1. 발등의 불만 생각하지 말고 2년 후까지도 미리 준비하세요. - 요건 주택구입 할 때도 동일합니다
무슨 말인고 하니 전세집 구할 것만 생각하지 마시고 나중에 이사갈 경우까지 미리 염두해 두라는 말입니다.
크게 3가지 내용을 살펴봐야겠죠.
- 교통성 :역세권이거나 교통이 편하다면 전세구하는 사람 많습니다
- 규모 : 아파트라면 대규모단지를 선택하셔야합니다 그래야 집주인이 세입자 빨리 구할수 있습니다.
- 집주인 상황 : 아래에서 설명하겠지만 집주인이 전세도 받고 대출도 받고..이러면 나중에 전세금 제날짜 빼주기 어렵다고 보세요
2. 등기부등본을 꼭 확인
요즘 인터넷의 영향으로 무지 편해졌습니다.
저희 은행직원들 담보대출할 때 등기소 안갑니다.
그냥 인터넷상에서 대법원홈피가서 등기부등본 확인합니다.
네이버에서 검색창에 대법원 인터넷등기소 ( http://www.iros.go.kr) 치면 금방 확인 가능합니다.
등기부등본 열람은 700원, 발급은 800원이면 다됩니다.
이 등기부등본 확인은 매우 중요합니다.
오늘 상담글 하나도 바로 이 등기부등본을 제대로 확인하지 못해서 결국 전세금 날려버린 경우에요.
등기부등본은 크게 3부분으로 나눕니다.
첫번째 장에는 기본적인 내용들..즉 주택에 관한 내용..철골콘크리트구조부터 해서 면적..이런게 나옵니다.
두번째는 [갑구] 로 표시된 부분인에 소유권과 관련되어 있습니다.
이전 소유자가 누구인지 언제 매매되었는지 다 나타납니다. 여기에서 꼭 확인하셔야할 내용 압류나 가압류가 있는지 보세요.
압류나 가압류는 이 갑구에 나타나있습니다.
세번째는 [을구] 인데 이건 근저당설정부분입니다.
즉 해당 주택을 담보로 대출을 받거나 개인간의 채무관게시 담보제공햇다면 여기에 다 나타납니다.
참고로 은행에서 근저당설정은 현재 대출금액의 120%로 설정되어있습니다. 몇 년 전에는 130% 였습니다.
전세권을 설정하게 되면 바로 이 을구에 나타납니다
혹시나 하는 노파심에서 이외에도 주의하셔야할 내용을 언급해드리겠습니다.
- 근저당설정이 과한 경우, 즉 기존대출금이 많은 경우
==> 집주인하고 미리 협상하세요. 분명히 전세금 받으면 이걸로 근저당 해지하라고 계약서에 명시하세요.
그리고 기존 근저당설정 해지된 것을 확인하고 곧장 전세금액이 크다면 전세권설정해버리세요.
그럼 이 집을 담보로 담보대출 받을수도 없고 세입자가 1순위자가 되므로 혹시라도 담보대출받아도 영향받지 않습니다.
- 적어도 집 알아볼 때 미리 확인하고 계약서 쓰기전에 다시 확인하세요.
예전에 일부 비양심적인 집주인의 경우 전세계약서 쓴 그 다음날 잽싸게 가서 은행담보대출 받아서 나중에 분쟁이 일어나는 바람에,
애꿎은 분쟁에 휩쓸려서 은행직원이 애먹었던 적도 있다고 합니다. 돌다리도 두들겨 건너서 나쁠것은 없으니 꼭 확인하세요
- 부동산 업자들의 말은 반만 믿으세요
이유는 설명하지 않아도 알겠죠? 이사람들은 복비만 받으면 끝납니다. 그 다음은 전혀 상관하지 않습니다.
- 되도록이면 집주인 본인과 직접 계약서를 작성한다
가끔 가다보면 대리인이랍시고 부동산업자랑 계약하는 생뚱맞은 분들도 나오더군요 -_-;;
이외에도 종종 배우자니 뭐니해서 대리인이 대신 나서는데 역시 확실하게 해두세요. 꼭 위임장이랑 인감 확인하세요.
적어도 위임인이 대신 계약하러가기전에 미리 확인하시고 인감증명서 한통정도는 미리 확보하세요.
의심스러운 눈으로 보면 인감증명서 위에다가 임대차계약서 인감도장확인용~~!!! 이렇게 쓰면 됩니다.
3. 계약서를 작성할 때 주의사항
- 계약하고자 하는 주소와 정확하게 일치하는지 다시 한번 확인 - 다가구, 다세대 주택은 호수까지 꼭 확인하세요
- 특약사항 최대한 활용
4. 계약완료 후 입주
- 전세권 설정 : 집주인의 양해를 얻어서 하시면 좋습니다.금액이 큰 경우엔 받아두시는 편이 낫습니다.
그리고 나중에 이사가기전에는 전세권해지 해주셔야해요. 안그러면 집주인 애먹습니다.
그런 관계로 집주인이 꺼립니다. 잘해주지않아요 ㅎㅎ 그러니 계약전에 집주인하고 말을 잘해놔야합니다.
- 확정일자 : 동사무소에 가서 전입신고와 동시에 계약서 내밀면 됩니다. 그럼 계약서 뒷면에 확정일자라고 찍어주죠.
이 확정일짜 날짜는 매우 중요합니다. 나중에 문제 발생시에 이 확정일짜 차이로 울고 웃고 합니다.
이 확정일자로 인해서 임차인의 대항력이 달라집니다.
굳이 전세권설정을 하지 않더라도 확정일자를 받아둠으로써 전세권설정과 동일한 효력을 가지게됩니다.
소액전세금이라면 확정일자만 받아도 충분합니다.
임대차보호법에 의해서 수도권은 1600만원, 광역시는 1400, 기타 시군은 1200만원씩 우선 변제를 받게됩니다
(요게 은행 담보대출시에 하는 방공제입니다 ㅎㅎ)
주택임대차보호법에 의해서 아주 막강하게 보호되는 그런 권리입니다.
이외에도 알아두셔야할 것이 주택임대차신용보험이라는 보험이 있습니다.
5. 계약 연장
2년 후 계약만기가 되면 원칙은 재계약서를 다시 작성해야합니다.
하지만 사람이 살다보면 까묵고 넘어갈 수도 있는 법
통상적으로 계약만료 한달 이전에 특별한 연락이 없이 집주인, 세입자 다 넘어가면 만기연장으로 간주하고 1년인가 2년인가 잠재적인 계약연장으로 간주합니다.
나중에 시간되면 요부분은 다시 확인해보세요. 제가 1년인지 2년인지 정확하지가 않은데 제 기억으로는 1년으로 알고 있어요.
- 새로운 계약서 재작성 : 가까운 등기소에 가서 확정일자 받으세요
- 재계약서 작성이 없을 때 확정일자만 받아놓고 전세권설정을 안한 세입자는 주소지 변경을 해서는 안됩니다.
6. 분쟁 발생시
대표적인 경우가 집주인이 전세금을 빼주지 못할 때가 해당되겠죠.
임대차계약이 만료되었는데도 전셋집이 나가지 않는다는 이유로 전세금 반환을 차일피일 미르면 경우에 따라 임차인이 여러 피해를 입을 수 있습니다. 단순 확정일자만 받은 경우는 주소를 옮기면 대항력이 사라지고 경매 신청 권한이 없습니다.
이 경우는 예외적으로 소유자의 동의 없이 전세권 설정을 할 수 있습니다. 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록등본, 거주 사실확인서 등을 준비해 거주지 지방법원에 등기명령 신청서를 제출하면 됩니다. 이렇게 해 놓고 우선 거주지를 옮긴다거나 상황이 여의치 않은 경우 경매를 신청할 수 있습니다.
그리고 이보다 더 사정이 안좋을 때 우체국에서 내용증명을 이용하도록 하세요.
되도록이면 전세금때문에 집주인과 법적 절차까지 가는 것은 세입자에게 불리합니다.
이 내용은 제가 금융분쟁, 상식 자료게시판에 올려놓은 최광석변호사님이 알면힘이되는법이라는 연재시리즈 자료 보세요.
그중에서 이 내용에 대해서 상세하게 법적인 내용들이 나와있습니다.
내용증명은 일종의 증거확보하는 수단이며 그냥 집주인에게 적당한 경고음 주는 효과입니다.
|
|
김현정