| 우리나라의 부동산 버블은 2년내에 터진다? | ||
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2002년부터 폭등하기 시작한 우리나라의 부동산 가격은 지금 걷잡을 수 없을 정도다. 진부한 이야기일지는 몰라도 현재의 부동산 가격은 우리나라의 소득수준과 경제규모에 비해서 과도하다는 것이 현대경제 연구원의 자료에 잘 나와 있다. 현재 우리나라의 부동산 가격은 미쳐있는 수준이라고 단언할 수 있겠다. 어느분이 지적했다시피, 우리나라의 가계 부채는 작년의 500조원에서 올해를 넘어 오면서 600백조원을 돌파하고 있다고 한다. 이런 가계 부채규모가 국민들의 소득 증가로 인해서 감당할 수준을 이미 뛰어넘어서고 있다는 점을 유의깊게 살펴볼 일이다. 우리나라의 주택가격 상승율을 살펴볼때, 수급불균형에 따른 상승 요인도 있겠지만 그보다는 저금리에 의한 명목상 상승의 요인이 더 크다는 점이다. 이런 이유때문에 지금의 집값이 버블이라고 말하는 것이다. 가계대출 600조원중에 주택담보대출은 그 절반도 넘는 400백조원으로 파악되고 있는데 노정권 들어서기 전의 주택담보대출 120조원에서 4년만에 무려 280조원이 증가했다. 280조원이 바로 아파트가격 인상액이라고 볼수 있다. 미국에서는 주택을 구입할때 100%까지 모기지론으로 구입할 수 있다. 그에 비해서 우리 나라는 싯가의 40-50%가 대출로 충당되고 있다. 그렇다면 우리가 미국보다 더 안전하다고 말할 수 있는가? 유감스럽게도 대답은 그렇지 않다. 미국의 주택가격은 가계 가처분소득의 4배인 반면에 우리는 그의 두배가 넘는 8.9배에 육박하고 있다는 것이다. 또 하나는 미국인들은 빚보다 금융자산이 더 많은 반면에 우리는 정반대라고 한다. 따라서, 미국보다 우리나라의 가계빚이 더 위험하다고 말할 수 있다는 것이다. 우리나라의 부동산가격은 심각한 수준이다. 날이 갈수록 부동산버블 붕괴의 길로 치닫고 있는듯한 느낌이다. 그렇게 말할수 있는 이유는, 우리나라의 버블이 일본보다 더 악성이기때문일 것이다. 일본의 버블은 기업들의 토지에 대한 투자로 인해서 발생되었으나, 우리나라는 가계의 아파트 투기로 인해서 버블이 발생되었다. 아파트 가격이 폭등함에따라서 토지까지 덩달아서 폭등한게 우리나라다. 2002년부터 급팽창하기 시작한 한국의 부동산가격 상승율 75%을 봤을때, 동기간동안의 국민의 실질 소득 증가율은 거의 제자리 걸음이다. 참고로, 일본의 부동산 버블 형성 및 붕괴 과정을 간기해보자. 버블형성기..... 1980년대 중반이후 미국의 통상압력이 강화됨에 따라 일본정부는 경상수지흑자 축소를 추진하면서 내수확대를 도모하기 위해 지속적인 금융완화정책을 시행 - 일본은행은 1986.1～1987.2월 공정할인율을 5.0%→2.5%로 인하 → 80년대말까지 부동산 및 주식가격의 상승으로 버블 형성 버블붕괴........ → 자산가격 버블에 대응하기 위해 급격한 금융긴축 및 부동산관련 대출억제정책을 실시 - 1989.5～1990.8월까지 일본은행은 5차례에 걸쳐 공정할인율을 2.5%→6.0%로 인상하고, 대장성도 1990.3월 부동산 관련 대출 총량규제실시 → 1991년부터 자산가격이 지속적으로 하락하면서 버블 붕괴 이것을 봤을때, 일본의 부동산 버블은 수급불안때문에 발생된것이 아니었음을 알수있다. 그렇다면 우리나라도 수요부족 때문에 버블이 발생했다고 볼수 없다. 따라서, 우리나라도 일본처럼 부동산 가격이 제자리로 돌아가기 위해서는 금리를 6%대로 인상하고 지금보다 대출억제를 더 강화할 필요성이 있다는 것이다. 그런데---노무현 투기정권은 그렇게 하지 않고 있다. 대출규제를 실시했지만, 말뿐이다. 1금융권에서의 대출은 40%까지 허용되고 있지만 2 금융권까지 포함하면 있으나 마나한 규제다. 현재의 기준금리는 4.5%로 일본의 버블 붕괴싯점의 6%대와 미국의 붕괴시작의 5.25%와는 한참 거리가 멀다. 그렇다면---우리나라의 부동산버블 붕괴는 영영 없다는 것인가? 정답은 우리나라도 버블 붕괴는 필연적으로 일어나게 되어 있다는 것이다. 미국만 제외하고 부동산 버블이 있었던 세계의 모든 나라가 버블 붕괴를 경험했다. 영국은 몇번씩이나 경험했다고 한다. 우리나라도 그 싯점이 다가 오고 있다고 보여진다. 주택담보대출에 의한 과도한 가계빚때문에 노정권이 뭉기적 거린다고 해도 터지게 되어있다. 김대중 정권때의 카드채처럼 버티다 버티가 결국은 터지고 말았듯이 말이다. 우리나라 가계의 주택담보대출은 한국경제에 있어서 시한폭탄이다. 뇌관이 언제 어떤 요인에 의해서 터질것인가가 문제일 뿐이다. 지금같은 상태라면 2년내에는 반드시 그 뇌관은 터진다! |
