[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

경기도 김포.부천시, 인천시 등 수도권 서부지역에서 올 연말까지 아파트 분양이 봇물을 이룬다.이는 이달 말부터 분양에 들어가는 인근 파주신도시와 고양 식사.덕이지구 1만7천여가구와 경쟁해 수도권 청약자의 선택의 폭을 넓혀주는 한편 수도권 서북부 지역의 물량 부담을 더욱 가중시킬 전망이다.23일 건설업계와 부동산정보업체 닥터아파트 조사에 따르면 김포, 부천, 인천시 등 3개 지역에서 올 연말까지 총 1만3천여가구가 분양된다.김포시에서는 현재 분양이 진행중인 걸포동 동양 아스타를 제외하고도 4곳에서 2천400여가구가 공급된다.GS건설은 김포시 풍무동에서 풍무자이 아파트 818가구를 내놓는다.

112-187㎡의 중대형 위주로 구성돼 있고 서울과의 접근성이 좋아 관심을 끌고 있다.김포신도시와 인천 검단신도시의 후광 효과가 기대되며 초.중.고 교육여건이 잘 갖춰져 있다.대한주택공사는 김포시 양촌면 양곡지구 B1, B3블록에 99-114㎡ 725가구를 분양한다.분양가상한제가 적용되며 청약저축 가입자 대상이다.월드건설은 김포시 고촌면 신곡리에 128-181㎡ 562가구를 연내 분양한다.서울외곽순환도로 김포IC가 차로 5분 거리에 있고, 김포경전철이 2012년에 개통되면 서울 접근성이 더욱 좋아질 전망이다.인천에서는 총 1만여가구가 연내 공급되는 가운데 청라지구가 가장 관심을 끈다.지난 21일 이후 분양승인을 신청하는 경제자유구역내 주택은 지역 우선공급 물량이 100%에서 30%로 줄어들어 인근 지역 거주자도 청약할 수 있게 됐다.이에 따라 이달 이후 분양될 청라지구 아파트도 인천시 거주자에게 30%가 우선 공급되고 나머지 70%는 서울과 경기도 등 수도권 거주자에게 청약기회가 주어진다.GS건설은 청라지구내 123-280㎡의 중대형 885가구를 다음달 10일께 모델하우스 문을 열고 분양한다.용적률이 170% 이하로 낮고, 전 가구를 남향위주로 배치했다.중흥건설도 청라지구에 143-166㎡ 476가구와 166㎡ 174가구를 다음달에 공급한다.학교 부지가 가깝고, 단지 북쪽이 공원과 맞닿아 있다.인천 오류토지구획정리사업지구에서는 GS건설과 현대건설, 금호건설 등 3개사가 분양에 들어간다.오류지구는 검단신도시 경계로부터 서쪽으로 약 1km 떨어져 있고, 총 4천700가구가 입주할 예정이다.생태공원으로 개발중인 '드림파크' 와 가깝고, 인천 지하철 2호선 오류역 개통으로 교통여건도 나아질 전망이다.부천시에서는 여월지구에서 대한주택공사가 578가구를, 부천 중동에서 금호건설이 572가구를 각각 분양한다.
제가 사는 동네 근처라서 그런지 이런 기사가 반갑기만 하네요. 김포에 분양되는 곳이나 고촌, 청라 , 검단 지역 근처는 앞으로 많은 발전이 기대되는 지역이랍니다.

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이현숙

은평·김포·고양·파주...고분양가 폭풍 속 ‘고요’ 
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스피드뱅크

- 파주 운정지구 평균 분양가, 기존 시세보다 300만원 ↑- 연내 예정 분양물량, 고분양가라도 후광효과 적어“후광효과요? 매수문의 조차 없는데 오를 리 없죠”막바지 관리처분인가 신청 준비가 한창인 서대문 가재울 뉴타운 인근 C중개업소 현장. 2007년을 한달 여 남겨두고 분양가상한제를 피하기 위한 아파트 분양이 잇따르면서 고분양가에 대한 논란이 거세지고 있다. 하지만 높은 분양가 책정에 따른 시장 불안의 우려와는 달리 주변 지역의 실제 분위기는 조용하기만 하다.부동산 1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 연내 예정된 수도권 6개 권역에 대한 3.3㎡당 분양가 및 매매가를 비교해본 결과, 평균 3.3㎡당가 보다 평균 분양가격이 모두 높게 조사됐다.
특히 은평 뉴타운의 경우 평균 매매가 대비 분양가가 45.57%가량 높아 사업 초기부터 고분양가라는 눈총을 받으며 주변지역에 대한 투자문의가 끊이질 않았다. 이는 사업지의 높은 분양가격이 인근 지역의 시세를 끌어당길 것이란 기대감이 형성됐기 때문. 하지만 최근 상황은 달라졌다. 이미 기존 시세가 오를 만큼 올랐다는 인식이 강하고 주변 생활여건에 대한 개선이 이뤄지지 않는 상황에서 분양가격이 높게 책정돼도 매수세는 오히려 종적을 감추는 모습이다.지역 내 최고 분양가 경신을 앞두고 있는 고양시 덕이·식사지구도 마찬가지다. 두 지구 모두 민간 도시개발사업을 통해 분양되는 만큼 전매제한이 가능하고 탄탄한 기반시설이 동시에 마련돼 건설된다.이에 분양가는 다소 높은 1500~1600만원 선에 결정될 것으로 보여 고양시 일대 분양시장을 한껏 뜨겁게 달궜다. 하지만 정작 일산 신도시를 포함한 고양시 전 지역의 중개업소는 개점휴업 상태다. 입주 후 상당한 프리미엄이 형성되리라 전망되는 신규청약 관련 문의 이외에는 매수문의 뿐 만 아니라 매물조차 찾을 수 없다. 실제로 3.3㎡당 매매가 대비 분양가 비율은 59.14%로 주변시세에 비해 분양가는 매우 높게 책정됐다. 반면 최근 한달 간 고양시 매매가 변동률은 0.1%를 기록, 높은 분양가가 사업지 주변 시세변동에 미치는 영향은 매우 작음을 알 수 있다.  
2006년 9월에 분양된 파주 운정지구 한라비발디의 경우 분양가가 주변 시세보다 30%가량 높은 1300만원대로 정해진 바 있다. 이에 운정지구 인근 아파트들은 9,10월 사이 5000만~1억원 가량 호가가 오르는 폭등기를 맞았다. 실제로 2006년 10월 한달 간 파주시 월간 매매가 변동률은 4.01%를 기록하면서 과거 유례없는 오름세를 나타냈다.  하지만 올해는 사정이 다르다. 작년과는 대조적으로 지지부진한 움직임을 이어가며 최근 한달 간 -0.38%를 기록했다. 이는 분양가가 200만원 이상 낮아졌지만 7~10년간 분양가 상한제 적용에 따른 전매제한 기간에 해당되면서 투자수요의 발길을 잡을 수 없자, 인근 지역의 가격상승세 마저 난관에 부딪힌 것으로 풀이된다. 
이 같이 입주가 시작돼도 학군 및 생활여건 개선에는 장기간의 시간이 소요된다는 점, 사업지 이외의 권역은 여전히 노후 및 나홀로 아파트가 많다는 점에서 주변지역으로 몰리는 매수세는 점차 줄고 있다. 이에 올 연말 분양을 앞두고 있는 은평 뉴타운 내 K공인 관계자는 “분양가상한제를 실시해도 원주민을 포함한 일반 소비자들에게 큰 혜택은 없는 것 같다”며 “뉴타운 이외의 소외지역에 대해서도 꾸준한 개발 및 기반시설 정비가 이뤄진다면 매수세도 살아날 것”이라고 전했다.스피드뱅크 김신영 연구원(www.speedbank.co.kr)

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박우정 지난 14일 언론에 첫 공개된 경기 파주 운정신도시 동시분양 A사 견본주택. 발코니 확장으로 실제 사용면적이 평균 23∼33㎡ 정도씩 넓어진 실내 구조가 눈길을 끈다. 출입구의 다용도 붙박이장과 대리석으로 마감된 바닥에서부터 주방의 빌트인 가구와 안방의 드레스룸, 붙박이장 등이 화려하게 치장됐다. 하지만 이는 모두 계약자들이 추가로 비용을 부담해야 하는 옵션 품목들이다. 이 업체는 아직 분양승인이 나기 전이어서 확정되진 않았지만 발코니 확장비용을 포함한 옵션 가격을 3.3㎡당 70만∼80만원선으로 잡고 있다. 107㎡형의 경우 분양가 외에 가구당 2300만∼2600만원 정도의 추가비용이 드는 셈이다.지난 10월 말 높은 경쟁률 속에 분양이 완료된 경기 용인 흥덕지구의 호반베르디움과 한국아델리움은 옵션비용이 최대 4000만원에 육박했다. 호반베르디움은 발코니 확장비용만도 주택형별로 2202만∼1563만원이며 현관바닥 대리석, 비데, 천장매립형 에어컨 등 34∼36개나 되는 옵션 품목을 더하면 3954만∼3737만4000원의 추가 비용이 든다.■옵션 선택 사실상 반 강제20일 부동산업계 등에 따르면 건설업체들이 분양가상한제 시행에 따른 수익률 저하를 분양가 산정내역에 포함되지 않는 발코니 확장과 옵션 등을 통해 보전하려는 경향이 크다. 이에 따라 분양가상한제가 제 효과를 발휘하기 위해서는 옵션 품목에 대한 규제도 뒤따라야 할 것으로 지적되고 있다.분양가상한제 아파트의 경우 대부분 발코니 확장형을 기본형으로 설계해 공급되고 있다. 이에 따라 발코니 확장형을 선택하지 않으면 기형적인 내부구조로 인해 거주에 상당히 제약을 받게 된다. 처음부터 확장 면적을 기준으로 평면이 설계됐기 때문에 확장형을 선택하지 않을 경우 주방이나 방이 반 토막으로 잘리는 경우가 대부분이다. 운정신도시 동시분양에 참여하는 B사 관계자는 “요즘 대부분 아파트는 발코니 확장을 하지 않으면 안 되도록 설계를 하고 있다”면서 “확장형을 선택할 경우 바닥재 등의 옵션도 덩달아 선택하도록 유도하고 있다”고 말했다. 실제로 동시분양업체 가운데는 발코니 확장을 하면 폴리싱타일을 기본적으로 선택해야 하는 등 선택의 폭을 줄였다. 발코니 확장과 옵션이 사실상 기본이 되고 있다는 말이다. 유앤알 박상언 사장은 “옵션은 선택을 안했을 경우에도 거주에 지장이 없어야 하는데 요즘 아파트들은 옵션을 채택하지 않으면 기본적인 생활도 어렵게 설계된 곳이 많다”면서 “이는 사실상 분양가를 높이는 것과 같다”고 말했다. ■과다한 옵션, 분양가상한제 취지 퇴색 파주 운정신도시 동시분양 아파트나 용인 흥덕지구 아파트들은 분양가상한제를 적용받아 주변 시세에 비해 분양가가 20∼30%정도 싸다. 이번 운정신도시 동시분양의 경우 전용 85㎡ 이하 중소형은 3.3㎡당 950만원선, 85㎡ 초과 대형은 1100만원대에서 분양가격이 결정될 전망이다. 이는 지난해 분양된 한라비발디 중대형(3.3㎡당 평균 1297만원, 최고 1494만원)보다 3.3㎡당 200만원 이상, 교하지구 시세보다는 100만∼200만원 이상 낮은 것이다. 용인 흥덕지구 호반베르디움과 한국아델리움도 3.3㎡당 각각 평균 1060만원, 930만원선으로 주변 시세보다 20∼30% 저렴하다.하지만 건설사들은 옵션을 통해 떨어진 수익률을 만회하려는 경향이 짙다. 한 건설사 관계자는 “대부분 다른 아파트들의 발코니 확장을 포함한 옵션가격이 총 1500만원을 넘지 않는다”면서 “파주운정신도시나 흥덕지구 아파트들은 너무 과도하게 책정한 측면이 있다”고 말했다. 지난 9월 공급된 경기 양주 고읍지구 동시분양 아파트는 발코니 확장, 붙박이장, 원목마루 등의 옵션 비용이 총 1200만원 수준이었다. 고읍지구 동시분양 건설사 관계자는 “옵션비용이 3.3㎡당 80만원 안팎이라는 것은 기본형에는 거의 아무것도 포함시키지 않았다는 의미”라면서 “건설사들이 낮아지는 수익성을 옵션으로 채우려는 것”이라고 설명했다. ■발코니 옵션 내년부터 규제…옵션 세부 항목 살펴봐야건설교통부는 건설사들이 발코니 확장공사비를 부풀려 편법으로 분양가를 인상하는 것을 막기 위해 연내에 가이드라인을 만들어 내년부터는 지방자치단체의 분양가심사위원회가 이 부분을 심사하도록 할 방침이다. 무분별한 옵션 비용 확대로 사실상 분양가가 계속 상승하는 것을 일부 막기 위해서다. 세중코리아 김학권 사장은 “청약예정자라면 아파드별로 어떤 옵션 품목이 있고 부담은 얼마나 늘어나는 지를 꼼꼼히 살펴 실제로 본인이 부담할 금액을 염두에 두고 청약전략을 세워야 한다”고 조언했다.

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대주건설, 피오레, 아파트

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