체에 사정에 따라 분양시기 및 규모는 조정될 수 있습니다.

부동산

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채현희 
[아파트 변혁을 꿈꾸다]<5>맞춤형 아파트

[동아일보]지금의 획일적인 아파트 주거환경으로는 변화하는 라이프사이클에 대응하기 힘들다. 세월이 흐르면서 삶이 변화하고 인식이 바뀌는데도 현실은 동일한 공간 속에 우리를 맞추고 살 수밖에 없게 만든다. 동일한 면적에서도 가족의 구성원 또는 활용도에 따라 공간을 효과적으로 사용할 수 있는 변화 가능한 맞춤형 아파트가 필요한 시기다.○라이프사이클과 공간의 유연성아파트 면적으로 보면 30, 40대에게 가장 넓은 공간이 필요하다. 자녀들의 활동 공간과 교육 공간이 가장 많이 필요하기 때문이다. 결혼한 자녀들과 동거하게 된다면 아파트 내에 두 세대 간의 독립성이 요구된다. 그 자녀들이 독립하고 노부부만 남을 경우엔 자녀들이 사용했던 공간에 대한 효율적 대책이 필요하다.여기에서는 중대형(40∼50평형)을 기준으로 공간 변화와 다양한 선택이 가능한 아파트 내부 디자인을 선보이고자 한다.현관을 기준으로 테라스(A)를 두어 전체 공간을 3 대 2로, 부모 공간과 자녀 공간으로 분리한다. 테라스를 빙 둘러 접이식 유리문을 설치해 이 두 공간을 연결 또는 분리할 수 있다. 두 세대가 동거할 때 이 테라스는 세대 간 프라이버시를 유지해 주며 내부 공간을 풍부하게 해 준다. 노부부만 거주할 때엔 예전 자녀들의 공간을 건강 취미생활, 재택근무 등을 위한 제3의 공간으로 사용할 수 있다. 세대분리 문(B)을 기준으로 독립세대로 매매하면 노후자금을 마련할 수도 있다. 이때 접이식 유리문은 벽으로 바꾸어 세대를 분리할 수 있고, 현관 공간을 재배치해 두 개의 독립세대 입구를 만들 수 있다.○움직이는 벽실내 디자인에서도 우리는 다양한 변화를 통해 생활 맞춤형 공간을 제시할 수 있다.내부의 원형 식당 공간의 회전하는 벽체(C)는 필요에 따라 거실과 식당, 주방과 식당을 묶을 수 있는 가변형으로, 가족모임 등 넓은 공간이 필요할 경우 간단히 공간을 변형할 수 있다. 방과 방 사이의 회전하는 벽체(D)는 거실과 연결하여 서재나 인터넷존으로 사용해도 되고 침실과 연결해 부부의 사적인 공간으로 사용할 수도 있다.벽 속으로 들어가는 세대분리 문(B)은 단일 세대의 경우, 벽에 넣어 하나의 공간으로 사용하다 세대 분리 시엔 각 세대의 현관 역할을 하도록 한다. 이처럼 간단한 시스템만으로도 현재 주거 공간에서의 가변성은 실현될 것이다.○변화무쌍한 실내 공간내벽이 구조와 연관된 현재 아파트의 공간 변형은 쉽지 않지만 내벽이 구조로부터 자유로운 철골구조의 아파트는 공간 변형이 가능하다.중소형(30평형 이하)의 경우, 그림 E처럼 1개의 긴 벽체로 개인 공간과 공동 공간을 자유롭게 나눠 줌으로써 세대 간 개성을 표출할 수 있다. 이 벽체는 곡선으로 구성하거나 수납 등 또 다른 기능을 수행할 수 있다. 좀 더 자유롭게 상상해 보면 현관 수납 등 주거의 기본적인 부분이나 화장실 주방 등 배관과 관련된 벽체는 고정되지만 그 이외의 벽체는 자유로울 수 있다. 공간 변화 시 가장 문제가 되는 실내 가구 및 집기를 칸막이 벽체에 넣어 일체화하고 그 벽체는 상부에 설치된 레일을 따라 움직이면 된다.그렇게 되면 상황에 따라 필요한 방이나 공간을 확장하거나 축소할 수 있다. 거실에 많은 공간이 필요할 경우, 서재의 집기들을 벽체와 일체화한 후 그 벽체를 밀면 거실 공간이 확장된다. 같은 면적의 공간이라도 사용하지 않는 공간을 쉽게 줄이고 사용하는 공간을 최대한 늘려 사용자의 체감 공간을 넓힐 수 있다.현재 한국의 아파트 시장은 세계에서도 그 수준을 인정할 정도다. 그러나 생활환경 자체에 대한 진지한 고민보다 눈요기식 치장에 치우치면서 소비자에게 큰 비용 부담을 주는 것도 사실이다. 우리 현실을 직시하고, 삶의 터전을 지속적으로 변화 발전시킬 수 있는 평면구성의 기본부터 다시 고민하고 연구해야 한다.장순각 건축가·한양대 교수:필자 약력:△한양대 건축과 졸업 △파리 제1대학 대학원 고등연구학위 △파리 빌맹건축학교 고등건축연구학위 △한국실내건축가협회(KOSID) 초대작가 △한국실내건축가협회 협회상 및 황금스케일상 수상, 일본 JCD 어워드 은상 수상 △MBC 러브하우스 디자이너 △저서=‘장순각+jay is working’ 등 △설계 및 디자인 작품=대우 주택문화관(서울), KTF SHOW S.I.(Space Identity), 분당 라벨뽀즈 산후조리원(경기), 안성진 성형외과(서울), 클리닉 더 에이치(서울), 김기준 한의원(서울) 등 △현 한양대 실내환경디자인과 교수※ 본보에 소개된 아파트 설계 아이디어와 이미지의 저작권은 필자에게 있습니다.:필자 명단:① 서현 (한양대 교수) ② 장윤규 (국민대 교수) ③ 정욱주 (서울대 교수) ④ 황두진 (황두진건축사사무소 대표) ⑤ 장순각 (한양대 교수) ⑥ 김승회 (서울대 교수) ⑦ 김광수 (이화여대 교수) ⑧ 최욱 (스튜디오 ONE O ONE 대표) ⑨ 신혜원 (lokaldesign 대표) ⑩ 최문규 (연세대 교수)내 손안의 뉴스 동아 모바일 401 + 네이트, 매직n, ez-iⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지
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[ 기사제공 ] 동아일보 |  동아일보 기사보기

부동산

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이현숙 12일 주식형 펀드 수탁고가 100조를 돌파했다.

유동자금이 주식으로 몰리고 있다는 것은 언론을 통해 많이 알려진 사실. 부동산에서 주식으로 갈아탄 유동자금이 많다는 의미다.

부동산 규제 정책(분양가 상한제, 분양원가공개 등)과 최근 고유가로 인한 건축단가 상승은 부동산 시장 전망을 어둡게 하고 있다. 건설업체들의 도산과 내수 건설경기 회피 속출이 우려되기 때문이다.

그럼 부동산 시장은 이대로 꺾인 것일까?

과거 정부는 규제와 완화 정책을 번갈아 내놓아 부동산 시장을 조절해 왔다.

1998년 IMF이후 급격히 냉각된 부동산 시장을 활성화하기 위해 정부는 여러 가지 정책들을 내놓았다.

정부의 약발이라도 받듯 시장 경기가 조금씩 풀리자 시중 자금은 부동산에 몰리기 시작했다.

이 당시만 해도 분양권 전매가 자유로워 분양가보다 높은 프리미엄이 형성되는 등 수도권 주요 입지 신규 분양단지를 중심으로 청약 과열 분위기가 나타났다.

2003년 5월 23일을 기준으로 규제 정책이 발표되면서 이 후 부동산 시장에 대한 정책은 쉴 새 없이 쏟아지고 있다.

2007년 11월 현재 부동산 시장은 주식 시장에 투자 가치 맹주를 자리를 물려줬다.

로또에 비교됐던 강남권 재건축 단지에 대한 가치는 예전만 못하며 청약 통장 역시 분양가 상한제, 청약가점제로 인해 쉽게 사용할 수 있는 시절은 지났다.

12월 대선은 부동산 시장의 변화를 점칠 수 있는 나침반이다. 각 정당 대선 후보들은 부동산 정책에 대한 여러 가지 의견을 내놓고 있다.

이명박 후보는 기업인 출신답게 분양원가 공개 철회를, 정동영 후보는 유지를 내세우고 있다.

두 후보가 공통적으로 일치를 본 부분은 장기 1주택자 양도세 완화 부분. 현 부동산 시장을 어느 정도 풀어주겠다는 의미다.

예를 들어 강남권 재건축을 보유한 1주택자들은 신규 주택을 구입해 옮기려 해도 6억이상 고가주택에 대한 높은 세 부담으로 기존 매도하기를 꺼려하고 있다.

장기 1주택자 양도세 완화가 실현된다면 집을 갈아타려는 수요가 급증할 것으로 예상된다. 세 부담으로 인해 보유했던 주택을 처분할 가능성이 높기 때문이다.

하지만 이들이 갈아탈 공급물량이 따라줘야 한다. 그러기 위해서는 신규 물량을 늘려야 하고 공급을 확대하기 위해서는 건설업체들이 국내 시장에 다시 눈을 돌릴 수 있도록 규제를 완화해야 한다.

당장 부동산 규제를 풀어줄 수는 없지만 2008년 공급 물량 부족과 내수 건설경기가 침체되고 가격 하락이 지속될 경우에는 정부에서도 차선책으로 정책 완화를 실시할 수밖에 없다.

그렇다면 그 시기는 언제가 될 것일까? 필자는 고비를 2008년 하반기부터 2009년 상반기로 내다보고 있다.

이 시점에 부동산 시장에 어떤 변화가 찾아 올 지 필자는 살며시 기대해 본다. 
 
     이연주 닥터아파트 전임애널리스트 
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부동산

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이현정

집값의 향방… 정답은 ‘입지’다

▲ 아파트 '디자인'을 입다… 건설업체들도 디자인을 중시하면서 아파트에 독특한 조경시설과 놀이터가 등장하고 있다. 경기도 화성시 신동탄 푸르지오 아파트에 설치된 과학놀이터. 오른쪽 사진은 부산시 해운대 트럼프 월드마린의 정원으로 호텔식 조경시설을 연상시킨다.긴급진단 ‘숨고르는 부동산 어디로 가나’― 마지막회 부동산 전체 흐름보다 ‘지역별 동향’에 주목해야 2015년까지 집값이 오를 것이라는 오윤섭 닥터아파트 대표의 주장이나 집값 안정세가 상당기간 지속될 것이라는 김선덕 건설산업전략 연구소장의 전망 모두 수긍할 만한 논거들을 갖고 있다. 어느 전망이 맞느냐 하는 것은 시간만이 증명해줄 것이다. 그러나 개인들 입장에서는 향후 전체 시장 전망도 중요하지만 지역별 시장에 대해 더 큰 관심을 가질 필요가 있다. 외환위기 이후 지역별 차별화 현상은 우리 주택시장의 가장 큰 특징으로 자리 잡아가고 있다. 90년대 중반까지만 해도 집값이 한 번 오르기 시작하면 전 국토의 땅값과 주택 가격이 들썩였지만 2000년 이후 오른 지역과 내리는 지역이 확연하게 갈렸다. 정부가 집값을 잡겠다고 각종 대책을 쏟아냈지만 주택가격 문제는 수도권의 일부 지역에 한정된 것이었다. 부산·광주 등 지방의 경우, 물가 상승률을 감안하면 사실상 하락했다. 이는 주택보급률이 높아진 것과도 관련이 있다.

▲ 아파트 ‘디자인’을 입다… 부산시 해운대 트럼프 월드마린의 정원으로 호텔식 조경시설을 연상시킨다. 작년 말 건교부 통계로, 지방의 주택보급률이 116%나 된다. 지역별 차별화 현상은 지역의 주택 수요와 공급, 지역 경기에 따라 발생했다. 다른 지방의 집값이 대부분 정체 상태를 보일 때도 창원·울산처럼 경기가 좋았던 지역은 강세를 보였다. 우리만 그런 것은 아니다. 미국에도 ‘부동산은 로케이션(입지·location), 로케이션, 로케이션’이라는 말이 있을 정도다. 미국에서 집값 하락률이 가장 높은 디트로이트에서는 주택가격이 자동차 가격만도 못하다는 아우성이 터져 나오는 것도 지역 경제 침체로 실업자가 급증했기 때문이다. 주택시장이 장기 침체에 빠졌던 일본의 경우, 주택가격은 시간이 지날수록 떨어진다는 것이 상식으로 통했다. 그래서 주택 재테크는 가격이 덜 떨어질 지역의 주택을 선택하는 것이었을 정도였다.지역 경제가 전부인 것도 아니다. 각 개별 지역이 갖고 있는 호재나 지역의 이미지도 중요하다. 올 들어서 집값이 안정세를 보이고 있지만 개발 호재가 있는 안산·시흥·의정부 등의 지역은 급등세를 보이고 있다. 외국도 마찬가지다. 장기침체로 집값이 떨어지기만 하던 일본도 새로운 철도망이 개설되는 등 교통여건이 획기적으로 바뀐 지역은 이례적으로 집값이 올랐다. 미국에서는 수퍼스타 시티(superstar city) 이론이라는 것이 있다. 건축규제나 개발할 토지의 부족으로 주택공급이 제한된 반면 교통·교육 등의 여러 이유로 해서 수요가 많은 지역의 집값이 더 많이 오른다는 이론이다. 개인에겐 전체적인 주택가격의 동향보다 지역별 수요와 공급, 개발 호재를 살피는 것이 더 중요한 의미를 지닌다. 정부의 각종 세금 중과세 정책으로 주택 거래비용이 눈덩이처럼 불어나 있다. 주택은 사기도, 팔기도 쉽지 않은 상품인 만큼 신중한 투자자세가 필요하다. 조선일보 2007-11-02 04:29:00[차학봉 기자 hbcha@chosun.com]- Copyrights ⓒ 조선일보 & chosun.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -

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