[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

지난 글에 이어 성씨의 집적상가 경매투자 성공기를 알아보자. 나는 입찰 일주일 전에 우선 성씨와 함께 경매 상가를 찾아가 보았다. 이 상가에는 입찰 물건 명세서상 대항력이 없는 세입자가 보증금 1000만원에 월 150만원의 임대계약을 하고 2년째 영업을 활발하게(?) 하고 있었다. 그러나 이 세입자는 상가건물임대차보호법상 후순위 임차인으로서 낙찰 대금의 3분의 1 범위 안에서 최우선 변제를 받는 소액 임차인에 불과했다. 낙찰 후 이 상가에 걸려 있는 1000만원의 임차보증금을 받으려면 새로운 낙찰자에게 명도확인서를 써줘야만 하는 약자(?)에 불과했다. 등기부등본 상 권리 관계도 깨끗했다. 추가로 인수해야 할 권리도 없었다. 최초 근저당권 설정권자이자 경매신청권자인 국민은행이 2002년 1억4300만원을 설정한 이후에 기록된 다른 근저당과 가압류 등은 낙찰 후 모두 다 소멸될 수밖에 없었다. 은행에서 경매를 부친 경우 등기부상과 세입자 관계는 대체로 깨끗한 경우가 많은데 이 물건도 마찬가지였다. 이 물건을 낙찰 받은 성씨는 잔금을 납부하고 등기 이전을 하면서 즉시 인도명령 신청서를 법원에 냈다. 낙찰자와 함께 상가에 찾아가니, 그 세입자의 기세가 한풀 꺾여 있었다. 배당 날짜에 배당만 받게 해 달라며 도와 달라고 했다. 다만 앞으로 3개월 정도 여유를 주면 다른 점포를 알아보겠다고 했다. 명도를 깔끔하게 끝낸 후 새로운 세입자를 찾느라 두 달여를 물색했다. 그러던 중 보증금 1000만원, 월세 130만원에 숙녀의류점을 하려는 젊은 부부를 만나 점포를 임대했다. 낙찰 후 6개월 만에 도심 안의 우량상가를 경매로 잡은 성씨는 집적상가 고수익을 체험한 운 좋은 사람이다. 거짓말처럼 19만원 차이로 낙찰 상가를 경매로 잡을 때는 명도에 가장 많이 신경 써야 한다. 특히 고액의 권리금을 주고 영업하거나 시설비가 많이 투입된 상가일 경우 더 그렇다. 일부 세입자는 시설비를 많이 들였다며 고의로 공사업자를 끌어들여 유치권을 주장하곤 한다. 이사를 지연하며 애를 먹이기도 한다. 이럴 땐 합의를 유도해 어느 정도 위로금을 주고 내보내는 게 최선이다. 그러나 이런 집적상가는 합의금이 필요 없는 경우가 더 많다. 집단적으로 상가를 만들었고, 또 점포가 오픈 형태이기 때문이다. 시설비를 놓고 세입자와 분쟁을 벌일 필요가 없다. 다른 상가에 비해 명도가 대체로 손쉬운 게 특징이다. 이번에는 공구상가들이 모여 있는 구로동 집적상가 낙찰 사례를 연구해 보자. 서울 구로구와 영등포구, 금천구 일대에는 기계기구 업체가 모여 있어 집적상가들이 자주 경매에 부쳐진다. 공구 제조업을 하면서 서울에 점포를 마련하고자 했던 한 모씨 얘기다. 이런 경매투자는 이 분야에 직접 종사하거나 어느 정도 경험이 있는 이들이 상가의 특성을 잘 알기에 투자하기가 수월하다. 이 물건은 서울 구로구 구로동 소재 H상가 B동 ×층 13평이다. 4층 건물 중 4층이라 임대수익이 나올까 싶었지만 이 전문상가의 영업력을 잘 아는 한씨는 “싸게 살 수만 있었으면 좋겠다”고 말했다. 감정가 5500만원에서 무려 네 번이나 유찰돼 최저 경매가가 2252만원까지 떨어진 상태였다. 그는 입찰장에서 2719만원을 써냈다. 마침 2700만원을 쓴 사람이 있었다. 거짓말처럼 19만원 차이로 한 씨가 낙찰 받은 것이다. 입찰 전 등기부등본상의 권리관계는 복잡한 듯 보였다. 기업은행 S지점에서 3900만원의 최초 근저당권을 설정했고, 이어 20여 건의 각종 가압류와 압류 등이 길게 얽혀 있었다. 그러나 모두 후순위 권리자(속칭 꼬리표)가 순위를 기다리며 배당을 기다리는 것에 불과했다. 이렇게 꼬리표가 많은 물건이 경매 취하 염려가 없다는 것은 이미 설명한 적이 있다. 세입자 조사를 해보니 이 상가에서 H금속이란 회사 직원이 자기 공장에서 생산된 공구류를 판매하고 있었다. 보증금 300만원에 월 30만원으로 영업장을 개설하고 있는 상태였다. 직원은 굳이 이 상가에 대해 미련이 없는 듯한 말투였다. 낙찰만 되면 나가면 된다는 식이었다. 경매에서 이런 매물이 유리한 것은 당연하다. 세입자와 이사 날짜를 놓고 승강이를 벌이며 기싸움을 할 필요가 없기 때문이다. 어차피 경매 개시 결정일 이후 월세를 한 번도 납부하지 않은 세입자는 10원도 손해 보지 않은 상태다. 최고가 매수인으로 결정된 한 씨는 소유권 등기를 마치고 기존 세입자에게 명도를 요구했다. 소유권이 바뀐 등기부등본을 보여주자 세입자는 보름 동안 기회를 달라고 한 뒤 약속 날짜에 바로 3층 상가로 짐을 옮겼다. 한 씨는 부천에서 공구공장을 운영했는데 상가가 필요했던 것이다. 명도를 확인한 후 즉시 서울에 안테나숍을 운영하게 됐다. 이곳 상가의 상가전세금에 불과한 돈으로 상가를 산 셈이다. 그는 얼마 전 점포를 세 개로 넓히며 사업을 확장했다고 말했다. 상업용 부동산 경매투자가 좋은 점이 최초 분양가 또는 최근 매매 값에서 최소 30~40% 선까지 값싸게 살 수 있다는 것이다. 일반매매와 분양매물에 비해 수익률과 시세차익 면에서 엄청난 이익이다. 값싸게 사 세를 놓는 경매상가는 적은 돈으로 미래를 준비하는 '노후 보장용' 경매상품이다. 또 요즘 같은 부동산 침체기에 굳이 제 값 주고 상가를 분양 받기보다는 저가에 매입해 수익을 거두는 것이 바로 지혜로운 투자법이다. <계속>                                   
메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표--윤재호

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12일 부동산정보업체 닥터아파트 조사에 따르면 올해 전국에서 분양된 아파트의 분양가는 3.3㎡당 평균 1천90만원으로 지난해 876만원에 비해 24.4% 올랐다.아파트 분양가가 3.3㎡당 1천만원을 넘은 것은 올해가 처음이며, 연간 상승률로도 지난 5년내 가장 높은 것이다.지난 2003년의 분양가는 3.3㎡당 803만원이었고, 2004년 823만원, 2005년 823만원, 2006년 876만원 등이다.올 들어 분양가가 크게 오른 것은 분양가 상한제를 피하려는 고분양가 아파트들이 분양시장에 대거 쏟아졌기 때문이다.
 
 
 
지역별로는 부산이 3.3㎡당 평균 1천126만원으로 전년(722만원)대비 55.8%가 올라 상승폭이 가장 컸다.부산은 올해 해운대구와 부산진구와 수영구 등지에서 3.3㎡당 1천200만원이 넘는 고가 아파트 분양이 줄이었다.또 인천시는 송도국제도시와 용현학익지구 분양 여파로 지난해 3.3㎡당 840만원이던 평균 분양가가 올해 1천256만원으로 49.5% 상승했다.이어 대전이 지난해 3.3㎡당 756만원에서 올해 1천44만원으로 38.13%, 서울이 1천414만원에서 1천799만원으로 27.2%, 충남은 632만원에서 767만원으로 21.38%가 각각 올랐다.반면 대구시는 지난해 3.3㎡당 854만원에서 올해 754만원으로 9.67% 하락했다.지역내 미분양이 많아 예년에 비해 분양물량이 감소한데다 청약시장 악화로 건설사들이 분양가를 낮게 책정한 때문이다.특히 수도권인 경기지역의 경우 분양가가 지난해 1천65만원에서 올해 1천46만원으로 1.76% 떨어져 눈길을 끌고 있다.이는 올 들어 용인 흥덕지구와 의왕 청계지구, 행신2지구, 파주신도시 등 공공택지에서 시세보다 싼 분양가 상한제 대상 아파트가 분양되면서 평균 분양가를 끌어내린 것으로 풀이된다.이밖에 울산(1천119만원→1천51만원)은 1년 새 6.09%, 전남(578만→556만원)이 3.71%, 강원도(579만원→564만원)는 2.65%가 각각 하락했다.닥터아파트 이영호 팀장은 "올해는 분양가 상한제를 피하기 위한 막바지 물량이 분양되며 분양가가 많이 올랐지만 내년 이후에는 분양가 상한제 대상 아파트가 본격적으로 분양됨에 따라 올해보다 가격이 떨어지거나 상승폭이 줄어들 것"이라고 말했다.(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr

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국민은행이 지난 20년간의 집값 등락을 월별로 분석한 통계치를 보면 연중 11월은 주택 매수 에너지가 급격히 떨어지면서 가격이 가장 하한가를 맴도는 것으로 나타나고 있다. 연중 2월은 다른 달의 배가 넘는 0.8%, 9월은 0.6%포인트가 올라 최고치를 시현하는 반면 6월과 11월은 0.0%포인트로 가장 낮은 상승률을 보이고 있다.이는 2월과 9월이 주택거래 성수기로 사실상 매도 타이밍인 반면, 6월과 11월, 12월은 하한기의 절정으로 급매물을 사들이는 매수 타이밍임을 의미한다.물론 지난 2004~06년처럼 특별한 정책이 발표될 경우 이 같은 월별 상황이 달라질 수 있지만 이는 지난 20년 동안의 집값 움직임을 월별로 분석해낸 평균치이어서 신뢰성이 높은 편이다. 첫눈이 내리고 겨울 문턱에 들어서고 있는 현 시점 역시 이를 그대로 보여주고 있다. 매수세가 크게 위축되면서 연일 부동산 뉴스는 악재만 속출할 뿐이다. 실제로 시장은 심각한 상황이다. 중개업소마다 개점 휴업상태로 급매물만 유리창을 지키고 있다. 한때 매물난을 겪으면서 가격상승을 주도했던 대치동 은마를 비롯해 개포, 잠실 등 재건축 대상아파트는 가격이 최고 2억원 이상 하락한 채 수십개의 매물이 나뒹굴고 있지만 거들떠보는 사람이 없다. 팔사람만 수두룩할 뿐 사겠다는 사람은 없다.분양시장은 더욱 절박하다. 미분양이 10만가구에 육박한 가운데 제로(0)청약 단지가 속출하고 있다. 게다가 부도설이 여기저기서 터져 나오고 있다. 이 같은 침체장세 속에서 은평뉴타운(1643가구)을 비롯해 파주 교하 신도시(5068가구), 고양 식사 위시티(7211가구), 고양 덕이 하이파크 시티( 3316가구), 용인 신봉(2999가구) 등 수도권 대형 단지에서만 2만여가구가 나온다. 회장, 사장까지 나서 아파트 세일을 해야 하는 형국이고 보면 지난 97년 환란위기 때보다 분양시장은 더욱 어려운 게 분명하다.수익성 부동산의 대표적 상품이던 상가 역시 마찬가지. 서울 중심권 복합쇼핑몰에 나가보면 1층만 대충 꾸려갈 뿐 2, 3층에 올라서면 빈점포가 군데군데 보이다가 4층으로 가면 문을 연 점포가 극소수에 불과하다. 이러다 보니 2억~3억원대의 소액을 투자한 투자자들의 고민은 깊어만 간다. 임대료 하락으로 본의(?)아니게 사기분양 소송에 휘말린 쇼핑몰이 속출하고 있다. 여기에 점포 수 300~600개 정도의 7개의 초대형 복합쇼핑몰이 서울 등 수도권에서 잇따라 분양, 상권재편이 불가피한 상황이다. 그나마 단지 내 분산 상가가 투자자들의 눈길을 끌었으나 이 역시 대형 할인마트 등에 소비층을 빼앗기면서 관리비조차 내지 못하는 상황으로 전락하고 있다.후끈 달아올랐던 토지시장은 이미 불이 꺼진 채 호가만 떠 있을 뿐 장기매물이 홍수처럼 쌓여 있으며 오피스텔 등 유사주택 시장도 최초 분양가를 할인해서 재분양하는 사례까지 등장했다. 침체가 극상에 달한 느낌이다.시장의 관심이 침체 지속 여부와 투자 시점에 온통 쏠리는 이유가 여기에 있다. 불황일수록 투자자에게는 알짜 기회가 주어지기 때문이다. 앞서 국민은행 통계를 들지 않더라도 침체장세는 최소한 내년까지 지속될 것이다. 또 정권이 교체되는 시점을 기준으로 다소 시장이 흔들릴 가능성은 있지만 상반기 중 침체장세를 벗어나기는 힘들다는 게 일반적인 전망이다. 이는 바닥 매물을 잡는 시기가 도래함을 의미한다. 더구나 증시의 흔들림이 예상보다 빨리 온다면 불어난 유동성이 재차 시장으로 흘러들 것이다. 그러나 급할 필요는 없다. 풍부한 물량 가운데 옥석을 구분해 줍는 지혜가 그 어느 때보다 중요하다.ch100@heraldm.com

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#1. 지금 시장은 극히 정상적입니다. 가격이 높고 투기 분양을 유도하는 게 정상화인가요? 현 주택가격(PIR)은 여전히 높고 거래두절 상황도 아닙니다. 지난 2002년을 비롯해 2003, 2005년 다음으로 올해 거래량이 많은 편입니다. 미분양이 많다고 하지만 미국도 재고주택이 18만가구에 달하고 있습니다. 양도세 개선을 적극적으로 촉구하고 있지만 현재 시장은 팔려는 사람과 사려는 사람 사이의 가격 격차가 커 거래가 안 되는 것입니다. 공급자 시각이 아닌 서민이나 수요자 측면에서 시장을 본다면 지금 정상화를 얘기할 단계가 아니라고 봅니다. 판을 바꿔야 할 이유가 없습니다. (건교부 주택정책 담당자)#2. 주택건설업체들이 숨겨 놓은 미분양까지 감안하면 미분양 아파트는 이미 18만여가구를 넘어선 것으로 추정됩니다. 미입주 세대가 급증하면서 유령도시가 생겨나고 있습니다. 현금흐름이 깨지면서 주택건설업이 위기로 치닫고 있습니다. 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는데 그렇치 못한 이유가 참여정부 규제 탓입니다. 정부가 직접 개입함으로써 정책의 한계가 드러나고 있는 것입니다. 징벌적 성격의 세제, 분양가 상한제와 전매제한 등 반시장적 정책이 시장을 황폐시키고 있습니다. 주택산업이 하향 평준화되고 있는 것입니다. 시장 정상화가 시급합니다. (주택건설업계 대표)최근 정부와 업계, 연구소 관계자가 참여한 ‘주택시장 진단과 대응전략’ 세미나에서 현재의 부동산시장을 보는 정부 측 관계자와 주택건설업계 대표의 시각이 극명하게 엇갈렸다. 정부 측은 현재의 미분양 급증이나 거래두절 등은 전혀 문제가 아니라는 입장인 반면 주택건설업계는 시장 기능이 작동하지 않는 현재의 상황을 최대 위기로 받아들이고 있는 것이다.물론 시장을 고려치 않고 무분별하게 공급 위주로 사업을 펼친 주택건설업계에 1차적인 책임이 있다. 또 시장이 어려우면 정부에 기대려는 업계의 관행은 과감히 청소돼야 한다. 그러나 현재의 시장을 뜯어보면 주택건설업계 잘못으로만 돌리기엔 문제가 많다. 공정한 경쟁을 할 수 있는 최소한의 룰과 국민 편의 위주의 정책이 집행돼야 함에도 불구하고 과다한 규제와 반시장적 정책으로 시장이 경색되고 국민이 불편하다면 이는 정부에 책임이 있다는 얘기이다.모델하우스만 해도 그렇다. 지난해 판교 신도시 분양을 앞두고 수십억원을 들여 지은 모델하우스를 놔두고 사이버 가상 공간에서 구경하고 청약을 하도록 했다. 수만명이 몰리는 청약과열 사태를 막는다는 명분이었다. 그러나 재산 목록 1호인 수억원대의 주택을 마련하면서 가상공간에서 골라잡으라는 규제는 그야말로 국민 편익을 무시한 발상이 아닐 수 없다.더구나 청약열기가 급랭하면서 수요층을 잡기가 하늘의 별 따기 만큼이나 어려운 현재의 상황에서 완벽하게 지어진 모델하우스를 닫아두고 마케팅을 하는 것은 가히 코미디이다. 인터넷 전산망 청약과 청약가점제도 마찬가지. 미분양이 지천이고 무순위 청약이 대다수인 상황에서 전산망이나 가점제는 무용지물이다. 괜한 절차를 만들어 공급자나 수요자 모두에게 걸림돌이 되고 있는 것이다. 선착순 물량이 남아도는 판에 고등수학을 할 정도로 복잡한 가점 우선 청약이 무슨 의미가 있는가. 미분양 급증에 막강한(?) 위력을 발휘하고 있는 전매 제한도 그렇다. 초등학교 학생 때 분양받은 주택을 중학교, 고등학교 때까지 보유해야 하는 상황이어서 기간 단축이 시급하다. 10년씩이나 재산권 행사를 할 수 없다면 이는 투기를 잡는다고 초가삼간을 태우는 꼴이 아닐 수 없다. 건전한 실수요자는 시장에서 철저하게 보호받아야 한다. 분양가 상한제나 원가공시 등도 고분양가를 잡기 위한 미봉책에 불과하다. 지난 88~98년 사이에 시행된 원가 연동제는 오늘날 아파트 재건축 붐을 불러온 원흉이다. 대량공급시대를 벗어나 국민소득 3만달러시대의 주택을 건설해야 하는 현 상황에서 가격에 모자를 씌우는 상한제는 재차 많은 폐단을 불러올 게 뻔하다. 입주 시 저품질 주택의 내부는 뜯어고쳐 고급화할 수 있지만 싸구려 단지 조경이나 커뮤니티 시설은 어찌해야 할 것인가. 국민들이 부동산정책이 친시장적으로 다시 회귀할 것으로 보는 이유가 여기에 있다. 대선판이 격렬해질수록 부동산정책의 개선 공약이 더 약발을 받고 이로 인해 시장 기대감이 더욱 부풀려지고 있는 것은 어찌보면 당연한 귀결이다.ch100@heraldm.com장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장

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