일산·분당보다 살기 좋다는 ‘새 신도시’ 투자전략
분당, 일산에 이은 2기 신도시 5곳 중 화성 동탄 신도시 분양이 마무리돼가면서 나머지 4곳의 신도시 후보지역에 대한 관심이 높아지고 있다. 분당이나 일산보다 쾌적한 환경인데다 무주택자들에게 훨씬 많은 기회가 주어질 예정이다.
수도권 2기 신도시는 화성 동탄, 성남 판교, 김포, 파주 운정, 수원 이의 등이다. 그중에서 화성 동탄 신도시 분양은 막바지 단계에 이르렀고, 내년부터 판교, 파주, 김포, 이의 등의 신도시가 분양될 예정이다. 신도시는 택지개발지구에 비해 규모가 훨씬 크고 사업 초기 단계부터 계획적으로 개발한다는 측면에서 내 집 마련을 노리는 사람들이 관심을 갖는 1순위 지역. 신도시 분양에 청약해서 당첨된다면 프리미엄은 보장된 것이라 해도 과언이 아닐 만큼 기존 시가지와 달리 주거 가치나 환경적인 면에서 뛰어나다고 할 수 있다.
2기 신도시의 장점은 1기 신도시인 분당과 일산보다 인구밀도가 낮다는 점이다. 또한 녹지율도 2기 신도시는 25~35%에 달해 1기 신도시(15~25%)에 비해 쾌적하다. 게다가 자족성 높은 첨단 신도시로 개발된다. 주변에 대규모 산업시설이나 업무시설이 들어설 예정이다. 화성 동탄 신도시 같은 경우에는 바로 옆에 삼성전자 공장이 들어설 예정이고, 파주 신도시 인근에는 LG필립스 LCD 공장이 본격 가동을 앞두고 있다. 수원 이의 신도시는 행정 중심 도시로 개발될 예정이며, 김포 신도시는 서울 목동과 여의도의 주택 수요를 상당 부분 흡수할 것으로 기대된다. 다만 2기 신도시에는 신도시 계획 기준에 따라서 납골당 등 기피시설도 들어서게 된다.
앞으로 개발될 2기 신도시들은 모두 원가연동제, 채권입찰제가 함께 적용되는 이른바 ‘판교형 청약방식’을 따르게 될 것으로 보인다. 다만 김포 신도시 가운데 장기지구는 올 연말에 분양될 가능성도 있기 때문에 위 청약방식이 적용될지의 여부는 진행 상황을 좀더 지켜봐야 할 것이다.
공공택지에서 공급되는 아파트인 만큼 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제를 적용받아 분양가가 인근 시세보다 저렴할 것으로 보인다. 하지만 일단 이 평형에 당첨되면 분양 계약 후 10년 동안 되팔 수 없다. 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트는 채권을 매입해야 하고, 5년 동안 전매가 금지된다. 재당첨 금지 기간도 전매 기간과 같이 5~10년을 적용받는다.
성남 판교 신도시
판교 신도시의 분양 일정이 내년 3월과 8월로 각각 분리되어 있다. 하지만 전세형 임대주택과 주상복합, 연립주택, 단독주택 등은 아직 분양 시기가 정해지지 않았다. 지난 6월 택지 공급이 끝난 전용면적 25.7평(32평형) 이하 단지는 설계를 거쳐 11월 중 사업계획을 신청할 예정이어서 내년 3월 분양에는 차질이 없을 것으로 보인다.
판교 신도시의 경우 올해 들어 기존 계획과는 완전히 달라졌다. 우선 판교 신도시의 공급가구수가 당초보다 2546가구 늘어난 2만9350가구로 잠정 확정되었다. 기존에 비해 늘어나는 2546가구는 모두 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 아파트와 연립 등 공동주택이다.
소형 아파트 청약 경쟁률 높아진다
게다가 중대형(전용 면적 25.7평 초과) 아파트까지 원가연동제(현 분양가상한제)를 확대 적용하고, 중대형 아파트에 주택채권입찰제를 재도입하기로 하였다. 일단, 판교의 중대형 평형 분양제도 개선으로 중소형 평형의 청약 경쟁률은 전체적으로 높아질 것으로 보인다. 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양권 전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나게 돼 환금성이 크게 떨어지지만, 국민주택채권입찰제 재시행 방침으로 초기부담금(계약금 20%+채권액)이 대폭 늘어난 청약예금 가입자들은 예치금 변경을 통해 소형 평형을 분양받으려는 회귀수요가 있을 것으로 보인다. 특히 지난(7월 27일) 4차 부동산대책 고위 당정협의회 때, 무주택 우선 공급비율 확대(현행 75%→80~85%) 방안들이 잠정적으로 논의되면서 향후 실수요자나 무주택 서민들의 이러한 움직임은 좀더 커질 확률이 높아진 상태다.
중대형은 시세차익 낮고 초기부담금 높다
반면 판교 중대형 평형의 경쟁률은 낮아질 확률이 높다. 판교 중대형 평형의 희소가치와 당첨 확률 때문에 중대형 평형에 청약하려 했던 가수요자들은 주택채권입찰제 도입으로 청약을 주저할 수 있기 때문이다. 판교의 경우 분양가와 주변 시세를 감안해 시세차익의 70%가 채권상한액으로 정해질 확률이 높은데, 과거에도 인기 지역은 대부분 청약자가 상한액을 쓰는 경우가 많아, 판교 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도 전체적인 실분양가까지 낮아지는 것은 아니다. 게다가 당첨 직후 계약할 때, 계약금 외 채권구입필증을 같이 내야 하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아질뿐더러 생각보다 시세차익이 크지 않을 것으로 예상돼 청약경쟁률은 낮아질 것으로 보인다. 그러므로 여유자금이 있는 수요자라면 중대형 평형에 적극 청약해보는 것이 좋다. 중대형 평형의 분양 시기가 내년 하반기로 밀릴 공산이 높지만, 공급물량이 3000여 가구 늘고 가수요자들이 제거되면 당첨 확률이 높아지기 때문이다.
투자 목적이라면 판교 주변을 노려라
하지만 여유자금이 부족하거나 실수요 목적보다는 투자 목적을 기대했던 중대형 청약자라면, 판교지구 중대형 평형만을 고집하지 않는 것이 좋다. 오히려 판교 주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 지역이나, 대체 유망 청약지를 노크해보는 것도 현명하다. 이들 분양시장은 판교의 택지분양방식이나 청약방식 변경, 공급량, 분양 시기 조정으로 반사이익에 대한 기대치 상승이 생각보다 높을 것으로 보인다. 다만 올 초부터 급등세를 타고 고점을 찍은 판교 인근 기존 아파트 시장은 별 영향이 없을 것으로 보인다. 이미 조정기를 통해 하향 안정세를 타고 있는 중이고, 판교 중대형 평형을 공영 개발하더라도 실분양가가 더 이상 낮아지지 않을 것으로 보이기 때문에 상대적인 반등이나 급격한 가격 하락은 없을 것이다.
판교 신도시 수혜가 확실한 인근 아파트들
용인의 동천·신봉지구 아파트를 눈여겨보자. 도시는 확장하는 성격을 가지고 있는데 판교가 커지면 행정구역상 이들 지구의 아파트 역시 판교 신도시에 편입될 가능성이 높다. 동천지구의 현대아이파크, 효성화운트빌, 써니밸리, 신명스카이뷰, 우미이노스빌 등이 대표적인 수혜 대상 단지이다. 신봉지구는 우남퍼스트빌이 가장 큰 수혜 대상 아파트로 꼽힌다. 이밖에도 대우푸르지오, 한일드림빌, 우남퍼스트빌, 벽산블루밍, 현대아이파크, 효성화운트빌, 한화꿈에그린 등이 관심 대상이다.
파주 운정 신도시
파주 운정 신도시는 남북관계 최대의 수혜지역으로 꼽힌다. 현재의 화해무드가 지속되고 북핵 문제 등이 원만히 해결될 경우에는 더욱 각광받을 투자처로서 인기를 끌 것으로 보인다. 더욱이 파주 LG필립스 LCD 협력단지 건설로 실수요자는 물론 투자자들에게도 관심을 끄는 지역이다.
파주 신도시는 총 284만6000평 규모로 1, 2단계로 나뉘어 사업이 진행된다. 이곳에는 모두 4만6300여 가구가 들어서게 될 예정. 아파트 분양은 올해 말께 시작될 계획이었으나 절차상의 문제 등으로 내년부터 시작된다. 1단계 분양이 내년 3월로 미뤄짐에 따라 당초 내년 10월에 실시할 예정이었던 2단계 분양도 상당 기간 미뤄질 것으로 보인다. 파주 신도시 역시 공영개발 방식과 대형 평형의 원가연동제가 적용될 것으로 보인다.
3대 기피시설 지하화
파주 운정 신도시는 대기업이 인접한 곳으로 실 수요자 층이 풍부해 투자가치가 높다는 평가를 받고 있다. 또한 운정 신도시의 경우 하수종말처리장, 자원회수시설, 추모공원 등 3대 기피시설이 모두 지하에 만들어진다. 특히 이들 시설물의 지상에는 공원이나 놀이터, 골프연습장 등으로 녹지를 조성해 신도시를 흐르는 실개천과 함께 주민들의 휴식 공간으로 개방할 방침이다. 때문에 2기 신도시 중 판교 다음으로 인기를 끌 것으로 보인다.
자녀교육 인프라도 훌륭하다
정부는 파주 신도시에도 우수한 교육 인프라를 갖춘 교육집적단지를 추진하고 있다. 특목고와 자립형 사립고 등 공교육 기관만을 유치할 예정이다. 특히 우수한 학생들이 공부하는 학교가 있어 인근에 들어설 사설학원 역시 수준급일 것으로 보인다. 경기도 내에 두 번째로 영어마을이 조성된다는 점도 관심을 끈다. 파주 영어마을은 도내 초·중·고 학생들이 연간 일주일 정도 합숙하면서 무료로 영어체험 등을 할 수 있는 프로그램이다.
파주 신도시 수혜가 확실한 인근 아파트들
파주 금촌·교하지구의 아파트들이 신도시 조성 덕을 볼 것이다. 금촌지구 주공그린빌 아파트 단지들이 관심 대상, 교하지구의 대규모 아파트 단지도 수혜를 입을 것으로 보인다.
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