[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

매년 이맘때만 되면 연말과 연초에 대한 기대감과 흥분과 함께 우리의 기대를 한층 돋우는 것이 바로 연말정산 소득공제이다.
어떻게 보면 13월의 월급이라고도 하는 연말정산은 어떻게 준비하고 어떻게 챙기느냐에 따라서 연초의 시작을 따뜻하고 푸근하게 하느냐를 좌우한다고 해도 과언이 아니겠다.연말정산이란 일반적으로 근로소득을 포함한 종합소득이 있는 거주자는 매년 1.1 ~ 12.31까지 발생한 소득을 다음연도 5월 31일까지 개인별로 종합소득세 확정신고를 하여야 하는 것이나, 
 세금징수 편리함, 세수의 평균화, 근로자의 확정신고의 번거로움을 덜어주기 위하여 매월 봉급의 세금을 국세청 간이세액표에 의해 세금을 대충 떼고 다음해 1월에 정확히 세금을 계산하여 정산하는 제도이다.따라서 공제항목을 많이 만들수록 환급을 더 받기 때문에 연말정산의 준비가 중요한 것이다.
 
연말정산의 항목에는 여러가지가 있는데 그 중에서 직장인들이 미리 준비하고 실천할 수 있는 금융상품을 활용한 연말정산에 대해서 알아보도록 하자.
우선 연말정산의 핵심 금융상품은 ‘장기주택마련저축’이다.
 
금융상품 수익률의 가장 큰 장애가 바로 세금이다.이러한 세금을 7년 후에는 면제해주면서 분기당 300만원씩,연간 1,200만원을 불입하고 연간 300만원 한도에서 불입액의 40%까지 소득공제를 받을 수가 있다.
지금 300만원을 불입하면 120만원까지 소득공제를 받을 수가 있다.만약에 2008년 초 약 4,000만원 정도의 연봉자라면 21만 6,000원 정도의 환급을 받을 수가 있고 1억원 이상의 연봉자라면 46만원이상 돌려받을 수 있다.
 
연말정산을 겨냥한 두 번째 금융상품은 바로 연금신탁이다.연금신탁은 10년 이상을 납입하는 상품으로 만 18세 이상이면 가입할 수 있고 장기주택마련저축과 마찬가지로 분기별 최대 300만원까지 불입할 수 있다.2000년 이전에 판매가 되었던 개인연금 신탁의 경우 최고 72만원까지 가능한데 현재에는 300만원까지 소득공제가 가능하기 때문에 혜택이 늘어났다고 보면 될 것이다.
 
연봉 4,000만원을 받는 직장인이라면 매월 25만원씩 연간 300만원을 불입하면 소득 1,000만원~4,000만원 구간에선 세율이 17%가 적용되어 연금신탁 300만원으로 56만 1,000원을 아낄 수 있다.여기에 연금신탁에서 발생하는 수익까지 더하면 일석이조의 수익률 구조라고 할 수 있다.
 
다음으로 보험을 활용한 연말정산의 방법을 알아보도록 하자.보험료 소득공제는 근로자 본인이나 가족이 보장성 보험에 가입할 경우 연간 보험료 납입액 가운데 100만원까지 연말정산시 소득금액에서 공제해 준다.
장기주택저당차입금(장기주택마련대출)도 하나의 금융상품으로 보자면 역시 연말정산 소득공제가 가능하다.대출도 소득공제를 받을 수 있다는 것을 많은 사람들이 아직 모르는 듯싶다.
하지만 잘만 활용하면 큰 도움이 될 것이다. 이는 전용면적 85㎡ (25.7평) 규모의 국민주택을 구입하기 위해 15년 이상 장기대출을 받은 경우에 해당이 되는데 대출자가 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주이거나 만 30세 이상 단독세대주여야 한다.이렇게 3가지 요건에 해당되어야 소득공제를 받을 수 있으며, 소득공제는 올해에는 최고 1,000만원까지 받을 수 있다.
 
1,000만원이라 함은 연간 대출이자 상환액의 100%이내에서 1,000만원까지라는 뜻하는 것으로 즉, 상환하는 원금은 포함하지 않는다는 것이다.예를 들어 대출원금 1,000만원과 이에 대한 이자로 연간 100만원을 냈다면 100만원의 이자에 대해서만 공제를 받을 수 있다.밀린 이자이거나 앞당겨 낸 이자라도 관계없으며 1년 동안 실제 낸 이자에 대해 해당되고 단, 연체이자는 제외된다.
이에 해당하는 대출상품을 구체적으로 들어보면 대출기간이 15년이상인 장기주택대출은 정부에서 지원하는 최초주택구입자금대출과, 근로자.서민 주택자금대출이 있으며, 일반은행에서 취급하는 주택대출 중에서도 15년이상 장기대출도 소득공제 대상에 해당되고 이미 받은 15년미만의 대출을 15년 이상으로 갈아탈 경우에도 소득공제를 받을수 있다.소득공제 되는 대출상품에는 주택 취득 차입금의 원리금 상환액과 주택 임차 차입금의 원리금 상환액, 그리고 장기주택저당차입금 이자 등이 있다.
 
 
신용카드 소득공제액 산정은 전년도 12월 ~ 금년도 11월까지의 신용카드 사용액을 기준으로 잡는다. 신용카드 사용액 중 일시불 혹은 할부카드 사용액이 해당 과세년도 총급여의 15%를 초과하는 경우 초과금액의 15% 범위내에서 공제 받을 수 있다. 공제한도는 500만원과 총급여의 20%중 적은 금액을 한도로 하는데, 보험료, 공과금, 교육비 등은 따로 공제를 받게 되므로 공제대상에서 제외된다.
 
최근에는 국세청홈페이지(nts.go.kr)에서 연말정산에 대한 자세한 정보와 함께 연말정산의 간소화 서비스를 별도의 홈페이지를(www.yesone.go.kr)개설해서 제공하고 있기 때문에 인터넷으로 편리하게 연말정산에 대한 정보를 얻을 수가 있다.아울러 무료 세금 전화서비스(1588-0060)를 제공하고 있으니 연말정산을 미리 준비하다가 궁금한 점이 있으면 문의해서 알아보는 것도 절세의 하나의 실천이라고 할 수 있겠다.

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은행들이 연말정산 시즌을 맞아 한시적으로 장기주택마련저축 상품의 금리 인상에 나서고 있다.
장기주택마련저축은 매년 연말정산시마다 연간 저축액의 40% 범위 내에서 300만원까지 소득공제혜택을 받을 수 있으며 7년 이상 거래할 경우 이자소득에 비해 비과세 혜택도 부여되는 절세형 상품으로 연말정산 때마다 기본적인 재테크 상품으로 추천되고 있다. 각 은행이 적용하는 각종 우대금리를 감안할 경우 은행간 적용금리가 최고 1%포인트까지 차이가 벌어지므로 연말정산시 소득공제혜택을 받기 위해 가입하는 신규 가입자들은 우대조건을 잘 따져 가입할 필요가 있다.
27일 은행업계에 따르면 하나은행은 장기주택마련저축 금리를 연 4.8%에서 4.9%로 0.1%포인트 인상했으며 연내에 추가 금리 인상을 검토하고 있다.
또 주거래고객 여부와 카드 사용실적에 따라 0.5~1.1%포인트까지 우대금리를 적용해 최고 연 6.0%의 금리를 적용받을 수 있다.
기업은행도 연말까지 장기주택마련저축에 새로 가입하는 고객을 대상으로 최고 0.7%포인트의 금리를 추가 지급해 최고 연 5.5%의 금리를 적용한다.
기본금리는 연 4.8%지만 신규고객에게는 0.4%포인트 금리가 특별금리로 제공되며 자동이체를 신청할 경우 0.2%포인트 금리가 추가된다.
여기에 7년 이상 가입 후 해지하면 축하금리 명목으로 0.1%포인트의 금리를 추가로 받을 수 있다.
외환은행은 지난 2일 신장기주택마련저축의 금리를 연 4.85%에서 연 5.0%로 0.15%포인트 인상했다.
인터넷 가입시에는 0.1%포인트의 우대금리가 주어지므로 인터넷으로 가입할 경우 5.1%의 금리를 적용받을 수 있다.
국민은행도 연말까지 장기주택마련저축에 가입하는 고객에게 0.3%포인트의 우대금리를 적용한다.
원래 금리는 연 4.65%지만 우대금리를 받으면 4.95%가 적용되며 여기에 자동이체시 0.1%포인트 금리가 추가돼 최고 연 5.05%를 받을 수 있다.
우리은행은 지난 8월 콜금리 인상 때 장기주택마련저축금리를 올려 현재 연 5.0%의 금리를 적용하고 있으며 신한은행도 기본금리 연 4.8%에 우대금리 0.2%를 적용받으면 최고 연 5.0%의 금리를 받을 수 있다.
금리 경쟁 외에 경품도 다채롭다.
신한은행은 다음달 20일까지 장기주택마련저축 등 4가지 소득공제상품에 가입하는 고객 중 3명을 추첨해 400만원 상당의 남국 여행권을 제공한다.
국민은행은 같은 기간 장기주택마련저축 등 소득공제 상품에 새로 가입하거나 기존 상품에 추가 입금 고객을 대상으로 추첨을 통해 307명에게 최고 300만원 상당의 기프트카드를 준다.
은행업계 관계자는 "장기주택마련저축 같은 상품은 평소엔 판매실적이 미미하지만 연말정산을 앞둔 11~12월에 반짝 판매가 증가하는 상품"이라며 "연말 특수를 놓치지 않기 위해 은행들이 홍보에 신경을 많이 쓰고 있다"고 말했다.
(서울연합뉴스) 황희경 기자 zitrone@yna.co.kr

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은행 프라이빗뱅킹(PB) 고객들은 여전히 국내 펀드와 해외 부동산을 가장 유망한 투자처로 여기고 있는 것으로 조사됐다.
이들은 규제가 완화되면 사모 펀드와 실물 펀드의 투자 비중을 늘리겠다고 답했다.

한국경제신문사와 하나금융경영연구소가 지난달 15일부터 이달 10일까지 자산 10억원 이상인 시중 은행 PB 고객 375명을 설문 조사한 결과 PB 고객의 29.9%가 펀드를 국내에서 가장 좋은 투자처로 판단하고 있었다.
펀드에 이어 주식(20.6%)과 부동산(17.6%)이 유망 투자처로 꼽혔으며 안전 자산에 속하는 채권(17.5%)과 예·적금(14.4%)의 선호 비중은 낮게 나타났다.
반면 해외에서는 부동산(48.6%)을 최고의 투자처로 꼽았으며 펀드(20%)와 채권(14.3%)은 상대적으로 선호도가 떨어졌다.
조성옥 하나은행 PB영업부장은 "부자들은 투자 기간을 최소 2년 이상으로 잡고 있어 지금과 같은 조정장이 계속돼도 장기적으로 국내 펀드의 수익률이 좋아질 것으로 보고 있다"며 "최근 해외부동산 투자 규제가 완화됨에 따라 해외 부동산에 대한 관심도 커지고 있다"고 말했다.
PB 고객들은 또 장기적으로 각종 규제가 풀려 상품 종류가 다양해지면 우선 투자하고 싶은 대상으로 사모펀드(33.9%) 실물펀드(25.2%) 등을 꼽았다.
이들의 평균 기대 수익률은 정기예금의 3배 정도인 연 20%였으나 100명 중 한명은 40% 이상이라고 답했다.
이번 조사에 응한 PB 고객들의 평균 자산은 95억원이었지만 빚도 1억원가량 지고 있었다.
자산을 그만큼 적극적으로 운용하고 있다는 의미다.
이들은 또 절세 차원에서 상속(29%)보다 증여(52.4%)를 더 선호했으며 자녀가 손자를 낳았을 때(26.2%)를 가장 좋은 증여 시기로 판단하고 있었다.
조사 대상 부자들은 월평균 1100만원가량을 쓰며 연간 4회 정도 해외 여행을 하는 것으로 나타났다.
해외 여행지로는 서유럽(24.5%)을 가장 선호했으며 일본(23.2%) 미국·캐나다(16.8%) 동남아시아(7.7%) 등이 그 뒤를 이었다.
자주 가는 골프 여행지로는 일본(41.7%) 필리핀(18.1%) 태국(11.1%) 미국·캐나다(11.1%),좋아하는 골프 브랜드는 혼마(28.2%) 캘러웨이(24.4%) 테일러메이드(15.4%) 순으로 답했다.
명품 브랜드에서는 루이비통(28%)이 샤넬(15.9%) 버버리(11%)를 제치고 선호도 1위를 차지했으며 수입 차에서는 벤츠(27.8%)가 BMW(24.3%)와 렉서스(20%)를 눌렀다.
정인설 기자 surisuri@hankyung.com

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# 사례1. 
서울에서 혼자 직장을 다니는 K씨(28)는 1년 전 은행 지점 창구 직원으로부터 "보통예금에 잔고가 많으신데 펀드 하나 들어보라"는 펀드 가입 권유를 받은 적이 있다.
그는 '요즘 주식형펀드가 잘 나가는데, 모 운용사 펀드가 수익률이 워낙 좋아 다들 이거 많이 한다. 요즘 직장인들은 기본적으로 펀드 1개 이상은 가입한다. 남들 다 하는데 안하면 좀 그렇지 않냐…'는 창구 직원의 말에 남들보다 뒤쳐지는 느낌이 들어 바로 펀드에 가입했다.
# 사례2. 
올초 서울의 한 은행 지점 창구. 
40대 초반의 직장인 J씨는 펀드 투자로 재미를 봤다는 직장동료의 말을 듣고 은행을 찾아갔다.
"좋은 펀드 좀 소개해 달라"고 묻자 창구 직원은 "해외 펀드가 안정적이다. 해외 펀드에 투자하라"고 권했다.
그는 그러나 "'해외 펀드가 왜 안정적인가'라는 질문에 그 직원이 '여러 나라에 분산 투자하기 때문에 위험하지 않다'라고만 설명하고는 투자 대상과 수익률, 위험성 등에 대해 제대로 설명을 못해 펀드 가입을 주저했으나 은행 적금보다는 수익률이 낫다는 말에 국내외 펀드 2개에 가입했다"고 말했다.
# 사례3. 
오로지 예.적금 밖에 모르고 살던 50대 후반의 Y씨 역시 최근 주거래 은행 창구 직원이 "저축만 하시면 손해다. 원금 손실은 절대 보지 않으니 걱정 마시라"는 직원의 말에 서로 다른 유형의 주식형펀드 4개에 가입했다.
뿐만 아니다.
펀드를 만들어 운용하는 자산운용사들도 펀드의 기본 정보도 설명하지 않은 허술한 펀드 출시관련 자료를 배포하는 사례도 빈번하다.
A자산운용사는 최근 중국투자 펀드를 내놨다면서 중국증시의 장밋빛 전망만 소개했을 뿐 펀드의 구체적인 운용 전략, 투자위험성, 투자대상, 보수.수수료 등에 대해선 언급하지 않았다.
또 B자산운용사는 판매사가 바뀐 지도 모르고 펀드 판매사를 언급한 보도 자료를 배포했다가 다시 정정하기도 했다.
이처럼 자산운용사와 판매사들이 펀드 판매에만 열중하다 보니 투자자에 대한 기본적인 설명의무에는 소홀한 이른바 '묻지마식 펀드' 판매 행위가 사라지지 않고 있다.
그러나 달콤한 창구 직원의 말만 믿고 펀드에 가입했다가 수익률이 급락해 손실을 입어도 어디 가서 항의할 곳도 없다.
펀드는 실적배당 상품이기 때문에 손실을 입어도 원금을 돌려받을 수 없기 때문이다.
박원호 금감원 자산운용감독국장은 28일 "펀드에 가입할 때는 판매사 직원에게 투자전략과 투자 위험에 대해 충분히 설명해줄 것을 요구하고 나중에 투자설명서도 반드시 읽어봐야 한다.
또 펀드 가입 전에 투자자들은 투자자금의 성격, 투자 기간, 투자 목적 등을 따져보고 어떤 펀드에 가입할 지를 결정해야 한다"고 조언했다.
그는 또 "펀드에 투자하기로 했다면 자신의 투자성향이 안정적인지, 공격적인지 등에 따라 주식형, 채권형, 국내 또는 해외 등의 투자유형을 결정해야 하며 비슷한 펀드라도 운용사가 각기 다른 만큼 펀드 운용사도 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 한다"고 설명했다.
금감원에 따르면 펀드 가입 전에 기본정보를 알아보고 싶다면 금감원 홈페이지(www.fss.or.kr)에 들어가 소비자정보실→금융거래시 유의사항→소비자유의사항에서 '알기쉬운 펀드투자'를 조회해 보면 된다.
펀드의 보수비용과 자산운용사에 대한 정보는 자산운용협회 홈페이지(www.amak.or.kr)의 전자공시에서 볼 수 있다.
한편 금감원은 판매사 창구에서 펀드의 불완전판매 행위가 사라지지 않는 만큼 조만간 일부 은행.증권.보험 등의 판매사 지점을 선별해 펀드판매 실태 점검에 나서기로 했다.
(서울연합뉴스) 윤선희 기자 indigo@yna.co.kr

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부동산투자에 처음 관심을 갖기 시작할 때 가장 먼저 알아둬야 할 지식은 무엇일까? 부동산 투자이론일까 아니면 실전 투자전략일까? 투자자들은 늘 고민에 빠지기 쉽다. 필자가 부동산 거래현장에 있으면서 느끼는 점은 바로 ‘기본’에 충실해야 한다는 것이다. 투자 기본을 지키는 것 중 하나는 바로 부동산서류를 잘 보고 투자에 활용해야 한다는 생각이다. 
 
 부동산 서류 보는 법을 익혀 실무에 응용, 접목한다면 성공투자를 이끄는 기초체력을 닦아두는 것이며 서류를 통해 미리 부동산의 가치를 찾아낼 수도 있다고 확신한다. 부동산의 6대 공적장부로는 ‘등기부등본, 건축물대장, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서, 공시지가확인서’가 있다. 
 부동산 공적장부(이하 공부(公簿))는 부동산의 정보가 숨어있는 보고라고 해도 과언이 아니다. 부동산거래에서 늘상 따라붙는 서류지만 투자자들은 소홀하게 취급하거나 서류 보는 방법을 모르고 대충 중개사에게 일임하는 경우가 많다. 그러나 본인이 정확히 서류 보는 법을 알고 거래를 한다면 부동산의 거래사고를 미연에 방지함은 물론 미래 투자가치와 활용성을 예측할 수 있다. 부동산거래는 ‘서류에서 시작해 서류에서 끝난다’고 한다. 어려운 용어가 많아 복잡한 듯 보이지만 서류마다 중요한 의미가 담겨 있다. 
 
 공부를 볼 때는 부동산의 용도와 규제부터 체크하는 게 가장 효과적인 방법이다. 개발업자나 중개업자의 투자를 유혹하는 백 마디 번지르르한 말보다 서류 하나를 믿고 투자를 결정하는 게 백번 낫다. 부동산투자를 결정하는 과정에서 우리가 흔히 발급받는 공적장부를 통해 투자성을 가늠하는 법과 공부 열람 시 유의할 점을 알아보자. 
 
 등기부등본 - 부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라는 장부를 만들어 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 한 것이 부동산등기제도이다. 토지와 건물등기부로 구별되어 있는데 각각 발급받아 가장 먼저 소유자가 동일한지 확인한다. 소유자의 인적사항, 공유 지분 여부, 소유권 변동의 원인과 이전 시점, 압류 · 가압류 · 가처분 · 가등기 사항, 지상권 · 지역권 · 전세권 · 임차권 · 저당권 여부를 점검한다. 
 
 표제부는 부동산 소재지와 그 내용이 기재돼 있다. 계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 확인하고 아파트 등 집합건물은 동호수를 확인한다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 기재돼 있다. 소유권자의 이름을 확인한 후 계약 시에 소유권자와 직접 계약을 체결해야 한다. 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부 모두 확인하여 소유주가 동일한가를 확인하고 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인한다. 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재된다. 저당권, 전세권이 먼저 설정된 경우 매수인은 그 권리를 안아야 하며 임차인은 전세권자 등이 배당받고 남은 금액만 배당 받을 수 있다. 
 
 전 소유자 관련 소송이나 세금, 상속문제, 조상 땅 찾기 등으로 예전의 권리관계를 따져야할 때는 폐쇄등기부를 발급받아야 한다. 이 등기부는 현재의 등기로서의 효력은 없으나 이기사항의 불명이나 과거의 권리관계에 대한 다툼을 해결하는데 중요한 의미를 가진다. 신 등기부에는 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 않으므로 오래된 권리관계까지 알아볼 때 교부받는다. 이 등기부에도 없다면 전산이후 폐쇄등기를 발급받으면 된다. 
 
 등기부를 볼 때 유의해야 할 점은 등기부 상 대출 등이 한 건도 없는데도 불구하고 매도자가 서둘러 싸게 팔려고 한다면 어떤 이유로 매매하게 됐는지를 확인해야 한다. 이런 매물 중에는 간혹 사기매물, 이중매매, 위조 서류, 가짜 매도자가 매수자를 현혹해 값싸게 파는 매물로 둔갑하는 경우가 많다. 신도시나 중소도시에 이런 매물들이 출현해 가짜 매도자가 계약금을 챙기고 도주하는 사례가 빈발하고 있어 주의가 필요하다. 
 
 건축물관리대장은 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 멸실 등 기타 변동사항을 정리해 놓은 공적장부로써 명칭, 구조, 용도, 각 층별 면적, 용적률, 사용승인일자, 주차장 등을 확인할 수 있다. 재산세 부과를 위해 행정관청에 비치된 공부인데 건축물의 허가사항 및 가치평가의 기준이 된다. 외관상 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한지 20년이 넘었다면 안전진단 후에 투자를 결정하는 게 바람직하다. 
 
 이 장부를 볼 때는 등기부등본과 일치여부를 먼저 확인한다. 소재지와 소유자, 주용도, 면적을 확인하고 무허가 건물로 등재된 경우 철거될 위험이 있다. 지하주차장을 창고로 사용하고 있거나, 당국의 허가 없이 건물 용도변경, 불법 사용 시에는 벌금 및 고발 조치된다. 공동주택의 경우 건축물관리대장상, 등기부등본 면적상과 분양 시 평수는 차이가 있다. 대체로 전용면적만 건축물관리대장에 등재되나 면적 기재가 현황 상 잘못된 것이 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 
 
 건물의 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금이 정해진다. 용도변경을 하려면 설계변경도면을 작성하여 관청의 허가를 득한 후 공사를 하여야 한다. 건축물관리대장에서는 소재지와 면적, 구조, 건축연도 일치여부와 지자체로부터 준공검사를 마쳤는지를 확인한다. 무허가, 불법 및 위법건축물 여부와 건물주가 건물에 대해서 설명한 사항이 대장 상 일치하는 지를 검토해야 한다. 단독 · 전원주택의 경우 건축물 현황도를 추가로 발급받으면 축척 1/300의 배치도와 1/200 평면도를 확인할 수 있다. 인접대지 경계선과 정확한 평면도를 통해 주택의 구조와 함께 활용성을 따질 수 있다. 설계업체와 담당자 이름이 기록돼 추후 리모델링이나 개보수 시에 유용하다. 
 
 토지(임야)대장 토지의 소유자와 토지의 표시에 관한 사항을 등록한 공적서류이다. 주로 땅의 면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다. 가장 중요한 것이 토지표시 항목 등 토지의 구조를 보는 공적서류이다. 즉 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다. 여기서 지목이란 24개 종류인데 지역·지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 '대', 논은 '답', 밭은 '전' 등으로 표시되는데 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 '전'으로 표시가 될 수 있다. 
 
 면적을 따질 때는 토지대장이 우선 적용된다. 면적 지목 등 토지 내용에 관한 사항은 토지대장이 우선해 적용되고 소유권에 관한 사항은 등기부가 우선 적용된 다는 점이다. 임야대장의 양식은 토지대장과 비슷하나 다른 점이라면 지목이 임야이고, 지번에 ‘산’이라는 명사가 붙는다. 임야대장에 등록한 토지인데 지번 앞에 ‘산’자가 없는 토지라면 평평한 토지 위에 있는 산, 즉 토림이다. 이런 땅은 다른 임야와 달리 완만한 경사지에 위치해 나중에 주택을 짓거나 개발하기 쉽다. 
 
 지적(임야)도는 지적법에 의해 땅의 경계선 등 사실관계를 공시하는 공적서류를 말한다. 우리나라 약 3,000만 필지에는 각각의 지적도를 가지고 있다. 이때 지목이 임야인 경우에는 ‘임야도’라 부른다. 지자체에서 발급하는 지적도에는 기본적으로 지번, 축적, 경계선 등이 표기된다. 기본적으로 지적도를 이해하고, 지적도를 통해 현장을 분석하는 안목을 가지는 것이 중요하다. 
 
 해당 토지의 실제 경계와 지적도상의 경계선과 일치 여부와 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량을 통해 이를 바로 잡아야 한다. 지적도를 볼 때는 땅의 모양과 도로와 접해있는 지와 맹지 또는 합병 · 분할해야 하는 땅인지를 확인하고 주변에는 어떤 용도의 부동산이 있는지 확인해야 한다. 
 
 개발지나 택지지구 주변 토지를 볼 때는 관공서 인근에 위치한 지도판매점을 방문해 도시계획도면, 지적?임야약도나 개발지 위치도를 구입해 예정 개발계획을 직접 확인해봐야 한다. 사기업체나 기획부동산업체가 지적도를 임의대로 변조하는 사례가 종종 발생하므로 예정지 표시가 그려진 지도는 관공서에서 제작 발급한 지도와 대조하여 확인해야 거래 사기를 피해나갈 수 있다. 미래 개발정보의 보고인 지도만 꼼꼼하게 살펴도 투자의 감을 잡을 수 있다. 
 
 토지이용계획확인서는 해당 토지의 공법상 제한에 따라 현재 활용도를 지정한 서류로써 부동산의 현재가치를 나타내는 중요한 서류이다. 부동산을 구입하거나 건축할 때 반드시 사전에 이에 관한 사항을 확인해야 한다. 내용에는 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다. 
 
 부동산 매입 시 해당 토지상에 적용되는 있는 도시계획사항이나 국토이용계획사항 등을 확인하고 해당 토지가 군사시설인지, 농림인지, 산림인지, 토지거래허가구역 내의 토지인지 확인 후 투자목적과 용도에 맞는지 검토한다. 주의할 점은 이 서류가 해당 토지에 영향을 주는 여러 법령상의 제한사항을 망라한 것이지만 세세한 제한 사항이 기재돼 있지 않고 기입 내용만으로 지상에 어떤 건물을 건축할 수 있는지 알 수 없다. 따라서 발급받은 서류에 한 가지라도 해당 내용이 기재되어 있다면 관련 공무원에게 문의해야 한다. 건축을 목적으로 하는 경우 해당 지자체 건축과를 찾아 제한 내용에 대해 문의를 해야 한다. 
 
 실제 필자가 경험한 바로는 거래계약 직후에 토지의 용도가 갑자기 바뀐 경우도 있었다. 계약 시에는 관리지역 임야로 준보전산지였으나, 잔금 지불 전에 발급받아보니 용도지역에 일부 관리?농림, 산림 조항에 일부 보전산지, 준보전산지로 바뀌어 기재돼 있었다. 지자체가 도시계획, 비도시 관리지역 세분화 등 작업으로 수정하는 과정에 이런 일이 벌어지기도 한다. 수도권, 광역시와 인접 시 · 군에서 부동산 거래를 할 때는 늘상 유의해야 한다. 
 개별공시지가확인서는 대상 토지의 가격기준년도의 ㎡당 가격이 기재된 서류로써 토지거래 시 땅값의 기준이 된다. 시가의 통상 70~80% 수준이나 지역이나 종목에 따라 시세에 근접하거나 들쭉날쭉해 변동이 심하다. 공시지가를 100% 신뢰하는 것은 금물이며, 주변시세와 비교 검토하고 특히 지방일 경우 더욱 조심해야 한다. 
 
 부동산 서류는 투자자 본인이 직접 서류를 발급 받아 확인해보는 것이 좋다. 매도자나 중개업자가 건네는 묵은(?) 서류 속에는 감추고 싶은 하자나 비밀이 숨어있을 수 있다. 한 장의 서류 안의 행간을 잘 살피다보면 투자의 위험관리 뿐 아니라 미래개발 가치와 투자성을 읽어낼 수 있는 안목이 생기게 된다. 
 
 주인이 자주 바뀌거나 분할 합병이 자주 있었던 토지, 미확정된 개발예정지역 내 부동산을 구입할 때는 반드시 관할 지자체를 찾아가 개발계획을 확인한 후 투자를 결정하는 것이 필요하다. 서류내용이 애매하거나 모르는 내용은 매도자의 말에 기대기보다는 담당 공무원에게 직접 확인하는 것이 최선이다. 부동산에 돈을 묻을 때는 투자성과 발전성부터 따지기 전에 미리 공적장부를 통해 부동산의 가치를 파악하는 기본지식부터 쌓는 것이 필요하다.
 
                         메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표-윤재호

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