| 좋은 주상복합상가 고르는 법 |
| 지역보다 규모·업종 따져야 |
주상복합상가는 공동주택과 상가가 동일 또는 일체화된 건물에 들어가는 것을 말하며 보통 저층부에 상가가, 상층부에 아파트가 들어가는 형태이다.
2000년 이후 주상복합 상가가 서울을 비롯하여 많은 지역에 도입되었으며 특히 서울지역의 요지에 집중적으로 개발 되었다.
그러나 입지가 좋은 지역에 위치함에도 불구하고 상가 활성화가 미흡한 경우가 많아서 투자시 주의가 요망되며 신중을 기할 수 밖에 없는 실정이다.
이에 주상복합상가를 고를 때 어떠한 점을 주의해서 보아야 할 것인가에 대해 몇 가지 나열해 보면 다음과 같다.
1. 지역 이름값이 상가의 가치를 결정해 주지 못한다!
주상복합상가가 들어 가는 곳은 일반상업지역의 요충지이고 또한 업무 시설이 밀집된 곳이 많으며 대표적인 곳이 강남의 테헤란로 주변 등일 것이다.
이러한 곳은 토지대도 비쌀 뿐만 아니라 아파트 가격도 높고 업무 시설의 임대료도 높은 곳이 많다.
그러나 이러한 지역적 특성이 주상복합 상가의 가치를 담보해 줄 수 있을 것인가? 어느 정도 연관성은 있을지 몰라도 아마 답은 아니다라는 것에 기울여지기 쉽다.
상가는 환금성이나 자산가치 등이 아파트 등에 비해 낮은 수익 상품으로서 수익을 창출하여야 하며 이러한 역할을 하지 못한다면 그 상가는 가치가 떨어질 수 밖에 없을 것이다.
따라서 동일한 점포 규모에 다른 곳보다 비싼 분양가를 지급하고 분양 받았다면 그만큼 수익이 높아 투자액에 대한 환수를 하여야 하며 그렇지 못할 경우 투자 수익률이 현저히 떨어진다.
예를 들어 강남의 상가 20평과 대전 어느 지역의 상가 20평 중 대전 지역의 상가가 매출이 높다면 결국 상가의 가치면에서는 대전 지역의 상가가 더 높다고 할 수 있다.
평당 분양가가 초기에 얼마였는지, 그 지역의 토지가격이 얼마였는지 등과는 직접적인 상관관계가 없다는 말이다.
그렇기 때문에 지역이 가지는 이미지나 인식에 관계 없이 상가는 매출을 많이 올릴 수 있거나 임대료가 높은 상가가 내재가치가 있는 상가이다.
결국 상가의 내재가치는 임대수익률이 결정한다.
2. 상가의 규모나 업종을 꼼꼼히 살펴 보아야 한다!
주상복합상가는 규모가 대형인 경우와 소형인 경우가 있을 수 있다. 소규모인 경우는 대개 들어가는 업종이 근린편의시설(예: 편의점,제과점,김밥,부동산,약국 등)종류가 많으며 대형인 경우에는 주요 집객시설이 중심이 되어 다양한 업종이 도입될 수 있다.
여기에서 무엇보다 먼저 검토해야 할 것은, 근린편의 시설의 경우 철저하게 유동객이나 배후세대 규모 등에 대해 따져 보아야 한다.
일반적으로 베이커리(제과점) 하나가 적정 수익을 내기 위해서는 배후 세대 규모가 1,500세대는 되어야 한다. 그런데 주상복합의 경우 아파트 규모가 이에 못 미치는 경우가 다반사이기 때문에 배후 세대 외에 부족한 고객은 주변에서 끌어 와야 한다. 이에 따라 배후인구 외에 이러한 유동고객을 얼마나 확보할 수 있느냐가 상가 활성화의 핵심관건이 될 것이다.
다음으로 상가 규모가 큰 경우에는 근린편의시설만으로서는 상업시설을 구성하기 어렵기 때문에 판매시설이나 대형 식음 시설 등이 도입되는 경우가 많다.
이 경우에는 무엇보다 대형 집객 시설이 있는지 여부가 관건인데 이것은 상가 내로 외부 유동고객을 내부로 흡인할 수 있는 요소가 되기 때문이다.
예를 들어 대형 서점이나 시네마, 혹은 문화시설 등이 갖춰져 있을 때 타 상가도 활성화 될 가능성이 높다. 그렇지 않은 경우 위 소규모 근린편의시설과 마찬가지로 유동객 부족으로 인해 상가 활성화가 어렵게 된다.
예컨대, 2호선 잠실역의 롯데캐슬주상복합의 경우 교보문고를 유치함으로 인해 주상복합 상가의 활성화를 꾀한 것은 좋은 사례이다.
3. 대형 상가의 경우 운영 주체와 도입 브랜드를 따져라!
상가 활성화의 가장 주요한 요소라고 볼 수 있으며 특히 대형 상가의 경우 운영 주체가 누구인지, 어떤 특성으로 구성되어 있는지 가장 먼저 살펴 보아야 한다.
아파트는 공간 제공으로서 역할이 끝나지만 상가는 점포 공간의 제공은 시작에 불과하며 결국 운영이 되고 영업을 하여 수익을 내야만 가치가 있다. 때문에 운영과 영업이 확보 될 수 있도록 건설사나 시행사에서 얼마나 신경을 쓰고 지원을 하느냐가 중요하다고 할 수 있다.
여기에서 운영이란 단순한 주차 관리나 시설 관리를 의미하는 것이 아니고 브랜드 입점, 브랜드 관리, 입점업체 관리 등에 대한 전반적인 관리운영체계를 의미한다.
한 때 테마상가 또는 쇼핑몰이란 것이 우후 죽순으로 도입된 적이 있으나 현재 활성화가 이루어진 곳은 별로 없다. 가장 주요한 원인 중의 하나는 제대로 된 상가의 운영, 관리 부재에 기인한다. 따라서 대형 상가의 경우 운영 주체가 누구이고 어떤 브랜드가 도입되며, 그 업무의 진행 절차는 어떻게 계획되어 있는가 하는 부분에서 신뢰성을 가진다면 상가의 투자가치는 더욱 높아질 것이다.
결국 투자자 입장에서는 어떤 지역을 선택하기 보다는, 누가 들어와 운영을 하고 어떤 브랜드가 입점하는지 등에 대해 살펴 보는 것이 더욱 긴요하다 할 것이다.
4. 건축적인 조건을 따져라!
상가는 고객을 끌어 들여 영업을 하고 수익을 내는 부동산이다.
따라서 고객을 끌어 들이기 어려운 건축 조건이라면 그 상가 가치는 떨어질 것이다.
주상복합 상가의 경우 일반상가보다 기둥 등이 복잡하고 동선(이동통로)이 복잡한 경우가 많은데 분양 받으려고 하는 상가가 고객을 유인할 수 있는 위치에 있어야 할 것이다.
보다 자세한 내용은 전문가 등에게 문의하면 되겠지만 일반적인 판단 방법으로서는 스스로 판단하여 자신이 그 건물에 들어가 있다면 이러한 위치의 상가를 이용할 것이냐라는 물음을 던지고 그 물음에 대한 솔직한 답을 구하는 방법이 있을 수 있을 것이다.
5. 지나치게 높은 분양가는 지양하자!
한 때 단지내 상가 입찰의 경우 평당 6천 만원이 넘게 낙찰 받은 경우가 있었다.
물론 그만한 장래 가치가 인정될만하면 투자할 수도 있겠지만 수익 상품인 상가로서 그 점포에 과연 어떤 업종으로 장사를 해야 그만한 수익을 얻을 수 있을 것인가?
평당 6천 만원에 분양을 받아 얼마에 임대해 줄 것인가? 평당 천만원? 아니면 2천만원?
그럼 분양가와 임대가의 차액은 어떻게 해결할 것인가?
아마 평당 6천 만원짜리 상가에서 적정 수익을 올릴 수 있는 업종은 거의 없을 것이다.
그래서 상가에 투자를 하려고 할 때에는 반드시 주변 상가 임대가(임대료 수준)를 알아 볼 필요가 있다.
만약 임대가와 분양가가 지나치게 차이가 많이 난다면 주의를 기울여야 하며 이러한 발품을 많이 팔아 정보를 획득하는 것은 상가 투자시에 무엇보다 놓칠수 없는 절차가 될 것이다.
위에서 몇 가지 주상복합 상가 투자시에 주의할 바를 알아 보았는데 이 뿐만 아니라 전용율(분양면적 대비 점포 실면적), 주요 교통시설과 인접 여부, 주변 상권 활성화 여부 배후 주거 단지 규모 등에 대한 것도 함께 주의해서 봐야 할 것이다. |
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