집 살 사람을 위한 똑똑한 투자법

도대체 언제 집을 사야 할지는 ‘8·31 폭풍’ 이후 더욱 궁금해진 부분이다. 최대 관심권으로 떠오른 송파 신도시 접근법과 함께, ‘노른자위 땅’ 판교 신도시의 분양 전략도 세워야 할 부분. 더불어 강남권에 버금가는 모양새가 된다는 강북 재개발의 수혜자가 될 수 있는 전략도 세우자. 8·31 부동산 대책 이후, 집 살 사람을 위한 똑똑한 투자법.

달라진 청약전략 200%활용법! 무주택자, 지금 당장 청약 저축에 가입하라

공공 택지 아파트 분양, 이렇게 달라졌다!
8·31 부동산 대책은 내 집 마련을 준비 중인 사람들에게 기회로 다가온다. 분양 전략을 세우기 앞서 짚고 넘어갈 부분은 다섯 가지. 우선, 공공 택지 내 중대형 평형 공급 물량이 늘어난다. 둘째, 분양가 상한제(원가 연동제)를 적용, 보다 저렴하게 내 집 마련할 수 있는 길이 열린다. 셋째, 전매 제한 강화와 중대형 평형 채권 입찰제로 투기 수요를 고민하게 만들면서 중대형의 청약 경쟁률은 다소 낮아질 것으로 보인다. 넷째, 투기 지역에서 주택 담보 대출 제한으로 1채 이상 집이 있는 청약자는 여유 자금을 확보해야 한다. 마지막으로 청약 제도가 서민에게 유리하게 바뀐다. 청약 제도가 달라지면 내 집 마련 전략도 달라져야 한다.

당첨 확률 높이려면 통장 가입 기간을 늘려라
이번에 내놓은 청약 제도는 ‘서민의, 서민을 위한’ 제도에 근접했다고 볼 수 있겠다. 현재까지는 청약 통장에 가입하고 2년이 지나면 모두 1순위였지만, 앞으로는 무주택 기간이 길고, 가족 수가 많으면서 통장 가입 기간이 길수록 청약이 유리하다. 따라서 청약 통장의 가입 기간을 늘리는 게 청약 전략의 하나로 떠올랐다. 구체적인 청약 제도 변경 내용은 올해 말까지 확정될 예정이다.

무주택자, 지금 청약 저축 가입해도 늦지 않다
무주택자는 지금이라도 청약 저축에 가입하는 것이 좋다. 인기 있는 택지 지구에서 25.7평 이하를 분양 받는 데는 청약 저축이 유리 하다. 청약 저축 가입자에게만 자격이 주어지는 공영 개발이 확대되기 때문. 김포, 이의 신도시 등 기존 신도시 개발 면적을 1000만 평으로 확대, 14만 가구를 추가 공급할 계획이다. 강북도 광역 개발을 통해 대규모 물량을 쏟아낼 계획이므로, 향후 청약 저축의 활용 가치는 무궁무진하다.

청약 예금, 큰 평형대로 갈아타라
택지 지구에는 중대형 물량 공급이 늘 예정이다. 따라서 기존 청약 예금 통장을 갖고 있는 1순위자라면, 1000만원 이상 큰 평형으로 갈아타는 것을 생각할 만하다. 큰 평형 통장으로 바꾸면 1년 뒤 청약 자격이 주어진다. 특히 무주택 우선권이 없는 일반 1순위자는 이렇게 갈아타면 당첨 확률이 높아진다. 경쟁률이 가능한 낮은 곳을 노릴 필요가 있다.

＊ 내몸에 맞는 청약 상품 고르기
청약 상품은 3가지. 청약 저축은 20세 이상 무주택 가구만 가입 가능하다. 청약 부금, 청약 예금은 20세 이상이면 누구나 가입이 가능하다. 가입 후 2년이 지나야 1순위 청약 자격이 주어진다. 청약 부금은 액수에 상관없이 25.7평 이하만 청약이 가능하다. 따라서 중대형 평형을 원한다면, 청약 예금으로 변경할 필요가 있다. 청약 예금은 액수에 따라 평형 청약이 달라진다. 300만원(25.7평 이하), 600만원(30.8평 이하), 1000만원(40.8평 이하), 1500만원(40.8평 초과)이다. 하루 빨리 내게 맞는 상품에 가입하는 게 낫다.

보다 저렴하게 내집 마련하는 법! 생애 최초 주택 구입자금 적극적으로 활용하라

무주택자는 생애 최초 주택 구입 자금 적극 활용
이르면 오는 10월부터 생애 최초 주택 구입 자금이 부활된다. 전용 면적 25.7평 이하 신규 주택을 분양받아 계약하면 이자 4.5%에 최대 1억원까지 대출해줄 예정이다. 대출 자격은 집을 가진 적이 없는 가구주와 직계 가족이면 된다. 제한된 예산이므로, 대출 자격이 있는 수요자라면 적극적으로 나설 필요가 있다. 당첨 가능성 있는 단지를 공략하는 것으로 시작하자.

근로자·서민 주택 구입 자금 금리 인하
근로자·서민 주택 구입 자금은 연소득 3000만원 이하인 무주택자가 32평형 이하 주택을 구입할 때 이용할 수 있다. 현재 금리는 5.2%지만, 내년부터는 소득 수준이나 구입 주택 가격에 따라 금리가 달라진다. 연소득 2000만원 이하거나 1억5000만원 이하 주택을 구입하는 경우, 금리는 1% 정도 낮아질 전망이다.

잊지 말자, 모기지론&보험
장기 주택 저당 대출인 모기지론의 금리가 낮아진다. 처음 내 집 마련하는 연소득 2000만원 이하 수요자는 일반 모기지론 금리(6.25%)에 비해 0.5~1% 낮은 금리 혜택을 받는다(그러나 9월 21일부터 한국주택금융이 정부 정책과 거꾸로 모기지론 금리를 0.25% 올리면서 서민 반발이 커지고 있다). 새로 마련된 모기지 보험에도 관심을 가질 필요가 있다. 비투기 지역 내 전용 면적 25.7평 이하 주택 구입자에 한해 주택 담보 대출 비율을 높여줄 방침이다. 주택 담보 대출이 점차 까다로워지고 있는 상황에서 이 같은 금융 지원도 체크할 만하다.
*모기지 보험이란? 모기지론(주택 담보 대출) 이용자가 원리금을 상환하지 못해 금융 기관이 저당 주택을 처분할 때, 손실이 발생하면 보험사가 보상해주는 것이다. 금융 기관은 이 보험을 통해 집값 하락에 따른 손실을 피할 수 있어 적극적인 대출을 할 수 있고 서민 역시 대출이 쉬워진다.

＊ 대출 30-30법칙이란?
‘30-30 대출 원칙’이 있다. 우선 대출 금액이 집값의 30%를 넘으면 안 된다. 또 매달 갚아야 하는 원리금(이자)이 월 소득의 30% 이내여야 한다. 월 소득이 300만원인 사람은 2억원짜리 집을 살 경우, 대출액은 2억원의 30%인 6000만원 정도가 적당하다. 매월 상환 이자가 월 수입의 30%(90만원)를 넘어서도 곤란하다. 과다 대출은 돈이 궁할 때 낭패를 볼 수 있으며, 대출받아 마련한 집 가격이 하락하면 난관에 빠질 수 있다.

집 살 타이밍 콕 집었다! 내년 2/4분기가 내집 마련 최적기

무주택자, 빨리 집 산다면 올해 말 도전
무주택자라면 집을 사기 위해 지금 당장 서두를 필요는 없다. 당분간은 집값이 급등할 가능성이 낮고, 하향 안정세를 이어갈 것으로 보인다. 집을 사려는 무주택자의 경우, 올 10월~연말까지를 노려볼 만하다. 내년부터 늘어나는 세 부담을 느낀 다주택자들이 급매물을 내놓을 가능성이 높다. 내년 4~6월에도 매물이 있을 것으로 보인다. 종부세 과세 기준일(6월 1일)을 앞둔 시점에서 집을 내놓을 가능성이 크다. 2007년부터 양도세 중과가 되므로, 그 부담을 피하기 위해 내년 연말에도 급매물이 나올 예정이다. 쏟아지는 물량 속에서 ‘블루칩’을 골라낸다면, 높은 시세 차익이 기대된다. 내년부터 거래세가 내리고 주택 자금 지원이 넓어지는 것도 무주택자에게는 기회다. 단, 집주인들이 늘어난 세 부담을 상쇄하기 위해 전셋값을 올리는 것은 준비해야 한다.

강남 진입 노린다면, 내년 2/4분기 재건축 입주권 노려라
강남권 아파트는 장기간 하락하지는 않을 것이다. 부족한 강남권 공급 물량을 채운다는 송파 신도시 분양은 2010년경. 2~3년 동안은 여전히 공급 부족이다. 또 후분양제 시행으로 청약 통장을 사용해 노릴 아파트도 거의 없다. 2006년 총선, 2007년 대선을 앞두고 강남 달래기에 들어갈 경우도 생각해야 한다. 이같은 상황을 지켜보며 투자시점을 조율해야 겠다. 다만, 다주택자가 내년 6월 1일(종부세 과세 기준일) 전에 재건축 아파트 입주권 등 급매물을 내놓을 수 있으므로, 이 시기를 잘 노려야 한다.

무주택자, 전세로 살다가 2009년 내 집 마련하는 것도 방법
집을 옮길 예정인 1주택자라면, 기존 집을 처분하고 전세로 살다가 2009년 이후 집을 사는 방법이 있다. 2008년 말 판교 신도시, 화성 동탄 등 2기 신도시가 입주하면서 매물이 늘어날 가능성을 노리는 것.