1.2년 이상은 보유하고 있어라 세법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도들을 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도소득세 세율을 적용할 때 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%의 세율을 적용한다. 이러한 세율 중 2년 이 상 보유 중의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다. 참고로 보유 기간은 취득 시기와 양도 시기의 기간으로 따지는데 이때 취득 시기나 양도 시기는 일반적으로 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 따지게 된다.
2.양도소득세는 비과세가 최선책이다 일단 1가 구 1주택자는 기본적으로 3년 이상을 보유하면 되나, 서울·과천·5대 신도시지역은 3년 이상 보유 기간 중 2년 이상을 실제 거주해야 한다. 이외에도 넓은 평수로 이사를 가는 경우에는 새집을 산 날로부터 1년 내에 구주택을 양도하면 비과세를 적용하는 것도 놓치지 말자.
3.감면 주택인지 적극적으로 알아보자 정부는 외환위기 때 주택 경기 활성화를 통해 경기를 진작시키기 위해 신축 주택 구입자에게 양도소득세 감면 혜택을 부여했다. 이에 따라 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일(서울·과천·5대 신도시지역은 2002년 12월 31일)까지 기간 중에서 특정한 기간 내에 조합원 아파트가 완공되거나 분양권을 가진 사람들이 최초 계약을 했다면 양도소득세가 100% 감 면될 가능성이 높다. 따라서 이 당시에 신축 주택을 구입한 사람들은 본인이 소유한 주택이 이에 해당되는지 따져보는 것도 세금으 로 돈을 벌 수 있는 기회가 된다. 한편 감면 주택과 일반 주택이 있는 경우 일반 주택에 적용되는 비과세 혜택을 2007년까지만 유지하므 로 2007년까지 처분을 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있음에 유의해야 한다.
4.중과세를 받지 말자 2007년부터 1가구 2주택 상태에서 양도할 경우 비과세를 받지 않으면, 2주택 양도소득세 중과세를 받을 가능성이 높아졌 다. 이 2주택 중과세는 양도소득세 세율이 자그마치 50%이며, 양도소득세 계산 구조상 장기보유 특별공제를 박탈하게 된다. 따라서 2주택 중 과세를 적용받게 되면 수익률이 크게 하락하므로 투자자들은 이에 각별히 유의할 필요가 있다. 다만 지방(수도권 읍·면지역, 광역시권 군 지역 포함)은 기준시가로 3억원 이하가 되면 2채 이상을 투자해도 중과세를 적용하지 않는다.
5.세대 분리를 하면 세금이 떨어진다 현 재 보유세인 종합부동산세와 양도소득세 과세는 세대별 단위로 과세를 한다. 따라서 세대별로 합산한 기준 시가가 6억원을 넘어서면 주택 종합부동산세를 과세하며, 1세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세 비과세나 중과세를 적용한다. 따라 서 가족이 보유한 주택 수가 2채가 넘어가면서 이런 세금들이 과세되는 경우에는 세대를 분리함으로써 세금을 줄일 수가 있다. 다만 자녀는 나이를 기준으로 30세 이상은 조건 없이 세대 분리를 허용하나, 30세 미만인 자는 결혼이나 이혼 또는 월 최저생계비 이상의 소득 증빙이 있어야 허용되는 점을 기억하자.
6.부부 공동 등기를 하라 양도세는 개인 별 과세이기 때문에 부부 공동 명의로 된 경우 각자 세금을 과세한다. 예를 들어 부부 각자 지분이 1/2 이고 양도차익이 5000만원이라면 각각의 양도차익은 2500만원이 되어 단독 5000만원의 세금보다는 적게 나오는 것. 양도소득의 기 본 공제(250만원)를 각각 받을 수 있으며 양도차익이 반으로 줄어들어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 다만 보유세 중 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세하므로 부부 공동 등기를 하더라도 줄일 수 없게 된다.
7.종합부동산세를 내기 싫으면 6월 1일 전에 양도하 거나 6월 1일 후에 매수하라 종합부동산세는 세대별로 합산한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하면 과세되 는 세금이다. 그리고 이 세금을 부담해야 하는 사람은 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 자이다. 따라서 이 세금을 부담하지 않으려면 양도자는 6월 1일 전에 잔금을 청산하거나 등기를 넘기면 된다. 반대로 매수자가 이 세금을 부담하지 않으려면 6월 1일 후에 잔 금을 청산하거나 등기를 하면 된다.
8.가족 간의 거래 시 양도 또는 증여 중에서 선택하 라 가족 간의 거래도 일반인들과의 거래처럼 양도를 할 수 있다. 하지만 문제는 이 거래가 유상 거래임이 명백하지 않으면 증여에 해당되어 증여세가 과세된다는 점이다. 일반적으로 양도소득세 세율이 낮은 경우 증여보다 유리한 양도를 선택할 수 있으나, 대가 관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수되어야 한다. 만일 거래대금 관계를 입증하지 못한다면 증여를 선택해야 하나, 이 경우에는 부담부 증여 즉 부채와 함께 증여하는 방식을 이용하면 순수한 증여에 대한 증여세보다 세금을 줄일 수 있다.
9.재개발, 재건축 주택 취득 관련 양도소득세 비과 세 규정을 검토하면 절세할 수 있다 재개발이나 재건축 관련해 비과세를 받을 수 있는 경우는 수요 성격이 실수요 자에 해당되어야 하며, 투자 수요자의 경우에는 비과세 혜택이 없다. 여기서 실수요자란 1주택을 보유한 상태에서 재건축 등에 들어간 사람들 을 말한다. 이에 해당할 경우, 공사 중이라면 관리처분 계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유 기간이 3년(서울 등은 2 년 거주 요건)을 갖추었다면 비과세를 해준다. 물론 완공된 상태에서 양도를 해도 폭넓게 비과세를 적용한다. 이외에도 공사 중에 거주용 주택을 한 채 사서 이곳에서 1년 이상 거주하고 이 주택을 재건축 등으로 완공한 후 1년 안에 양도하면 이에 대해서도 비과세 를 적용한다.
10.양도세 예정 신고하면 10% 세액 공제 혜택을 받 을 수 있다 양도소득세는 2번의 신고 기회가 있다. 한 번은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내에 신 고 및 납부를 할 수 있는데 이를 예정 신고라 하며, 이 신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아준다. 만일 예정 신고를 하지 않는다면 , 양도일이 속한 다음해 5월 중에 확정 신고를 하면 된다. 다만 확정 신고 기간에 신고를 하면 10% 할인은 적용되지 않는다.
기획 : 이경은 ㅣ포토그래퍼 : 류재권ㅣ여성중앙ㅣpatzzi 배진아
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