| 미분양사태…양도세 인하·대출규제 완화 시급하다 | ||
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미분양ㆍ미입주ㆍ거래 부진 등으로 부동산 시장이 어려움을 겪는 가운데 전문가들은 이 문제를 자칫 잘못 풀면 주택 공급 시스템 자체가 흔들릴 가능성이 크다고 경고하고 나섰다. 특히 분양가 상한제를 피하기 위해 연내 분양물량을 쏟아낸 뒤 미분양이 쌓인 상태에서 추가 공급이 부진하면 2009년께부터 다시 수급 불안이 커질 수 있다는 지적이다. ◆ 규제 피하려다 단기 과잉 공급 = 1997년 말 외환위기가 터진 뒤 주택 공급은 2~3년간 거의 올스톱이었다. 결국 주택 품귀현상이 빚어지면서 집값 급등으로 이어졌다. 다시 건설사들이 물량을 쏟아내기 시작한 게 2001~2003년 사이다. 이때 집을 지을 수 있는 땅은 거의 다 사들여 집을 공급하는 식이었다. 최근 미분양ㆍ미입주가 급증한 것은 과잉 공급된 물량을 시장에서 정리하는 단계에 들어가기 바로 전에 정부 규제가 강해지면서 수요가 위축된 데 따른 것이란 진단이다. 김신조 내외주건 사장은 "분양가 상한제 적용을 피하기 위해 갖고 있던 토지 재고를 모두 시장에 쏟아낸 상태"라며 "그래서 예년보다 공급이 더 몰려 상황을 악화시키고 있다"고 진단했다. 건설업체들이 정부 규제를 피하려고 하는 사이에 단기 공급 과잉이 촉발됐다는 얘기인 셈이다. ◆ 업체들 미분양 축소 보고 = 전문가들 상당수는 10만가구에 육박한다고 발표된 미분양이 실제론 15만가구를 넘어설 것으로 추정하고 있다. 강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 "미분양 주택이 15만가구 이상일 것으로 추정된다"며 "상한제 회피 물량이 계속 늘어 미분양 증가세는 당분간 지속될 것"이라고 말했다. 한광호 시간과공간 사장도 "미분양분 가운데 최소한 30~40%는 공식 라인을 통해 보고되지 않고 있는 듯하다"며 "14만가구가량이 실제 미분양으로 추정된다"고 전했다. 하지만 업계에서 미분양보다 더 심각하게 보는 것은 미입주다. 남희용 주택협회 정책연구실장은 "주택 대출이 까다로워지고 기존 주택이 거래되지 않으면서 미입주로 이어지고 있다"며 "중도금ㆍ잔금이 들어오지 않으면서 건설업계 자금 사정이 악화되는 사례가 많다"고 전했다. ◆ 수급 왜곡 장기화 가능성 = 상한제를 피하기 위한 물량이 연내에 쏟아지면서 서울과 수도권에서만 연말까지 6만가구 이상이 공급될 것으로 전망된다. 김학권 세중코리아 사장은 "상한제 회피 물량으로 내년 상반기까지 미분양 사태가 지속될 가능성이 높다"며 "내년 중반부터는 미분양 소진과 함께 신규 분양도 줄어 시장이 다소 회복될 것"이라고 내다보았다. 하지만 문제는 상한제 회피 물량이 나온 뒤. 당분간 공급이 자취를 감출 것이란 염려가 적지 않다. 김신조 사장은 "업체들은 미분양이 소진될 때까지 견디는 전략을 쓸 것으로 보여 당분간 공급이 급감할 것"이라고 내다보았다. 실제로 공공택지나 민간도시개발사업지를 빼고는 민간에서 주택을 공급할 땅이 없다는 것. 그는 "공공 부문 공급이 40%, 민간 공급이 60%인데 민간의 절반이 사라져 전체 주택 공급량의 30~40%가 줄어들 것으로 보인다"며 "2009년 이후 공급이 없어 수급 불균형이 다시 심각해질 것"이라고 지적했다. ◆ 거래 늘리는 게 시장 정상화 열쇠 = 미분양ㆍ미입주보다 근본적인 문제는 거래가 급감했다는 점. 올 들어 주택 거래량은 2~9월 중 지난해 같은 기간에 비해 24.3% 줄었다. 특히 수도권은 35.2%나 감소했고, 서울 서초ㆍ송파구 등은 50% 넘는 감소세다. 분양가 상한제ㆍ청약가점제 등 제도 변화와 대선 등 변수로 주택 수요자와 매도자가 모두 관망하고 있어서다. 김경환 서강대 교수는 "주택 거래를 활성화시키면 미분양 문제는 다소 해결될 수 있다"며 "대출 한도 40% 규제는 위험관리 차원이라기보다 거래를 막는 수준인 만큼 시급히 완화해야 한다"고 말했다. 김신조 사장도 "지금은 수요가 없는 게 아니라 인위적으로 수요를 정지시켰다 해도 과언이 아니다"며 "지금은 투기수요자뿐만 아니라 실수요자까지 시장에서 움직이기 힘들다"고 전했다. 남희용 실장도 "전매제한을 대폭 풀어 실수요자에게 대출 규제를 완화해줘 거래를 활성화해야 한다"고 말했다. [장종회 기자 / 장박원 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 출처 : [부동산114] 핫뉴스>미분양사태…양도세 인하·대출규제 완화.. /매일경제/2007.11.29 (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7+NATE) |
이응주