| 분양권상식 | ||
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정부의 부동산 대책들이 자주 발표되면서 일반일들이 알지 못하거나 부동산 제도의 개정으로 혼동하는 일으키는 경우가 많다. 부동산은 다른 상품과는 달리 금액이 크고 양수에서 양도에 이르기까지 다양한 부동산 관련 법규와 세법에 영향을 받다. 자칫 적용되는 법의 내용을 잘못 알고 있는 경우 재산상의 큰 손실을 입을 수 있다. 따라서 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에서는 일반 수요자들이 잘못 알고 있거나 꼭 알아두어야 하는 부동산 상식을 [재건축]편을 시작으로 [분양권][아파트] 순으로 조목조목 집어보고 올바르게 대처할 수 있는 방법을 알아보고자 한다. 분양권이란 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’ 라고 하는데 쉽게 말하면 분양권은 청약후부터 잔금전까지의 기간, 시공중인 아파트 공사가 끝나고 입주하는 시점에 취득할 수 있는 권리를 말하는 것이다. 이러한 분양권은 1998년 이전까지만 해도 최초 아파트를 분양받은자는 반드시 입주해야 했으며 다른 사람에게 양도할 수 없었으나 정부가 1998년 8월 주택경기를 활성화시키기 위해 부분적으로 전매를 허용했으며 99년 3월 1일부터는 분양권을 자유롭게 전매할 수 있게 되었다. 그러나 부동산 시장이 과열양상을 보이면서 2002년 9월 4일부터는 1년이상 보유와 2회 중도금 납부로 분양권 전매를 일부 제한을 했고 2003년 6월 7일부터는 전면 금지돼 등기후 매도할 수 있게 됐다. 1. 비과세와 감면은 다르다 세법에서 비과세와 감면은 다른 개념이다. 비과세는 납세자가 가만히 있어도 과세 당국에서 알아서 세금을 부과하지 않지만 감면은 납세자가 감면 서류를 갖춰, 신고해야만 세금을 깍아준다. 또 비과세는 원래 세금에 부가되는 농특세, 교육세 등도 내지 않지만 감면은 100% 감면이라도 부가되는 부가세는 납부를 해야 한다. 2. 입주하는 아파트 취득관련 세금은 분양가가 기준이 된다 분양권은 아파트에 입주를 할수 있는 권리이기 때문에 분양권을 매입을 할때는 취득관련 세금이 없으나 입주를 하게 되면 취득세, 등록세 등 취득관련 세금을 내야 한다. 세금부과 기준은 분양권 매입금액에 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 2억원인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했을 때 과표는 2억5,000만원이 아니라 2억원이 되는 셈이다. 3. 중도금 선납 할인으로 취득관련 세금을 줄일 수 있다 일반분양된 아파트 분양권의 중도금을 미리 납입을 하면 선납할인을 받을 수 있다. 은행금리보다 선납 할인율이 높다면 선납 할인을 받는 것이 유리하다. 또 선납으로 할인된 가격 만큼 분양가에서 제외되므로 취득관련 세금도 줄일 수 있다. 건설업체마다 다를 수 있지만 대략 5%수준이라고 가정했을 때 1년 만기 정기예금이 4.3%인 것을 감안하면 선납할인과 선납할인 만큼의 취,등록세를 줄일 수 있다. 그러나 이때 주의를 해야할 점이 있다. 선납한 중도금에 대해서는 대한주택보증㈜의 보증이 되지 않는다. 자칫 건설업체가 부도가 날 경우 선납한 중도금에 대해서는 보호를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 중도금 선납을 할 때는 건설업체의 건실성을 꼭 따져본 후에 결정을 해야 한다. 4. 조세특례제한법에 적용받는지 확인하자 정부가 주택경기 활성화를 위해 신축주택을 일정기간 내에 취득한경우 5년 동안은 주택수가 많아도, 양도차익이 많아도 양도소득세를 면제해 줬다. 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일(전용면적 25.7평형이하는 1999년 12월 31일까지)신축주택의 매매계약을 체결한 경우가 해당된다. 그리고 수도권 이외 지역은 2000년 11월1일부터 2001년 5월 22일까지의 기간이 추가되었고 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지는 수도권을 포함한(서울 분당, 5대 신도시는 2002년 12월 31일까지) 전국에 걸쳐 확대되었다. 이기간에 최초로 건설업체와 분양계약을 체결한 경우 5년동안 양도소득세가 면제된다. 5. 무주택자는 경우 취득관련 감면 혜택을 받을 수 있다 조세특례제한법에 의해 양도세 감면 혜택을 보는 경우는 반드시 최초로 건설업체로부터 분양을 받은 경우만 해당이 된다. 분양권 전매로 구입한 경우는 양도세 감면혜택을 받을 수 없다. 그러나 취득관련 세금의 경우는 최초 분양을 받았던, 전매로 구입했던 관계없이 잔금시점에 무주택자인 경우 일정요건만 충족되면 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 그러나 기존주택을 매입한 경우에도 감면 혜택이 없다. 잔금청산일을 기준으로 무주택자가 취득한 주택이 전용면적 12평형 이하인 공동주택인 경우에는 취,등록세가 면제되고 전용면적 12평형초과 18평형 이하인 경우 취득세와 등록세의 50%를 감면해 준다. 또 서울 등 일부지역의 경우 전용면적 18평형을 초과하고 전용면적 25.7평형이하인 경우 25%를 감면해 준다. 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 잔금을 치러야 한다. 6. 투기과열지구과 투기지역내의 분양권은 분양권 전매는 2002년 9월 4일부터 1년 이상을 보유하고 중도금도 2회 이상을 납부해야 전매를 할 수 있게 됐고 지난해 6월 7일부터 투기과열지구내에서는 분양권 전매가 전면 금지돼 잔금을 완납하고 등기를 한 후 전매를 할 수 있게 됐다. 기준은 건설업체와 최초로 분양계약을 체결한 계약시점이 된다. 따라서 분양권 전매로 아파트를 매입 할 경우에는 계약시점을 확인을 해야 한다. 그리고 분양권은 투기지역과는 관계가 없다. 투기지역으로 지정되면 양도차익에 대한 양도소득세를 실거래가액을 신고해야 하지만 분양권은 원래 기준시가가 없으므로 실거래가액으로 신고를 한다. 7. 분양권도 보유기간 길수록 유리하다 올해부터 양도소득세가 강화돼 1년 미만의 단기거래는 양도차익의 50%를 양도소득세를 내야하고 1년이상 2년미만 보유는 40%, 2년이상은 9~36%로 누진과세 된다. 분양권도 마찬가지다. 따라서 보유기간이 길수록 양도소득세는 줄어든다고 할 수 있다. 그러나 취득관련세금에는 변함이 없다. 8. 분양권 전매 가능한 경우도 있다 투기과열지구에서는 분양권 전매가 금지돼 있지만 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있다. 가구원이 근무 또는 생업, 결혼, 취학, 질병치료 등의 사정으로 인해 가구원 전원이 타 지역으로 이주하는 경우다. 주의할 점은 타 지역으로 것은 수도권을 제외한 개념이다. 같은 수도권내에서 이주나 지방에서 수도권으로 이주하는 경우는 전매를 할 수 없다는 얘기다. 예를 들어 서울에서 파주로 이주할 경우나 용인에서 서울로 이주할 때 분양권 전매를 할 수 없고 천안,대전에서 서울로 이주하기 위해 분양권 전매를 할 수 없다. 그러나 서울에서 천안이나 대전 등으로 이주할 경우는 분양권 전매를 할 수 있다. |
