공급과잉`역전세난 확산… 전세 4~5% 하락
연말이후 급매물`개발예정 토지 투자할만
2005년 부동산시장도 극히 불투명해 집값이 4~5% 정도 하락하는 등 침체양상이 이어질 것으로 전망된다. 이에 따라 주택건설업체들은 사업물량을 줄이고 수익성 위주로 사업을 추진해야 하며 투자자 역시 보수적인 태도로 낙폭이 큰 급매물에 관심을 가지는 것이 유리할 것이라는 지적이 나오고 있다. 건설산업연구원을 비롯해 건설산업전략연구소, 주택도시연구원 등이 분석한 내년 시장 전망과 대응요령을 간추려 본다.
▶건설사, 민자, 틈새시장 진출=민간 위축세가 지속되면서 건설수주 예상액이 올해보다 크게 줄어든 85조2000억~86조7000억원에 달할 전망이다. 주택 청약 수요는 장기적으로는 감소세에 놓일 것이다. 그러나 내년은 화성 동탄 및 판교 등 신도시 분양과 지방 부동산 규제 완화조치로 올해와 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상된다. 이에 따라 뉴딜정책 집행 등을 감안한 민간 제안 사회간접자본(SOC) 투자사업 참여를 적극화하고 대규모 실버단지 개발 등 틈새시장 진출이 유리할 것으로 보인다. 또 주택사업 등에 공격적으로 나서기보다는 현금흐름을 중시하는 위기경영체제 구축이 필요하다. 또 무리한 택지 매입이나 분양 추진 등을 자제하고 수요자를 유인할 수 있는 적극적인 분양 전략 마련이 요구된다.
상시적인 모니터링체제를 구축해 정책과 시장변화에 능동적으로 대처하고 지역별 시장흐름에 기민하게 대응할 수 있는 사업체제 구축이 필요하다. 이 외에도 해외 건설과 지역균형개발사업, 레저와 SOC 등 새로운 틈새사업 진출을 적극 모색하는 것이 유리하다.
▶수요자, 보수적 투자자세 유지해야=경제적 불안요소 외에 입주물량만도 올해(44만8000가구)보다 약 8만가구가 증가한 52만가구에 달할 전망이다. 이 같은 공급과잉과 정부의 투기억제대책이 맞물려 가격하락 압력을 가중시킬 것으로 보인다. 따라서 매매가격은 올해 연간 2% 내외, 내년에는 3~3.5% 정도 하락할 것으로 예상된다. 전세가격 역시 신규 아파트 입주 증가에 따른 공급과잉 지속과 역전세난 확산으로 올해 연평균 3~4%, 내년에는 4~5% 정도 떨어질 것으로 전망된다. 세제 강화로 소형과 대형 평형 매물이 많아지고 역전세난이 지방으로 확산될 것이다. 경기 지역의 전세가격 하락폭이 확대되면서 경기 지역의 매매가격 하락은 서울보다 하락폭이 클 것으로 추측된다. 신규 분양시장이 내년 상반기 최악의 상황이 될 것이나 하반기부터는 다소 나아질 전망. 따라서 연말이나 내년 초 급매물 중심 장세를 이용한 투자가 유리하다. 또 토지시장의 경우 개발예정지역을 중심으로 가격 상승세가 이어져 연간 2~3.5% 이상의 지가 상승률을 기록할 것이다. 따라서 토지 쪽에 관심을 가질 만하다.
장용동 부동산전문기자(ch100@heraldm.com)
