| 부동산 시장, 하반기 흐름과 투자 전망 | ||
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 - 공급 과잉 현상 지속, 대도시 인근 토지․전원주택 등으로 인식 전환 부동산 시장이 좀처럼 회복 기미를 보이지 않고 있다. 정부가 시행한 부동산 상한제와 청약가점제가 부동산 시장을 더욱 움츠리게 하고 있다. 참여정부 시작부터 진행된 지방분권화 정책과 행정수도 이전 정책 등이 초창기 지방 주요 도시, 경기도 일부 지역의 땅값을 올리게 한 원인이 되기도 했지만, 그 후 종합부동산세를 비롯한 다양한 규제들을 발표하면서 투자 조건을 까다롭게 하고, 물량을 확대하면서 현재의 부동산 침체기를 만들게 됐다. 정부의 부동산 정책 본질은 부동산에 깔린 거품을 걷어내고, 부동산 투기를 근절한다는 것이다. 하지만 부동산 침체가 장기화될 조짐이 나타나면서 당장 실거래 양이 줄어들고 건설업체, 시공사 등은 자금 압박을 받고 있다. 아울러 부동산 재테크 투자가 주식, 펀드 등으로의 이동이 가속화되고 있다. 부동산 전문가들은 2007년 하반기 부동산 시장은 정권의 마지막 해라는 측면에서 더욱 강도 높은 제재 정책이 펼쳐질 것으로 예상했다. 또한 대통령 선거 후에도 현재의 부동산 정책이 한동안은 유지될 것으로 관측하고 있다. 올 하반기 부동산 동향 및 전망 서종대 건설교통부 주거복지본부장은 지난 8월 28일 “상반기 집값 안정에 이어 하반기에도 주택시장은 전반적으로 안정세를 지속해 나갈 것으로 전망된다”면서 “하반기 종부세 부과, 주택담보대출 2금융권 확대, 1가구 2주택자에 대한 조건부 대출 규제와 양도세 회피 매물이 시장에 많이 나올 것이고, 분양가 상한제 확대와 청약 가점제로 기존주택 매매가 줄어 수급 양면에서 가격 안정요인이 크기 때문이다”고 말했다. 지역의 경우, 미분양 아파트수가 1만 2천여 가구에 달하며, 올 연말까지 2만여 가구가 될 전망이다. 이런 현상은 대구뿐만 아니라 수도권을 제외한 대부분의 지방 도시에서 나타나는 현상으로 현재 7만여 채, 외환위기 이후 가장 많은 물량이 쌓여있다. (주)써브감정평가법인 이광동 대구경북지사장은 “현재 공급 과잉으로 물량이 많은 상태에서 향후 대규모 신규 물량이 공급되면, 거래 가격과 거래량이 더 떨어질 수밖에 없다”면서 “부동산 금융 제재가 강화되고 정부의 각종 대책이 시행되면서 아파트를 중심으로 한 매매가 떨어져 부동산 하반경직성 현상이 지속될 것이다”고 전망했다. 최근 부동산 정보업체 스피드뱅크가 조사한 결과에 따르면, 올 10월 전국의 일반분양 아파트가 10만 가구에 달할 것으로 나타났다. 이는 2000년 이후 최대 물량으로 9월과 비교해 무려 42.9% 증가한 수치다. 이 같은 초대형 소나기 분양에 대해 전문가들은 9월 초 청약가점제와 추석 연휴 등으로 분양을 연기하는 단지들이 늘었기 때문으로 보고 있다. 이중 서울․수도권 물량이 28.7%(2만 6575가구), 지방이 71.3%(7만 5959가구)로 지방의 공급 과잉 현상은 가속화될 전망이다. 재테크로써의 부동산 가능성 주식, 펀드 등이 활성화되기 전까지 투자로써 가장 인기 있는 상품은 저축과 부동산이었다. 하지만 금융권의 저이율과 부동산 침체는 많은 투자자들의 발길을 돌리게 했다. 하지만 역시 부동산은 투자로써의 매력을 가지고 있다. 지역 투자자들이 계속 서울로 이동하고, 서울의 투자자들은 외국으로 빠져 나가고 있는 것이 이를 보여준다. 앞으로의 부동산 재테크는 기존의 방식과는 다른 획기적인 변화가 요구된다. 현재까지 우리나라의 부동산 투자 흐름은 주택에서 아파트, 분양아파트에서 임대아파트, 임대아파트에서 전원아파트, 토지에서 주택, 주택에서 다시 토지로의 반복적인 순환으로 나타나고 있다. 현재 우리나라의 주택공급률은 108%로 2012년엔 112%로 증가할 전망이다. 오르고 내림의 현상이 주식만큼 예측불가능한 부동산 투자에 있어 전문가들은 기본에 충실하고 획기적인 변화를 시도할 필요가 있다고 한다. 등기 가능한 부동산인지 확인하고 호가가 낮은 매물만 구입하거나 내 집 마련에 의한 대단지로 교통, 환경, 근린시설 등을 복합적으로 고려해야 한다. 경기가 좋을 땐 다소 치밀하지 못해도 어느 정도의 수익이 발생하지만 불경기 때는 수익 발생이 쉽지 않다. 모기지나 임대아파트에 투자하고 남은 돈으로 주 5일 근무에 맞는 토지나 전원주택 투자가 보다 가능성이 높다. 대도시 근접권에 있으며, 유동 인구, 관광객 유치 가능성, 개발 가능성 등을 분석해 낮은 매물 위주로 구입하는 것이 현명하다. (주)써브감정평가법인 이 지사장은 수요과 공급 측면과 정책 변화에 따라 부동산 시장이 달라질 것으로 분석하고 있다. 그는 “아파트에 대한 수요가 일정하게 유지되는 상황을 벗어나 아파트 건설 붐이 최근 몇 년간 급속히 불면서 공급이 비대해질 정도로 많아졌다”면서 “희소성의 가치가 사라지면서 투자 자금이 흘러들어가지 않으면서 매매 가격이 떨어질 것으로 보인다”고 말했다. 또 그는 “부동산도 보통 10년 단위의 흐름 주기가 있으며 아파트에 대한 제재가 어느 때보다 높은 만큼 주택이나 토지 등으로 눈을 돌려 볼 필요가 있다”고 덧붙였다. 이명열 기자 lmrfirm@atjob.co.kr 출처: 주간신문 앳잡 원문: www.atjob.co.kr |
김희라