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버블세븐 약세, 강북권.경기외곽지역 강세
- 대출규제로 고가 아파트 매수세 실종

공공택지 분양가 인하, 주택담보대출규제 등을 골자로 한 11.15대책이 발표된 지 1년이 지났다. 11.15대책 발표 후 1.11대책이 연이어 나오며 부동산 시장은 체질이 개선될 만큼 다양한 변화가 있었다.

그 동안 수도권 집값 상승률을 이끈 버블세븐 지역 및 재건축 아파트는 약세를 보였으며 강북지역과 경기 외곽지역의 상승세가 두드러졌다. 또 고가아파트의 매수세가 사라진 반면 중소형의 저가 아파트가 인기를 끈 것도 변화 중의 하나다.

부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)는 11.15대책 발표 전후 1년간 아파트값 상승률을 비교해 본 결과, 인천을 제외한 서울, 신도시, 경기지역이 11.15대책 이후 아파트가격 상승이 이전에 비해 현저히 낮아졌다.

11.15대책 발표 이전 1년 동안(2005년 11월 12일~2006년 11월 11일) 서울, 신도시, 경기 아파트값은 각각 17.09%, 23.08%, 16.36% 올랐으며 발표 이후 1년 간에는(2006년 11월 11일~2007년 11월 10일) 4.66%, 1.23%, 3.55% 상승해 오름폭이 둔해진 것으로 나타났다.

다만 인천이 유일하게 11.15대책 발표 이전 1년 동안 5.41%상승에서 발표 이후 1년 동안 10.44% 올랐다. 인천은 아시안게임 유치, 송도신도시 분양 등 개발호재가 꾸준히 발표됐기 때문이다.

전세가격 역시 매매가격과 비슷한 양상을 보였다. 서울은 11.15대책 이전 1년 동안 7.66% 올랐으며 11.15대책 이후 1년 동안 2.52% 상승해 오름폭이 낮아졌다. 신도시는 7.66%에서 0.86% 상승을 기록했으며 경기 또한 동기간 7.07%에서 2.18% 상승하는 데 그쳤다.

◆ 11.15대책, 버블세븐 및 재건축 아파트값 ‘약발’

11.15대책 이후 아파트값 상승률을 살펴보면 특히 버블세븐지역과 재건축 아파트값 약세가 눈에 띈다.

11.15대책 이전 1년 동안 강남은 31.87%상승했지만 대책 이후 1년 간 1.77% 상승하는데 그쳤다. 11.15대책 발표 시점을 기준으로 이전 1년부터 이후 1년까지 아파트값 상승률만 봤을 때 강남은 30.10%P 내려갔다. 이어 양천구도 28.61% 상승에서 대책 발표 이후 1년 동안 2.02% 하락해 30.63%P 차이를 보였다.

분당과 송파 역시 대책 이후 아파트값이 내림세로 돌아섰다. 분당은 대책 이전 17.04% 상승했다가 이후 0.03% 떨어졌으며 송파는 23.81% 상승에서 2.02% 하락하는 모습을 보였다.

평촌과 용인도 대책 발표 전까지 지속적인 상승세를 펼치다 11.15대책 이후 상승률이 1~2% 선을 유지하는데 그쳤다. 평촌은 대책 이전 30.31% 상승에서 이후 1.04% 상승해 상승률만 봤을 때 29.27%P 내렸다.

재건축 아파트값은 11.15대책 발표 후 더욱더 큰 차이를 보였다. 가장 큰 차이를 보인 곳은 송파구. 11.15대책 이전 1년 동안 송파구 재건축 아파트값은 37.58% 오르는 모습이었지만 대책 이후 1년 동안은 7% 하락한 것으로 나타나 11.15대책 전후 1년간 상승률이 47.58%P 차이를 보였다.

경기도에서는 과천의 하락폭이 깊다. 과천 재건축 아파트값은 11.15대책 이전 21.53% 상승했으나 대책 발표 이후 10.43% 하락해 침체기를 벗어나지 못하고 있다.

과천 별양동 주공6단지 89㎡(27평형)의 11월 9일 현재 시세는 10억~10억5000만원으로 9억5000만원까지 급매물이 나와 있는 상태다. 이는 지난해 11월 16일 11억5000만~12억원 선이었던 것과 비교하면 평균 1억5000만원 가량 내려간 셈이다.

◆ 대책발표 전후 아파트값 상승률, 희비 엇갈려

11.15대책 발표로 수도권 전 지역의 아파트값이 내려간 것은 아니다. 지난해 강세지역은 내림세를 보인 반면 지금까지 집값 상승이 크지 않았던 소외지역에서는 강세가 두드러졌다.

대책 발표 후 1년 동안 서울지역에서 오름폭이 큰 상위 5 곳은 노원구와 강북구, 도봉구, 중랑구, 구로구로 각각 16.46%, 13.94%, 13.61%, 9.81%, 9.19% 올랐다.

반면 지난해 상승폭이 컸던 송파구, 강동구, 양천구는 각각 2.02%, 2.09%, 3.12% 하락해 강북지역과 대조를 이뤘다.

이 같은 원인에는 대출규제로 인한 소형아파트 인기, 강북지역의 리모델링 및 경전철 호재 등이 손꼽힌다.

또 경기지역에서는 대책 발표 이후 1년 동안 의정부가 27.53% 올라 수도권 통틀어 가장 높은 상승세를 보였다. 이어 시흥시가 16.41% 상승했으며 광주시, 양주시, 오산시도 13.48%, 12.87%, 11.17% 올랐다.

경기지역 내에서도 소외지역으로 꼽혔던 의정부와 시흥이 이 같은 상승세를 보인 것은 지하철 개통과 미군부대 이전, 시화멀티테크노밸리 등 대형개발사업 발표가 주변 아파트값 상승을 이끈 것으로 풀이된다.

반면 경기 역시 지난해 상승폭이 컸던 과천, 파주, 군포, 김포 등의 아파트값 상승세가 예전만 못한 것으로 나타났다. 지난해 재건축, 신도시 분양, 고분양가 등의 이유로 상승세가 높았던 이들 지역이 현재 숨 고르기에 들어간 것으로 분석된다.

이처럼 11.15대책 발표 전 후 아파트값 상승세를 봤을 때, 이 대책은 지난해 가을 아파트값 급등세를 잠재운 일등공신이라 할 수 있다. 부동산 담보대출규제 등이 강남권 일대 고가 아파트 매수세를 얼어붙게 했기 때문이다. 더욱이 연이어 발표된 1.11대책은 거래시장 냉각기에 쐐기를 박는 역할을 했다. 따라서 앞으로 부동산 대책이 완화되지 않는 이상 이 같은 거래 침체기는 한동안 지속될 것으로 예상된다.

스피드뱅크 조민이 연구원 (www.speedbank.co.kr)