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[중앙일보 김창규] 올해부터는 연말정산을 위해 보험료나 교육비.신용카드 등의 영수증을 발급받느라 관련 회사를 일일이 찾아다닐 필요가 없다. 지난해 시범적으로 운영되던 연말정산 간소화 서비스가 올해부터 본격 시행되기 때문이다. 국세청은 보험료.의료비.교육비.직업훈련비.개인연금.연금저축.퇴직연금.신용카드 등 8개 항목의 소득공제자료를 영수증 발급기관으로부터 수집해 인터넷으로 제공하는 서비스를 6일부터 가동한다고 5일 밝혔다.◆연말정산 간소화 서비스 15일 본격 제공=연말정산 간소화서비스(www.yesone.go.kr)는 6일부터 가동되지만 신용카드사용액 등 일부 자료가 늦게 제출됨에 따라 14일까지는 제한적인 서비스만 제공된다. 따라서 최종 자료를 확인하려면 15일 이후에 접속하는 게 좋다. 이 서비스를 이용하려면 공인인증서를 발급받아야 한다. 공인인증서는 금융회사와 금융결제원 등 6개 공인인증기관, 각 세무서에서 무료로 발급받을 수 있다.이 서비스를 이용할 때는 의료비를 꼼꼼히 확인해야 한다. 의료비의 경우 관련자료 제출을 꺼리는 병.의원이 많기 때문이다. 국세청은 자료제출 시한이 마감되는 오는 6일까지 관련자료를 제출할 병.의원은 85% 안팎이 될 것으로 추정하고 있다. 만약 빠진 내역이 발견되면 해당 병원으로부터 별도로 영수증을 발급받아 제출해야 한다. 치과의 경우 관련 자료를 제출한 곳이 거의 없기 때문에 별도로 영수증을 챙겨 놓는 게 좋다.같은 교육비.의료비라 하더라도 유아원이나 보육원비, 학원비나 안경, 장애인 보장구 맞춤 비용은 연말정산 간소화 서비스 대상에서 제외되기 때문에 별도의 영수증을 발급받아야 한다.각 세부항목별로 내역을 확인해 금액이 사실과 다를 경우 선택을 해제하고 틀린 항목에 대해 영수증을 발급받아 제출해야 한다. 소득공제 내역을 확인한 후에는 근로소득자 소득공제 내역 집계표와 세부 내역서를 출력해 회사에 증빙자료로 제출하면 된다.◆이런 경우 조심해야=우선 외국에서 사용한 카드액은 공제대상이 아니다. 종업원이 회사의 비용을 자신의 카드로 결제해도 공제받지 못한다. 각종 기부금을 신용카드로 결제하거나 부동산.자동차 등을 신용카드로 구입해도 공제되지 않는다.의료비의 경우 본인.장애인.경로우대자를 위해 사용한 금액은 한도(500만 원) 적용을 받지 않는다. 그러나 미용.성형수술비, 건강증진 약품, 한의원의 보약은 의료비 공제대상이 아니다. 시력보정용 안경, 콘택트렌즈, 보청기 구입 비용은 공제대상이다.중복 공제가 허용되는 항목도 있다. 6세 이하 자녀의 학원비를 신용카드나 지로로 납부하면 신용카드공제뿐 아니라 교육비 공제, 자녀양육비 공제 등을 받을 수 있다. 의료비를 신용카드나 현금영수증으로 결제하면 의료비공제와 신용카드 공제가 동시에 가능하다. 또 초.중.고등.대학교의 공과금은 공제되지만 보충수업료, 특기적성 교육비, 식비, 학원비 등은 공제대상에서 빠진다. 그러나 취학 전 아동이 주 5일 이상, 하루 3시간 이상 학원에서 교육을 받는다면 공제를 받는다. 이 정도 교육이라면 보육원이나 유치원에 다닌다고 보기 때문이다.

소득공제

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일본은 이렇게 10년을 잃어버렸다 [해외리포트] 순식간에 찾아온 '버블붕괴', 어떻게 왔나                                         박철현(tetsu) 기자

▲ 일본 버블경제를 상징하는 신주쿠의 고층빌딩 지역.

1980년대 후반부터 1990년대 초반까지 있었던 일본의 '버블경제(Bubble Economy)'는 채 10년도 안 되는 시간 동안 일본인들에게 천국과 지옥을 동시에 선사했다.세상이 멸망할 때까지 가격이 올라갈 것이라는, 속칭 '부동산·토지 신화'가 천국이었다면, 그 난공불락처럼 보였던 신화가 어느날 갑자기 사라진 후 찾아온 '헤이세이 10년 불황'은 지옥이었다.국내언론에서도 '버블'이라는 용어를 숱하게 쓴다. 특히 요즘처럼 이상하리만큼 과열되고 있는 부동산 경기를 설명할 때 빠지지 않는 것이 "일본 버블경제 때의 상황과 비슷하다"는 해설이다.경제적 현상으로서의 버블은, 쉽게 설명하면 지금까지 200원이 적정하다고 생각했던 사과가 갑자기 1천원, 1만원에 거래된다는 것이다. 왜 거래가 될까? 1만원에 사더라도 1만 2천원에, 또 1만 2천원에 산 사람들은 다시 1만 4천원에 팔 수 있기 때문이다. 수요가 있으니까 너도나도 사는 것이다.그런데 어느날 갑자기 구매자가 나타나지 않는다. 2만원에 산 사람이 더이상 2만 2000원에 팔 수 없다. 이 때 팽창할대로 팽창했던 비누방울이 비로소 터진다. 2만원에서 200원을 뺀 1만9800원이 아무런 가치를 생산하지 않는, 언젠가는 터지고 마는 거품(버블)이었던 것이다. 지금 한국의 부동산 투기도 현상적으로는 당시의 일본과 비슷하다. 가격과는 상관없는 '구매자의 시장'이 형성되어 있어, 너도나도 프리미엄을 노리고 부동산을 사들인다는 측면에서 그렇다. 피라미드의 최정점, 아무도 구매자가 나타나지 않을 때까지 열심히 기어 올라가고 있는 것이다. 자신이 마지막 구매자가 되지 않기만을 바라면서 말이다.

▲ 일본은행이 2006년 5월 9일 발표한 <일본의 버블시기 전후의 경제 물가동향 보고서> 에서 발췌한 그래프. 위로부터 주가, 지가, 외환율.

일본의 버블경제, 그리고 비참한 몰락1985년 9월 22일 선진 5개국(미국·영국·서독·일본·프랑스)의 중앙은행 총재들이 뉴욕 프라자 호텔에서 회담을 열고 '외환레이트에 관한 합의문'을 발표한다.프라자합의(Plaza Accord)라 불리는 이 합의는, 미국이 자신들의 무역적자를 해소하기 위해 외환율에 인위적인 조정을 가한다는 내용으로, 일본의 경우 1달러에 250엔을 기록했던 것이 합의문이 도출된 그 다음날부터 떨어지기 시작해 1년 후에는 달러당 120엔까지 떨어지는 사상 최대의 엔고(円高)현상을 맞이하게 된다. 상식적으로 생각하면, 수출에 거의 모든 것을 의존해 왔던 일본으로서는 엄청난 타격을 입을 것처럼 보이지만, 실상은 그 반대였다. 전후 줄곧 중앙집권적 금융정책을 행해왔던 일본정부가 프라자 합의로 인한 엔고(円高)현상에 타격을 받은 수출업계를 구제하기 위해 금융완화 정책을 시행했고, 이 바람에 시중 은행의 막대한 자금이 시장으로 흘러나와 돈이 넘쳐나는 상황이 되어버린 것이다.그러나 시장으로 빠져나온 자금은 일본경제의 미덕이라 할 수 있는 수출중심의 제조업이 아니라 주식과 부동산 시장으로 몰렸다. 엔고(円高)현상으로 수출제조업이 저수익을 내고 있는 상황에서 폭등하는 주식시장과 프리미엄이 붙는 부동산 시장은 매력적이었다.89년 주식버블 피라미드가 최정점에 달했을 때, 닛케이지수(일본증권시장의 대표적인 주가지수)는 3만 9천엔을 기록했다. 버블이 시작될 무렵 닛케이지수가 1만이었고, 현재 약 1만 6천엔대에서 오고가는 것을 본다면 이 지수가 얼마나 대단했던 것인지 알 수 있다.정부의 금융정책 완화로 일반은행의 돈세례를 받게 된 부동산 역시 마찬가지였다. 은행은 기업뿐만 아니라 일반 개인에게도 마구잡이로 돈을 풀었다. 50년짜리 '초장기 론', 2세대에 걸쳐 대출금을 갚아도 되는 '2세대론'들이 이 때 나왔고, 은행의 돈으로 이들은 토지와 부동산을 마구 사들였다. 이 시기 일본 전체의 토지가격 상승은 50% 정도를 기록하고 있다. 별로 상승하지 않은 것처럼 보이지만, 이 수치에 지금도 그 때도 부동산 가격에 변함이 없는, 일본 국토의 대부분을 차지하는 시골촌락 등이 포함되어 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 실제 부동산의 혜택(?)을 입은 도쿄·오사카·삿포로·나고야 등의 대도시와 그 인근지역의 지가 상승률은 200%~900%에 이르렀다.부동산버블 피라미드의 정점(91년)에 올랐을 때 도쿄 23개구의 땅값이 미국 본토 전체를 사고도 남았다는 말은 거짓이 아니다. 실제로 1989년 미쓰비시 부동산은 록펠러 센터를 2천억엔에 매수하기도 했다. 엔고현상을 이용해 아예 다른 나라의 부동산 매입에 나섰던 것이다.그런데 한가지 신기한 점은 당시에는 이같은 버블에 대해서 어느 누구도 비판하지 않았다는 점이다. 버블시기에 대장성 관료로 일한 후, 지금은 무사시노시에서 부동산 회사를 경영하고 있는 이와오(54)씨는 통화에서 다음과 같이 그 이유를 설명했다."무엇보다 체감경기가 좋았다. 또 기업들도 주식과 부동산의 시세차익 등으로 총자산액이 증가하면서 기존의 제조업을 계속 운영할 수 있었고, 오히려 다른 분야, 특히 리조트 개발 등 서비스업의 확장에 나섰다. 당연히 고용이 늘어난다. 시간당 1500엔의 임금이 보통이었으니까. 또 디스인플레 때문에 물가도 오르지 않으니까, 아무도 버블이라고 생각하지 않았다."그러나, 지옥은 순식간에 찾아왔다

▲ 도쿄 중심지인 신주쿠, 시부야까지 약 20~30분이면 갈 수 있는 고쿠분지, 무사시코가네이 일대의 단독주택 가격이 2천만엔(1억 6천만원)에서 4천만엔(3억 2천만원)정도에 거래되고 있다.

일본정부의 순간적인 판단착오, 그리고 '잃어버린 10년'일본의 경제전문가들은 "버블은 그렇게 순식간에 터지지 않을 수도 있었다"고 말한다. 어차피 경제의 총규모라는 게 정해져 있기 때문에, 피라미드 꼭대기의 근처까지 올라가면 서서히 눈치를 챈다는 것이다. 그러면 사업확장이나 부동산 매입을 그만 둔다던가 하는 내부적 정리를 할 시간적 여유를 주어야 하는데, 어느날 갑자기 나온 정부의 부동산 정책이 버블을 그야말로 '펑' 터트렸다는 것이다. 그 정책이 바로 1990년 3월, 대장성 은행국이 발표한 '토지 관련 융자의 억제에 대해'라는 보고서였다. 은행을 대상으로 내려진 이 지침은 쉽게 말해서 부동산 관련 융자 '금지'였다.초저금리로 융자를 해오던 은행이 철퇴를 맞으면서 더이상 돈이 돌지 않게 되고, 은행들은 발빠르게 '현금' 회수에 나섰다. 그러나 현금이 있을리 만무하다. 너나 할 것없이 은행 융자금을 갚기 위해 매물을 내놓지만 살 사람이 없다.자연스럽게 부동산의 가격하락이 뒤따르고, 융자금을 갚지 못한 기업과 사람들의 파산이 이어졌다. 융자금 회수가 불가능한 은행들은 파산의 길을 걸었다. 은행들의 연쇄도난은 다시 시장에 영향을 미쳤다. 지옥의 악순환이 시작된 것이다.이때 파산하거나 합병을 발표한 은행 및 신용금고는 줄잡아 50여개에 달한다. 지역은행 중 가장 자산규모가 컸다고 했던 홋카이도 탁쇼쿠 은행, 일본 최고의 신용기금라고 불리웠던 일본장기신용은행 등이 이 때 도산한 은행들이다. 게이오 대학의 카네코 마사루 교수는 자신의 저서 <일본재생론>에서 다음과 같이 설명하고 있다."미국이 대일무역적자를 만회하고자 힘으로 밀어붙인 '프라자 합의'가 버블경제가 발생된 가장 큰 원인일 수 있다. 그러나 설령 원인이 그렇다 하더라도 실제 가장 큰 주범은 '금융완화'를 계속해서 실시해 온 정부라고 할 수 있다. 정부가 시장에 모든 것을 맡겨버리는, 근대초창기에서 볼 법한 자유방임주의 경제정책이 버블경제을 초래한 것이다"버블이 붕괴된 91년 이후 일본정부는 은행의 불량채권 문제를 해결과 금융기관 재생, 기업을 위한 공적자금 투자등의 시책을 시행하게 되고, 이러다 보니 93~94년에는 실질 GDP가 전년도에 비해 마이너스를 기록하는 치욕을 겪기도 한다.갑자기 터져버린 버블의 후유증을 치유하는 데 10년 정도가 걸렸고, 이를 '잃어버린 10년'이라고 하는 것이다.

▲ 고쿠분지에 있는 한 부동산 회사의 전경. 요즘의 경기회복을 반영이라도 하듯 저녁 8시가 지나도 불이 켜져 있다.

문제는 사람의 욕구다2005년 9월, 도쿄와 나고야의 공시지가가 예년에 비해 15%~30% 정도 상승했다는 통계가 나왔다. 그러나 학습효과가 효력을 발휘했는지 이 통계가 나오자마자 각 언론들은 '버블을 경계하자'는 경고문으로 지면을 채웠다.일본의 경기가 다시 살아나고 있다. 물론 신자유주의 노선에 따른 격차사회, 빈익빈부익부 논란은 있지만, 적어도 닛케이지수와 부동산 가격은 안정세를 유지하고 있다. 정부나 검찰도 금융에 관해서는 철저하다. 주가조작이나 투기성 펀드, 이를테면 라이브도어와 무라카미 펀드의 내부자 거래(인사이딩)는 여지없이 수사망에 걸려든다. 결국 버블의 기억, 물론 달콤했던 천국이 아닌 끔찍했던 지옥의 기억이 현대 일본사회의 교훈이 되고 있는 셈이다. 스루가다이 대학의 후루카와 테쓰오 교수는 버블경제가 파산한 직후인 1993년도에 <버블의 연구>라는 책을 내면서 부제로 '욕망의 경제학'이라는 말을 달았다. 그때 왜 그런 부제를 달았는지 물어 보자 그는 다음과 같이 말했다."버블이든 뭐든 문제가 생겨난 곳에 가보면 그 원인이 전부 인간의 욕망, 욕구 때문에 생겨나더군요. 서로가 적당히 참으면서 살아가면 다들 행복해 질 수 있는데 그걸 그때는 몰랐었던 겁니다. 그래서 그런 부제를 붙였었는데, 요즘도 여전히 욕구를 제어하지 못한 채 살아가는 사람들이 많아 보여서 걱정입니다."결국 문제는 인간의 욕구인 셈이다. 한국의 부동산 열풍도 말이다.

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들어가기에 앞서제 글은 순 구라입니다. 근거 없는 낭설이란 얘기죠. 허나 글속에서 얻으신 것이 있다면 한마디씩 조언을 부탁드립니다. 0. 환상의 끝"처음에는 자금에 여유 있는 사람들이 투자했다. 그 다음에는 샐러리맨들이 가세하고 나중에는 간호원, 구두닦이, 심지어는 실업자까지도 그 대열에 끼어들었다.""그들은 처음엔 조금씩 그 다음엔 소득의 거의 전부를 가져다 바쳤으며, 나중엔 사들인 주식과 집을 담보로 빚을 내서 주식을 샀다. 은행은 주식가치가 상승할수록 대출을 해줬고 그 돈이 다시 주식시장으로 흘러들어갔다.""끝없이 상승할 것처럼 보이는 주식과 함께 모든 사람들은 그 대열에서 빠져나오지 않으려고 발버둥쳤다. 그러던 어느 날 아침 갑자기 더 이상 매수주문이 들어오지 않았다.""사람들은 어리둥절해 했다. 그날도 최고치를 경신하며 끝없이 상승해야 했으니까... 그리고 그것으로 끝이었다."대공황은 이렇게 시작됐다.1. 가치와 투자"부동산 투자의 백미는 토지입니다. 공법을 잘 알아야죠."어느 부동산 전문가의 말이었다. 말인즉슨 미래에 이용가치가 상승할 부동산은 토지가 유력하고, 그것을 아는 데에 공법(토지공법)이 필요하다는 것이었다.부동산의 내재가치가 상승-하락하는데 부동산투자는 그 내재가치의 변화에 초점을 맞춰야 한다는 얘기 되겠다. 이런 말은 주식시장에서도 솔솔치 않게 듣는 얘기다.물론 가격은 부동산의 내재가치만으로 정해지지는 않는다. 시장 참여자들이 어떤 것에 관심을 두고 가격을 매겨주는 나름대로의 룰들이 있는데 그것들이 가격에 영향을 미친다. 하지만 결코 빠지지 않는 항목은? 바로 내재가치다.과열장에서는 온갖 루머가 판을 친다. 2000년 벤처붐 때는 회사 이름만으로 주가가 오르락내리락 했다. 하지만 결국 주식을 끝까지 지켜주는 건 회사의 수익과 성장이지 회사 이름은 아니라는 거 겪어본 사람은 안다.아파트외벽에 페인트 덧칠한다고 아파트의 이용가치가 상승하나? 아니면 동네 이름이 잘나가는 옆동네랑 똑같아지면 살기 편해지나? 그도 아니면 파주 검단에 신도시 들어온다고 100킬로미터 떨어진 울동네 아파트가 회춘이라도 하나?그런 것들은 모두 곁다리들이다. 그런 곁다리들이 부동산의 내재가치를 제치고 안방을 차지할 때 쯤 되면 갈 때까지 간 거다.2. 가치와 투기만일 부동산을 사고 싶은 사람이 있다면 전세대란 직전의 전세가격을 기준으로 현재 시가를 비교해보라고 하고 싶다. 주식으로 치면 PER정도에 해당되겠다. 부동산이 지속 상승하던 시절에도 통상적으로 통용되던 전세가격은 시가의 70%수준이다.왜 전세가격일까? 전세 세입자는 원금을 그대로 찾아간다. 어찌 보면 전세는 가격이 상승도, 하락도 하지 않는 형태의 부동산 거래로 치환해서 볼 수 있다. 여러 가지 지표 중에 부동산의 내재가치에 가장 병행해 있다고 보믄 된다는 얘기다. 그러니 전세가격과의 차이가 클수록 투기적 거품이 껴있다고 볼 수 있다는 것이다.물론 이것도 시장이니 임대인과 임차인간의 시장상황에 따라서 변수가 있다. 거품이 됐든 뭐가됐든 시가의 영향력이 있으니 전세대란 직전이 기준이 그나마 타당하겠다.3. 투기의 끝촛불은 꺼지기 전에 가장 밝게 빛난다는 주식 격언이 있다. 왜일까? 상투에서 물먹어줄 불나방들이 필요하기 때문이다. 그래서 극적인 상투일수록 밝게 빛난다. 빛날수록 많이 꼬이고 많이 꼬일수록 더 빛난다.하지만 더 이상 물먹어줄 사람이 없다면? "그러던 어느 날 아침 갑자기 더 이상 매수주문이 들어오지 않았다." - 이렇게 된다. 그것도 내재가치와는 몇 배 이상 동떨어진 상황에서....투기의 끝자락은 곁다리에 눈먼 사람들의 힘이 딸리기 시작할 때라고 보면 된다. 그것이 자금동원 능력의 고갈이든 잠재매수자가 눈을 딴 데로 돌린 것이든 매도를 미루던 세력이 한꺼번에 물량을 털어버린 때문이든 여하간 매수세력이 급격히 줄어드는 단계다.4. 붕괴의 시작상승국면에서는 매도자가 시장을 주도한다. 옆동네에서 5천 올리면 우리 동네는 1억 올린다. 부녀회가 전면에 나서면서 내놨던 물량도 모두 거둬드린다. 아파트 이름 바꿔서 요상한 영문으로 바꾸고 웬간하면 잘나간다는 "뉴타운"이란 글자도 넣어준다. 가격담합은 예사고 계약했던 거 위약금 물어줘가면서 해약한다.시장에 물량이 씨가 마르면 가격은 천정부지로 치솟는다. 하지만 그 와중에도 조금씩 거래는 성사된다. 장기 보유자들 중심으로 이익실현을 하고 빠진다. 하지만 아직까지는 매수세가 강세이므로 호가는 계속 상승한다. 팔려고 내놨다가 거둬들인 사람들... 애시당초 호가상승 보고 거둬들인 것이니 상승하는 과정에서는 팔지 못한다. 욕심 때문에.다주택자, 장기보유자들 중심으로 이익실현이 되면 시세차익을 목적으로 뛰어든 사람들의 비중이 증가한다. 장기보유의 목적도 없고, 장기적으로 보유할 능력이나 계획도 없는 사람들이 증가한다는 얘기다.전세 빼서 대출 끼고 2억짜리 사고, 2억짜리 판 사람은 4억으로 갈아타고, 4억짜린 6억, 6억짜린 8억, 아니면 한나라당 믿고 한 채 더~~ 이렇게 더 많은 수익을 내기 위해 은행 대출 끼고 미수 때리는 사람들이 늘어난다. 각 단계에서 만들어진 은행대출금은 최상위의 가격을 밀어 올리면서 항진한다. 가격상승율이 대출이자보다 확실히 높다는 믿음이 있을 때 까지다.다주택 보유자들이 아파트를 처분하면 상대적으로 관심이 덜한 그래서 집값상승이 더딘 빌라나 원룸에 투자하고 임대사업자로 거듭난다. 따지고 보면 그 자금의 태반은 꼬리를 물고 대출받아 갖다바친 돈이다.5. 상투어느 순간 사슬의 한쪽 고리가 끊어진다.가격이 상승할수록 무주택자는 시장에 진입하기 어려워진다. 무주택자가 시장에 들어오지 않으면 사슬의 상위계층도 움직임이 둔해진다. 호가는 상승하지만 거래빈도가 떨어진다는 얘기 되겠다. 이와 함께 대출의 한계상황에 도달한 보유자들이 먼저 물건을 내놓는다.시장이 둔화되면 단기차익 실현을 추구하는 사람이 나타난다. 눈치 빠른 담합의 이탈자가 생긴다. 호가상승이 둔화 혹은 정체되고 시장에 이상기류가 감지된다. 사슬 안에 있는 모든 주택소유자들은 사실상 매도자이면서 매수자이기도 하다. 거의 동시에 감지한다.처음엔 호가상승으로 열고를 부르는 악다구니로 버티지만, 이젠 급매가 나타나기 시작한다. 처음엔 이유 아닌 이유를 달아서 시작하지만 어쩌다 한번이지 급매의 빈도가 늘어나면 빨간불이 들어온 것이다.6. 급락시장에 빨간불이 들어오면 매수가 자취를 감춘다. 너도나도 전세로 갈아타려고 매물을 쏟아놓는다. 하지만 사슬의 하부 단계를 지탱해주던 무주택자는 이미 등을 돌린지 오래다.은행은 부실대출을 만회하기 위해 작업에 들어간다. 가격이 하락하니 내놔도 팔리지 않는다. 하락분까지 감안해서 내놓거나 경매로 처분해야 한다. 그렇게 쏟아지는 물량이 하락을 부추기고 가격이 하락하니 경매도 되지 않는다.(참고로 경매는 경매진입 당시의 감정가를 기준으로 시작한다. 그리고 감정에서 경매로 나오기까진 대략 6개월 걸린다. 급락장에서는 최저입찰가가 하락하리란 것쯤은 누구나 알고 있으므로 하락 초반기에 쏟아진 물건은 반드시 유찰시킨다.)가격은 폭락하고 주택가격에 비해 과잉대출한 금융기관이 부실을 떠안는다. 영리한 금융기관이라면 단순담보대출만 해주진 않았을 것이다. 신용담보까지 포괄해서 대출해준 경우라면 가정이 파탄 나는 것은 순식간이다. 주택가격의 80~90%까지 대출해준다는 금융기관 유심히 봐야한다. 분명 신용대출 포함일게다.7. 조정상투 잡고 막차탄 사람들은 급락국면에서 몰락한다. 하지만 5년 이상 집 한 채 가지고 가격담합이나 하면서 헤실헤실 웃던 부녀회 아줌마들은 뻘쭘해지면 그만이다. 물론 가격 하락세에 한몫 단단히 거들긴 하겠지만 어차피 시장의 나팔수일 뿐이지 않는가. 보유세 줄어든 걸로 자위나 해야지....대출과 세금을 버틸 수 없는 잠재매도자들이 하락시의 사슬 맨 끝자락에 존재한다. 하락장세는 상승국면에 매도했던 사람들이나 현금여력이 충분한 사람들이 시장에 개입하면서 끝난다.이만하면 먹을 만 하다고 느껴질 때 밑바닥을 훑을 것이다. 경매의 낙찰률이 높아지고 급매물이 차츰 줄어들면 하락장세가 완만해진다.8. 재편전체 부동산시장의 주택보유비중은 부동산파동 이전보다 불평등한 상태로 재편된다. 조정국면에서 다주택자들이 급증하고 알량한 1주택자들 상당수는 전세로, 무주택에서 막차탄 사람들은 월세를 전전해야 한다.다주택보유자들이 임대시장을 장악하면 경쟁에서 탈락한 세입자들이 들어가 살게 된다. 자신들이 대출받아 만들어준 임대주택에 세입자가 되어 살게 되는 아이러니가 생기는 것이다. 그것도 파동 이전보다 훨씬 열악한 임대상황에서 말이다.임대시장은 한번의 요동을 거쳐 월세체제로 재편된다. 전세는 그에 맞춰 폭등한다. 전세가격이 낮은 금리에도 불구하고 임대시장에서 버틸 수 있었던 것은 부동산가격의 상승이 이자수익분을 훨씬 상회했기 때문이다. 한마디로 현금목돈의 효용성이 높았으니까...침체장 혹은 하락장이라면? 전세값이 집값을 넘어서는 역전현상도 나타날 수 있다. 이때문에 임대시장은 월세로 재편된다는 얘기다.그리곤 다시 부동산상승랠리가 시작된다.9. 원인흔히들 주택양극화라는 말을 한다.수도권은 끝 간 데 모르고 상승하는데 지방은 미분양이 속출한다는 얘기다. 어라? 미분양이 왜 속출할까? 어차피 가격이 떨어진다면 모르되 그것도 아니라면 내 집 하나 마련하는 게 대한민국 가장의 최대 꿈이라던데 미분양까지야.... 그것도 경영미스로 한두 곳 미분양이라면 모르되 지방 전반에 걸친 현상이라면 전국적인 오판을 유도한 원인이 있을 것이다.현재 미분양된 아파트라면 첫삽을 언제 떴을까? 당연히 2003년 즈음일 게다. 그 당시 전국적인 수요에 영향 미칠 상황이라면 단연 행정수도 이전과 지방분권 정책이다. 행정수도 이전-지방분권 정책과 결부해서 수요예측을 하고 지었다고 추측할 수 있지 않을까?헌재에서 위헌판결 난게 2004년 말이다. 위 추측이 맞다면 집권 중반기에 들어서 부동산정책 및 지방분권, 국토균형발전, 경제정책 등 내치에 관련한 기본 정책들을 죄다 수정해야만 했을 것이다. 헌재판결 하나로 참여정부가 공약으로 내걸고 그에 맞춰 시작했던 국가경영의 기본 토대가 중간에 작살났다는 얘기다. 그만큼 행정수도 이전 문제는 규모나 파급효과면에서 중요했다고 본다.역사에 가정이란 없지만, 행정수도 이전이 헌재만 통과했더라도 수도권 급등도 웬간해선 잡았을 것이고, 지방 또한 나름대로 분양을 일궜을 것이다. 그리고 무엇보다 주택가에 영향 없는 건설경기 활황까지.... 너무나 너무나 아쉽다.2005년부터 2006년까지의 정책은 알다시피 백약이 무효인 것처럼 보인다. 그리고 매 순간마다 시장의 반발심리가 추가되어왔다. 그리고 그 와중에 서울시장의 뉴타운 개발뉴스가 기사를 장식했다. 이젠 아파트 부녀회에서 아파트 이름까지 바꾸는 게 대세란다. "무슨무슨 뉴타운"으로.한편 IMF이후 경제상황에서 탈출하면서 기업들은 상당히 건실해졌다. 특히 2000년 벤처붐 당시 샴페인 일찍 터뜨렸다가 된통 당한 덕에 참여정부 들어와서 금융이나 기업이나 너무 조심운전 하는 게 눈에 선하다.경쟁력은 있으니 달러는 곧잘 벌어오는데 돈버는 족족 금고 속에만 처박아둔다. 투자를 안하니 내수는 살지 않는다. 금융기관은 한번 데였다고 기업대출 생각은 않고 부동산에 눈을 돌렸다. 잘나가는 수출기업은 튼튼해지고 내수에 의존해야 하는 중소기업군은 자금압박과 시장불황에 버거워하는 형국이 된 것이다. 시중에 풀린 자금은 내수가 살지 않으니 부동산에만 눈을 돌리는 것이고.....그리고 결국 이모냥 이꼴이 된 거다.
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