| 총체적 불황,바닥...투자시점 왔나 | ||
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국민은행이 지난 20년간의 집값 등락을 월별로 분석한 통계치를 보면 연중 11월은 주택 매수 에너지가 급격히 떨어지면서 가격이 가장 하한가를 맴도는 것으로 나타나고 있다. 연중 2월은 다른 달의 배가 넘는 0.8%, 9월은 0.6%포인트가 올라 최고치를 시현하는 반면 6월과 11월은 0.0%포인트로 가장 낮은 상승률을 보이고 있다. 이는 2월과 9월이 주택거래 성수기로 사실상 매도 타이밍인 반면, 6월과 11월, 12월은 하한기의 절정으로 급매물을 사들이는 매수 타이밍임을 의미한다. 물론 지난 2004~06년처럼 특별한 정책이 발표될 경우 이 같은 월별 상황이 달라질 수 있지만 이는 지난 20년 동안의 집값 움직임을 월별로 분석해낸 평균치이어서 신뢰성이 높은 편이다. 첫눈이 내리고 겨울 문턱에 들어서고 있는 현 시점 역시 이를 그대로 보여주고 있다. 매수세가 크게 위축되면서 연일 부동산 뉴스는 악재만 속출할 뿐이다. 실제로 시장은 심각한 상황이다. 중개업소마다 개점 휴업상태로 급매물만 유리창을 지키고 있다. 한때 매물난을 겪으면서 가격상승을 주도했던 대치동 은마를 비롯해 개포, 잠실 등 재건축 대상아파트는 가격이 최고 2억원 이상 하락한 채 수십개의 매물이 나뒹굴고 있지만 거들떠보는 사람이 없다. 팔사람만 수두룩할 뿐 사겠다는 사람은 없다. 분양시장은 더욱 절박하다. 미분양이 10만가구에 육박한 가운데 제로(0)청약 단지가 속출하고 있다. 게다가 부도설이 여기저기서 터져 나오고 있다. 이 같은 침체장세 속에서 은평뉴타운(1643가구)을 비롯해 파주 교하 신도시(5068가구), 고양 식사 위시티(7211가구), 고양 덕이 하이파크 시티( 3316가구), 용인 신봉(2999가구) 등 수도권 대형 단지에서만 2만여가구가 나온다. 회장, 사장까지 나서 아파트 세일을 해야 하는 형국이고 보면 지난 97년 환란위기 때보다 분양시장은 더욱 어려운 게 분명하다. 수익성 부동산의 대표적 상품이던 상가 역시 마찬가지. 서울 중심권 복합쇼핑몰에 나가보면 1층만 대충 꾸려갈 뿐 2, 3층에 올라서면 빈점포가 군데군데 보이다가 4층으로 가면 문을 연 점포가 극소수에 불과하다. 이러다 보니 2억~3억원대의 소액을 투자한 투자자들의 고민은 깊어만 간다. 임대료 하락으로 본의(?)아니게 사기분양 소송에 휘말린 쇼핑몰이 속출하고 있다. 여기에 점포 수 300~600개 정도의 7개의 초대형 복합쇼핑몰이 서울 등 수도권에서 잇따라 분양, 상권재편이 불가피한 상황이다. 그나마 단지 내 분산 상가가 투자자들의 눈길을 끌었으나 이 역시 대형 할인마트 등에 소비층을 빼앗기면서 관리비조차 내지 못하는 상황으로 전락하고 있다. 후끈 달아올랐던 토지시장은 이미 불이 꺼진 채 호가만 떠 있을 뿐 장기매물이 홍수처럼 쌓여 있으며 오피스텔 등 유사주택 시장도 최초 분양가를 할인해서 재분양하는 사례까지 등장했다. 침체가 극상에 달한 느낌이다. 시장의 관심이 침체 지속 여부와 투자 시점에 온통 쏠리는 이유가 여기에 있다. 불황일수록 투자자에게는 알짜 기회가 주어지기 때문이다. 앞서 국민은행 통계를 들지 않더라도 침체장세는 최소한 내년까지 지속될 것이다. 또 정권이 교체되는 시점을 기준으로 다소 시장이 흔들릴 가능성은 있지만 상반기 중 침체장세를 벗어나기는 힘들다는 게 일반적인 전망이다. 이는 바닥 매물을 잡는 시기가 도래함을 의미한다. 더구나 증시의 흔들림이 예상보다 빨리 온다면 불어난 유동성이 재차 시장으로 흘러들 것이다. 그러나 급할 필요는 없다. 풍부한 물량 가운데 옥석을 구분해 줍는 지혜가 그 어느 때보다 중요하다. ch100@heraldm.com |
