◎1억원 미만으로 투자하기
1억원 미만의 종잣돈으로 부동산 투자할 때에는 오피스텔이나 재개발 내의 빌라에 관심을 가져보는 것이 좋다. 만약 전세를 안고 집을 마련한다면 두 채도 구입할 수 있어 임대 사업도 가능하다. 임대 사업을 할 경우에는 임대수요가 많은 대학가나 역세권 주변을 위주로 노리는 것이 세입자를 구하기 쉽다.
▶오피스텔 = 오피스텔은 청약 통장이 없이 분양 받을 수 있고, 전매 제한에서도 자유롭다. 또 주거용으로 사용해도 청약가점제에서는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 무주택 기간을 늘릴 수 있는 장점이 있어 최근 인기를 한 몸에 받고 있다.
오피스텔은 수익성 부동산이기 때문에 임대가 수월한 소형을 선택하는 것이 유리하다. 소형은 임대금 부담이 적어 회전속도가 빠른 것이 장점이다. 위치는 교통이 수월한 역세권이나 업무빌딩 밀집지역이 좋다. 임대수요가 풍부하기 때문이다.
오피스텔의 편의성은 크게 교통 주차 편익시설 등으로 나누어 검토해 볼 수 있다. 우선 교통편의성은 대중교통의 편리한 이용여부가 관건이다. 해당 지구중심이나 지역중심으로 얼마나 쉽게 이동할 수 있는지를 알아봐야한다. 주차편의성은 실당 어느 정도의 주차공간을 확보했는가를 확인해야한다. 요즘 분양되는 오피스텔가운데 일부는 전용률을 높이면서 실제로는 주차공간을 대폭 줄인 경우가 있어 조심해야한다.
오피스텔과 원룸은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔은 업무시설과 상업시설이 밀집된 지역이 절대적으로 유리하다. 오피스텔과 원룸의 수요층은 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문에 편의성을 중시한다. 하지만 상권이 형성되더라도 고급 상권이 아닌 지역은 한번 고려해 볼 필요가 있다. 그러한 의미에서 오피스텔의 투자지역은 상당히 제한적일 수밖에 없다.
직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽이나 대학가 주변이라고 한다면 금상첨화. 선릉역 일대 이들 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전을 면치 못하기도 했으나 4월 삼성타운 입주를 앞두고 그동안 적체돼 있던 물량이 모두 동 나는 등 직주근접 주거지로서의 옛 명성을 되찾을 태세다.
대학가 주변도 인기다. 대학가 주변은 대학생과 대학원생 등 고정적인 수요가 있어 매우 안정적이다. 특히 요즘 대학가 주변에는 대학생들을 비롯해 학생과 회사원 등도 합세하면서 유동인구가 극히 늘었다.
▶빌라 = 일부 투자자들 사이에서는 일반 아파트에 비해 빌라는 환금성이 떨어져 투자 상품으로 매력이 없는 것으로 여겨졌다. 최근에는 빌라의 인기가 급상승하고 있다. 빌라 그 자체만으로 메리트가 있어서라기보다는 향후 재개발 및 뉴타운 등의 기대가치로 인한 상승이다.
빌라는 아파트와 같이 규모가 크지 않지만 아파트와 마찬가지로 밀집되어 지어지는 것이 대부분이다. 빌라들이 우후죽순 들어서 있으면 도로 시설이 극히 나빠질 수밖에 없다. 또 시간이 흘러 빌라들이 노후화될 경우에는 개인별로 신축 또는 리모델링을 하는 경우도 많지만 전반적으로 재개발 및 뉴타운 사업을 추진을 하게 된다.
면적별로 투자 포인트도 달리 해야 한다. 소형 빌라 즉 20㎡(6평)이하의 경우에는 해당 지역이 토지거래허가구역으로 묶이더라도 허가를 받지 않아도 거래가 가능하다. 때문에 20㎡이상보다 가격 상승폭이 크다.
반면 큰 면적일수록 향후 큰 평형대를 배정받을 수 있다는 장점이 있다. 특히 추가부담금이 송형보다 작다는 것도 장점이다.
지난 7월 30일에 광명뉴타운재정비촉진지구로 지정된 광명1∼7동, 철산1∼4동 일대는 현재 33㎡미만 대가 현재 3.3㎡당 1천400만~2천만원 정도한다. 싸게 3.3㎡당 1천400만원짜리를 20㎡(6평)를 매입한다고 가정한다면 8천400만원의 투자금이 필요하다. 현재 광명시 일대 전세값이 5천만원 이상하므로 전세를 안고 구입을 한다면 실투자금 3천400만원이 필요하게 된다.
◎1억~3억원으로 투자하기
1억원 이상 3억원 이하의 투자금을 소유하고 있다면 상가(단지 내 상가)나 뉴타운에 투자에 눈을 돌려보는 것도 좋다. 상가는 임대사업으로 적합하다. 3억원 정도면 투자 유망한 뉴타운과 토지에 투자할 수 있어 향후 높은 시세 차익을 기대할 수 있다.
▶뉴타운 = 오는 12월부터 있을 은평뉴타운에 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. 입지 여건이 좋은데다 분양가도 낮아 청약자들의 쏠림현상이 예상된다. 은평뉴타운에 따라 함께 관심이 높아지는 것이 바로 뉴타운이다. 재개발 사업이 한 개의 단일 구역 사업으로 이뤄지는 것이라면 뉴타운은 여러 재개발 구역을 한데 묶어 진행하는 광역단위의 계획적 개발이다. 뉴타운으로 지정, 개발되면 도로 등의 각종 기반시설이 잘 갖춰지고 녹지, 교육, 문화 등이 조화를 이룬 쾌적한 주거지로 거듭나게 된다. 이렇게 뉴타운은 재개발에 비해 규모도 크고 체계적인 사업이기 때문에 재개발구역보다 지분 값 상승이 상당히 크다는 장점이 있다. 예로 재개발은 최고 3.3㎡당 3천만원까지 오른다면 뉴타운은 재개발구역보다 2배 이상인 6천만원이상까지 오른다.
중앙대학교가 인접한 동작구 흑석뉴타운 일대는 다소 지분값이 비싸다. 하지만 한강 조망권과 인근에 재개발 및 뉴타운이 진행되고 있어 향후 더 오를 가능성이 많다. 33㎡대는 3.3㎡당 2천300만~3천700만원 정도하고, 66㎡대는 1천600만~2천500만원 정도한다. 이 일대에서 다소 비싼 값에 매입을 한다고 가정을 해보자. 지분 20㎡(6평)짜리를 3.3㎡당 최고 값인 3천700만원에 매입을 할 경우 2억2천만원 가량이 필요하다. 66㎡대 이상의 지분값은 33㎡보다 3.3㎡당 다소 저렴하다. 하지만 면적이 크기 때문에 초기 투자금은 더 필요하게 된다.
더 높은 수익률을 원하는 투자자라면 아직까지 지정이 되지 않은 그렇지만 향후 지정 가능성이 높은 뉴타운 예상지를 노려보는 것도 좋다. 지난 3차 뉴타운에서 탈락된 지역들이 바로 그곳이다. 3차 뉴타운 탈락지에서 선정 가능성이 높은 지역으로는 용산구 서계․청파동과 강서구 화곡동, 구로구 구로동 등이 있다. 특히 용산구 서계․청파동은 투자 유망한 곳으로 꼽힌다. 3차 뉴타운 선정 시 균형발전촉진지구로 신청해 탈락해 재정비촉진지구 지정이 유력하다. 서울역과 용산 부도심의 중간에 위치해 입지 여건이 좋다. 하지만 이미 많이 오른 상태다. 3.3㎡당 평균 3천500만원을 웃돈다. 입지 여건이 좋기 때문에 앞으로 더 오를 여지가 높다.
▶상가 = 상가는 최근 주 5일 근무제의 덕을 보는 상품 중 하나다. 주5일 근무제로 인해 외식, 쇼핑, 문화, 여행 등에 관심이 높아지면서 상가도 덩달아 덕을 보고 있는 것. 그리고 평생 직장 개념이 사라지면서 향후 퇴직 후 사업 구상에 임대료와 시세 차익까지 기대할 수 있는 상가가 큰 인기를 끌고 있다. 한 때 상가가 ‘황금알을 낳는 거위’로 통할 때는 33㎡(10평) 이하의 상가에서도 수천만원 대의 프리미엄까지 붙을 정도였다.
상가 투자에 성공하려면 우선 상가 유형별로 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 입지 선정은 업종과 연관시키는 것이 기본이다. 업종에 맞는 입지를 정하고 해당 상권의 범위와 최소 점포 크기를 파악해야 한다.
입지 선정을 위해서는 거주지는 물론 역세권과 주택지상권 가운데 발달한 재래시장을 끼고 있는 상권이나 지하철역 주변 상권 등 몇 군데로 압축해 지속적으로 조사하는 것이 좋다. 2단계로 지역 상권을 작성해야 한다. 즉 상권 이용 가구수, 관련 업종 및 경쟁점, 상권의 크기, 가장 중요한 점포 입지조건 등을 파악해 지역의 상권도를 작성하는 것이다.
특히 상가 중에서도 입지 여건이 좋고, 대단지 아파트, 또는 수도권 택지지구의 단지 내 상가가 수익률이 좋다. 테마상가처럼 별도로 유동인구가 필요없이, 배후 수요인 입주민만으로도 수익을 기대할 수 있다.
라온건설은 성북구 정릉동 일대 길음뉴타운 10단지 단지 내 상가를 분양 중에 있다. 3.3㎡당 300만~1800만원대다. 단지 내 상가는 연 평균 7~8%의 수익률을 기대할 수 있다.
◎3억~5억원으로 투자하기
3억원 이상 5억원 미만일 경우에는 재건축 아파트나 토지에 관심을 가져보는 것이 좋다. 잇따른 재건축 아파트 규제로 현재 재건축 아파트 시장은 그다지 밝지 않다. 하지만 앞으로 대선 등으로 재건축 아파트에 대한 규제 완화 기대로 최근 재건축에 대해 관심을 가지는 수요자들이 늘고 있다. 토지 시장 역시 마찬가지다.
▶재건축 아파트 투자하기
자금의 여유가 있는 수요자라면 정부가 아무리 규제를 가하고 있다고 하더라도 강남 입성 목적이든 투자에 목적이든 재건축 아파트에 관심을 가질 수밖에 없다.
재건축 아파트는 2~3년 전만해도 황금알을 낳는 거위라 불리며 조합원과 시공사에게 돈다발을 안겨주는 대박 상품으로 불렸다.
물론 지금은 이중삼중으로 규제에 묶여 인기는 시들해졌지만 여전히 매력 상품인 것은 분명하다. 재건축 아파트는 물론 초기 투자금은 많이 들지만 지금까지 그래왔듯 가격이 오르면 크게 오르고 규제로 인해 떨어지더라도 하락폭이 적기 때문에 투자 유망 상품으로 꼽힌다.
특히 재건축 아파트 수요자라면 강남을 벗어나지 않는 것이 좋다. 재건축 아파트는 강남권에 집중되어 있다. 물론 최근 광역학군제 영향으로 강남의 메리트가 다소 떨어졌지만 강남은 재건축 외에 공급 물량이 한정돼 있기 때문에 재건축 사업을 안할 수가 없다. 또한 기반 시설이 우선적으로 갖춰져 있는 등 입지 여건도 뒷받침 되어 있다는 것도 하나의 장점이다.
강남 중에서도 개포주공1단지가 매력 있다. 개포주공1단지는 지상5층 125개동 규모 5천40가구로 강남구 중에서도 규모가 가장 크다. 2003년 10월에 조합설립인가를 받고 용적률(190%) 상향 문제로 사업이 일시적으로 멈춰 있다. 하지만 가격이 가장 작은 36㎡의 경우도 6억원 이상으로 비싸다.
5억원 미만이라면 강동구 고덕동 주공2단지도 노려볼 만하다. 이 단지 역시 지상5층으로 저층단지이고, 71개동 총2천600가구로 규모가 크다. 2004년 6월에 안전진단을 통과했고, 2006년 9월에 구역지정 신청을 한 상태다. 36㎡의 경우 현재 4억8천만원 가량한다.
재건축 아파트를 투자 시 가장 먼저 고려해야 할 점은 대지지분이다. 즉 층고가 낮은 단지를 말한다. 고층 단지의 경우에는 그만큼 조합원수가 많기 때문에 본인에게 주어지는 대지지분이 극히 적어진다. 향후 개발 용적률에서도 높여 수익을 극대화 할 수 있다.
다음으로 중요한 것은 어느 부동산 상품을 매입할 때와 마찬가지로 입지 여건이다. 재건축 아파트의 성패는 입지 여건에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 똑같은 면적이라도 강남의 재건축 아파트와 경기도권에 있는 재건축 아파트값이 확연히 차이가 나는 것도 입지 여건의 탓 때문이다.
사업 추진 단계도 중요하다. 재건축 사업은 순수 민간 사업이기 때문에 시행 주체인 조합에 의해 이뤄진다. 따라서 조합과 시공사 간의 협의가 원만하지 않을 경우 사업 지연이 예상되기 때문에 사업추진 단계를 조합과 시공사 측에 확인해야 한다.
▶토지 투자하기
토지는 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한 원재료라는 점에서 영원불변의 상품이라고 불린다. 땅덩어리가 작은 우리나라에서는 특히 토지는 매우 중요한 가치다. 극히 제한된 땅에서 아파트며 상가며 지어야 하기 때문에 토지의 희소성은 갈수록 커질 수밖에 없다.
첫째 토지는 도로와 교통이 가장 중요하다. 아무리 경치가 좋고 주위환경이 이름다워도 땅이란 길이 없으면 값이 떨어진다. 길에는 통과도로와 진입도로를 포함한다. 입지와 개발전망이 대단히 중요하다. 입지란 토지의 모양, 향, 경계, 도로의 유무. 경사도, 지질, 주위환경 등을 포함하는 것이다. 토지의 물리적 현황을 알기 위하서는 지적도로 확인해야할 뿐 아니라 반드시 현장답사로 실물을 확인해야 한다. 또 입지는 토지의 주변지역과 자연환경을 포함하는 것으로 주변지역의 개발가능성과 발전 전망을 잘 살펴보아야 정확한 투자가 이루어질 수 있다.
토지에서 유망 지역이라고 한다면 택지지구나 뉴타운 주변지다. 전국이 대규모 택지개발로 인해 토지 수용 보상금으로 인근 지역의 지가 상승이 나타나고 있다. 예로 판교택지개발로 인근 지역의 토지가 급상승했다. 또한 서울시내 26개 뉴타운 지구의 땅값 상승률이 서울시 전체 평균 상승률보다 최대 10배나 높았다. 혁신도시가 들어설 지역의 공시지가가 참여정부 들어 58%나 증가한 것으로 나타났다.
앞으로는 혁신도시 주변지나 행정복합도시 주변지도 노려볼 만하다. 각종 토지거래 규제에 묶여 사실상 거래가 어렵지만 경매시장에서 이들 지역 주변지는 불티난다. 이는 전국 지가 상승률의 두 배를 훨씬 넘는 수준이어서 혁신도시가 지방 땅값 상승을 주도하고 있는 것.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “무리한 자금 계획으로 향후 제값을 받지도 못하고 매입 가격보다 더 낮은 값에 되팔아야 하는 사례도 빈번하다”면서 “투자에 앞서 철저한 자금 계획도 하나의 투자 포인트이기 때문에 꼼꼼히 따져 투자를 해야 나중에 낭패 보지 않는다”고 말한다.
*출처-한경닷컴
