5채로 10년간 임대사업후 팔아도 공시가 3억 넘으면 60% 양도세율
Q) 서울에서 현재 거주 중인 집과 임대를 주고 있는 아파트 두 채 등 세 채를 갖고 있습니다.
양도소득세 중과를 피하기 위해 주택임대사업을 하려고 합니다.
5가구 이상 임대하면 10년 후 주택을 팔더라도 50~60%의 양도세를 피할 수 있다고 들었습니다.
A) 동일한 행정구역에서 5가구의 주택으로 10년 이상 임대사업을 하면 됩니다.
단,주택은 국민주택규모(전용 85㎡) 이하면서 공시가격이 3억원 이하이어야 합니다.
시청이나 구청에서 주택임대사업등록을 하고 세무서에 사업자등록을 하면 됩니다.
그런데 종부세를 피하기 위한 요건과 60% 세율의 양도세를 피하기 위한 요건에 약간의 차이가 있습니다.
우선 임대사업지역을 정하는 범위가 다릅니다.
종부세를 피하려면 같은 광역시 또는 도에 주택이 있어야 하지만 양도세 중과를 피하려면 같은 시 또는 군에서 임대업을 해야 합니다.
주택공시가격 3억원도 차이가 있습니다.
종부세를 피하려면 주택임대사업을 시작하는 단계에서 주택의 공시가격이 3억원 이하이면 됩니다.
반면 60% 세율의 양도세를 피하기 위해서는 양도하는 시점에 3억원이 넘지 않아야 합니다.
따라서 향후 주택의 매매 차익까지 기대하고 공시가격의 상승이 기대되는 아파트를 구입하면 10년 뒤 매각할 때는 양도세가 60% 세율로 과세될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.
물론 현행 세법이 10년 후에도 그대로 유지된다는 가정 아래서 적용됩니다.
원종훈 국민은행 PB팀 세무사
김희라