이진이

용산 'IT+금융+관광' 복합단지로 개발

주거시설 줄이고 업무시설 늘려… 보상·땅값 걸림돌 될수도

서울 용산역세권 국제업무지구의 우선협상대상자가 결정되면서 개발방식 등 향후 사업 일정에 관심이 쏠리고 있다.

용산국제업무지구 사업자로 선정된 삼성물산(72,600원

500 +0.7%)-국민연금 컨소시엄은 개발 테마를 '드림허브(Dream Hub)'로 정하고 정보통신·금융·관광 등 3대 기능을 갖춘 세계적인 복합단지를 조성할 계획이다.

◇어떻게 개발되나=용산국제업무지구 개발사업은 코레일이 보유한 용산 철도창과 서부이촌동을 합쳐 총 56만6800㎡(17만1700여평) 부지에 주상복합아파트와 오피스, 호텔, 백화점, 쇼핑센터, 문화공간 등 복합단지를 건설하는 것이다.

삼성 컨소시엄에 따르면 152층짜리 랜드마크 빌딩(가칭 '드림타워')은 물방울을 형상화한 유선형의 첨탑 모양으로 지어진다. 타워 주변에는 20∼50층 높이의 주상복합 7개동과 임대아파트 1개동, 20∼70층 높이의 오피스 빌딩 12개동이 병풍처럼 둘러싸게 된다.

국제업무지구라는 명칭에 걸맞게 주거 비율은 대폭 줄이는 대신 전체 면적의 80%를 호텔, 쇼핑몰, 백화점 등 상업시설과 업무시설로 구성할 계획이다. 한강변 서부이촌동 부지(7만여평)에는 공원과 국제여객 물류터미널, 유람선 선착장 등이 들어선다.

KTX, 신공항철도 등 교통인프라가 갖춰지는데다 남산, 민족공원, 한강 국제여객터미널, 노들섬 오페라하우스 등과 연계돼 최고 입지의 복합단지로 거듭날 전망이다.

주상복합아파트는 2200여가구가 건립된다. 대부분 서부이촌동 주민들에게 입주권이 돌아가 일반분양 물량은 많지 않을 것으로 보인다. 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡(1평)당 2900만원에 공급될 것으로 예상된다.

이번 사업을 총괄하고 있는 삼성물산 이경택 상무는 "2200가구는 115㎡(35평형)를 기준으로 산출한 가구수여서 면적이나 보상 방식 등에 따라 달라질 수 있다"고 말했다.

▲용산역세권 국제업무지구 조감도

◇어떤 업체 참여하나=사업지분 비율은 철도공사(29.9%)가 가장 많고 △전략적투자자 25.5% △재무적 투자자 24.6% △건설투자자 20% 등의 순이다.

삼성물산 컨소시엄 전략적 투자자로는 롯데관광개발과 미래에셋맵스자산운용 삼성SDS KT&G(77,300원

500 +0.7%) CJ(80,000원

2,000 -2.4%) 등이 참여한다. 재무적 투자자로는 국민연금, 프루덴셜, 삼성생명, 우리은행 등이 나선다.

시공은 삼성물산 건설부문을 중심으로 GS건설(172,500원

7,500 +4.5%) 포스코건설 현대산업(77,000원

1,500 -1.9%)개발 롯데건설 SK건설 금호산업(65,500원

1,600 -2.4%) 한양 태영(12,100원 0 0.0%) 두산건설(17,150원

200 +1.2%) 남광토건(14,500원

100 +0.7%) 반도건설 유진기업 계룡건설산업 삼환기업(28,400원

100 -0.4%) 삼성에버랜드 우미건설 등 17개 업체가 맡는다.

해외 기업들도 직접 투자는 물론 시설 매입, 운영 등에 참여할 예정이다. 특히 푸르덴셜은 랜드마크 빌딩인 '드림타워(가칭)' 등 전체 부지 중 20만㎡(6만여평)의 매입을 원하는 것으로 알려졌다.

중동지역 개발업체인 나킬, 세계 3위의 미국쇼핑몰업체 터브먼, 영국의 개발업체 레드우드, ING그룹의 부동산투자회인 ING REIM 등이 개발에 합류할 계획이다. 세계 최고 호텔운영업체인 포시즌과 만다린 등은 호텔을 인수해 운영하는 방식으로 사업에 참여할 예정이다.

◇주민보상 등 걸림돌 많아=용산국제업무지구 개발사업은 초대형 사업인 만큼 대한 기대가 크지만 부작용도 만만치 않을 것이라는 분석이다. 서부이촌동 주민들의 반발이 거세 보상작업이 쉽지 않을 것으로 보이는데다 비싼 땅값과 사업자 선정 방식 등으로 놓고도 논란이 일 가능성이 크다.

코레일이 당초 제시한 땅값은 5조8000억원이었다. 하지만 이번에 사업자로 선정된 삼성은 땅값을 8조원(3.3㎡당 7418만원)이나 써내 전체 사업비 중 땅값이 차지하는 비중이 지나치게 크다는 지적이다. 현재 한남뉴타운 등 주변 개발지역 땅값이 3.3㎡당 4000만원 수준인데 이번 용산 부지가 7000여만원에 팔리면서 주변 땅값을 부추길 수 있다는 풀이다.

사업자 선정 방식을 놓고도 말들이 많다. 대형건설사 중심의 줄서기 관행을 극복하지 못한데다 사업이 지연될 경우 사업자들이 막대한 부담을 짊어지는 형태를 벗어나지 못한 것도 기존 프로젝트 파이낸싱 사업의 문제점을 그대로 답습했다는 평가다.

프라임-현대건설(75,500원

1,500 -2.0%) 컨소시엄도 사업계획이나 사업자 구성이 만만치 않았던 만큼 평가위원회가 각 컨소시엄의 부문별 점수를 공개하지 않은 것을 놓고도 뒷말이 나올 수 있다.