집값 언제 오를까? 주택시장 신호읽기
집값의 오르고 내림의 미미한 변화를 일반인들은 금새 알아차리기가 힘들다.하지만 분명히 주택시장은 움직이고 어딘가에선 그 신호를 보내오기 마련이다.바로 그 신호 읽기.어떻게?
주택시장의 변화는 일반인들이 확신을 갖지 못하는 사이에 온다. 일반인들이 시장의 변화를 읽는 것은 만만치 않은 일이지만, 주택시장의 변화는 몇 가지 징표를 달고 다닌다. 전세 가격, 투자 수요의 움직임, 금리 변화, 미분양의 증감 등이 바로 그것. 그런데 8·31대책이 나온 뒤 줄곧 하락세를 면치 못하던 주택시장이 10월 이후 변화의 조짐을 보이고 있다. 일시적인 반등에 그칠지, 큰 움직임의 물꼬를 트는 신호인지는 미지수. 미미한 움직임이 감지되고 있는 만큼 시장의 움직임에 예의주시할 때다.
신호 1. 전세 가격이 오른다
주택시장에서는 실제 수요가 많지 않아도 몇 개의 거래로 집값(호가)이 오를 수도 있다. 그러나, 전세 가격은 그렇지 않다. 전세는 실수요와 연관되기 때문. 따라서 전세 가격을 보면 시장의 변화를 읽을 수 있다. 전세 매물이 들어가 값이 오르면 매매가 대비 전세가율이 높아진다. 집값과 전세 가격의 차이가 줄어들면 사람들은 대출을 받더라도 돈을 더 보태 주택을 구입하려고 하기 때문에 장기적으로 집값 상승을 가져온다. 하락기에도 마찬가지. 전세 가격이 내리면 일정 시점을 두고 매매가가 따라 내린다. 그런데 최근 서울을 중심으로 전세 가격이 반등을 보이고 있다. 9월 한 달 동안 전국의 전세 가격은 평균 1.1% 상승. 매매가가 떨어진 서울 강남권과 분당 신도시 등도 전세 가격이 뛰었고, 9월 한 달간 강남권은 평균 2.3%가 올랐다. 특히 서울은 9월 마지막 주에 0.36%나 상승. 전세 가격이 가파르게 오르는 신호에서 매매 가격이 오를 것을 조심스럽게 전망해본다.
신호 2. 투자 수요가 움직인다
시장이 변화의 움직임을 보일 때는 투자 수요가 먼저 움직인다. 장기 투자 자금이든 단기 투자 자금이든 마찬가지. 실수요는 기본적으로 조심스러운 특징이 있는 반면, 투자 수요는 시장 변화에 민감하다. 오를 때는 한발 먼저 시장에 발을 들여놓고, 내릴 때는 먼저 팔고 발을 뺀다. 투자자들의 움직임을 판단할 수 있는 잣대가 바로 강남 재건축 아파트. 그런데 8월 이후 줄곧 하락세를 면치 못하던 강남 재건축 아파트값이 꿈틀거리고 있다. 8·31대책 이후 대치동 은마아파트는 31평형의 경우 6억8천만원까지 곤두박질했다. 그러나 최근 급매물이 하나 둘씩 소화되면서 호가가 7억원까지 반등했다. 개포주공도 호가가 올랐다. 최근 몇 달 새 1억원 이상 호가가 내려앉자 대기하던 매수 세력이 거래를 시작한 것. 심지어 서울시의 재건축 공람에 포함되지 않은 강남구 개포시영도 2천만원 안팎 반등했다. 예전에도 그랬지만 강남권 재건축 아파트에 대해서는 말이 많다. 이는 그만큼 시장의 흐름을 판가름할 수 있는 척도임을 반증하는 부분. 그러나 최근 강남권 재건축 아파트값이 반등이 대세 흐름을 바꾸는 신호탄이 될지, 내리막길 중간의 일시적인 조정인지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다.
신호 3. 미분양이 줄어든다
주택시장이 회복되면 미분양 아파트가 줄어든다. 눈치를 보던 이들이 주택시장이 회복된다 싶으면 조심스럽게 계약에 나서기 때문에, 미분양 아파트는 주택 가격과 상관관계가 매우 높다. 미분양이 많으면 집값은 하락하고, 반대로 미분양이 줄어들면 집값은 상승한다. 그런데 최근 장세에서는 미분양 감소세가 확연히 드러나고 있다. 최근 전국의 미분양 아파트는 4만8천5백87가구로 미분양 아파트가 5만 가구를 밑돈 것은 2004년 7월 이후 13개월 만의 일. 물론 미분양 아파트는 지역 상황에 따라서는 증가한 곳도 있다. 주택을 구입하려고 하는 실수요자라면 자신이 원하는 지역의 미분양 흐름을 살펴볼 필요가 있다. 미분양 아파트가 꾸준히 감소하고 있다면 신규 수요가 창출되고 있다는 증거.
신호 4. 주택 마련 상담이 늘어난다
시장이 변화 조짐을 보일 때는 부동산 인터넷 사이트의 상담이 먼저 늘어난다. 단순한 징후이지만 시장 변화를 예측하는 데 유용한 자료. 지난 8·31대책 이후 인터넷 사이트의 상담란 추이를 보면, 10월 들어 하루 상담 제한 건수 마감 시간이 빨라졌음을 알 수 있다.
신호 5. 금리가 오를 듯하다
부동산 투자자들은 대개 일정 부분 은행 대출을 이용하기 때문에 금리는 집값과 밀접한 관계가 있다. 대출 금리가 오르면 집값이 내리고, 금리가 내리면 집값이 오르는 것이 일반적. 그런데 최근 정부가 콜금리를 올렸다. 이번 콜금리 인상은 시중은행의 예금 금리, 담보대출 금리 인상으로 잇따를 전망. 향후 추가로 금리가 상승하면 일반인들의 부동산 담보 대출이 줄어들어 집값의 하락을 가져올 수도 있다. 그러나 관건은 금리 인상의 폭. 금리 상승 속도와 폭이 제한적 경우 시장의 급격한 충격보다는 완만한 영향이 예상된다. 그렇지만 최근 소비자기대지수(소비자들의 경기 및 소비지출에 대한 전망을 나타내는 지표)가 6개월 만에 오름세로 돌아섰다는 것은 부동산 가격에는 약간 긍정적인 요인이다. 또한 고공행진을 거듭하던 국제 기름값이 주춤한 데다 주가 상승, 북핵 6자 회담 타결 등의 호재가 겹치면서 내수 경기 회복에 대한 기대감이 조금씩 커지고 있어, 장기적으로는 집값이 상승할 수도 있다.
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