10년 후 제2의 강남으로 확실하게 떠오를 투자유망지역”
누구나 선호하는 강남. 그러나 이미 성숙기에 들어서 가격이 오를 대로 오른 만큼 강남 가기는 쉽지 않다. 이럴 때는 향후 제2의 강남으로 떠오를 만한 지역에 투자하는 것이 현명한 선택. 10년 후 강남 못지않은 호황을 누릴 만한 지역은 과연 어디일까?
“대부분의 사람들이 부동산 투자는 무조건 어렵고 위험하며 큰돈이 있어야 가능하다고 생각합니다. 그건 부동산에 대한 편견일 뿐이죠. 부동산만큼 그 사회의 현실에 그대로 적용되는 과학적인 학문도 없는데 말입니다.”
투자수익률 최고, 투자 상담료 최고, 방송 출연 횟수 최고 등의 기록을 세우며 국내를 대표하는 부동산 전문가로 유명한 RE멤버스 고종완 대표는 부동산 투자는 일반인들이 가장 선호하는 재테크 수단이면서도 왜곡되고 잘못 알려진 부분이 많다고 말한다. 그는 성공적인 부동산 투자를 위해서는 부동산 부자들을 벤치마킹할 필요성이 있다고 주장한다. 많은 사람들이 돈이 있어야 부동산 투자가 가능하다고 생각하는데 그렇지 않단다. 부동산 부자들 중에는 처음부터 거액의 자금을 갖고 있던 사람들은 그리 많지 않다. 그는 최근 이와 관련해 <부동산 투자는 과학이다>라는 책을 펴내기도 했다.
“부동산 부자들은 먼저 뚜렷한 목표를 정합니다. 과도한 기대는 하지 않고 언제쯤 어떤 가격에 매도할지 차익 현실과 위험 관리를 동시에 생각하는 것이죠. 그런데 대부분의 사람들은 친구 누가 샀더니 올랐다더라, 언젠가는 오르겠지 하는 식으로 투자를 합니다.”
부동산 부자들은 항상 신문과 방송, 인터넷 등을 통해 정보를 얻는 사람들이다. 그들은 실천력도 뛰어나다. 부동산 투자에 있어 ‘뒷북’ 투자만큼 어리석은 것이 없기 때문. 정보에 확신이 서면 곧바로 현장답사를 거쳐 투자하는 것이 부자들의 특징이다. 또 이들은 다른 사람들과 달리 무리를 쫓아가지 않고 오히려 거꾸로 생각하고 행동하는 경향이 많다. 위험요소를 많이 가지고 있는 반면 큰 효과를 얻을 수 있다는 것이다. 반면 일반인들은 “샀다가 안 오르면 어떡하지?”, “이미 많이 오른 게 아닐까?” 의심하고 고민하다가 기회를 놓치곤 한다.
그렇다면 어떤 부동산을 사야 오르는 것일까? 아파트 가격을 결정하는 요소는 다양한데 지역적인 요인과 개별적인 요인, 정책적인 요인을 두루두루 살펴본 후 투자분석을 거쳐야 한다. 도보로 역에서 5분 이내 또는 500m 이내의 역세권에 위치하고 공원, 산, 체육시설 등이 보이는 조망권을 갖추고 있고, 학군과 학원단지가 잘 구성되어 있는 곳, 백화점, 병원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있는지 등을 살펴보아야 한다. 마지막으로 정부의 부동산 정책과 각종 정책들을 눈여겨봐야 한다. 정부가 강북 광역 개발을 서두르고 있고 판교신도시, 송파신도시 등 남동권으로 성장, 발전의 축이 조금씩 옮겨가는 조짐을 보이고 있다. 10년 후에는 정책 효과 및 지역 발전축의 변화로 강남권에 집중된 수요가 강북권, 송파권, 판교신도시, 청라지구 등 신강남권, 제2강남권, 수도권 등으로 옮겨질 것이고 고급 주거지가 여러 곳에 분산, 다핵화될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
“부동산 투자는 종합응용과학인 동시에 실천과학입니다. 우리나라 집값만 너무 오른다고 하는 사람들이 있는데 모르는 말씀입니다. 주식과 마찬가지로 부동산도 세계적인 추세를 따라갑니다. 세계적인 경제흐름과 우리 현실을 자세히 들여다보면 부동산 투자의 길이 보입니다.”
이제 더 이상 단기간의 시세차익만을 노린 투자방식은 먹히지 않는다는 것이 그의 생각. 과학적인 시장분석으로 장기적인 투자전략을 세워 10년 후를 내다보는 투자가 필요하단다. 그렇다면 이론과 실무 경험을 고루 갖춰 각광받고 있는 고종완씨가 10년 후 제2의 강남으로 떠오를 지역으로 손꼽는 곳은 어디일까?
판교신도시
판교는 가장 확실한 제2의 강남. 당첨되면 10년 후 부자 되는 것은 따 놓은 당상이라는 말이 있을 정도로 유망한 곳이다. 분당구 판교동, 운중동 일대에 조성되는 저층, 저밀도의 환경친화도시로 2008년부터 입주가 시작된다. 강남권과 지리적으로 인접한데다 쾌적성, 자족 기능, (강남보다)저렴한 분양가 등의 장점이 매력적이다. 그러나 워낙 인기가 있다 보니 청약경쟁이 치열해 아파트 당첨 가능성은 희박하다. 주상복합, 연립주택, 단독주택, 상가주택, 단지 내 상가나 근린상가 등으로 눈을 돌리는 것도 한 방법이다. 특히 주상복합은 원가연동제 등 분양가 규제가 없는데다 10년간 전매금지 조치도 없어 분양가가 비싸다는 단점에도 불구하고 자금력을 보유한 대형 평형, 고급 주택 수요자들에게 큰 인기를 끌 전망이다.
특히 이주자택지, 협의매수자용 택지와 일반인들에게 분양되는 단독주택지는 흙 속의 진주. 아파트와 연동하여 움직이는 주택 시장의 특성상 단독주택지, 상가주택지 가격도 꾸준히 상승할 것으로 예상된다. 그 외에 역세권 근린상가, 임대용 다세대나 다가구주택, 신도시 주도로망에 인접한 대지, 농지, 임야 등 토지도 눈여겨볼 만하다.
▶ 강북권 중 ‘제2의 강남권’
용산, 뚝섬, 상암, 마포, 여의도, 목동지구가 대표적인 제2의 강남권이라고 할 수 있다. 강북권에 속하지만 주거 및 입지 여건이 뛰어나기 때문이다.
뉴타운지구는 당연히 투자할 만한 가치가 있다. 특히 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운 등 시범지구는 사업 추진속도가 빠르고 대규모 재개발사업이 진행되기 때문에 투자가치가 높다. 그러나 이미 재개발 지분가격이 많이 올라 있는 상태이기 때문에 입지적으로 한강 조망이 가능한 지역이나 청계천, 광화문, 용산 등 도심 재개발사업이나 대규모 공원 혹은 민자 역사 역세권 등 호재가 기대되는 곳에 선별 투자하는 것이 유리하다. 실수요자라면 2~3차 뉴타운지역 재개발 지분이나 이들 지역에서 새로 분양하는 일반 아파트에 투자하는 것도 괜찮다.
투자 유망상품을 꼽는다면 용산지구의 동부이촌동과 서빙고동 아파트, 뚝섬지구의 재건축 가능한 단독주택과 연립·다세대·다가구·근린주택, 성동지구의 응봉동·옥수동·금호동·마장동 아파트 등이 있다. 또, 왕십리 뉴타운지구와 청계천 주변 아파트, 흑석동과 노량진 등 강변 조망권이 보장되는 동작지구의 아파트, 상암지구의 아파트, 여의도 재건축 아파트와 목동아파트, 마곡지구·방화지구·가양지구와 염창동 아파트 등이 있다.
신강남권
판교신도시 개발계획 이후 강남권과 지리적으로 가까운 수도권 남부지역이 주목을 받고 있다. 분당, 용인 죽전·수지·동백지구, 수원 광교·영통지구, 과천, 평촌, 의왕 청계, 하남 풍산, 화성 동탄지역을 말한다. 이곳의 핵심지역은 분당의 정자·이매·야탑동 일대와 판교와 교통망이 이어질 죽전·수지지역, 경전철이 놓이는 용인 동백지구 등이 유리하다. 벌써부터 분당, 용인 아파트까지 급등세가 이어지고 있는데 판교 입주 후 10년 정도까지 상승세가 계속 이어질 전망이다. 관심을 가져볼 만한 곳으로는 분당 정자동·이매동·야탑동 등 동판교 인근 지역 중대형 아파트와 주상복합 아파트, 용인 죽전·수지·동백지구 중대형 분양권 및 새 아파트, 과천 재건축단지, 평촌·안양·의왕 중대형 아파트, 성남 도촌·의왕 청계·하남 풍산지구 신규 분양 아파트, 수원 영통지구 기존 아파트 및 수원 광교신도시 신규 분양 아파트, 화성 동탄신도시 분양권 및 신규 분양 아파트, 인천 청라·송도·영종지구 신규 분양 아파트, 김포 파주신도시 신규 분양 아파트 등이 있다.
송파신도시
거여동과 장지동 일대, 경기 성남시와 하남시에 속한 일부를 말한다. 지리적으로 강남권에 속해 있고 지하철 5호선과 8호선, 도로 등 기반시설이 잘 마련되어 있어 도심과 강남 중심지와의 접근성이 뛰어나다. 판교와 마찬가지로 공영개발방식이 적용되기 때문에 분양가는 인근 민영아파트보다 최고 30% 정도 낮을 것으로 기대된다. 투자 유망지역으로는 거여·마천 뉴타운지역, 장지 택지개발지구, 문정 법조타운지역과 물류단지지역을 꼽을 수 있다.
재개발지역
정부는 강북 뉴타운 등 도시의 노후된 지역을 재정비 촉진지구로 지정할 경우 각종 혜택을 부여할 방침이라고 한다. 층고 제한이 완화되어 초고층 건물이 들어서고 용적률 규제도 완화된다. 이렇게 되면 강북지역에도 타워팰리스 같은 초고층 주상복합 아파트가 들어설 수 있게 된다. 또 특목고 등을 지을 방침이라 학부모들의 기대가 크다. 교육 여건이 개선되는 광역개발계획이 추진되는 지역은 강남권에 버금가는 주거·상업지역으로 변모될 가능성이 크다. 따라서 실제 재개발구역 지분가격도 상승세를 탈 전망이다. 그러나 이미 지분가격이 상당히 오른 상태이다. 강남권 정도의 높은 단기 시세차익을 얻기는 힘들다. 투자 목적으로 하기보다는 중장기적인 내 집 마련, 실수요 차원에서 접근하는 것이 바람직하다. 강북 미아 6구역, 동대문 용두 1구역, 동작 노량진 1구역·흑석 6구역, 성동 왕십리 2구역, 송파 거여 2구역, 마포 아현 3구역, 뉴타운지구, 균형발전 촉진지구 등이 투자 유망지역이다.
재건축지역
재건축 아파트는 현재 부동산 시장의 큰 흐름을 차지하고 있다. 문제는 가격 면에서 이제 어깨를 넘어 머리를 향하고 있을 정도로 많이 올랐다는 것. 실수요자 중심으로 현명한 투자가 필요하다. 재건축 추진사업이 빠른 단지, 동일한 계획용적률이 적용되는 지역이라면 건물 면적보다 대지 지분이 넓은 단지, 집값이 비싼 지역의 역세권 대규모 단지가 비교적 안전하고 수익률을 극대화할 수 있다. 관심을 기울여야 할 곳은 신삼호·방배 삼호 1-3차·방배 궁전아파트 등 이수지구, 고덕 주공 1-7단지·둔촌 주공 1-4단지 등 고덕·둔촌지구, 한양 1, 2차·반도아파트·가락 시영 1,2차 아파트 등 가락지구를 비롯해 암사·명일지구의 삼익그린 1, 2차 진흥·미주아파트 단지, 여의도지구, 동부이촌동 일대의 서빙고지구 등이 있다.
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