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아파트 값이 하루가 다르게 치솟고 있다는 보도가 연일 매스컴을 떠들게 하고 있지만 직장인들은 남의 일처럼 느껴진다. 월급으로 생활하면서 저축만으로 보금자리를 마련한다는 것이 힘들기 때문이다. 하지만 3월부터 시행되는 ‘모기지론’을 활용하면 ‘내 집 마련의 꿈’을 현실화할 수 있다. 모기지론에 대한 자세한 내용을 담아봤다.
 모기지론(Mortgage Loan)은 직장을 가지고 있는 사람이면 누구나 자신의 집을 소유할 수 있는 기회가 주어지는 제도다. 이런 시스템 덕에 선진국가의 사람들은 오히려 주택 마련에 대한 큰 부담감을 느끼지 않는다. 평생에 걸쳐 저금리로 원금과 이자를 동시에 갚을 능력만 되면 누구나 자기 집을 가질 수 있다. 올 3월부터 국내에서 이 제도가 도입된다. 근로자 서민주택구입자금 대출 제도가 이미 있기 때문에 모기지론과 비교해 자신의 조건에 맞는 상품을 선택할 필요가 있다.
모기지론은 일반적으로 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 20년 이상의 장기주택자금을 대출해주는 제도다. 주택 수요자의 입장에서 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 10년 이상의 기간동안 원금과 이자를 분할하여 상환하면 된다. 연 7% 안팎의 고정금리다. 집값의 20~30%만 가지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈없이 주택 구입이 가능하다는 이점이 있다. 대출한도는 주택담보비율 70% 한도 내에서 최고 2억원까지 빌릴 수 있다. 대출 대상 주택규모는 원칙적으로 제한은 없으나 전용면적 25.7평 이하의 집에 입주하는 사람들에게 우선적으로 지원하게 된다. 또한 시가 6억원을 넘는 고가주택은 대출 대상에서 제외된다.
만 20살 이상의 성인이면 무주택자나 주택 보유자인 경우가 이에 해당된다. 주택 보유자인 경우 6개월 또는 1년 안에 처분한다는 조건으로 이용할 수 있다. 집을 늘려갈 경우 적극 활용할 수 있다. 신용불량자가 아니며 일정한 소득이 있는 경우라면 독신가구주도 이를 이용할 수 있다. 결혼한 부부가 따로따로 모기지론을 받을 수는 없다. 다만 배우자 명의의 주택을 매각하고 해당 모기지론을 상환하는 조건이라면 새로이 모기지론 혜택을 받을 수 있다. 소득에 따른 대출상환 능력을 평가해 모기지론 대출 규모 등을 결정하게 된다.
모기지론의 대출 취급 기준인 월 소득은 대출 신청자가 제시하는 세금 공제 전 연간 소득을 12개월로 나눠 평가한다. 근로 소득자는 근로 소득 원천징수 영수증으로 입증하며 자영업자는 세무서에서 발급하는 소득금액 증명서로 소득을 증명하면 된다. 신고한 소득이 없어 소득 금액증명서 제출이 어려운 경우에는 국민 연금 납부액을 감안하여 소득 수준을 평가할 예정이다. 맞벌이 부부의 경우 배우자의 소득을 합산할 수 있으나 이 경우 소득뿐만 아니라 부채도 합산하게 되며 배우자는 연대 보증을 해야 한다.
모기지론 대출기간 만기에 대해서는 상환 부담 등을 고려해 10년 이상 20년 이하에서 선택할 수 있도록 할 예정이다. 하지만 정부는 만기 20년을 초과하는 모기지론도 개발할 계획이다. 모기지론 대출 업무는 한국주택금융공사에서 직접 하지 않는다. 공사와 협약을 맺은 일반 금융기관에서 취급하게 된다. 시중은행, 새마을 금고, 상호신용금고 등에서 맡게 된다.
모기지론 이용도중 여러 가지 사정으로 만기 전에 대출금을 갚으려 할 경우 대출금을 상환할 수 있다. 모기지론이 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도 상환 수수료 1~2%를 부여할 계획이다.
대출과 동시에 주택에 대한 저당권 설정이 가능한 경우 모기지론을 이용할 수 있다. 이때 차주가 입주하지 않고 임차를 주는 경우에도 모기지론을 사용할 수 있다. 모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중에 그 집을 팔고 다른 집을 사게 된 경우에도 기존 모기지론을 상환하여 신규 모기지론을 이용할 수 있다.
이 제도는 완성된 주택에 저당권을 설정하면서 실행하는 대출로서 아파트는 물론 연립주택, 단독주택, 다세대주택도 이용할 수 있다. 본인 또는 배우자 명의 주택만 가능하며 주택법상 주택이 아닌 건축물은 제외된다. 다가구 주택의 경우 다수의 가구에 임차되는 주택이므로 이들에 대한 임차 보증금을 감안하면 담보가치가 나오지 않을 것으로 여겨져 모기지론 이용이 어렵지 않은가란 의견이 지배적이다. 아파트의 경우 최대비율을 적용해 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있으나 그 외 주택은 아파트보다 낮은 대출 비율을 적용받게 된다.
 대지를 새로 구입해 주택을 신축하는 경우 건물이 완성되지 않았기 때문에 저당권을 설정할 수 없다. 따라서 모기지론 이용이 불가능하다. 건물 준공시점이 지나서야 가능하다. 따라서 이 경우 일단 일반 주택자금 대출을 받았다가 저당권 등기가 가능한 시점에 모기지론을 받아 종전의 대출자금을 상환하는 방식으로 모기지론을 이용해야 한다.
모기지론을 이용할 경우 매매나 증여 등 소유권자로서의 권리 행사에 일체의 제약을 받지 않으며 상속의 경우에도 이와 동일하게 아무런 문제가 발생하지 않는다. 개인의 사정으로 인해 연체가 발생하면 일정한 기간 내에 연체를 정리해야 하고 계속해서 연체가 정리되지 않는 경우에는 경매를 통해 강압적으로 대출금을 갚아야 한다.
LG 경제 연구원 조영무씨는 모기지론 제도의 시행이 가져올 변화를 현실적으로 전달한다. 그는 모기지론 제도가 성공적으로 시행될 경우 부동산시장과 금융시장에 많은 변화를 불러일으킬 것이라 전망하고 있다. 그에 따르면 금융시장 측면에서는 우선 장기채권 부족 현상이 완화되고 투자 대안이 다양해지는 효과가 있을 것으로 예상된다고. 그 동안 국내 채권시장에서는 적립기에 있는 국민연금 등 연기금과 보험사를 중심으로 장기채권에 대한 수요가 급증했지만 공급은 이에 크게 못 미쳐 장기채권 부족 현상이 심화되어 왔다. 그러나 모기지론 제도가 도입되면 모기지론 채권을 기초로 하여 만기 10년 이상의 주택저당채권유동화증권(이하 MBS: Mortgage Backed Security)이 대규모로 시장에 공급되게 된다. 현재 정부는 올해 약 10조원, 향후 5년간 68조원에 달하는 부동산을 담보로 발행하는 주택저당증권인 MBS를 발행할 예정이다.
장기채권 시장의 활성화는 그 동안 장기채권의 부재로 인해 제대로 이루어지지 못했던 금리의 기간구조 형성에도 기여할 것으로 보인다. 모기지론 제도는 은행 등 금융기관이 가계에 장기 주택구입자금을 대출함으로써 발생하는 주택저당채권을 주택금융공사에 매각하면, 주택금융공사는 매입한 모기지론을 기초로 하는 ABS(Asset Backed Security)인 MBS를 발행, 금융기관 등 투자자에게 판매하여 자금을 회수하는 제도이다.
지금까지 은행 등 금융기관에서 판매해 온 주택담보대출이 금융기관의 일반 대출 상품인 반면, 모기지론은 유동화 과정을 통해 금융시장 투자자의 자금을 가계 주택자금으로 제공하고 재회수하는 메커니즘이다. 즉, 주택금융공사에의 매각 및 MBS 발행을 전제로 특정한 조건 하에 이루어지는 장기 주택담보대출이 바로 모기지론이다.
모기지론의 이러한 특성으로부터 모기지론이 성공적으로 도입되고 활성화되기 위한 몇 가지 요건을 도출할 수 있다.
먼저, 은행 등 금융기관의 적극적인 협조가 필요하다. 모기지론 제도의 운영 주체인 주택금융공사의 역할은 금융기관으로부터 모기지론을 매입하고 이를 기초로 MBS를 발행하며 모기지론 및 MBS의 원리금 지급을 보증하는 것이다. 즉, 가계에 대한 모기지론의 판매 창구는 은행 등 금융기관인 것이다. 따라서 모기지론이 늘어나고 MBS가 발행되기 위해서는 적극적으로 가계에 모기지론을 판매하거나 보유중인 주택담보대출을 모기지론으로 전환하는 금융기관의 협조가 필수적이다.
또한, 가계에 가능한 한 낮은 모기지론 금리를 제시함으로써 가계가 주택구입시에 모기지론 활용을 선호하도록 유도해야 한다. 그러나 모기지론은 주택금융공사의 MBS 발행을 통해 조달되는 자금을 바탕으로 이루어지기 때문에 결국 가계에 제시되는 모기지론 금리는 주택금융공사의 MBS 발행 금리에 따라 달라지게 된다. 따라서 위의 요건을 바꾸어 말하면 주택금융공사가 MBS를 가급적 낮은 금리로, 즉 비싼 가격으로 시장에 팔 수 있어야 한다는 것과 마찬가지이다. 이와 함께 모기지론 금리는 MBS 발행금리에 주택금융공사의 채권매입, 신용보증, 유동화 비용을 더한 수준에서 결정된다는 점에서 주택금융공사가 적은 비용으로 금융기관으로부터 대출채권을 매입하고 이를 유동화하며 지급보증을 수행할 수 있어야 한다.
그러나 실제 상황은 그다지 낙관적이지 못하다. 우선 은행 등 금융기관들의 협력을 이끌어내기가 만만치 않아 보인다. 현재 상황에서 은행들이 기존 주택담보대출을 모기지론으로 전환하거나 자체 자금으로 모기지론을 판매한 후, 모기지론을 주택금융공사에 매각하여 유동화시킬 동기가 적기 때문이다.
또한, 은행들이 스스로 조달한 자금을 활용하여 적극적으로 모기지론을 판매할 가능성도 낮아 보인다. 은행 등 모기지론의 판매기관은 모기지론을 판매하고 이를 주택금융공사에 매각할 경우 약 0.5% 수준의 채권관리수수료를 받게 된다. 하지만 현재의 여수신금리 수준 하에서 은행은 자체 자금을 가지고 모기지론을 판매하는 대신 직접 대출로 운용하면 보다 높은 수익을 얻을 수 있다. 이러한 상황을 반영하듯 시중은행들은 지난해 연말 이후 만기 10년 이상의 장기주택담보대출 상품을 대거 출시하고 있다.
이들 상품들은 기존의 주택담보대출이 대부분 3년 이하의 대출 기간에 변동금리형 상품이었던 것과 달리 만기가 길게는 35년에 달하고 금리 및 상환방법도 매우 다양하다. 모기지론의 판매처 또는 공급처 역할을 수행해야 할 은행들이 모기지론과 대체 관계에 있는 상품을 내놓음으로써 주택금융공사의 모기지론과 은행들의 장기주택담보대출상품이 경쟁관계를 형성하는 것은 모기지론 제도 정착을 어렵게 할 수 있다.
모기지론 제도의 성공적인 정착에 있어서 모기지론의 판매 창구 및 공급처 역할을 수행해야 할 금융기관의 협조가 필수적임을 감안하면 모기지론 제도의 도입 단계에서 주택금융공사와 은행들 사이에 경쟁관계가 아닌 협조관계를 형성하기 위한 방안이 요구되고 있다.
다양한 방안 중의 하나로 모기지론 제도의 도입 초기에 주택금융공사가 모기지론 대출용 자금을 직접 은행에 제공하는 방법을 고려해 볼 필요가 있다. 은행이 자기 자금으로 모기지론을 판매할 유인이 적으므로 주택금융공사가 모기지론 대출용 자금을 먼저 은행에 공급하는 것이다. 은행은 이 자금으로 모기지론을 판매한 후 다시 공사에 양도하고 공사는 MBS를 발행하여 은행에 공급되었던 자금을 회수하게 된다.
결과적으로 은행의 초기 자금부담 없이도 가계에 장기 주택구입자금을 공급할 수 있고 은행은 판매 대행 수수료수입을 얻을 수 있으며 채권시장에 상당한 규모의 MBS가 공급됨으로써 MBS 유통시장 형성을 촉진할 수 있다. 일단, MBS 유통시장이 활성화되면 은행들이 기존에 보유하고 있던 주택담보대출을 모기지론으로 전환하여 유동화하더라도 채권시장에서 MBS를 매입하여 재투자할 수 있으므로 기존 주택담보대출의 모기지론 전환도 활성화될 수 있을 것이다.
이러한 방법을 실행하기 위해서는 주택금융공사가 은행에 초기 모기지론 대출용 자금을 가급적 낮은 금리에 충분히 제공할 수 있어야 한다. 그러나 유동화시킬 모기지론이 많지 않고 MBS 발행시장도 활성화되기 전인 제도 도입의 초기 단계에서는 부득이 주택금융공사의 자체 자금 또는 공사채 발행 등을 통해 조달한 외부 자금을 이용해야 할 것으로 보인다. 결국, 주택금융공사의 자기자본이 빠른 시일 내에 추가 확충되어야 할 것으로 보인다. 모기지론이 활성화되는데는 수요자인 국민보다 공급자인 주택금융공사의 은행과의 업무 조율이 더 중요한 셈이다.
모기지론과 근로자 서민 주택 구입자금 비교
항목 - 모기지론, 근로자 서민 주택구입자금
대출자격 - 만20살이상 무주택 또는 1주택자, 연소득 3천만원(상여금 제외)이하
6개월 이상 무주택 근로자
대출한도 - 집값의 70% 이내, 2억원, 집값의 70%이내, 1억원
지원대상 주택 - 제한없음 전용면적 25.7평 이하
이자율 - 연 7% 안팎(고정금리) , 연 6%(변동금리)
상환방법 - 원리금 균등상환(20~30년), 원리금 균등상환(1년거치 19년 상환 또는
3년거치 17년 상환 중 선택가능
소득공제 - 연간 이자액 1천만원 한도, 연간 이자액 1천만원 한도
취급기관 - 시중은행, 새마을금고, 상호신용금고, 국민, 우리은행, 농협
<자료:재정경제부, 건설교통부>
내게 잘 맞는 대출 상품
모기지론의 장점은 대출 한도액이 2억원까지 넉넉하다는 점이다. 그러나 연이율 7% 조건으로 2억원을 대출받을 경우 월 상환 원리금 부담액이 150만원선에 이르러 일반적인 직장인이 이용하기엔 무리수가 따른다.
이와는 대조적으로 근로자 서민 주택 구입 자금은 대출한도는 모기지론보다 작은 1억원이지만 연이율 6%로 부담이 덜하다. 다만 이 대출자금을 이용할 수 있는 기준은 연소득 3천만원 이하다. 하지만 상여금을 제외한 연간 소득액을 기준으로 삼기 때문에 많은 근로자들이 이용할 수 있다. 봉급자의 경우 두 대출 모두 이자로 낸 돈에 대해 연간 1천만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 결론적으로 전용면적 25.7평 이상의 중대형 주택을 구입하길 원하거나 집을 늘려갈 경우 모기지론을 이용하는 게 좋다.
모기지론을 이용할 때 우선적으로 고려해야 할 점은 자신의 월소득이다. 모기지론을 통해 최대 2억원까지 대출을 받으려면 월소득이 최소 400만원 이상이어야 한다. 제도상으로 월소득이 대출 원리금(원금과 이자상환금액)의 3배 이상 되어야 하기 때문이다.
‘닥터 아파트’ 오윤섭 대표가 말하는 모기지론에 대한 3가지 오해
오는 3월 1일 한국주택금융공사 출범에 맞춰 이르면 3월 중순부터 모기지론(장기 주택담보 대출제도)시대를 맞는다. 이에 따라 내 집 마련 수단으로 모기지론에 대한 궁금증이 날로 높아지고 있는 것이 사실이다. 하지만 모기지론을 적극 이용하기 위해서 만만치 않은 걸림돌이 적지 않다는 점을 알아야 한다.
오해1: 집값의 70%, 최고 2억원까지 대출받을 수 있다?
우선 70%는 아파트에만 국한되는 것이다. 다른 단독주택 연립주택 등 주택은 집값의 40~50%선에 결정될 가능성이 높다. 또 70%는 개인의 소득 등을 감안할 때 최우량 고객이 받을 수 있는 최대대출한도이므로 일반인들은 아파트 매입시 대출을 받을 경우 50~60% 선에서 결정될 것이다. 대출금액도 최고 2억원까지 실제로 받는 사람은 드물 것이다.
모기지론 저당권보다 우선 보호되는 전세보증금, 은행 대출금 등 근저당권이 먼저 설정될 경우 대출가능금액에서 차감되기 때문이다. 또 대출규모가 매달 원리금이 월평균 소득의 3분의 1을 넘지 않아야 한다는 점에 고액 대출은 용이하지 않을 듯 하다.
오해2: 서민들의 내집마련이 앞당겨진다?
10년이상 장기 주택담보대출인 모기지론이 도입됨에 따라 내집마련 가능성이 높아진 것은 사실이다. 하지만 매달 원리금이 근로소득원천영수증을 기준으로 3분의 1이 넘을 경우 대출규모에 제한을 받게된다. 따라서 서민이라도 안정적인 소득이 없는 사람의 경우 대출자체에 제한을 받게 돼 있다. 또한 대출금리가 고정금리인 반면 7%대에서 시작하기 때문에 시중 은행 단기 대출과의 금리차이가 커 서민들의 수요를 확대하는데 큰 걸림돌이 될 것으로 예상된다. 특히 월세 등을 사는 저소득층에게는 대출자격에 제한을 받게돼 내집마련에 전혀 도움이 되지 않고 오히려 주거 환경이 악화될 수 있다.
오해3: 모기지론 수요가 크게 는다?
주택시장이 크게 위축된 상황에다 대출금리가 높아 모기지론 수요가 단기간 크게 늘기는 힘든 상황이다. 또 금융기관의 유동화 기피 성향 등도 모기지론 활성화에 걸림돌이 될 것이다.
이중 올해 주택가격전망이 어두운 상황에서 내 집 마련 수요가 위축되고 있어 모기지론을 통한 주택구입수요는 크게 늘 가능성은 매우 낮다.
최근 2∼3년간 주택 가격이 급등하면서 대출규모가 클 수밖에 없는데다 기존 은행권으로부터 이미 장기 주택담보대출을 많이 받았다. 이런 상황에서 주 수요층인 중산층 이하 계층에게 모기지론의 월별 원리금 상환 부담이 더욱 크게 느낄 것이다.
이와 함께 아파트 등을 분양받은 경우에는 원칙적으로 중도금 대출은 받을 수 없다는 점도 수요 확대에 한계가 있을 것이다. 주택의 경우 완공된 후에 저당권 등기가 가능한 시점에 서 이용이 가능하다는 것도 모기지론 이용을 불편하게 만든다. 출처:레이디경향 |
