최근 주택시장을 보면 위험하고 불확실하다는 말이 가장 잘 어울리는 시기가 아닌가 생각됩니다. 하지만 침체기든 활황기든 투자에 대한 위험과 불확실성은 언제나 존재하며 완벽하게 극복하는 방법은 없습니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 잘못된 부동산 투자에 대한 망상을 깨트리고 투자의 위험과 불확실성을 줄이고 투자에서 승리하는 가능성을 높이는 방법을 소개합니다.
최근 감명 깊게 읽은 책 중 ‘헤일로 이펙트’(필 로젠츠바이크, 스마트비즈니스)가 있습니다. 기업에 만연된 고성과에 대한 망상을 날카롭게 지적했습니다. 이를 부동산 투자에 대한 망상으로 접목해봤습니다.
▪ 데이터가 후광으로 물들면, 얼마나 많은 자료를 수집했는지 또는 분석방법이 얼마나 정교한지는 중요하지 않다.→ 부동산시장에 대한 각종 통계 수치와 시장 변수를 통한 분석을 아무리 정밀하게 하더라도 틀리는 경우가 대부분이다. 이는 통계 숫자가 투자 심리, 트렌드 등을 반영할 수 없기 때문이다. 또 통계 숫자가 정확하지 않거나 정확하더라도 과거를 말할 뿐 현재와 미래를 말해주지 않기 때문이다.
▪ 성공은 우리가 바라는 만큼 그렇게 오래 지속되지 않는다. 대체로 장기적 성공은 사후적 선택을 바탕으로 한 망상에 불과하다.→ 기업에서 지속적인 성공원칙이 존재하지 않는 것처럼 부동산에서도 투자할 때 마다 항상 성공하는 원칙은 존재하지 않는다. 다만 투자의 실패 가능성을 낮추고 성공 가능성을 높이는 가장 좋은 방법이 가치투자다. 하지만 가치투자도 내재가치가 있는 투자 대상을 고르고 이를 장기 보유해야 하며, 활황기를 매도타이밍으로, 침체기를 매수타이밍으로 잡는데 수반되는 위험과 불확실성을 극복해야 성공할 수 있다.
▪ 성공 기업 중에는 대담한 모험을 시도한 곳도 많지만, 모험을 건 도박이 반드시 성공을 보장하는 경우는 많지 않다.→ 부동산 침체기에 가치투자를 해야 최대의 수익을 올릴 기회를 잡을 수 있다. 하지만 침체기에 과감하게 투자했다고 모두 성공하는 것은 아니다. ‘저지름의 성공학’을 쓰려면 투자 대상에 대한 내재가치를 연구 조사 분석을 통해 정확히 평가해야 하는 전제조건이 따른다.
▪ 성공비결을 탐구하는 작업은 비즈니스 세계에 대해서는 거의 아무것도 밝혀내지 못하며, 연구자에 대해서만 수많은 말을 쏟아낸다. 즉, 확실성에 대한 연구자의 열망 및 희망에 대해서만 무수히 이야기한다. → 부동산으로 돈을 크게 벌 수 있다는 책들이 침체기인 지금도 매달 쏟아져 나오고 있다. 하지만 이런 책 중 99%는 책대로 따라하면 부동산 투자에 성공할 수 있다는 망상에 빠지게 할 뿐이다. 사이비 전문가인 저자가 책 속에서 거짓된 열정(책을 많이 팔고 자기 사업을 성공시키기 위한)을 토해내는 것일 뿐이다. 차라리 부동산 재테크 책 보다는 주식 가치투자 책을 읽는 게 낫다.
이어 현명한 부동산 투자자라면 최대의 수익을 달성하기 위해 다음과 같이 접근해야 합니다.
▪ 훌륭한 전략은 언제나 위험을 수반한다. 자신의 전략이 바보도 실수하지 않을 정도로 완벽하다고 생각한다면 당신 스스로 바보인 셈이다.→ 부동산투자 전략도 마찬가지다. 완벽한 투자 전략은 있을 수 없다. 가장 뛰어난 투자 전략을 실행하고 있다는 워런 버핏도 투자에 실패하기도 한다. 오히려 투자 전략이 완벽하다고 생각할수록 투자는 실패할 가능성이 높다. 투자를 아예 할 수 없을 테니 성공할 기회를 잡지 못한다고 해야 정확한 표현일 것이다.
▪ 실행도 확실하지 않다. 한 기업에서 효과가 있던 관행도 다른 기업에서는 상이한 결과를 초래하기도 한다.→ 전문가들이 말하는 수많은 투자 전략 또는 원칙에 따라 투자하면 성공을 보장한다고 믿는다면 바보다. 당연히 성공할 수도 실패할 수도 있다. 전문가 자신 또는 전문가들이 사례로 든 사람들의 성공사례를 그대로 모방해 성공할 만큼 시장은 단순하지 않다. 성공 확률을 높이려면 자신만의(자신의 성격과 상황에 맞는) 투자 전략을 만들어야 한다.
▪ 운이 중대한 역할을 하는 경우가 많다. 우리가 생각하는 것보다, 성공한 경영자들이 통상적으로 인정하는 것보다 훨씬 큰 역할을 하기도 한다.→ 부동산 투자에도 정말 운이 없는 사람이 있다. 공부하고 저질러도 말이다. 부동산 투자에서는 성격(긍정적, 낙관적, 자제력, 겸손, 경청 등)이 좋아야 운(고수익)도 따라온다고 믿는다.
▪ 부진한 성과가 언제나 경영자의 실수 때문임을 의미하지 않는다. 반대로 훌륭한 성과 역시 항상 경영자들이 현명하게 행동했음을 뜻하지 않는다.→ 부동산 투자에 성공했다고 자만하지 말고, 실패했다고 좌절하지 말라고 해석하면 너무 상투적인가? 높은 투자수익을 올렸다고 현명한 투자를 했다고 장담할 수 없다. 그래서 행복한 자수성가형 부자는 겸손하다. 주변 사람의 도움으로 성공했다고 생각한다.
▪ 독하지만 일단 주사위를 던졌다면 최고의 경영자는 운이 전혀 관계없다는 듯이 행동한다. 그들은 일관성과 집요함으로 무장해 만사를 처리한다. → 바로 가치투자자의 모범적인 행동(실행력)이라고 보면 된다. 선택과 집중을 통해 투자를 실행한 뒤 자제력을 발휘해 장기 보유하는 가치투자를 해야 성공 가능성을 높이는 유일한 방법이다.
‘헤일로 이펙트’의 마지막 문장이다.
“그렇다면 이런 것들이 성공을 보장할까? 물론 아니다. 하지만 나는 그것이 성공 가능성을 높일 것이라 생각하며, 그것이 좀 더 타당한 목표가 될 것이다. 이런 식으로 접근한다면 당신은 열대 섬의 해안가를 서성이며 성공공식을 열심히 실행했는데 왜 화물비행기가 아직 착륙하지 않았는가 하는 의문을 갖지 않을 것이다.”
부동산투자도 100% 성공을 보장하는 방법은 없습니다. 성공 가능성을 높일 수 있을 뿐입니다.
이쯤에서 부자노트 독자들의 반응은 대부분 이럴 것입니다. “그러면 도대체 어떻게 하라는 것인가? 지금까지 가치투자를 하면 돈을 번다고 해놓고...”
이에 대한 답변입니다.
“가치투자야 말로 부동산 투자에서 성공 가능성을 높이는 가장 확실한 방법입니다. 그리고 가치투자를 하더라도 실패할 수도 있겠지만 결국 최후의 승리자가 되려면 반드시 가치투자를 해야 합니다.”
*칼럼니스트 -오윤섭
