[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

이혜연 서울지역 청약통장 가입자들의 눈이 인천으로 쏠리고 있다. 이르면 다음주부터 청라·영종지구 등 인천경제자유구역에서 공급되는 주택도 인천거주자가 아닌 서울·경기 등의 거주자들에게도 청약기회가 주어지기 때문이다. 이에 따라 이달 이후 쏟아지는 이들 지역 분양물량에 서울 등지 거주자들이 몰려 어느 때보다 청약경쟁이 치열해질 전망이다. 부동산뱅크 길진홍 팀장은 “당장 다음달부터 청라지구 분양이 시작되는데 분양가상한제 적용 여부 등 단지별로 청약조건이 달라 꼼꼼한 사전 전략마련이 필요하다”고 말했다. ■실수요자 관심 단지는청라지구에서는 GS건설과 중흥건설이 다음달 분양가상한제가 적용되지 않는 분양물량을 각각 884가구와 309가구를 내놓을 예정이다. 공급면적은 GS건설이 113∼366㎡, 중흥건설이 149㎡다. GS건설은 중대형 위주 분양인 만큼 고급스럽고 품격 높은 아파트를 선보인다는 방침이다. 중흥건설 역시 입주 후 전매가 가능하다는 점을 적극 활용해 실수요자의 관심을 끌겠다는 전략이다.영무건설은 18블록에서 79㎡ 1090가구, 호반건설은 14블록에서 112㎡ 745가구, 광명주택은 15블록에서 112㎡ 264가구, 대주건설은 113㎡ 630가구를 준비하고 있다. 업체의 한 관계자는 “현재 분양 계획은 연내 분양을 목표로 하고 있다”면서 “하지만 일부 단지는 인허가 등의 과정이 다소 길어져 내년 초로 연기될 가능성도 있다”고 말했다. ■맞춤형 청약전략으로 당첨 노려야지난 9월 공급된 인천 논현동 현대힐스테이트 전용면적 85㎡ 이하 당첨 커트라인이 44점으로 나온 것을 감안하면 청라지구는 45∼55점, 송도신도시는 60점 이상이 될 전망이다. 하지만 단지별, 면적별로 커트라인이 차이가 있기 때문에 자신의 조건과 공급 물량을 철저하게 점검을 해야 한다.우선 청약통장 가입기간이 짧거나 주택을 한 채 보유하고 있는 유주택자라면 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 추첨제 물량을 공략할 필요가 있다. 청라지구 공급을 위해 분양승인 신청을 준비중인 GS건설(A21블록, 884가구)과 중흥건설(A13,16블록 650가구)이 모두 전용면적 85㎡ 이상이다. 인천을 제외한 서울과 수도권 거주자가 전체 공급물량 1534가구의 70%에 해당하는 물량의 절반인 536가구에 추첨제로 도전할 수 있는 셈이다. 이밖에 송도신도에서는 12월 포스코건설이 중대형 아파트 공급을 준비중이다.내년부터는 지역거주 요건 강화로 우선공급대상에서 탈락된 인천지역 거주자가 서울 수도권 공급물량에 대거 가세할 수 있어 서울, 수도권 거주자는 연내 공급물량을 노리는 것이 당첨 확률 면에서 유리하다.이번 주택공급규칙 개정으로 서울과 수도권 청약저축 가입자도 인천도시개발공사가 공급하는 경제자유구역 내 전용면적 85㎡이하 공급 물량에 도전할 수 있는 길이 열렸다. 인천도시개발공사는 12월 청라지구에서 중소형 아파트 692가구를 내놓는다. 분양가상한제 적용으로 청약자들이 대거 몰릴 것으로 예상되는 만큼 가입기간이 적어도 60회 이상(5년 가입)은 돼야 당첨될 가능성이 높다. 인천거주 1년 미만 청약자는 연내 분양 물량을 적극적으로 공략할 필요가 있다. 이달 새 주택공급규칙 개정안이 공포되면 내년 1월 이후부터 지역우선공급 물량을 배정받기 위해서는 입주자 모집공고일을 기준으로 1년간 지역거주 기간을 채워야 하기 때문이다. /shin@fnnews.com 신홍범기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스

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이진이 
용산 'IT+금융+관광' 복합단지로 개발
주거시설 줄이고 업무시설 늘려… 보상·땅값 걸림돌 될수도  서울 용산역세권 국제업무지구의 우선협상대상자가 결정되면서 개발방식 등 향후 사업 일정에 관심이 쏠리고 있다. 용산국제업무지구 사업자로 선정된 삼성물산(72,600원 500 +0.7%)-국민연금 컨소시엄은 개발 테마를 '드림허브(Dream Hub)'로 정하고 정보통신·금융·관광 등 3대 기능을 갖춘 세계적인 복합단지를 조성할 계획이다. ◇어떻게 개발되나=용산국제업무지구 개발사업은 코레일이 보유한 용산 철도창과 서부이촌동을 합쳐 총 56만6800㎡(17만1700여평) 부지에 주상복합아파트와 오피스, 호텔, 백화점, 쇼핑센터, 문화공간 등 복합단지를 건설하는 것이다. 삼성 컨소시엄에 따르면 152층짜리 랜드마크 빌딩(가칭 '드림타워')은 물방울을 형상화한 유선형의 첨탑 모양으로 지어진다. 타워 주변에는 20∼50층 높이의 주상복합 7개동과 임대아파트 1개동, 20∼70층 높이의 오피스 빌딩 12개동이 병풍처럼 둘러싸게 된다. 국제업무지구라는 명칭에 걸맞게 주거 비율은 대폭 줄이는 대신 전체 면적의 80%를 호텔, 쇼핑몰, 백화점 등 상업시설과 업무시설로 구성할 계획이다. 한강변 서부이촌동 부지(7만여평)에는 공원과 국제여객 물류터미널, 유람선 선착장 등이 들어선다. KTX, 신공항철도 등 교통인프라가 갖춰지는데다 남산, 민족공원, 한강 국제여객터미널, 노들섬 오페라하우스 등과 연계돼 최고 입지의 복합단지로 거듭날 전망이다. 주상복합아파트는 2200여가구가 건립된다. 대부분 서부이촌동 주민들에게 입주권이 돌아가 일반분양 물량은 많지 않을 것으로 보인다. 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡(1평)당 2900만원에 공급될 것으로 예상된다. 이번 사업을 총괄하고 있는 삼성물산 이경택 상무는 "2200가구는 115㎡(35평형)를 기준으로 산출한 가구수여서 면적이나 보상 방식 등에 따라 달라질 수 있다"고 말했다.

▲용산역세권 국제업무지구 조감도 ◇어떤 업체 참여하나=사업지분 비율은 철도공사(29.9%)가 가장 많고 △전략적투자자 25.5% △재무적 투자자 24.6% △건설투자자 20% 등의 순이다. 삼성물산 컨소시엄 전략적 투자자로는 롯데관광개발과 미래에셋맵스자산운용 삼성SDS KT&G(77,300원 500 +0.7%) CJ(80,000원 2,000 -2.4%) 등이 참여한다. 재무적 투자자로는 국민연금, 프루덴셜, 삼성생명, 우리은행 등이 나선다. 시공은 삼성물산 건설부문을 중심으로 GS건설(172,500원 7,500 +4.5%) 포스코건설 현대산업(77,000원 1,500 -1.9%)개발 롯데건설 SK건설 금호산업(65,500원 1,600 -2.4%) 한양 태영(12,100원 0 0.0%) 두산건설(17,150원 200 +1.2%) 남광토건(14,500원 100 +0.7%) 반도건설 유진기업 계룡건설산업 삼환기업(28,400원 100 -0.4%) 삼성에버랜드 우미건설 등 17개 업체가 맡는다. 해외 기업들도 직접 투자는 물론 시설 매입, 운영 등에 참여할 예정이다. 특히 푸르덴셜은 랜드마크 빌딩인 '드림타워(가칭)' 등 전체 부지 중 20만㎡(6만여평)의 매입을 원하는 것으로 알려졌다. 중동지역 개발업체인 나킬, 세계 3위의 미국쇼핑몰업체 터브먼, 영국의 개발업체 레드우드, ING그룹의 부동산투자회인 ING REIM 등이 개발에 합류할 계획이다. 세계 최고 호텔운영업체인 포시즌과 만다린 등은 호텔을 인수해 운영하는 방식으로 사업에 참여할 예정이다.

◇주민보상 등 걸림돌 많아=용산국제업무지구 개발사업은 초대형 사업인 만큼 대한 기대가 크지만 부작용도 만만치 않을 것이라는 분석이다. 서부이촌동 주민들의 반발이 거세 보상작업이 쉽지 않을 것으로 보이는데다 비싼 땅값과 사업자 선정 방식 등으로 놓고도 논란이 일 가능성이 크다. 코레일이 당초 제시한 땅값은 5조8000억원이었다. 하지만 이번에 사업자로 선정된 삼성은 땅값을 8조원(3.3㎡당 7418만원)이나 써내 전체 사업비 중 땅값이 차지하는 비중이 지나치게 크다는 지적이다. 현재 한남뉴타운 등 주변 개발지역 땅값이 3.3㎡당 4000만원 수준인데 이번 용산 부지가 7000여만원에 팔리면서 주변 땅값을 부추길 수 있다는 풀이다. 사업자 선정 방식을 놓고도 말들이 많다. 대형건설사 중심의 줄서기 관행을 극복하지 못한데다 사업이 지연될 경우 사업자들이 막대한 부담을 짊어지는 형태를 벗어나지 못한 것도 기존 프로젝트 파이낸싱 사업의 문제점을 그대로 답습했다는 평가다. 프라임-현대건설(75,500원 1,500 -2.0%) 컨소시엄도 사업계획이나 사업자 구성이 만만치 않았던 만큼 평가위원회가 각 컨소시엄의 부문별 점수를 공개하지 않은 것을 놓고도 뒷말이 나올 수 있다. 
<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>

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김미숙

분양가 상한제아파트 분양가를 떨어뜨리기 위해 정부가 업계의 강력한 반발에도 불구하고 의욕적으로 시행하는 제도다. 그동안 공공택지에서 공급되는 공동주택에 한해서만 적용됐지만 이달부터는 민간택지까지 적용이 확대된다. 따라서 민간택지에서 공급되는 모든 재건축, 재개발, 주상복합 등 공동주택에도 적용된다.건설교통부는 전용 면적 85㎡(25.7평형) 이하 아파트 분양가가 15~20% 떨어질 것으로 기대하고 있다. 수도권의 경우 공공택지에서는 계약일을 기준으로 크기에 따라 ７년에서 10년，민간 택지는 ５년에서 ７년간 전매가 금지된다.투기과열지구가 아닌 지방에서도 ６개월 동안 전매가 금지된다. 다만 8월 말까지 사업 승인 신청을 하고 11월 말까지 분양 승인 신청을 한 아파트는 상한제 대상에서 제외된다. 따라서 실제 분양가 상한제 아파트는 빨라야 12월에 청약이 이뤄질 전망이다. 청약가점제9월 1일 이후 분양공고를 하는 아파트에'청약 가점제'가 적용된다. 그러나 광주ㆍ전남은 미분양 물량이 많은 데다 주택 청약시장이 워낙 침체돼 있어 청약가점제가 시행되더라도 적용 가능성이 거의 없어 사실상 이 제도는 실효성이 없을 것으로 보인다. 물론 수도권 및 서울 지역에 아파트 청약을 고려하고 있다면 새로 시행되는 청약가점제에 대해 제대로 알아 두어야 한다. 이 제도는 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 오래되고 부양가족 수가 많은 사람에게 절대적으로 유리하다. 청약예ㆍ부금 가입자가 신청할 수 있는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 민영 주택은 전체 분양 물량의 75%를 가점제에 따라 분양한다. 청약예금 가입자 대상인 전용 85㎡ 초과 주택은 채권 입찰제를 우선 적용하고, 채권 응찰액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 50%씩 배정한다.청약가점제는 인터넷 청약 준비 관계로 인해 실제로는 오는 17일부터 시행될 전망이다. 부양가족 수, 통장가입 기간 등을 실수로 잘못 넣을 경우 당첨이 취소되고 재당첨 기회도 상당 기간동안 금지된다는 점에 유의해야 한다.자신의 점수는 금융결제원 주택청약 홈페이지(www.apt2you.com) '청약가점 계산하기'에서 누구나 쉽게 계산할 수 있다. 마이너스 옵션제 의무화분양가 상한제 대상 아파트에는 마이너스 옵션제가 의무적으로 적용된다. 마이너스 옵션제란 내부 마감재를 소비자들이 자기 취향에 맞게 직접 고르는 것을 말한다.건설 업체는 아파트 골조 공사와 외부 미장이나 마감 공사까지만 하고 집을 계약자에게 인도하면 된다. 내부 마감이나 인테리어 공사 등은 계약자가 원하는 방식으로 하되 별도 비용을 들여야 한다.정부가 마련한 '공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 시행지침'에 따르면 앞으로는 건축 공정률이 40%에 도달한 이후에 입주 예정자들의 의견을 듣고 빌트인 가전제품과 시스템 에어컨의 설치 여부를 결정해야 한다. 또 유형과 가격이 서로 다른 복수의 제품을 제시해 선택의 폭을 넓히도록 했다.  인터넷 청약 확대 그동안 주로 수도권 투기과열지구에서 실시돼 왔던 인터넷 청약제도가 이달부터 전국으로 확대 실시된다. 청약 과열에 따른 줄서기 등 부작용을 차단하기 위해 도입된 제도다. 모델하우스도 인터넷으로 관람 가능하다.  그 밖에 바뀌는 것들중대형 주택의 분양가를 인근지역의 80%에 맞추기 위한 채권 입찰 상한액 인하 조치와 전매제한기간 강화 조치는 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다. 그러나 분양가상한제 미적용 민간주택(8월31일 이전 사업승인신청하고 11월30일 이전 분양승인신청한 경우)에는 채권입찰제도 적용되지 않으며 전매제한기간도 종전 규정이 적용된다.현재 공공택지에만 적용되고 있는 동일세대원의 재당첨금지 규정도 분양가상한제가 적용되는 모든 주택으로 확대 적용된다.

제도
주요내용
적용시점

청약가점제　
무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등을 점수화해 순위가 높은 사람에게 주택을 우선 공급적용범위-85㎡이하:가점 75%, 추첨 25%-85㎡촤과:가점 50%, 추첨 50% (채권입찰제우선적용)
9월 1일 이후 분양 공고 분부터 종전제도에 의한 분양물량은 9월 13일까지 당첨자 발표완료, 새로운 가점제 적용물량은 9월 17일부터 청약접수 시작

채권입찰제　
민간택지 85㎡ 초과까지 적용(채권 상한액을 90%에서 80%로 인하)
분양가상한제가 적용되는 주택으로서 9월 1일 이후 분양승인 신청분부터*민간택지는 8월 31일까지 주택 사업 승인 신청을 하고 11월 30일까지 분양승인 신청하는 경우는 채권입찰제 미적용

전매제한
 분양가 상한제 시행에 따른 전매제한 기간 강화
분양가상한제가 적용되는 주택으로서 9월 1일 이후 분양승인 신청분부터*민간택지는 8월 31일까지 주택 사업 승인 신청을 하고 11월 30일까지 분양승인 신청하는 경우는 종전 전매제한기간 적용

분양가상한제
분양가를 택지비+기본형건축비+가산비 범위내에로 제한
9월 1일 주택사업승인 신청분 또는 12월 1일 분양승인신청분부터*8월 31일까지 주택사업승인 신청을 하고 11월 30일까지 분양승인 신청하는 경우는 제외

분양원가공개
공공택지 61개, 민간택지 7개 항목 공개
민간택지:수도권 투기 과열지구 등에 　　　　 시행

기본형건축비
민간택지에 분양가상한제 확대 적용됨에따라 종전에 공공택지에서만 적용되던 기본형 건축비를 재산정고
9월 1일 주택사업승인 신청분 또는 12월 1일 분양승인신청분부터*8월 31일까지 주택사업승인 신청을 하고 11월 30일까지 분양승인 신청하는 경우는 종전 기본형건축비 적용

재당첨금지　
동일세대에 속한 세대원이 한번 아파트를 당첨받으면 나머지 세대원도 일정기간 당첨을 제한
9월 1일 이후 분양가상한제가 적용되는 주택에 확대 적용*공공택지 기 시행중(2005년3월9일~)*민간택지 새로 도입(2007년9월1일)                                                                             2007.9.1.  전남일보

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김현영 한시적 일가구 이주택자들의 고민이 많은 시기입니다. 전체적으로 부동산 시장이 얼어붙어서 팔려고 내놔도 팔리지않는힘든 시기이죠,,여기 도움되는 글을 올려봅니다. 일시적인 1가구2주택이 되었을 경우 고려해야할 점은 2가지로 볼 수 있습니다.첫째, 보유할 때 과세되는 보유세와둘째, 주택을 매도할 때 과세되는 양도세이렇게 2가지 측면에서 살펴보아야 할 것 같습니다.1.우선 보유세 측면에서 보자면,보유세는 크게 보아 종부세(종합부동산세)와 재산세가 있습니다.첫째,종부세의 경우 주택의 공시가격(기준시가)를 합산하여 6억을 초과할 경우 과세되는 세금이므로 보유하고 계신 서울과 지방에 있는 아파트 기준시가 합산하여 6억초과하는지를 따져보아야할 것 같습니다.둘째,재산세는 취득하신 주택에 각각 과세되는 세금이기 때문에 각 주택에 대한 재산세는 납부하셔야 합니다.물론 주택의 공시가격(기준시가)가 낮다면 재산세 부담은 크지 않을 것입니다.2.주택을 매도할 때 과세되는 양도세 비과세첫째.일시적인 1가구 2주택으로서 새로운 아파트(서울)취득 일(잔금청산일)로부터 1년이내에 기존 아파트(지방)을 처분하면 일시적 1가구 2주택에 해당하여 주택 양도시점에 비과세 요건을 갖추면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.3.주택을 매도할 때 과세되는 양도세 첫？？.만약 1년이내에 기존주택을 처분하지 못했을 경우에는 1가구 2주택으로 보아,서울, 경기 등 수도권과 광역시의 경우 공시가격(기준시가)가 1억 이하일 경우에는,공시가격(기준시가) 1억 이하의 주택을 먼저 매도하게 된다면 중과세율이 아닌 9~36%의 양도세율이 적용됩니다.둘？？,또한 기타지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍ㆍ면지역, 기타 도지역)에 포함된 경우에는 기준시가가 3억 이하일 경우,중과세 대상 주택수 계산에서 제외되어 중과세율이 아닌 9~36%의 양도세율이 적용됩니다.참고로 1년이내에 종전주택을 양도하지 못할 경우에 한국자산관리공사 캠코(www.kamco.or.kr)에 1년이 지나기 전에 매각의뢰하면 1년이 지나서 매각되더라도 1년이내에 매각된 것과 동일하게비과세 적용을 받을 수 있으므로 활용하는 것도 도움이 될 것입니다.배우자명의로 증여한다면.배우자명의로 증여시,부부간에는 세대를 달리해도 같은 세대로 보기 때문에 향후 양도할 때 양도세 중과세에 해당됩니다. 부부간 증여 후 5년 이내에 양도할 때는 증여한 배우자가 양도한 것으로 보아 불이익을 당할 수가 있습니다.양도차익을 계산함에 있어서 증여 이전의 배우자가 직접 양도한 것으로 보아 최초가액을 취득가액으로 정하기때문에 양도소득세가 예상보다 많이 나올 수 있으며 증여 후 5년 후에 양도한다면 증여가액을 취득원가로 양도소득세를 계산하지만 부부간의 증여는 신중할 필요가 있습니다.일시적인 1가구2주택이 되었을 경우 보유를 할 것인가.아니면 매도를 해야할 것인가.를 위 내용을 참고로 활용하여 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.감사합니다

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이상민 반값’ 베스트셀러 실험이 남긴 교훈 
국정브리핑|기사입력 2007-10-17 19:41

우리나라에서 부동산 이슈는 베스트셀러다. 정치적 의제인 동시에 사회적 문제이며 경제적 관심사이기도 하다. 땅과 주택에 대한 소유의식도 좀처럼 바뀌지 않고, 부동산에 관한 한 모두들 전문가를 자처하며 정보와 희망을 섞어 한마디씩 내놓는다. 수많은 말과 해석, 전망과 평가들이 언론 보도를 통해 유통되면서 사람들의 생각과 판단, 나아가 시장에까지 영향을 미친다. 그 정보가 얼마나 정확한지는 별로 염두에 두지 않는다. 소위 ‘반값아파트’로 불리는 토지임대부·환매조건부 주택과 관련한 논란도 부동산과 주택을 둘러싼 이같은 지극히 한국적 상황이 만들어낸 산물이다. 지난해 하반기 신규 주택의 고분양가로 인한 집값 상승이 이어지자 시민단체 등에서 분양가를 낮춰야 한다는 목소리가 높았고, 여야가 정치논리로 내놓은 ‘반값’ 이라는 이름의 베스트셀러는 불가피하게 정부가 그 실효성을 검증하는 시범사업까지 하게 만들었다. 그런데 최근 토지임대부 아파트와 환매조건부 아파트 시범단지의 청약률이 저조하게 나타나자, 일부 언론에서는 마치 이를 참여정부 ‘주택정책’과 ‘주거복지 정책’ 의 대명사인 것처럼 둔갑시키고 주택정책 전체에 문제가 있는 것처럼 호도하고 있다. 많은 국민들이 알다시피 참여정부 부동산 정책의 근간은 거래투명화와 투기수요억제, 주택공급 확대를 핵심으로 하는 8.31정책이며, 국민임대주택 확대와 비축용 임대주택을 통한 주거복지 실현에 역점을 두고 있다. 신규 주택의 분양가를 합리적으로 낮추기 위해서는 원가공개와 분양가 상한제를 시행하고 있으며 토지임대부·환매조건부 주택은 모든 선택가능한 제도를 검토한다는 차원에서 시범 사업을 하고 있을 뿐이다. 따라서 분양 신청이 저조하다는 사실을 놓고 정부의 주택 정책 실패로 왜곡해서는 안된다.

조선일보는 17일 ‘반값아파트’ 시범사업 논란을 마치 참여정부의 주택정책 전반의 실패인 것처럼 호도하는 기사를 보도했다. 
반값 아파트 왜 무엇이 잘못됐나?엄격히 말해 ‘반값’의 실패인지 아니면 토지임대부와 환매조건부라는 새로운 분양 형태의 실패인지 아직 정확히 단정짓기는 이르지만, 이 제도의 단추가 잘못 끼워졌다면 무엇이 왜 잘못됐는지, 앞으로 어떻게 하면 이런 전철을 밟지 않을 것인지에 대해서는 명확하게 설명할 필요가 있다. 문제가 있다면 그 실체는 ‘반값’이다. 그런데 이 반값아파트는 애초 정부의 정책적 용어가 아니라 정치논리가 만들어낸 희망섞인 조어임을 명확히 할 필요가 있다. 정부는 현재 군포 부곡지구에 분양되고 있는 토지임대부 및 환매조건부 방식의 아파트가 반값아파트로 등식화되는 것을 경계해왔다. “할부로 차를 구입한다고 해서 반값 차가 아니듯 토지임대부 분양시 임대료 등을 계산하면 결국 지가의 95%를 부담하게 된다. (환매조건부 분양에 대해) 지가가 현재보다 낮아야 시장수요가 생기며 결국 환매를 하게 되면 정부가 부담을 떠안게 된다.”(노대래 재경부 정책조정국장, 2006년 12월19일) “환매조건부 분양제나 토지임대부 분양제를 두고 반값아파트라고 하나 맞는 말이 아니다. 사과는 사과와 비교해야지, 사과를 오렌지와 비교하는 건 맞지 않다. (일반분양아파트와) 비교대상이 아닌 것을 비교하려 들면 포퓰리즘이 될 수 있다.”(정세균 산자부 장관, 2006년 12월21일) “‘반값 아파트’는 정확히 의미를 따져보면 과장된 표현으로, 국민들에게 잘못된 기대심리와 환상을 줄 수 있는 적절하지 못한 용어다. 이를 정부 차원의 분양가 제도개선 논의와 성급하게 연결시키는 것도 국민들에게 혼란을 불러올 수 있다. 대지임대부 분양제도 등 이른바 ‘반값 아파트’ 분양 제도가 실제 아파트 값을 ‘반값’으로 낮추거나 서민들의 주거비 부담을 ‘절반’으로 줄일 수 있다는 근거는 별로 없다.” (강팔문 건교부 주거복지본부장 2006년 12월18일) 
반값 아파트가 안되는 이유주택을 구입하는 사람들은 다양한 이유와 목적을 갖고 있다. 단순히 들어가 사는 주거의 목적도 있고, 주택의 소유나 미래 수익을 기대하는 투자 차원도 있다. 그런데 이런 욕구를 다 충족하며 가격도 절반인 반값 주택은 사실 없다. 수요자의 기대수익이 높으면 가격이 높기 마련이다. 토지임대부 아파트의 경우 토지는 임대로 하고 아파트만 분양하는 방식이다. 다시 말해 분양가에는 건물 값만 포함돼 있고 대지에 대해서는 임대료 형식으로 받는 것을 말한다. 따라서 분양 당시에는 건물 값만 받기 때문에 ‘반값’으로 보일지 몰라도 입주 후 계속 매달 임대료를 내야하니 ‘제값’을 받는 것이다. 분양가에 땅값이 포함되지 않기 때문에 인근 지역에 비해 55% 수준이지만 월 40만원 안팎의 토지 임대료를 따로 내야 한다. 환매조건부는 주공 등이 조성원가 수준으로 아파트를 분양해 분양가는 주변시세의 90% 수준으로 다소 낮지만, 일정기간(20년간) 집을 집을 팔 수 없어 재산권 행사에 제약이 따르고 기간만료 후 주공 등에 되파는 경우에도 당초 분양가격에 정기예금 이자를 더한 가격 또는 주택 공시가격 중 낮은 가격만 받을 수 있다. 주택 소유 개념이 강한 국민정서에 맞지 않는 측면이 있는 것이다. 시범사업 시작 당시에도 토지임대부 아파트는 무늬만 반값아파트라는 지적이 있었고, 환매조건부는 재산권 제약이 많아 주택을 ‘주거’보다 ‘소유’ 개념으로 받아들이는 국민정서와 너무 떨어진 방식이라는 지적도 없지 않았다. 
정부는 왜 시범사업을 했나 토지임대부·환매조건부 아파트를 놓고 올해 초까지 정치권과 정부 간에 실효성 여부를 놓고 논란이 이어졌다. 정부는 정치권과 시민단체의 요구를 일정부분 수렴해 그렇다면 토지임대부와 환매조건부 아파트가 뿌리 깊은 토지소유욕을 불식시키고 분양가를 낮추는데 효과가 있는 새로운 방식인지 면밀히 따져보고 검증해보자는 입장으로 가닥을 잡았다. 이용섭 건설교통부 장관이 지난해 12월20일 “분양가를 낮추고 집값을 안정시킬 수 있다면 어떤 것이라도 안할 수 없는 입장”이라며 “토지임대부 분양, 환매조건부 분양 등 모든 방안을 용광로에 넣고 검토중이며 우리 현실에 맞게 장점을 극대화하고 단점을 최소화할 수 있는 지를 보고 있는 단계”라고 밝힌 데서 당시 상황을 짐작할 수 있다. 그 이듬해 초 정부는 토지임대부와 환매조건부 아파트을 시범사업으로 실시한 후 그 결과를 토대로 확대여부를 결정짓겠다는 계획을 세우기에 이른다. “분양가 인하를 위한 모든 제도를 폭넓게 검토한다는 차원에서 일단 토지임대부 및 환매조건부 등 새로운 분양제도를 올해 중 시범 실시키로 했다. 이 제도의 확대 여부는 시범사업의 성과에 따라 결정될 것이다.”(2007년 3월2일, 김석동 당시 재경부 제1차관, 정례브리핑 중) 반값아파트는 아니더라도 토지임대부와 환매조건부 아파트가 분양가를 낮추는데 효과가 있는지 없는지 여부를 먼저 확인하고 여러 가지 평가를 토대로 보완, 발전시켜 나갈 수 있는지를 검토하겠다는 의미였다. 
땅 문제가 해결되면 반값이 가능한가?정치권에서는 분양가가 반값이 안돼서 실패한 것이라고 하지만 토지 조성원가를 외면한 채 ‘반값’이라는 기준에 분양가를 맞춘다는 것 자체가 불가능할 뿐더러 일부에서 제기하듯 용적률을 400%로 높이면 된다고 하지만 이는 제도(토지임대부) 자체의 효과가 아니라 단순히 용적률 특례에 의한 효과에 불과하다. 거기에 주거환경 악화도 고려해야 한다. 반값아파트가 가능하다는 논리를 보면 대개 ‘땅값 문제가 해결된다면’, ‘땅이 저렴하게 공급된다면’이라는 전제가 붙어 있는데 문제는 그렇게 쉽지 않다는 것은 누구나 알고 있다. 반값아파트로 잘 알려진 싱가포르는 전체 국토의 80% 가량을 정부가 소유하고 있어서 땅 자체를 값싸게 공급할 수 있지만, 우리나라의 경우에는 국유지 비율이 30% 밖에 되지 않는다. 우리나라의 경우 제대로 된 택지를 조성하기 위해서는 민간 사유지를 감정가격에 사들여 택지를 조성하기 때문에 땅값 부담이 높을 수 밖에 없다. 결국 토지임대부 아파트를 위해 수도권 땅을 사들여야 하는데, 한해 12조 원에 불과한 주택관련 정부 예산으로는 불가능한 일이다. 일부에서 반값을 맞추기 위해 정부가 손해를 보고라도 택지조성원가보다 훨씬 저렴한 가격에 택지를 공급한다면 분양가를 크게 낮출 수 있다고 주장하지만 이는 국가재정에 엄청난 부담이 될 수 밖에 없다. 국민 세금으로 개인 아파트를 분양받는 사람들에게 분양가 부담을 보조하는 데 동의할 국민은 없다. 
진정한 주거복지 정책을 이야기하자그렇다면 이번 경험에서 우리는 무엇을 배울 수 있을까. ‘반값’이라는 허상과 한건주의 정치논리에서 시작된 이번 시범 사업은 어쩌면 비현실성을 이미 예견하고 있었는지도 모른다. 기본적으로 ‘반값’이 아닌데도 반값 아파트로 둔갑시켰고, 수요와 공급을 밑바탕으로 한 경제원리나 정책적 고려가 아니라 정치적 논리로 접근한 데 근본 원인이 있다. 정치권은 물론, 시민단체와 정부도 이번 시범사업의 결과를 토대로 여러 가지 평가를 하고 제도적으로 보완해서 발전 가능성은 있는지, 지속성이 있는지 여부를 토론하고 검토해야 할 것이다. 아파트 가격과 분양가를 낮추는 것은 원가공개와 분양가 상한제를 잘 활용하는 것이 기본이며, 분양과 임대의 중간 형식인 이런 실험방식보다 임대아파트 확대가 바람직하다는 점이 이번 기회에 다시 증명된 셈이다. 이번 시범사업을 놓고 정부 주택정책의 실패라고 호도하거나 ‘책임공방’으로 여론몰이를 할 게 아니라, 실효성 있는 정책 수립을 위한 교훈으로 삼아야 한다. 나아가 임대주택법 등 진정한 주거복지 정책의 정착에 힘을 모아야 한다

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