| 2008년 아파트시장에는 무슨 일이 일어날까? | |||||
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벌써 2007년의 마지막 달인 12월이다.
2007년 아파트시장은 거래량 급감과 매매가 약보합세 등 시장이 위축됐던 한 해라고 볼 수 있다. 각종 부동산 정책에 주택담보대출 규제강화까지 그야말로 숨쉴 틈 없는 규제의 연속이었다.
그렇다면 2008년 아파트시장에는 무슨 일이 있을까?
대선을 앞두고 있어서인지 유난히 내년 시장을 궁금해 하시는 분들이 많은 것 같아 필자가 생각하는 2008년 아파트시장을 정리해봤다.
■ 2008년 서울지역 아파트값 4~5% 상승 예상
닥터아파트가 시세조사를 시작한 2000년도부터 서울지역 연간 매매가 변동률을 살펴보면 △2000년 10.29% △2001년 15.11% △2002년 11.19% △2003년 -2.31% △2004년 -3.63% △2005년 5.17% △2006년 10.18% △2007년 11월까지 1.43%를 기록하고 있다.
(월간 매매가 변동률을 합산한 것으로 실제 연간 매매가 변동률과 차이가 있을 수 있으며, 시세흐름의 지표로 서울지역 매매가 변동률만 언급함) 아파트값은 워낙 외부 경제 흐름과 부동산 정책 영향으로 매매가 변동률의 규칙성을 찾아내는 것이 어렵지만 대략 2~3년을 주기로 상승과 하락을 반복하고 있다.
특히 참여정부 출범 이후를 살펴보면 2003년과 2004년 아파트값이 하락했지만 2005년과 2006년, 특히 2006년에는 11월을 기점으로 거래량도 많아지며 시세가 급등했다. 이후 2007년은 소비자물가상승률(2.4%)에도 못미치는 수준의 약보합세를 나타내고 있다.
이는 계속되는 세금 강화와 담보대출규제, 각종 부동산 정책 시행으로 거래가 동결되면서 나타난 현상으로 2008년에도 상황은 크게 달라지지 않을 것으로 보인다.
물론 새로운 대통령의 색깔에 따라 부동산시장도 영향을 받을 수 있겠지만 이미 대부분의 규제가 법안 통과를 통해 시행되고 있는 마당인데다 대선 후보 어느 누구도 과거의 아파트값 급등을 희망하는 사람은 없기 때문.
그러나 가격 하락을 예상하기에도 쉽지 않다. 매매가는 안정세를 보이고 있지만 거래량이 급감하면서 거래시장이 전혀 움직이지 않는다는 것은 분명 문제가 있다.
이런 문제 해결을 위해 담보대출규제 완화, 1가구 1주택자 세금규제 완화, 서민 대상 공급물량 확대, 재개발 시장 활성화 등이 예상된다.
여기에 2008년에도 교통이나 주거여건이 개선되는 외곽지역의 중소형 아파트는 꾸준한 인기를 끌 것으로 보여 물가상승률을 조금 상회하는 4~5% 수준의 매매가 상승이 예상된다.
■ 후분양제, 분양가 상한제 본격 시행으로 청약 보다는 매매
2008년 부동산시장에 핵심 키워드는 역시 분양가 상한제와 후분양단지 본격 등장 등을 꼽을 수 있다.
이제 민간택지에서도 분양가 상한제가 적용되기 때문에 내년 분양하는 아파트는 모두 전매제한 기간이 강화돼 계약일로부터 최장 10년까지 전매가 제한된다. 그만큼 거래가 자유롭지 못해 청약 보다는 매매를 선호하는 경향이 나타날 것으로 보인다.
여기에 그동안 연기됐던 공공택지내 후분양제가 본격 시행되고, 재건축단지도 80% 공정시 일반 분양되는 물량이 내년 상반기부터 나오기 시작할 것으로 보여 피부로 느껴지는 전매제한 기간은 더 길어질 것으로 예상된다.
분양가 상한제단지의 경우 분양계약일로부터 전매제한기간이 설정돼, 후분양단지는 공사기간이 전매제한 기간에서 생략되기 때문.
청약가점제까지 적용되고 있어 유주택자를 중심으로 청약 보다는 매매를 그중에서도 입주 5년 이하의 새아파트에 대한 수요는 증가할 것으로 생각된다.
■ 이제는 낙후된 지역을 눈여겨 보자
그동안 관심을 끌어온 강남 등 버블세븐지역 등은 당분간 매매가 상승을 기대하기 어려울 것으로 보인다. 규제정책이 여전히 고가 아파트를 타겟으로 할 것이 예상되기 때문.
여기에 정부, 지자체 모두 고른 균형 발전을 내세우고 있어 저렴하고 낙후돼 있어 향후 개발의 손길이 닿는 곳의 매매가가 상승할 것으로 보인다.
서울은 4차 뉴타운 예정지를 포함해 재개발, 뉴타운 지역으로 관심이 꾸준할 것으로 예상되며, 경기지역은 뉴타운지역과 2020 도시기본계획을 통해 발표된 수원시, 용인시, 오산시, 남양주시 일대 개발계획이 있는 지역으로 꾸준한 매수세가 있을 것으로 생각된다.
■ 교통 호재지역은 꾸준한 관심 예상
교통 여건 개선 효과가 가장 높은 지하철의 경우 2008년에는 수도권지역으로 이렇다할만한 노선의 개통계획이 없다.
그러나 2009년에는 지하철9호선을 비롯해 지하철3호선 연장, 경의선복선, 용인경전철 등 많은 노선이 개통될 예정이어서 내년 이들 지역으로는 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다.
지하철9호선 개통호재은 이미 2~3년전 부터 꾸준히 시세에 반영되고 있지만 워낙 황금노선이다 보니 아직 매매가 상승의 여지가 남아있다.
대표적인 곳이 강서구 마곡동, 가양동, 염창동 일대과 영등포구 당산동, 동작구 흑석동 일대를 꼽을 수 있다.
지하철3호선 연장구간은 길이가 짧아 송파구 가락동과 오금동 일대로만 영향을 미칠 것으로 보이며, 용인경전철은 구간~에버랜드 구간으로 구갈지구와 동백지구, 용인시 구시가지 일대 등이 영향을 받을 것으로 예상된다.
경기 북부로는 파주 문산~성산간 경의선 개통이 예정돼 있다. 문산, 금촌, 운정에서 성산을 거쳐 용산까지 연결되는 구간으로 고양 행신, 파주 교하 일대가 수혜지역이다.
이 외에도 2008년에는 수원 광교신도시 등 제2기 신도시 분양이 시작돼 인근 지역 아파트값이 꿈틀거릴 것으로 보이며 오피스텔 전매제한도 예고돼 있어 전매가능한 오피스텔은 반짝 인기가 예상된다.
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