무모한 부동산 투자에 대한 경고
2007년도 집값에 대한 예측은 대부분 오른다는 전망이다. 대선에 따른 상승 기대심리와 1가구 2주택 양도세 증가, 과도한 종부세에 따른 보상심리 및 전세 품귀현상으로 인한 소형 아파트 매매가 집값 상승의 주요 요인으로 떠오르고 있다. 그렇지만 ‘반값 아파트가 나온다’, ‘분양가 상한제가 시행된다’ 등 집값 잡기용 부동산 관련 뉴스만 나오는 요즘 상황으로서는 내년 전망이 밝아 보이지만은 않는다. 사실 나 또한 재건축 아파트를 소유하면서 전세로 살다가 계약 만기 시점에 7천만원 이상 오른 전세가를 감당하지 못해 죽전의 B아파트를 추가 구매한 상황이지만, 각종 매체에서 말하는 내년의 상승 전망을 들어도 마음 한구석에는 불안감이 가시질 않는다. 올해 부동산 투자에 대한 위험 요소는 없을까?
위험 1 양쪽에서 대출받은 1가구 2주택자 어떻게 하나?
내 주변에는 과도한 대출을 끼고 1가구 2주택을 꾸역꾸역 꾸려가는 지인이 있다. 서초동에 L아파트 40평대를 소유하고 있고, 재개발 예정지인 이태원에 다세대 주택을 갖고 있다. 재개발을 하면 18평에 불과한 다세대 빌라가 한강이 보이는 30평대 아파트로 둔갑해 재산 가치는 높아질 듯하지만, 5억이 넘는 대출금 부담이 만만치 않다. 현재 가장 큰 문제는 ‘1년 안에 한 집을 매매한다는 조건으로 양쪽 집에서 받은 대출’인데, 오르는 집값을 바라보며 무심코 시간을 보내다보니 팔아야 하는 약정 기한을 놓치고 말았다. 부랴부랴 은행에 알아보았지만 당연히 대출 연장이 안 되어 제1금융권에서는 해결 방법이 전무한 실정이다. 설상가상으로 1년 안에 파는 조건으로 2주택에서 대출을 받은 채 팔지 않고 계속 유지하고 있는 소유자들에 대한 리스트가 이미 국세청에 통보되었다고 한다. 이들을 처벌하기 위해 대출 금리를 과도하게 올리거나, 한도 기간을 추가로 연장해주고 그 안에 매매가 이뤄지지 않을 경우 경매로 처분한다 등의 예측이 난무하지만, 아직 구체적인 조치는 나오지 않은 상태. 그럼 이들은 어떻게 해야 하나? 일단은 매매하는 것이 가장 좋지만, 여의치 않을 때는 제2금융권의 대출로 갈아타는 방법, 혹은 믿을 만한 사람에게 증여하는 방법이 있다. 하지만 증여받은 사람이 5년 안에 매매하는 경우는 증여자가 매매하는 것으로 간주할 뿐만 아니라, 주택의 법적 소유자는 증여받은 자라는 판례도 있어 가급적 이 방법은 삼가는 것이 좋다.
위험 2 택지개발예정지 투자는 긍정적인가?
용산기지 이전이 연기되었다. 과연 이것을 부동산적으로 어떻게 해석해야 할까? 누구나 확실하다고 생각한 개발계획조차 연기될 수 있는 상황이니, 새로운 택지개발예정지에 무리한 투자를 하는 것은 금물이다. 그렇다고 해서 기지 이전이 연기된 것이지 취소된 것은 아니므로 섣부르게 매매를 해서 재산을 쪼갤 필요도 없다. 다만 사업 기간이 길어지기 때문에 무리하게 금융투자를 한 경우라면 투자비에 대한 철저한 분석이 필요하다. 현재 우리나라는 부동산 공화국이나 다름없다. 예전에는 집을 사기 위해 1억을 대출받았다고 하면 ‘헉’ 하고 놀랐지만 이제는 ‘1억은 빚도 아니다’라는 말을 쉽게 할 정도로 융자에 대한 불감증이 팽배해지고 있다. 은평뉴타운 역시 분양으로 연기되는 상황이므로 과도하게 대출을 받아 뉴타운 지역에 투자를 하면 예상외로 금융 부담이 커질 수 있음을 다시 한 번 계산해야 할 시기이다. 또한 아직 개발 여지가 남아 있어 강남의 숨은 보석이라 불리는 우면동, 세곡동 등에 대한 투자도 주의해야 한다. 실제로 내 주위에는 우면동에 작은 빌라를 무리하게 구입한 친구가 있는데, 이 친구는 매일 집값이 언제 떨어질까 하는 불안감에 잠을 못 이룬다고 했다. 대출금융비는 가계의 절대적인 고정비인데, 재건축 혹은 재개발지역에 투자할 경우에는 적어도 10년 이상 기다릴 각오를 해야 하므로 무리한 투자라면 지금은 때가 아니다.
위험 3 재건축 아파트의 투자 가치는 여전한가?
12월에 발표된 분양가 상한제에 재건축·재개발 아파트도 포함되어 사업 시행 자체가 힘들어 지고 가격 하락까지 예상된다고 한다. 그리고 재건축 아파트에 대한 개발분담금과 용적률 제한이라는 커다란 걸림돌은 여전히 앞을 가로막고 있다. 이전에는 재건축 및 재개발 지역의 부동산을 갖고 있으면 로또로 여겼지만, 부동산 양극화 현상이 팽배해지는 지금은 노른자위 외에는 개발분담금으로 인해 투자 수익이 떨어질 것으로 본다. 하지만 재테크의 성공 비결은 남들과 반대로 사는 자세! 여러 가지 요인으로 전문가들은 재건축 아파트의 하락을 점치지만, 단기 수익용이 아닌 장기 투자 대상으로 접근한다면 주요 재건축 아파트는 여전히 매력적이다. 대선을 앞둔 올해는 규제 완화에 대한 기대심리로 상승 가능성이 엿보이므로 급매물이나 경매에 나온 물건이 있는지 끊임없이 발품을 팔 필요가 있다. 재건축 아파트에 대한 전망이 어두운 반면, 서울 재개발 시장은 여전히 장밋빛이다. 특히 올해는 4차 뉴타운이 선정될 것으로 예상되는데, U턴 프로젝트와 밀접한 성동구 성수 1·2동, 그리고 강남 접근성이 좋은 서초구 방배 2·3동, 동작구 사당동 등도 유망 지역이라고 한다. 경기도 역시 성남과 용인, 수원 등지의 재개발 구역과 인천의 역세권 뉴타운 지역이 떠오르고 있다.
기획 : 조영선 ㅣ 포토그래퍼 : 조상우 ㅣ레몬트리ㅣpatzzi배진아
|
