[블로그 - 인터넷 속 또 다른 나의 발견] 삶이 피어나는 아파트

민원정 2007년 부동산시장을 대표할 수 있는 키워드로 네티즌들은 ‘분양가상한제’를 꼽았다. 부동산뱅크가 자사 회원들을 대상으로 ‘2007년 부동산 10대 뉴스’를 물은 결과, 12월 18일 현재 전체 응답자의 22.4%가 분양가상한제의 부활을 선택했다. 지난 30년간의 청약제도 근간을 완전히 뒤바꿔 놓은 청약가점제 시행이 15.7%로 그 뒤를 이었으며, 그간의 강남권, 강북권 아파트시장과는 반대되는 모습을 연출했던 아파트값 북고남저 현상이 14.8%로 3위에 올랐다.이밖에 송도 더프라우발 오피스틸 청약광풍(11.5%)과 청약률 제로 아파트 등장(8.9%) 등이 상위권을 차지해 복잡다난했던 정해년 부동산시장의 단면을 보여줬다. 네티즌이 선정한 2007년 부동산 10대 뉴스를 정리해봤다. ◆ 분양가상한제 부활지난 4월 분양가상한제, 분양원가공개 등의 내용을 담은 ‘주택법 개정안’이 통과됨에 따라 지난 10년간의 분양가자율화 시대가 막을 내리게 됐다. 이에 9월 이후 사업승인(재개발·재건축 사업시행인가)신청을 하는 단지부터는 분양가상한제가 적용되고 있으나 유예기간으로 인해 내년부터나 본격적으로 선보일 예정이다. 분양가상한제가 다시 부활함에 따라 앞으로 선보일 아파트의 분양가는 10~20% 가량 낮아질 것으로 기대되고 있다. 하지만 이들 아파트를 분양 받을 경우 수도권에서는 5~10년간 재당첨이 금지되는데다 공공택지의 경우 7~10년, 민간택지의 경우 5~7년간 전매가 금지돼 청약자들의 볼 멘 소리가 여기저기서 터져 나오고 있다.◆ 청약가점제 시행지난 9월부터 30년간 고수해온 주택청약제도가 추첨제에서 가점제로 바꼈다. 청약예·부금 가입자를 대상으로 하는 청약가점제는 가점항목인 무주택기간(2~32점), 부양가족수(5~35점), 가입기간(1~17점) 점수를 모두 합쳐 가점이 높은 순으로 공급하는 제도다. 주택보유자는 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되며 주택 한 채당 5점씩 감점된다. 하지만 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택은 추첨방식으로 25%를, 나머지 75%는 가점제가 적용되고, 전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용하고 경쟁이 있을 경우 가점제와 추첨제로 각각 50%씩 선정된다. 청약가점제 시행 이후 수요자들은 청약전략을 급히 수정하는 등 분주한 모습을 보였다. ◆ 아파트 값 북고남저 뚜렷수요자참여정부의 부동산 정책이 임기 마지막 해에 들어서 본격적인 영향력을 발휘했다. 그 동안 집값 불패신화를 자랑했던 강남권이 0.22% 떨어지면서 맥을 못 춘 반면 저가 소형평형이 몰려 있는 비강남권 아파트 값은 6.08% 상승하면서 대조를 이뤘다. ‘북고남저’ 현상은 그 동안 ‘남고북저’라는 부동산시장의 패러다임을 바꿔놓게 된 계기가 됐다. 특히 지난 9월부터 민간택지(재건축, 재개발 구역 포함)에 분양가상한제가 시행되면서 서울 재건축 단지는 3년 만에 마이너스 변동률(-2.95%)을 기록했다. 경기지역 역시 개발호재가 풍부한데 비해 가격이 저평가 됐던 의정부(32.72%), 양주(21.98%), 동두천(21.49%) 등 경기 북부지역을 중심으로 가격 상승세이 두드러졌다.◆ 송도’더프라우’ 오피스텔 청약광풍지난 3월 송도국제도시 ‘송도더프라우’ 주거용 오피스텔로 청약광풍이 몰아쳤다. 투기과열지구 내 위치했음에도 불구하고 오피스텔은 청약통장 없이 청약이 가능한데다 당첨 후 전매가 자유로워 당첨 즉시 막대한 시세차익을 남길 수 있다는 기대감 때문이었다. 이에 청약 당일 모델하우스에는 1만 5,000여 명의 청약자신청자 한꺼번에 몰려들었고, 인터넷으로 재청약하는 해프닝이 일어나기도 했다. 결국 더 프라우는 123가구 모집에 17만 명이 청약을 해 4,855대 1이라는 사상 최대의 청약경쟁률을 기록했다. ◆ 청약률 제로 아파트 등장지방 아파트에 이어 수도권에까지 사실상 청약률 제로 아파트가 등장해 분양 관계자들의 우려를 자아냈다. 특히 불패신화를 자랑하던 서울 강남권에서조차 외환위기 이후 처음으로 청약률 0%의 아파트가 나와 충격을 던졌다. 이와 함께 미분양 아파트도 속출했다. 실수요자들의 뜨거운 러브콜을 받을 것으로 예상됐던 진접지구, 고읍지구에 이어 2기신도시인 파주신도시까지 미분양 사태가 빚어지면서 분양시장에 빨간불이 커졌다. 하지만 은평, 송도, 청라지구 등 호재가 있는 지역으로는 청약자들의 발길이 끊이지 않아 청약 양극화 현상이 빚어졌다.◆ 1.11, 1.31대책 발표지난해 추석 이후 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 집값은 공급확대, 분양가 인하 DTI 확대적용 등을 골자로 한 11.15대책 발표 이후 한풀 꺾였다. 하지만 정부는 11.15대책 발표 이후에도 집값 상승에 대한 불안심리가 여전히 남아있다고 판단, ▲전국의 모든 민간아파트에 대한 분양원가공개와 분양가상한제 적용 ▲투기과열지구 내 아파트 담보 대출 1건으로 제한 ▲실수요자를 위한 청약제도 변경 등을 골자로 한 1.11대책을 발표하게 된다. 특히 민간택지 분양가상한제적용은 재건축단지의 수익성을 악화시키는 요인으로 작용, 집값 가격 하락의 서막을 여는데 결정적인 역할을 했다. 1.11대책 이후 오르던 주택가격이 멈추고 재건축 단지를 중심으로 약보합세로 돌아서면서 정부는 주택가격 관리 측면에서 벗어나 저소득ㆍ서민층의 주거 안정을 위한 구체적인 방안인 1.31대책을 내놓게 된다. 이 대책은 분양가상한제로 위축될 것으로 예상되는 민간 분양주택 공급확대와 서민층의 주거안정을 위해 장기임대주택과 국민임대주택공급, 임대주택펀드 설립, 서민층의 주거안정을 위한 금융지원 확대 등의 내용을 담고 있다. 또 그 동안 6억 원 초과 아파트에 대해서만 적용됐던 DTI(총부채상환비율) 40% 대출 규제가 아파트 값에 상관없이 투기지역과 수도권의 투기과열지구 전역으로 확대 적용키로 했다.◆ 반값 아파트 흥행 실패이른바 '반값아파트'로 불린 환매조건부주택과 토지임대부주택이 군포 부곡지구에서 10월 초 첫 분양됐다. 하지만 부동산시장 침체와 분양가격이 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정되면서 청약률이 15%에 그치는 등 흥행에 처참하게 실패했다. 환매조건부 주택은 분양원가 수준의 저렴한 가격에 분양하되 계약 후 20년간 전매가 금지되며 20년 이내에 팔 경우 대한주택공사에 매각해야 한다. 토지(대지)임대부 주택은 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 청약자에게 공급하는 것을 말한다. ◆ 분당급신도시 동탄2지구 확정지난해 말부터 ‘신도시 퀴즈쇼’로 수도권 일대를 떠들썩하게 했던 분당급신도시가 동탄2지구로 확정됐다. 동탄2지구는 서울 강남으로부터 45㎞떨어진 화성시 동탄면 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일대 2,180만㎡ 규모로 분당신도시(1,963만㎡)보다 크다. 지난해 말부터 신도시후보지로 거론됐던 광주 오포~용인 모현, 용인 남사, 화성 동탄 등5~6곳은 7달새 집값과 땅값이 2~3배 오르는 등 시장불안을 일으키기도 했다. 또 올 초에는 재정경제부 고위관계자가 ‘신도시 2곳 발표’ 발언을 하자 후보지뿐만 아니라 비후보지까지 불안한 양상을 보여 발표시기를 한달 가량 앞당기기도 했다. '분당급 신도시'에는 아파트 10만호와 단독주택 5,000호 등 총 10만 5,000가구가 공급돼 인구 26만 2,000명을 수용할 것으로 전망된다. 지난 14일 택지개발예정지구로 지정돼 내년 5월까지 개발계획 및 실시계획 등의 절차를 걸쳐 오는 2010년 2월부터 순차적으로 공급할 예정이다. 분양가는 주변시세보다 20~30% 이상 저렴한 3.3㎡당 800만 원선에 책정될 것으로 보인다. ◆ 연말 분양물량 폭주 분양가상한제를 피하기 위한 건설사들의 노력은 연말 분양물량 폭주라는 결과로 나타났다. 주택법에서 9월 이전 사업계획승인(재개발·재건축 사업시행인가)을 신청하고, 12월이 되기 전 분양승인(재개발·재건축 관리처분인가)을 신청할 경우 분양가상한제의 적용을 받지 않는다고 규정했기 때문이다. 이에 자사의 수익률 악화를 우려한 건설사들이 너도나도 12월 전 분양승인을 신청하며 12월에만 1만여 가구 이상의 분양물량이 몰리게 됐다. ◆ 지방투기과열지구 및 투기지역 해제분양가상한제 영향으로 분양시장이 급격히 위축되자 지방건설사가 도산하는 사태까지 발생했다. 이에 정부는 지난 3일 집값이 상당기간 하락했거나 안정세를 유지하고 있고, 미분양주택이 늘어가 지역경제에 현실적으로 부담이 되고 있는 ▲부산 수영구 ▲대구 수성구 ▲광주 남구 ▲대전 유성구 ▲울산 중구, 동구, 북구 등 11개 지역에 대해 투기과열지구를 해제했다. 따라서 올해 투기과열지구 해제지역은 총 46개 지역으로 늘어나게 됐다. 투기과열지구가 해제되면 기존 전매제한기간 1~3년이 6개 월로 줄어들게 된다. 또 은행권에서 3년 이하 대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)이 50%에서 60%로 높아진다.<부동산뱅크 이정민, 박선옥 기자>

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