[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

버블세븐 약세, 강북권.경기외곽지역 강세- 대출규제로 고가 아파트 매수세 실종 
공공택지 분양가 인하, 주택담보대출규제 등을 골자로 한 11.15대책이 발표된 지 1년이 지났다. 11.15대책 발표 후 1.11대책이 연이어 나오며 부동산 시장은 체질이 개선될 만큼 다양한 변화가 있었다.
그 동안 수도권 집값 상승률을 이끈 버블세븐 지역 및 재건축 아파트는 약세를 보였으며 강북지역과 경기 외곽지역의 상승세가 두드러졌다. 또 고가아파트의 매수세가 사라진 반면 중소형의 저가 아파트가 인기를 끈 것도 변화 중의 하나다. 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)는 11.15대책 발표 전후 1년간 아파트값 상승률을 비교해 본 결과, 인천을 제외한 서울, 신도시, 경기지역이 11.15대책 이후 아파트가격 상승이 이전에 비해 현저히 낮아졌다.
11.15대책 발표 이전 1년 동안(2005년 11월 12일~2006년 11월 11일) 서울, 신도시, 경기 아파트값은 각각 17.09%, 23.08%, 16.36% 올랐으며 발표 이후 1년 간에는(2006년 11월 11일~2007년 11월 10일) 4.66%, 1.23%, 3.55% 상승해 오름폭이 둔해진 것으로 나타났다. 다만 인천이 유일하게 11.15대책 발표 이전 1년 동안 5.41%상승에서 발표 이후 1년 동안 10.44% 올랐다. 인천은 아시안게임 유치, 송도신도시 분양 등 개발호재가 꾸준히 발표됐기 때문이다.
전세가격 역시 매매가격과 비슷한 양상을 보였다. 서울은 11.15대책 이전 1년 동안 7.66% 올랐으며 11.15대책 이후 1년 동안 2.52% 상승해 오름폭이 낮아졌다. 신도시는 7.66%에서 0.86% 상승을 기록했으며 경기 또한 동기간 7.07%에서 2.18% 상승하는 데 그쳤다.
◆ 11.15대책, 버블세븐 및 재건축 아파트값 ‘약발’
11.15대책 이후 아파트값 상승률을 살펴보면 특히 버블세븐지역과 재건축 아파트값 약세가 눈에 띈다. 11.15대책 이전 1년 동안 강남은 31.87%상승했지만 대책 이후 1년 간 1.77% 상승하는데 그쳤다. 11.15대책 발표 시점을 기준으로 이전 1년부터 이후 1년까지 아파트값 상승률만 봤을 때 강남은 30.10%P 내려갔다. 이어 양천구도 28.61% 상승에서 대책 발표 이후 1년 동안 2.02% 하락해 30.63%P 차이를 보였다.

분당과 송파 역시 대책 이후 아파트값이 내림세로 돌아섰다. 분당은 대책 이전 17.04% 상승했다가 이후 0.03% 떨어졌으며 송파는 23.81% 상승에서 2.02% 하락하는 모습을 보였다.
평촌과 용인도 대책 발표 전까지 지속적인 상승세를 펼치다 11.15대책 이후 상승률이 1~2% 선을 유지하는데 그쳤다. 평촌은 대책 이전 30.31% 상승에서 이후 1.04% 상승해 상승률만 봤을 때 29.27%P 내렸다.

재건축 아파트값은 11.15대책 발표 후 더욱더 큰 차이를 보였다. 가장 큰 차이를 보인 곳은 송파구. 11.15대책 이전 1년 동안 송파구 재건축 아파트값은 37.58% 오르는 모습이었지만 대책 이후 1년 동안은 7% 하락한 것으로 나타나 11.15대책 전후 1년간 상승률이 47.58%P 차이를 보였다. 경기도에서는 과천의 하락폭이 깊다. 과천 재건축 아파트값은 11.15대책 이전 21.53% 상승했으나 대책 발표 이후 10.43% 하락해 침체기를 벗어나지 못하고 있다. 
과천 별양동 주공6단지 89㎡(27평형)의 11월 9일 현재 시세는 10억~10억5000만원으로 9억5000만원까지 급매물이 나와 있는 상태다. 이는 지난해 11월 16일 11억5000만~12억원 선이었던 것과 비교하면 평균 1억5000만원 가량 내려간 셈이다.
◆ 대책발표 전후 아파트값 상승률, 희비 엇갈려
11.15대책 발표로 수도권 전 지역의 아파트값이 내려간 것은 아니다. 지난해 강세지역은 내림세를 보인 반면 지금까지 집값 상승이 크지 않았던 소외지역에서는 강세가 두드러졌다. 
대책 발표 후 1년 동안 서울지역에서 오름폭이 큰 상위 5 곳은 노원구와 강북구, 도봉구, 중랑구, 구로구로 각각 16.46%, 13.94%, 13.61%, 9.81%, 9.19% 올랐다. 
반면 지난해 상승폭이 컸던 송파구, 강동구, 양천구는 각각 2.02%, 2.09%, 3.12% 하락해 강북지역과 대조를 이뤘다.
이 같은 원인에는 대출규제로 인한 소형아파트 인기, 강북지역의 리모델링 및 경전철 호재 등이 손꼽힌다. 
또 경기지역에서는 대책 발표 이후 1년 동안 의정부가 27.53% 올라 수도권 통틀어 가장 높은 상승세를 보였다. 이어 시흥시가 16.41% 상승했으며 광주시, 양주시, 오산시도 13.48%, 12.87%, 11.17% 올랐다.
경기지역 내에서도 소외지역으로 꼽혔던 의정부와 시흥이 이 같은 상승세를 보인 것은 지하철 개통과 미군부대 이전, 시화멀티테크노밸리 등 대형개발사업 발표가 주변 아파트값 상승을 이끈 것으로 풀이된다.
반면 경기 역시 지난해 상승폭이 컸던 과천, 파주, 군포, 김포 등의 아파트값 상승세가 예전만 못한 것으로 나타났다. 지난해 재건축, 신도시 분양, 고분양가 등의 이유로 상승세가 높았던 이들 지역이 현재 숨 고르기에 들어간 것으로 분석된다.
이처럼 11.15대책 발표 전 후 아파트값 상승세를 봤을 때, 이 대책은 지난해 가을 아파트값 급등세를 잠재운 일등공신이라 할 수 있다. 부동산 담보대출규제 등이 강남권 일대 고가 아파트 매수세를 얼어붙게 했기 때문이다. 더욱이 연이어 발표된 1.11대책은 거래시장 냉각기에 쐐기를 박는 역할을 했다. 따라서 앞으로 부동산 대책이 완화되지 않는 이상 이 같은 거래 침체기는 한동안 지속될 것으로 예상된다. 스피드뱅크 조민이 연구원 (www.speedbank.co.kr)

아파트

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대주 피오레

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좋은 주상복합상가 고르는 법

지역보다 규모·업종 따져야

주상복합상가는 공동주택과 상가가 동일 또는 일체화된 건물에 들어가는 것을 말하며 보통 저층부에 상가가, 상층부에 아파트가 들어가는 형태이다.2000년 이후 주상복합 상가가 서울을 비롯하여 많은 지역에 도입되었으며 특히 서울지역의 요지에 집중적으로 개발 되었다.그러나 입지가 좋은 지역에 위치함에도 불구하고 상가 활성화가 미흡한 경우가 많아서 투자시 주의가 요망되며 신중을 기할 수 밖에 없는 실정이다.이에 주상복합상가를 고를 때 어떠한 점을 주의해서 보아야 할 것인가에 대해 몇 가지 나열해 보면 다음과 같다. 1. 지역 이름값이 상가의 가치를 결정해 주지 못한다!주상복합상가가 들어 가는 곳은 일반상업지역의 요충지이고 또한 업무 시설이 밀집된 곳이 많으며 대표적인 곳이 강남의 테헤란로 주변 등일 것이다.이러한 곳은 토지대도 비쌀 뿐만 아니라 아파트 가격도 높고 업무 시설의 임대료도 높은 곳이 많다.그러나 이러한 지역적 특성이 주상복합 상가의 가치를 담보해 줄 수 있을 것인가? 어느 정도 연관성은 있을지 몰라도 아마 답은 아니다라는 것에 기울여지기 쉽다.상가는 환금성이나 자산가치 등이 아파트 등에 비해 낮은 수익 상품으로서 수익을 창출하여야 하며 이러한 역할을 하지 못한다면 그 상가는 가치가 떨어질 수 밖에 없을 것이다.따라서 동일한 점포 규모에 다른 곳보다 비싼 분양가를 지급하고 분양 받았다면 그만큼 수익이 높아 투자액에 대한 환수를 하여야 하며 그렇지 못할 경우 투자 수익률이 현저히 떨어진다.예를 들어 강남의 상가 20평과 대전 어느 지역의 상가 20평 중 대전 지역의 상가가 매출이 높다면 결국 상가의 가치면에서는 대전 지역의 상가가 더 높다고 할 수 있다. 평당 분양가가 초기에 얼마였는지, 그 지역의 토지가격이 얼마였는지 등과는 직접적인 상관관계가 없다는 말이다.그렇기 때문에 지역이 가지는 이미지나 인식에 관계 없이 상가는 매출을 많이 올릴 수 있거나 임대료가 높은 상가가 내재가치가 있는 상가이다.결국 상가의 내재가치는 임대수익률이 결정한다.2. 상가의 규모나 업종을 꼼꼼히 살펴 보아야 한다!주상복합상가는 규모가 대형인 경우와 소형인 경우가 있을 수 있다. 소규모인 경우는 대개 들어가는 업종이 근린편의시설(예: 편의점,제과점,김밥,부동산,약국 등)종류가 많으며 대형인 경우에는 주요 집객시설이 중심이 되어 다양한 업종이 도입될 수 있다.여기에서 무엇보다 먼저 검토해야 할 것은, 근린편의 시설의 경우 철저하게 유동객이나 배후세대 규모 등에 대해 따져 보아야 한다.일반적으로 베이커리(제과점) 하나가 적정 수익을 내기 위해서는 배후 세대 규모가 1,500세대는 되어야 한다. 그런데 주상복합의 경우 아파트 규모가 이에 못 미치는 경우가 다반사이기 때문에 배후 세대 외에 부족한 고객은 주변에서 끌어 와야 한다. 이에 따라 배후인구 외에 이러한 유동고객을 얼마나 확보할 수 있느냐가 상가 활성화의 핵심관건이 될 것이다.다음으로 상가 규모가 큰 경우에는 근린편의시설만으로서는 상업시설을 구성하기 어렵기 때문에 판매시설이나 대형 식음 시설 등이 도입되는 경우가 많다.이 경우에는 무엇보다 대형 집객 시설이 있는지 여부가 관건인데 이것은 상가 내로 외부 유동고객을 내부로 흡인할 수 있는 요소가 되기 때문이다.예를 들어 대형 서점이나 시네마, 혹은 문화시설 등이 갖춰져 있을 때 타 상가도 활성화 될 가능성이 높다. 그렇지 않은 경우 위 소규모 근린편의시설과 마찬가지로 유동객 부족으로 인해 상가 활성화가 어렵게 된다.예컨대, 2호선 잠실역의 롯데캐슬주상복합의 경우 교보문고를 유치함으로 인해 주상복합 상가의 활성화를 꾀한 것은 좋은 사례이다.3. 대형 상가의 경우 운영 주체와 도입 브랜드를 따져라!상가 활성화의 가장 주요한 요소라고 볼 수 있으며 특히 대형 상가의 경우 운영 주체가 누구인지, 어떤 특성으로 구성되어 있는지 가장 먼저 살펴 보아야 한다.아파트는 공간 제공으로서 역할이 끝나지만 상가는 점포 공간의 제공은 시작에 불과하며 결국 운영이 되고 영업을 하여 수익을 내야만 가치가 있다. 때문에 운영과 영업이 확보 될 수 있도록 건설사나 시행사에서 얼마나 신경을 쓰고 지원을 하느냐가 중요하다고 할 수 있다.여기에서 운영이란 단순한 주차 관리나 시설 관리를 의미하는 것이 아니고 브랜드 입점, 브랜드 관리, 입점업체 관리 등에 대한 전반적인 관리운영체계를 의미한다.한 때 테마상가 또는 쇼핑몰이란 것이 우후 죽순으로 도입된 적이 있으나 현재 활성화가 이루어진 곳은 별로 없다. 가장 주요한 원인 중의 하나는 제대로 된 상가의 운영, 관리 부재에 기인한다. 따라서 대형 상가의 경우 운영 주체가 누구이고 어떤 브랜드가 도입되며, 그 업무의 진행 절차는 어떻게 계획되어 있는가 하는 부분에서 신뢰성을 가진다면 상가의 투자가치는 더욱 높아질 것이다.결국 투자자 입장에서는 어떤 지역을 선택하기 보다는, 누가 들어와 운영을 하고 어떤 브랜드가 입점하는지 등에 대해 살펴 보는 것이 더욱 긴요하다 할 것이다.4. 건축적인 조건을 따져라! 상가는 고객을 끌어 들여 영업을 하고 수익을 내는 부동산이다.따라서 고객을 끌어 들이기 어려운 건축 조건이라면 그 상가 가치는 떨어질 것이다.주상복합 상가의 경우 일반상가보다 기둥 등이 복잡하고 동선(이동통로)이 복잡한 경우가 많은데 분양 받으려고 하는 상가가 고객을 유인할 수 있는 위치에 있어야 할 것이다.보다 자세한 내용은 전문가 등에게 문의하면 되겠지만 일반적인 판단 방법으로서는 스스로 판단하여 자신이 그 건물에 들어가 있다면 이러한 위치의 상가를 이용할 것이냐라는 물음을 던지고 그 물음에 대한 솔직한 답을 구하는 방법이 있을 수 있을 것이다. 5. 지나치게 높은 분양가는 지양하자! 한 때 단지내 상가 입찰의 경우 평당 6천 만원이 넘게 낙찰 받은 경우가 있었다.물론 그만한 장래 가치가 인정될만하면 투자할 수도 있겠지만 수익 상품인 상가로서 그 점포에 과연 어떤 업종으로 장사를 해야 그만한 수익을 얻을 수 있을 것인가?평당 6천 만원에 분양을 받아 얼마에 임대해 줄 것인가? 평당 천만원? 아니면 2천만원?그럼 분양가와 임대가의 차액은 어떻게 해결할 것인가?아마 평당 6천 만원짜리 상가에서 적정 수익을 올릴 수 있는 업종은 거의 없을 것이다.그래서 상가에 투자를 하려고 할 때에는 반드시 주변 상가 임대가(임대료 수준)를 알아 볼 필요가 있다.만약 임대가와 분양가가 지나치게 차이가 많이 난다면 주의를 기울여야 하며 이러한 발품을 많이 팔아 정보를 획득하는 것은 상가 투자시에 무엇보다 놓칠수 없는 절차가 될 것이다.위에서 몇 가지 주상복합 상가 투자시에 주의할 바를 알아 보았는데 이 뿐만 아니라 전용율(분양면적 대비 점포 실면적), 주요 교통시설과 인접 여부, 주변 상권 활성화 여부 배후 주거 단지 규모 등에 대한 것도 함께 주의해서 봐야 할 것이다.

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근린상가로 노후 대비

소규모 투자로 안정적 임대수익 기대

나이가 들어도 안정적인 수입을 통해 당당함을 잃지 않기 위한 노후대비에 대한 관심이 고조되고 있다. 대안으로 2~3억원 가량의 소규모 투자 자금으로도 일정한 임대수익을 낼 수 있는 근린상가투자에 대한 관심이 고조되고 있다. 게다가 상가는 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다는 장점도 있다. 따라서 현명한 노후용 재테크 전략을 세우는데 도움이 될 수 있도록 어떤 점들을 신중히 살펴봐야 하는지, 투자가치가 있는 근린상가를 선택하는 방법은 무엇인지 알아보자 근린상가란 통상 주택가나 역세권, 택지지구 내 상업지역에서 약국, 학원, 병원, 슈퍼, 식당 등의 업종이 들어선 건물을 말한다. 4~5층 규모가 대부분이고, 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1천㎡(약 302평) 이하인 상가를 주로 지칭한다. 대부분의 근린상가는 대단위 주거지 등의 주변에 있어 상대적으로 경기의 기복을 덜 타므로 공실률이 낮다는 것을 장점으로 내세울 수 있다. 근린상가의 투자를 고려한다면 자신의 주거지 인근부터 발품을 팔아 직접 알아보는 것이 좋다. 테마상가 등의 대형상가라면 당연히 상업중심지 등이 유리하지만 근린상가는 약간 다르다. 특성 상 지역 내의 생활 밀착형 업종들이 주를 이루고 있으므로 지역이 가지는 이미지나 인식과는 큰 상관이 없다. 오히려 젊은 층의 맞벌이 세대들이 많은 중소형 아파트가 밀집한 곳 등이 수익률 측면에서 유리한 경우가 많다. 따라서 자신이 상권의 변화를 빠르게 알 수 있고 관리가 쉬운 지역을 알아보고 선택하는 것이 좋은 방법이다. 투자 시의 체크포인트 임대수익률은 대출금리보다 2% 이상 높아야 한다 상가는 수익률에 기초해서 투자를 할 것인지, 말 것인지 판단해야 한다. 이때 담보대출 금리를 투자수익률의 기준으로는 삼는 것이 보편적이다. 이해하기 쉽게 2억원짜리 근린상가에 투자할 경우를 예로 들어보자. 보증금이 3천만원이라면 적어도 월세 140만원이 되어야 투자 대상으로서 가치가 있는 상가다. 수식으로 나타내면 ‘상가가격 2억원-보증금 3천만원=1억7천만원’이 순수 투자금액이 된다. 바로 이 1억7천만원의 10%인 1,700만원을 12개월로 나누면 대략 월 140만원 정도의 금액이 산출된다. 연 10%를 수익률 기준으로 잡은 이유는 상가담보의 대출금리가 현재 연7~8% 선이기 때문이다. 적어도 이보다는 2%정도 수익률이 높아야 세금이나 예상치 못한 공실리스크를 감안한 투자가 된다. 입지가 성패를 가늠한다 근린상가는 입지여건과 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르다. 따라서 아파트 밀집지역, 대로변, 역세권 등이 인기지역이다. 이 중에서도 해당지역 내의 중심상권 또는 대표상권에 있어야 유리하다. 반대로 동일한 상권 내라도 대로변 등에서 보아 눈에 잘 띄지 않아 소비자의 발길이 단절되거나, 외진 느낌을 주어 보행동선이 끊기는 골목상가 등은 피하는 것이 좋다. 그만큼 공실의 가능성이 높아져 수익성을 떨어뜨리는 요인이 되기 때문이다. 또한 상업용지 비율이 높아 상가 공급이 많은 지역 역시 주의를 요한다. 상가가 적정 수준 이상의 수를 넘어가면 경쟁이 심화되어 임차인의 영업에 지장을 초래하기 때문이다. 만일 단지 내 상가라면 배후 단지규모가 최소한 500~1000세대 이상 되어야 안정적인 상권을 유지할 수 있다. 권리금이 붙은 지역의 1층을 선택하라 근린상가는 눈에 잘 뜨이고 수요자가 들어가기 쉬운 1층의 전면상가가 가장 좋다. 학원 등 특수 목적 시설 외에는 소비자들이 2층 이상 올라가는 것을 선호하지 않는다. 층이 높아도 당장 수익률만 맞으면 된다고 생각하기 쉽지만, 향후 임차인을 구하는 것이 용이하지 않을 수 있음을 염두에 두어야 한다. 그리고 해당상가 및 주변 상가에 권리금이 붙은 지역이 좋다. 그만큼 해당지역의 상권이 활성화되었다는 의미이다. 주변의 점포를 반드시 살펴라 상권을 검증해보는 방법 중 하나로 주변에 입점한 점포를 살펴보는 것이 필요하다. 보통 대로변에는 금융가, 학원가, 병원 등이 위치해 있고, 이면도로변에는 중저가음식점, 유흥가, 의류점 등이 들어선다. 이런 배치를 보이는 것 외에도 유명 프랜차이즈, 패스트푸드, 커피전문점 등 집객 효과가 뛰어난 업종이 주변에 있는가도 살펴보는 것이 좋다. 그만큼 주변 지역의 배후인구나 유동인구가 풍부하여 안정적인 상권을 형성하고 있다는 의미이다. 분양상가의 경우 분양가격이 적정한지를 살펴라 상권이 형성된 지역보다 택지지구에서 분양되는 근린상가에 대한 관심도 역시 높다. 향후 상권이 활성화되면 분양가격보다 상가의 매매 가격이 올라 수익률을 극대화 시킬 수 있다는 기대감 때문이다. 그러나 신도시나 택지지구 내 근린상가는 제대로 된 상권이 형성되기 위해선 2~5년 정도의 시간이 소요되는 경우가 많다. 또한 주변에 대형할인마트나 백화점 등이 입점할 경우 상권이 기대치를 충족시키지 못할 수도 있다. 따라서 검증되지 않은 미래가치만으로 높은 가격으로 근린상가를 분양 받는 것은 위험하다. 분양대행사의 말만 전적으로 믿기보다는 인근 지역 혹은 유사지역의 임대료 등을 살펴보아 분양가 대비 수익률이 적정한지를 반드시 따져야 한다. 고분양가로 인해 높은 임대료로 이어진다면 그만큼 공실로 연결될 가능성이 높아진다. 근린상가를 분양 받을 때는 반드시 중도금 납부 일정, 연체이자율, 입점예정일과 지체보상금산정 관련 사항, 준공시점, 확정수익에 관련 사항을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 이러한 조항들은 모호할 경우 자칫 억울하게 피해를 입고도 보상을 받거나 항변할 길이 없기 때문이다.

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"청약통장 가입기간 12년 이상이면 안정권"

10년 이상이면 인기 단지 기대할 만

청약통장 가입기간별 현황 자료가 나왔다. 금융결제원은 청약가점제 도입에 따라 청약 대기자들이 청약계획을 세우는 데 도움이 되도록 가점제 항목의 하나인 청약통장 가입기간별 현황을 최근 공개했다. 통장가입기간은 가점제 총점 84점 중 최고 17점을 차지한다. 청약통장 가입기간은 청약가점과 일정한 상관관계를 갖기 때문에 대략적인 자신의 청약가점제 경쟁력을 가늠해볼 수 있다. 서울과 수도권의 청약예금 통장 가입자를 대상으로 따져봤다. 10월 말 기준으로 청약예금 1순위자는 서울 89만8613명, 수도권 194만9579명이다. 서울 7명 중 한 명이 통장가입 기간에서 만점통장가입기간 만점은 15년 이상이다. 만점자가 의외로 많다. 서울의 경우 전체의 14.2%인 12만7370명이 15년 이상으로 나타났다. 7명 중 한 명이 만점인 것이다. 수도권에서는 이보다 낮아 8.7%가 만점이었다. 서울에서 5명 중 한 명은 10년(12점) 이상 가입자다. 수도권에서는 14.5%다. 서울보다 수도권 전체 통장가입기간이 상대적으로 적다는 것을 알 수 있다. 서울 청약자가 수도권 다른 지역 청약자보다 청약통장 가입기간에서 유리하다는 것을 알 수 있다. 서울이 대략 2년 정도 통장가입기간이 길다.서울에서 가장 많은 통장가입기간은 7년이다. 4명 중 한 명꼴인 24.1%다. 수도권에서는 5년(21.8%)이다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형 통장가입자들의 통장가입기간이 중대형과 비슷하게 나타났다. 서울에서는 오히려 중대형 가입기간이 다소 길었다. 10년 이상의 경우 중소형이 19.9%인 데 비해 중대형은 21%였다. 수도권에서는 중소형이 다소 길어 중소형 16.2%, 중대형 13.8%였다. 중대형에서는 전용 102~135㎡에 청약할 수 있는 통장의 통장가입기간이 길다. 10년 이상의 경우 서울에서 25.9%이고 수도권에선 10.9%로 다른 크기의 통장보다 길게 조사됐다. 전용 102~135㎡의 당첨권 청약점수가 다른 중대형 주택보다 높다는 것이다. 가입기간별 점수 어떻게 될까이 같은 조사 결과는 가점제 용역을 수행했던 주택산업연구원의 시뮬레이션보다 통장가입기간이 실제로는 다소 길다는 것을 나타낸다. 주택산업연구원 시뮬레이션에서는 가입기간 4년이 가장 많았다. 15년 이상은 2%에 불과했다. 따라서 주택산업연구원 시뮬레이션보다 5점 정도 높게 잡아야할 것 같다. 당초 시뮬레이션의 가입기간별 평균 점수는 10년 46점, 7년 37점, 5년 30점이었다. 결국 10년은 50점이 넘고 5년은 35점 이상일 것으로 보인다. 청약통장가입기간과 청약점수가 대체로 비례 관계지만 완전 비례 관계는 아니다. 특히 10년이 넘는 경우에는 가입기간이 길수록 점수가 반드시 높은 것은 아니다. 가입기간이 길다는 것은 나이가 그만큼 많다는 것으로 너무 길면 자녀가 결혼해 부양가족 점수가 줄어들 수 있어서다. 실제로 주택산업연구원 시뮬레이션에서는 가입기간 13년의 평균 점수가 가장 높은 66점이었다. 15년 이상은 49점이었다. 청약가점제 도입 이후 최저 당첨권이 가장 높은 단지는 30대 1의 경쟁률을 보인 용인 흥덕지구 한국아델리움이었다. 48점이 최저였다. 48점은 주택산업연구원 시뮬레이션으로는 10년 이상 정도의 점수다. 이 단지의 평균 점수는 55~60점이었는데 이는 통장가입기간을 12~13년으로 볼 수 있는 점수대다. 주택산업연구원 시뮬레이션에서 60점 정도에 해당하는 무주택기간은 12년 이상이다. 55점은 10년 이상이다. 결국 통장가입기간과 무주택기간이 12년 이상인 정도면 웬만한 인기단지의 당첨 안정권이 될 수 있을 것으로 예상된다.

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