전국 미분양 물량이 10만가구에 육박하면서 미분양 사태가 심각합니다. 건설사 모임 회장은 실제 미분양이 정부 발표치보다 2배 많은 18만가구에 달한다고 주장하기도 했습니다. 지나침은 언제나 문제가 됩니다. 미분양 물량이 외환위기 직후 수준까지 치솟았으니 말입니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 참여정부에서 발생한 미분양 사태 원인을 분석하고 과거 국민의 정부의 미분양 해소책을 들여다보겠습니다. 이어 2008년 새 정부가 내놓을 미분양 해소책은 어떤 것이 있을지 예측해보겠습니다.
참여정부의 미분양사태 원인
근본적인 원인은 참여정부 규제정책의 누적효과 때문입니다. 규제정책은 국민의 정부 정권말기인 2002년부터 시작돼 2007년까지 5년간 누적돼 왔습니다. 이로 인해 시장은 미분양사태라는 ‘동맥경화’로 역습한 것입니다.
분양 관련 규제정책 역사를 보면 국민의 정부는 2002년에 9월 분양권 전매 제한을 부활한데 이어 10월부터 재당첨 제한제도 다시 시행했습니다. 또 9월 4일 이후 가입한 청약통장 가입자는 투기과열지구에서 세대주가 아니면 1순위에서 제외했습니다.
참여정부 들어 2003년 10.29대책에 따라 광역시 등 전국 주요 지역이 투기과열지구로 확대 지정되고 재건축 조합원 지위 및 20가구 이상 주상복합 분양권 전매가 제한됨에 따라 전매가 전면 금지됐습니다.
또 2007년 1.11대책에 따라 지난 9월부터(3개월 유예기간 적용) 분양가 상한제 적용 주택의 경우 전매 제한이 민간택지도 분양계약 후 최대 10년간 적용됐습니다. 재당첨 제한도 당첨 후 최대 10년에서 최소 3년간 1~3순위로 청약할 수 없게 됐습니다.
청약가점제 도입으로 2주택 이상 보유자는 투기과열지구에 이어 비투기과열지구에서도 청약 1순위 자격이 사실상 박탈됐습니다.
주택담보대출규제도 강화돼 수도권 투기과열지구는 2006년 11.15대책에 따라 6억원 초과 아파트 총부채상환비율(DTI)이 적용된데 이어 2007년 1.31대책으로 지난 3월부터 DTI가 40%로 일괄 적용되고 있습니다. 담보인정비율(LTV)은 전국 투기과열지구 아파트에서 50%(대출기간 3년 이하)가 적용되고 있습니다.
한편 건설업체들은 재건축 개발이익 및 초과이익 환수, 투기과열지구 확대, 주택담보대출 규제 등 규제가 수도권에 집중되자 지방 주택사업에 적극적으로 나섰습니다. 하지만 2003년 10.29대책 이후 2007년 상반기까지 4년간 규제정책이 전국에 무차별적으로 시행되면서 부산 대구 등 대도시를 중심으로 공급과잉으로 인한 미분양 물량이 2004년부터 3년째 쌓이고 있습니다.
여기에 건설업체들이 분양가 상한제를 피하려고 밀어내기식 분양물량을 지난 8월부터 쏟아낸 것도 크게 작용했습니다. 이 때문에 11월까지 분양승인 신청을 받아 상한제 적용을 받지 않는 단지들의 뒤늦은 분양으로 12월 분양물량이 평년의 2배에 달하는 시장왜곡 현상이 심화되고 있습니다.
국민의 정부 미분양 해소책
1998년 출범한 김대중 국민의 정부는 미분양이 쌓이고 주택건설사업에 어려움을 겪는 건설업체를 위해 참여정부의 규제정책을 능가하는 정반대의 규제완화책(경기부양책)을 4년간 쏟아냈습니다.
30년간 유지되던 분양가 규제를 폐지, 1999년 1월부터 분양가를 전면 자율화했습니다. 이어 1998년 8월부터 2회 중도금 납부 후 허용한 분양권 전매를 1999년 2월부터 계약금만 내면 전매할 수 있게 해 전면 자율화했습니다.
또 1999년 10월 재당첨 제한이 폐지됐고 2000년 3년부터 청약통장 가입이 완전 자유화돼 만 20세 이상이면 누구나 청약예금 또는 부금에 가입, 주택소유에 상관없이 1순위로 청약할 수 있는 1인 1통장시대를 열었습니다.
여기에 미분양 아파트 구입을 지원하기 위한 금융 및 세제 지원이 잇따랐습니다. 신규주택 구입 시 양도소득세를 한시적으로 면제하고 취득세 등록세를 감면해줬습니다.
미분양 주택은 1998년 12월 10만2천가구에서 2002년 12월 2만4천가구로 크게 줄었습니다.
2008년 새 정부의 미분양 해소책은?
참여정부의 규제정책이 미분양 물량을 10년 전 수준으로 늘려놨지만 그렇다고 새 정부가 국민의 정부처럼 일방적으로 경기부양책을 쓸 수 없을 것입니다. 결국 집값 안정에 실패했으니까요.
국민의 정부의 경기부양책으로 1999년부터 전셋값이 급등하기 시작했으며 이어 매매가가 상승했습니다. 저금리 기조로 유동성 자금까지 부동산시장으로 몰리면서 집값은 2001년 급등세로 돌아서 2002년 4년만에 규제정책으로 선회했습니다.
새 정부의 미분양 해소책은 제한적이고 점진적일 수 밖에 없습니다.
해소책으로는 이르면 연내에, 늦어도 2008년 상반기에 지방의 남아있는 투기과열지구가 전면 해제될 것입니다. 2008년 하반기부터 수도권 투기과열지구도 선별적으로 해제될 것입니다.
또 내년에 비투기과열지구의 미분양 아파트 중도금 대출에 대한 DTI 및 LTV 등 대출규제가 완화될 가능성이 높습니다. 이어 과거 국민의 정부처럼 지방부터 전용면적 25.7평 이하 신축주택(미분양주택) 구입자에 대한 취득세 등록세 감면혜택을 한시적으로 시행할 것입니다. 부도 업체가 많아질수록 시행 시기는 앞당겨질 것입니다.
국민의 정부에서 조세특례제한법을 개정, 시행한 신축주택 구입자에 대한 양도세 한시적 면제 또는 감면도 미분양 사태가 악화된다면 2009년에 도입될 가능성이 있습니다.
분양가 상한제가 적용 주택에 대한 전매 제한 규제는 2008년 전면 재검토될 것입니다. 내년 하반기부터 지방 공공택지, 수도권 민간택지, 수도권 공공택지 순으로 단계적으로 완화될 가능성이 높습니다.
나머지 재당첨 제한은 2009년에나 완화될 것이고 청약가점제 및 분양가 상한제, 분양원가 공개는 일러야 2009년 하반기 이후에나 개선될 것입니다.
과거 미분양 역사를 보면 미분양 사태가 2~3년 이상 장기화되면 주택건설업체 부도가 늘고 이어 주택건설이 줄어 주택공급물량이 급감했습니다. 공급물량 급감은 결국 2~3년 후 집값 상승을 가져왔습니다. 1985년과 1998년 미분양 사태는 각각 1988년과 2001년에 3년 이상 집값 급등을 초래했습니다.
따라서 2007년 미분양 사태가 2010년 공급부족으로 인한 집값 상승으로 이어질지 주목해야 합니다. 특히 분양가 상한제는 전매 제한, 주택담보대출 규제, 분양원가 공개와 함께 규제정책의 누적효과로 인해 주택공급을 중단시키는 사태까지 불러올 것입니다.
2008년 새 정부가 집값 안정을 유지하며 내놓을 수 있는 미분양 해소책은 많지 않습니다. 워낙 5년간 지속된 규제정책의 후유증이 깊기 때문입니다.
미분양 물량은 2008년 상반기에 최대에 이르면서 주택시장은 더욱더 불확실해질 것입니다. 과거 불확실할 주택시장에서 가치투자자들은 어떻게 행동했는지를 확인해보세요. 미분양사태에서 최대의 수익을 올린 투자자들은 1년 앞서 투자하고 3년 이상 장기 보유한 사람입니다.
*칼럼니스트 - 오윤섭
