| 주택청약제도 이해하기 | ||
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[주택청약제도] 1. 주택청약제도의 개념 주택청약제도는 주택의 효율적인 공급을 위하여 정부가 도입한 제도로 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에 한하여 동시분양되는 아파트에 청약할수 있는 자격을 주는 제도입니다. 이 청약예금제도는 분양받기를 원하는 아파트종류와 예금의 납입방법에 따라 아파트는 국민주택, 민영주택 및 중형국민주택으로, 예금은 청약예금, 청약저축, 청약부금의 3종류로 각각 분류됩니다. 또한 납입한 금액의 예치기간과 청약자의 자격요건에 따라 1순위 2순위 3순위로 청약자격이 구분이 됩니다. 2. 주택청약제도 변경사항 첫번째, 국민주택에 당첨되면 5년 동안 재당첨이 금지되는 재당첨 금지기간이 없어졌습니다. 즉 과거에 국민주택아파트를 분양받았던 사람도 새로 청약통장을 만들어 언제든지 다시 분양받을 수 있는 자격이 주어진다는 것입니다. 두번째, 국민주택 1순위 자격요건에 다른 주택당첨경력자를 제외한다는 조항이 삭제되어 민영주택을 분양받았던 사람도 국민주택을 분양받을수 있습니다. 따라서 다른 주택을 당첨받았더라도 청약저축에 가입해 2년이 지나면 무주택자와 같은 조건으로 1순위자격을 얻어 분양받을수 있습니다. 세번째, 기존에는 1가구에서 한사람의 세대주만이 청약통장을 만들수 있었는데 20세이상이면 누구나 청약통장을 만들수 있도록 변경되었습니다. 그러니까 앞으로는 한집에서 부부가 각각 하나씩의 통장을 개설해도 무방하고 각각의 자녀들을 통해서 가입을 할수도 있습니다. 네번째, 가장 큰 변화는 주택은행이 아닌 곳에서도 청약저축을 제외한 청약예금 및 부금을 가입할수 있다는 것입니다. 주택은행이 아닌 농협 수협을 포함하여 대부분의 시중은행에서 주택청약통장을 만들수 있습니다. 국민주택기금을 지원받아 지어진 국민주택아파트를 청약할 때 쓰는 청약저축은 기금관리기관인 주택은행에서만 취급합니다. 그러므로 국민주택을 분양받기 위해서는 주택은행을 이용해야 합니다. 3. 청약통장의 종류 청약관련통장은 3가지가 있습니다. 청약저축, 청약예금 그리고 청약부금이 그것입니다. 이 세가지 예금은 각각 분양받고자 하는 주택과 관련이 있습니다. 앞에서 말한대로 주택에는 국민주택, 민영주택 그리고 중형국민주택이 있는데 국민주택이라 함은 국민주택기금의 지원을 받아 민간건설업자 또는 국가/지방자치단체 및 대한주택공사 등이 공급하는 전용면적 85제곱미터 이하의 규모의 주택을 말합니다. 민영주택이라 함은 국민주택기금의 지원없이 공급하는 주택으로 민간건설업자가 건설하는 경우에는 평형의 구분이 없고 국가/지방자체단체 및 대한주택공사등이 공급하는 경우는 전용면적 85제곱미터을 초과하는 주택을 말합니다. 그리고 중형국민주택은 민간건설업자가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 주택으로 전용면적 60제곱미터를 초과하고 85제곱미터이하인 주택을 말합니다. 국민주택을 청약받기 위해서는 청약저축을, 민영주택을 청약하기 위해서는 청약예금과 청약부금을 가입하면 됩니다. 그리고 민간건설업자가 공급하는 국민주택인 중형국민주택은 세가지 예금중 해당금액 이상의 예금이면 어느것을 가입해도 청약을 할수 있습니다. 4. 예치금액 청약관련예금은 분양받고자 하는 아파트의 평형과 지역에 비례하여 가입예금의 금액이 결정됩니다. 청약예금은 일정금액의 돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과하면 민영주택의 청약자격이 발생합니다. 먼저 전용면적 85제곱미터 이하의 경우 서울과 부산은 300만원, 기타 광역시 250만원, 그리고 그외 지역은 200만원입니다. 102제곱미터 이하의 경우 서울과 부산은 600만원, 기타광역시는 400만원, 나머지 지역은 300만원입니다. 135제곱미터 이하는 서울과 부산이 1000만원, 기타 광역시가 700만원, 나머지 지역이 400만원입니다. 그리고 135제곱미터를 초과하는 경우 서울과 부산은 1500만원, 기타 광역시는 1000만원, 나머지 지역은 500만원입니다. <평형별 지역별 청약예금 예치 금액> (단위 : 만원) . . . . .구 분 . . . . . 서울/부산 . 기타광역시 . 기타시군 85㎡(약 25.7평)이하 : 300 . . . . . . 250 . . . . . . 200 102㎡(약 30.8평)이하 :600 . . . . . . 400 . . . . . . 300 102㎡초과 135㎡이하 :1000 . . . . . .700 . . . . . . 400 135㎡(약 40.8평)초과 :1500 . . . . . 1000 . . . . . .500 청약부금은 적금형식으로 매월 일정금액내에서 불입하여 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금 이상이고 일정기간이 경화하면 85제곱미터 이하의 민영주택및 중형국민주택의 청약이 가능한 예금입니다. 서울과 부산은 최저예금금액이 300만원, 기타광역시는 250만원, 나머지 지역은 200만원입니다. <지역별 청약부금 예치 금액> (단위 : 만원) - 서울/부산 : 300 - 기타광역시 : 250 - 기타시군 : 200 청약저축은 청약부금처럼 적금형식으로 불입하여 일정기관이 경과하면 국민주택및 중형국민주택 청약권이 부여되는 예금입니다. 이 예금은 납입총액의 제한이 없으며 매월 2만원에서 10만원가지 5000원 단위로 자류롭게 납입하면 됩니다. 이렇게 매월 약정납임금액 이상으로 24개월 이상 납입하면 청약저축 1순위자가 되고 12개월 이상 납입하면 2순위자가 됩니다. 5. 청약순위와 자격요건 지난해까지만 해도 청약부금과 청약예금의 경우 가구당 무조건 1개의 청약관련예금만 가능했고 또 최근 5년이내에 주택을 공급받은 적이 있으면 가입자격이 없었는데 이것이 변경되어 20세이상의 세대주이면 누구나 청역예금과 부금을 가입할수 있고 재당첨 금지기간도 없어졌습니다. 따라서 청약예금과 부금은 해당예금을 2년이상 가입하면 무조건 1순위자격이 주어지고 6개월 이상이면 2순위 자격이 주어집니다. 다만 청약저축의 경우 해당 예금을 24개월 이상 연체없이 납입하면 1순위, 12개월 이상 납입하면 2순위자격이 주어지고 그외에는 가입자들은 해당예금의 3순위 자격이 주어집니다. 청약예금과 청약부금의 가입자격은 20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주이면 됩니다. 다만 재외동포 및 외국인은 국내거소 신고증에 기재된 거소지, 외국인 거주자:외국인 등록증상에 기재된 체류지에 대한 증명이 있어야 합니다. 청약저축은 기본적으로 무주택세대주 우선원칙이 적용되기 때문에 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대주로서 1세대 1계좌에 한합니다. 따라서 20세미만의 단독세대주는 가입이 안됩니다. 다만 60세이상 또는 장애인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자는 세대주가 아니더라도 세대구성원 전원이 무주택이면 가입이 가능합니다. 청약순위는 민영주택과 국민주택이 조금 다른데 먼저 민영주택을 보면 1순위 자격자는 청약예금에 가입하여 2년이 지난 가입자, 청약부금에 가입하여 2년이 지나고 지역별 85제곱미터 이하청약예금 이상인 가입자, 청약저축1순위 자격을 취득하고 지역별 청약예금 예치금액 이상이되며 최초 입주자 모집 공고전까지 해당 청약예금으로 전환한 가입자 등입니다. 2순위 자격자는 청약예금에 6개월 이상 예치한 가입자, 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 지역별 85제곱미터 이하 청약예금이상인 가입자, 그리고 청약저축 2순위자격을 취득하고 지역별 청약예금 예치금액 이상이 되며 최초 입주자 모집공고전까지 해당청약 예금으로 전환한 가입자 등입니다. 3순위 자격자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 가입자를 말합니다. 국민주택의 경우 1순위자는 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월 납입액을 연체없이 24회이상 납입한 가입자, 2순위자는 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월 납입액을 6회이상 납입한 가입자, 3순위자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 자를 말합니다. 중형국민주택의 경우 1순위 자격자는 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월 납입액을 연체없이 24회이상 납입한 가입자, 85제곱미터이하 청약가능한 청약예금에 가입하고 2년이 경과한 가입자, 청약부금에 가입한지 2년이 경과하고 납입액이 지역별 85제곱미터 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자 등이고, 2순위 자격자는 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월 납입액을 6회이상 납입한 가입자, 85제곱미터이하 청약가능한 청약예금에 가입하고 6개월이 경과한 가입자, 청약부금에 가입한지 6개월이 경과하고 납입액이 지역별 85제곱미터 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자 3순위 자격자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 가입자를 말합니다. 6. 명의변경 기본적으로 청약통장의 명의변경은 불가능합니다. 다만 특례규정으로 몇가지의 예외를 인정하고 있습니다. 가입자의 사망으로 인한 상속의 경우는 모든 청약통장이 공히 상속인에게 청약자격이 승계됩니다. 청약예금과 부금의 경우 2000년 3월 26일 이전 가입자는 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경된 경우도 가능합니다. 청약저축은 기간에 관계없이 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경되면 명의변경이 가능합니다. 7. 평형전환 평형변경은 큰평형에서 작은평형으로 변경하는 것은 청약대상아파트의 최초입주자모집공고전일까지 변경하면 됩니다. 그러나 작은평형에서 큰평형으로 변경하는 것은 다릅니다. 우선 청약예금의 경우 가입후 2년이 경과하여야 하고 이전에 평형변경을 한적이 있는 사람은 변경후 2년이 경과해야합니다. 예치금액은 해당 평형별 예금을 예치하면 되고 청약자격은 변경후 1년후에 발생합니다. 청약부금도 1순위자격을 취득한 가입자이면 가능하고, 이전에 변경한적이 있는 가입자는 마찬가지로 그날로부터 2년이 경과하여야 합니다. 청약자격은 청약예금과 동일하게 해당금액을 예치하고 1년이 경과하면 발생합니다. 청약저축가입자는 큰평형으로 가려면 청약예금으로 변경하여야 하는데 이경우에는 납입인정금액이 지역별 청약예금예치금 이상이어야 가능하고 순위기산일은 청약저축가입일이 됩니다. 특이한 것은 전환후 자격은 청약제한기간없이 즉시 발생한다는 사실입니다. 8. 지역간 차액 추가예치 앞에서 알아본대로 지역간에 청약통장의 예금금액의 차이가 있는 데 지방에서 서울로 올경우 해당 예금의 차액만 더 예치하면 그대로 동일한 자격을 유지할 수 있습니다. 이는 청약통장 모두에 공히 적용됩니다. 반대로 서울에서 지방으로 옮겨가는 경우는 조금 다릅니다. 예를 들어 전용면적 85제곱미터의 청약예금을 서울서 가입했다면 300만원을 예치하여야 합니다. 이것을 가지고 지방으로 간다고 해서 더 큰 평형대의 청약자격을 갖는 것은 아니고 다만 예치금액의 차액만을 인출할 수 있습니다. 그러므로 서울서 지방으로 이사를 간다고 해서 청약의 권리에 변동이 생기는 것은 아닙니다. 9. 소득공제 청약과 관련하여 소득공제를 받을 수 있는 방법은 2가지입니다. 장기주택마련저축과 주택은행의 청약저축입니다. 해당예금에 가입한 가입자는 연간 총불입액의 40%를 공제받을 수 있는데 한도는 장기주택마련저축과 주택은행의 청약저축은 300만원까지 공제가 됩니다. 10. 아파트 선택시 유의점 주택청약제도는 서민들을 위한 대적인 정책금융입니다. 그러나 IMF이후 이제도의 취지가 많이 퇴색되어 지금은 어떤 면에서보면 재테크의 수단으로 자리잡아 가고 있다고해도 과언이 아닙니다. 이런 맥락에서 볼때 청약통장은 다음의 3가지를 유념하여 활용하는것이 좋습니다. 첫째 입지환경이 우수한 아파트를 청약할것, 둘째 자금부담이 되더라도 중형아파트를 청약할것, 셋째 인기지역은 예외없이 청약할것 등입니다. 이 세가지를 유념하면 프리미엄이 있는 아파트를 얻는 지름길이 될것 같습니다. 생활환경이 향상될수록 주거공간의 내적 외적조건에 대한 수요가 점차 늘어가기 때문입니다. |
