[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

결혼 후 내집을 마련하는 데 9년이 넘게 걸리는 것으로 조사됐다.
내년 집값에 대해선 올해와 비슷한 수준이 될 것이라고 예상하는 사람들이 많았다.
국민은행연구소가 전국 19개 도시지역에 거주하는 만 20세 이상 2000명을 대상으로 조사해 26일 발표한 '2007년도 주택금융수요 실태조사 결과'에 따르면 올해 결혼 후 주택 마련에 소요된 기간은 평균 9.4년으로 작년(8.2년)에 비해 1.2년 늘었다.
내집 마련 소요 기간은 2004년만 하더라도 6.8년이었으나 이후 3년간 집값이 급등하는 바람에 2년 반 이상 늘어났다.
최근 3년간 평균 주택 구입 가격은 2억3599만원이었으며 구입 가구의 59.2%는 금융회사로부터 평균 8378만원을 대출받은 것으로 파악됐다.
지난해 주택을 구입한 가구를 기준으로 한 연소득 대비 구입 주택 가격비(PIR)는 6.6배로 작년 6.5배보다 소폭 상승했다.
이는 연소득을 한 푼도 쓰지 않고 6년 반 이상 모아야 집을 살 수 있다는 의미다.
외국의 경우 PIR가 미국 3.7배,영국 3.75배,프랑스 5.1배,일본 5.7배 등이어서 소득 대비 한국의 집값이 매우 비싼 것으로 나타났다.
지역별로 보면 서울 강북권의 PIR는 7.9배,강남권은 12.3배,지방도시는 5.0배 등으로 편차가 심했다.
앞으로 2년 이내 주택 구입을 희망하고 있는 가구는 10.1%였으며,이 가운데 42.6%는 금융회사로부터 대출을 받아 구입하고자 하는 것으로 나타났다.
예상 주택 구입 가격은 평균 3억6486만원,예상 대출금은 평균 1억830만원이었다.
한편 내년 주택가격 전망은 29.9%가 상승할 것으로 예상했으며 하락은 16.6%，보합은 43.2% 등으로 보합을 예상하는 응답자가 많았다.
지난해엔 상승 전망(45.5%)이 보합 전망(32.1%)보다 높았었다.
주택문제와 관련해 정부가 추진해야 할 중점 과제로는 저소득층 지원 강화(40.8%)，주거의 질 개선(25.1%)，세제 대출 등 부동산 규제 완화(21.1%)，투기 억제(19.2%) 등이 꼽혔다.
박준동 기자 jdpower@hankyung.com

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따라서 내년 상반기 분양시장은 지금의 불안한 상황이 이어질 것이란 전망이 우세하다.신규 분양아파트의 경우 1분기까지는 분양가 상한제 적용 물량과 미적용 물량이 혼재돼 수요자들이 선택의 고민을 겪을 것으로 예상된다.기존 주택 가격은 신정부의 규제 완화 기대감에 소폭 상승세를 보일 공산이 크다.하지만 서울.수도권에서는 적잖은 신규 입주 아파트가 쏟아질 예정이어서 큰 폭의 집값 오름세는 없을 것이란 예측도 있다.◆올해 이어 분양가상한제가 최대 변수부동산 정보업체 부동산114에 따르면 내년 전국에 공급될 민간 분양아파트는 서울 6만4303가구，인천.경기 9만9930가구，지방 16만7434가구 등 33만1667가구로 조사됐다.올해 공급 물량 30만714가구보다 오히려 10%가량 증가한 물량이다.분양시장 침체에도 불구하고 내년 분양 물량이 늘어나는 것으로 조사된 이유는 지난달 건설업체들이 분양가상한제를 피하기 위해 분양승인을 신청한 물량의 상당수가 내년 초로 공급 시기가 늦춰졌기 때문이다.이로써 내년의 경우 3월쯤까지는 분양가상한제를 피한 물량이 주로 공급되고 3월 이후에는 상한제 물량과 비(非)상한제 물량이 공존 양상을 띠다가 하반기에 들어서면서 상한제 적용 아파트가 주를 이룰 전망이다.이처럼 상한제 아파트와 비상한제 아파트가 혼재될 것으로 예상되면서 청약자들의 선택 고민이 불가피할 전망이다.일단 상한제 적용 아파트의 경우 분양가가 통상 주변 시세보다 10~15% 정도 저렴해 시세차익은 가능하지만 분양권 전매 제한 기간이 길다는 게 단점이다.실제 공공택지의 경우 전용 85㎡ 이하는 계약 후 10년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 7년간 전매가 금지된다.민간택지도 각각 전용 85㎡ 이하는 계약 후 7년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 5년이라는 전매 규제를 적용받는다.
relationNews = new Array(1);relationNewsPage = new Array(1);relationNews[0] = "[2008년 분양시장] 내년 전국 31만가구 신규입주 … 집들이 '풍성하네'[2008년 분양시장] 송도국제도시 올 마지막 분양 '찬스를 잡아라'[2008년 분양시장] (분양하이라이트) 한일유앤아이 · 소노펠리체 · 레이크팰리스 단지 상가[2008년 분양시장] 내년 1분기 지방 유망분양 … 부산 해운대 마린시티 물량 관심[2008년 분양시장] 원주 · 횡성 토지시장 '주목'[2008년 분양시장] 내년에 달라지는 부동산정책 꼼꼼히 챙겨라[2008년 분양시장] 은평 뚝섬 판교 광교 청라, 유망지역 '빅5' 노려라[2008년 분양시장] (분양하이라이트) '마석 신도브래뉴 2차' 350가구[2008년 분양시장] 2008년 민간 아파트 공급계획 분석해보니…서울 강남권 숨통·지방은 과잉 우려"; relationNewsPage[0] = ""

비상한제 아파트는 주변 시세에 비해 가격이 비슷하거나 높은 편이어서 추가 상승 여력이 많지 않다는 게 결정적인 흠이다.반면 입주 이후 전매가 가능해 환금성 측면에서는 유리하다.이처럼 양쪽의 장단점이 뚜렷하지만 대체로는 비상한제 아파트의 인기가 상한제 아파트에 비해 낮을 것이라는 전망이 우세하다.김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "상한제 적용 아파트는 상대적으로 분양률이 높아지겠지만 비상한제 아파트는 올해처럼 미분양 사태가 이어질 것"으로 예상했다.◆새 정부 정책변수도 관건3월 이후부터는 대부분 분양가상한제를 적용받는 물량이 공급될 예정이어서 상대적으로 분양시장이 활기를 띨 전망이다.당첨만 되면 어느 정도 시세차익이 예상되는 만큼 관망하던 수요자들이 청약에 나설 것으로 보이기 때문이다.여기에 새 정부의 부동산정책이 가시화될 경우 올해와 같은 미분양 사태는 다소나마 진정될 가능성이 높다는 게 전문가들의 견해다.대통령 당선자 측에서는 향후 부동산정책에 대해 △취득세와 등록세를 통폐합한 뒤 세율을 인하하고 △현행 6억원짜리 주택에 부과하고 있는 종부세 부과 기준을 완화하는 방안 등을 검토하고 있다.1주택 장기 보유자에 대한 양도세 장기 보유 특별공제 대상도 확대해 나갈 방침이다.이처럼 세 부담이 줄어들 경우 분양시장에도 직간접적인 영향을 미칠 전망이다.일례로 분양가가 6억원을 넘는 고가 아파트의 경우 종부세 부담을 걱정하지 않아도 되는 만큼 어느 정도 여유있는 수요자들은 이들 고가주택 청약에 부담을 덜 느낄 수도 있다.이와 함께 이 당선자는 도심지 뉴타운도 활성화한다는 입장이어서 이들 지역을 중심으로 한 분양물량도 주목을 끌 전망이다.◆'상한제 vs 비상한제' 유망 물량 '손짓'상한제 적용 물량과 비 상한제 물량이 잇따라 공급되면서 과연 양쪽의 승패가 어떻게 나타날지도 관심이다.나름대로 입지가 뛰어난 유망 물량이어서 우열을 점치기가 쉽지 않을 것으로 예상되기 때문이다.특히 내년 초에 분양할 비상한제 아파트의 청약 성패야말로 내년 한 해 분양시장의 흐름을 결정짓는 상징적인 변수가 될 것이라는 진단도 나오고 있다.예컨대 분양가상한제를 피한 물량의 경우 뚝섬 상업용지 1구역에서 한화건설이 231~376㎡ 짜리 230가구를，3구역에서는 대림산업이 333㎡짜리 196가구를 내년 초에 각각 분양할 예정이다.분양가는 사상 최고가인 3.3㎡당 4000만원 대로 예상돼 청약 결과가 어떻게 나타날지 주목된다.이 외에도 왕십리 뉴타운，용산전면 2~3구역，용산 국제빌딩 특별 3~4구역 등 최근 주택시장의 최대 관심지역을 중심으로 비상한제 유망 물량이 잇따라 쏟아져 나올 예정이어서 청약 결과에 관심이 쏠리고 있다.상한제 적용 물량 가운데는 하반기 분양이 예정된 판교 주상복합을 비롯해 광교신도시，은평뉴타운 2지구 등이 관심 대상이다.신도시 가운데는 김포와 옥정에서 분양이 예정돼 있다.이정선 기자 sunee@hankyung.com

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이혜연

닥터아파트 16명의 애널리스트들이 2007년 최고의 부동산 뉴스를 발표했다.어떤 것은 크게 공감이 가기도 하고 또 어떤 것은 좀 낯설기도 하고 하지만부동산 전문가들이 내놓은 만큼 우리 시대 전반의 흐름을 잘 나타내지 않았나 싶다.특히 개인적으로 인천에 거주하고 있는 사람으로서 10번째 인천의 재조명이 눈에 띈다.그야말로 인천은 그동안 저평가의 설움이라도 보상받으려는 듯 전지역이 요동치고 있다.. 지금 텔레비전에서는 이명박 대통령 후보의 당선 확실을 외쳐대고 있다.사람들이 이명박 후보를 지지한 이유는 ~~~~ 경제~~~~란다..2007년의 부동산 이슈들을 되짚어 보면서 새로운 희망이 있는 2008년 부동산 시장을 기대해 본다...

1. 청약제도 개편(청약가점제, 분양가 상한제 시행)
 
1.11 부동산대책에서 분양가상한제를 민간택지까지 확대 실시하기로 하면서 분양가 인하와 공급 확대를 기대한 청약자들의 관심이 급증하기 시작했다. 청약가점제 도입으로 가점점수가 높은 무주택자들은 가점제 시행을 기다리기도 했지만 가점이 낮은 신혼부부나 유주택자들은 가점제 시행 전 청약을 받기 위해 분주한 모습이었다. 공급자인 건설사 역시 사업수익이 악화되는 분양가 상한제를 피하기 위해 사업 일정을 앞당기기도 했다.
 
2. 소형 아파트의 약진
 
올 한해 수도권 아파트값은 1.60% 상승했다. 이중 주택유형별 변동률은 중대형은 하락한 반면 중소형은 상승해 지금까지의 고정관념을 깼다. 대출 규제와 금리 상승으로 고가 아파트 매입에 부담을 느낀 수요층이 자금 부담이 덜한 소형 아파트를 매입했기 때문이다.
 
66㎡(20형대) 미만은 4.35% 상승했고 66㎡~96㎡(20형대)는 5.17%, 99㎡~128㎡(30형대)는 1.21% 올랐다. 반면 132㎡~161㎡(40형대)는 -0.13%, 165㎡~195㎡(50형대)는 -0.85%, 198㎡ 이상은 -0.78% 하락했다.
 
3. 버블세븐, 재건축 아파트 하락
 
올해 버블세븐 지역과 재건축 아파트는 약세를 면치 못했다. 한해동안 버블세븐 아파트값 변동률을 보면, 강남구 -1.93%, 서초구 -1.48%, 송파구 -5.05%, 양천구 목동 -6.64%, 분당 -0.43%, 평촌 -1.25%, 용인시 -2.14%로 7곳이 모두 하락했다.
 
강남권 재건축 아파트 역시 같은 기간동안 강남구 -2.32%, 강동구 -10.34%, 서초구 -3.32%, 송파구 -8.32% 하락했다.
 
4. 1.11 부동산대책 발표
 
1.11대책에서는 수도권 및 투기과열지구 민간택지 내 분양원가 공개, 분양가 상한제, 청약가점제 시행, 채권입찰제 상한액 80%로 하향 조정, 택지비 감정평가액 적용, 투기지역 담보대출 1인 1건 제한 등이 발표됐다.
 
무주택 실수요자에게 크게 유리한 1.11대책 발표 이후 유망단지에는 실수요자가 몰렸지만 유망단지가 아닌 곳에는 전매제한 강화, 재당첨 금지 등을 우려해 청약통장을 아끼는 분위기가 확산돼 분양 성적이 좋지 않았다.
 
5. 은평뉴타운 분양
 
11월 5일 은평뉴타운 분양계획이 발표됐다. 이미 지난 해 9월 한차례 분양계획이 나왔지만 고분양가 논란으로 분양시기가 1년 늦춰져 후분양으로 변경됐다.
 
분양가는 3.3㎡당 9백37만~1천3백48만원으로 확정돼 지난해 발표된 분양가보다 평균 10% 이상 낮아졌다. 12월 10일부터 시작된 노부부양 우선접수 첫날 최고 21대 1의 경쟁률을 기록했다.
 
6. 대출 금리 상승, 가계 부담
 
시중 은행의 주택담보대출 금리가 연 8%대에 진입했다. 금리가 급등한 이유는 은행들이 양도성 예금증서를 대량 발행하면서 CD금리가 올랐기 때문이다. 
 
금리 상승으로 대출을 동반해 주택을 매입한 보유자들의 이자부담이 가중돼, 이를 견디지 못한 매물이 시장에 나오기도 했다. 금리 상승과 담보대출 강화로 수도권 소형 아파트는 매수세가 몰리면서 집값이 상승하는 수혜를 누리기도 했다.
 
7. 지방 미분양 급증
 
지방 미분양 적체가 더욱 심각해졌다. 분양가 상한제 적용을 받아 전매 제한 기간이 길어지거나 고가 배짱 분양을 한 단지가 청약자들의 외면을 받았기 때문이다. 여기에 지방의 경우 수요가 부족한 곳에 과잉공급이 이뤄지면서 대규모 미분양 사태를 빚었다.
 
11월 전국 미분양 물량은 5백88곳 6만2천4백47가구로 이중 지방이 전체의 90%를 차지한다. 수도권 미분양은 10월 5천2백여가구에서 11월 6천2백여가구로 전달보다 18.1% 증가했다. 
 
8. 동탄2신도시 개발
 
지난 6월 1일 분당급 신도시로 동탄2신도시가 발표됐다. 동탄2신도시는 2008년 2월에 개발계획을 확정해 첫 분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월 전에 이뤄질 예정이다. 
 
동탄2신도시 개발 발표 전 광주, 하남, 용인, 화성 등 신도시 후보지 땅값과 아파트값이 급등했다. 발표 후에는 동탄1신도시, 화성시 등 동탄2신도시 주변의 수혜가 예상됐으나 3.3㎡ 당 8백만원대의 저렴한 분양가와 강력한 투기대책으로 인근 아파트값은 오히려 하락했다.
 
9. 장기전세주택 공급
 
서울시와 SH공사는 거주중심의 주택 개념 전환을 위해 주변 전세 시세의 80% 이하에 최고 20년까지 살 수 있는 장기전세주택을 공급키로 했다. 지난 5월 분양된 장지, 발산지구 장기전세주택 4백81가구는 평균 9.2대 1의 청약경쟁률로 1순위에서 마감되는 인기를 누리기도 했다.
 
반면 군포 부곡지구에서 분양한 반값아파트는 시세차익 기대하기 어렵고 분양가, 세금부담이 일반분양과 같다는 점, 자산 가치가 없다는 판단으로 인해 청약자들에게 철저하게 외면 받았다.
 
10. 인천의 재조명
 
마지막 10위로는 그동안 수도권에 위치한 광역시지만 서울에 가려 대형 호재가 없고 거주환경이 좋지 않아 관심을 받지 못했던 지역인 인천 아파트값 상승이 꼽혔다.
 
2007년 1월부터 현재까지 수도권 집값은 1.60% 올랐다. 이중 서울과 경기도는 각각 0.64%, 2.87% 상승에 그친 반면 인천 집값은 8.56%나 상승했다. 특히 남구(18.50%)와 연수구(10.90%), 남동구(9.82%)의 상승률이 높았다.
 
송도국제도시, 논현지구, 고잔동 한화에코메트로 분양 성공과 경제자유구역, 노후 지역 도시재생사업 등 개발계획, 아시아대회 유치 등 잇따른 호재로 투자자의 관심을 끌어오는데 성공했다.
 
그밖에도 10위권 밖의 뉴스로는 학군 이주수요 실종, 청약률 0% 아파트 등장, 도량형 표기 통일 등이 선정됐다.

대주 피오레

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김미숙 
  분양가상한제란
아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 기본형 건축비 등으로 산정하는 제도로
정부가 공공택지 내 아파트, 재개발, 재건축, 주상복합 등을 포함한 민간 주택 등의 원가에 
적정 수익률을 더해 분양가를 정하는 등 분양가 산정에 직접 개입하는 것을 말하는데요, 
분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 구성되는데 택지비 산정 기준은 
매입가가 아닌 감정평가 금액으로 산정토록 했으며
(경매•공매, 공공기관의 입찰 낙찰가, 기타 대통령령이 정하는 경우는 예외로 인정하고
또 올 8월 말까지 사업승인 신청을 하고 11월 말까지 분양승인 신청을 하는 아파트는 
상한제 대상에서 제외) 이를 기준으로 분양가를 산정해야 합니다. 
 
  분양가상한제 도입배경은 
지난 4년간의 참여정부 동안 집 값이 폭등을 하였기 때문으로 폭등 원인을 두고 
`정부가 그동안 각종 개발계획을 무더기로 발표한데다가 토지보상금이 
많이 풀려서`, `건설사의 탓, `투기꾼들의 탓`, `언론들의 탓` 등 서로 주장하는 원인도 
다양한데요. 
이유야 어쨌든 올라도 너무 오르는 집값을 잡기위해 정부가 꺼내 든 카드가 
바로 `분양가상한제`입니다. 
민간건설업체들의 신규아파트 고분양으로 인해 주변 집값이 함께 영향을 받아 오르고,
다시 신규 분양 아파트의 분양가가 연쇄적으로 오르는 악순환을 막겠다는 것입니다.
 
 분양가상한제가 시행으로 기대되는 효과는 중소형 주택의 경우,
 ‘택지비+기본형건축비+가산비’에 따라 분양가가 결정되는데 택지비는 감정가액으로, 
건축비는 정부가 정한 기본형 건축비가 적용되기 때문에 건설업체들의 
건축비 부풀리기가 불가능해 진다고 봐야합니다. 
따라서 이후 분양 시 현재 수준 대비 15%~20% 정도의 가격 다운 현상이 나타날 것으로
정부는 기대하고 있으며, 
더 나아가 분양 주변의 집값까지 안정될 것으로 예상하고 있습니다. 
아울러 마이너스옵션제 등을 통하여 불필요한 집값(거품)을 뺄 수 있고, 
또한 전매제한 제도의 강화를 통해 투기를 근절하고 실수요자 위주의 
원활한 주택공급을 이룰 수 있으며,
서민들의 집값 구입부담을 한 층 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 
 
 
                                       출처 : [로앤비]비즈레터 제 126호

대주 피오레

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