가을, 단풍의 계절이 돌아왔다. 도심을 조금 벗어나면 펼쳐지는 맑은 공기와 햇살이 마음을 설레게 한다.
이왕에 나서는 가을 산행길에 ‘알짜’ 전원주택 분양단지를 둘러보자. 때마침 토지시장 침체로 가격이 주변보다 싼 분양단지가 적지 않다. 잘만 고르면 재테크도 겸할 수 있다.
단지형 전원주택부지를 분양받을 때 주의사항 등을 알아본다.
시장 침체로 싸게 분양하는 곳 적지 않아
단지형 전원주택 부지란 민간업체가 인허가는 물론 기초적인 기반시설까지 조성해 일반에게 분양하는 택지다. 실수요자는 분양계약 즉시 전원주택을 지을 수 있어 한동안 인기가 높았다.
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▲ 최근 극심한 분양 침체를 겪는 업체가 투자비 회수 차원에서 원가
수준에 부지를 분양하는 단지형 전원주택지가 적지 않아 노려볼만 하다.
*사진은 기사 내용과 상관없음. | 하지만 분양대금을 받아 개발비용을 충당하는 영세 개발업자들로 인한 피해사례가 잇따르면서 수요자들의 관심이 시들해졌다. 게다가 정부의 인허가 관련 규제가 까다로워 지면서 최근 단지형 전원주택 공급이 크게 줄고 있다.
업계에 따르면 90년대 말 200여곳에 달하던 수도권과 강원도지역 전원주택 분양 단지 수는 최근 40∼50여개에 그친다. 그나마 ‘전원주택단지 분양’을 명목으로 땅을 쪼개 파는 기획부동산업체도 적지 않아 주의가 필요하다.
OK시골 김경래 사장은 “개발업체가 까다로운 인허가 절차를 대행해줘 편리하지만 함정도 많으니 신중해야 한다”고 조언한다.
주변 임야 등보다 30∼40% 이상 비싸면 이점 없어
단지형 전원주택부지를 고를 땐 먼저 분양가격부터 따져봐야 한다. 단지형 전원주택부지의 분양가는 대부분 주변 시세보다 30∼40% 가량 비싼 게 일반적이다. 원래 땅값에 인허가 대행비용, 개발업체 마진 등이 얹혀지기 때문이다.
단지형 전원주택부지의 분양가가 이보다 더 비싸다면 투자 이점이 떨어지기 때문에 매입에는 신중할 필요가 있다. 최근에는 극심한 분양 침체를 겪는 업체가 원가 수준에 부지를 분양하는 곳도 적지 않아 노려볼 만하다.
두번째는 가급적 토목공사가 완료된 곳을 고르는 게 좋다. 토목공사가 완료된 곳은 대부분 지방자치단체로부터 개발 허가를 받아 비교적 안전하기 때문이다.
하지만 이 경우도 해당 자치단체 확인을 통해 산림훼손이나 농지전용 허가가 정말 났는지 확인할 필요는 있다. 간혹 허가를 받지 않은 채 평지에 필지 경계 석축만 쌓아놓고 쪼개 파는 땅이 있어서다.
확정분할이 난 땅인지 확인해봐야
세번째로 필지 확정 분할이 난 부지인지 체크해봐야 한다. 업체가 편의상 가분할도만 그려놓은 채 땅을 분양하는 사례가 적지 않기 때문이다.
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▲ 분양업자가 단지를 조성해 분양하는 땅은 땅 주인, 건축주와 시공회사,
분양업체가 각각 모두 다를 수 있어 주의가 필요하다. |
확정 분할 여부는 지자체 지적과 등에서 지적도를 발급받아보면 알 수 있다. 이때 확정분할이 났더라도 도로용 부지가 분할되지 않은 상태라면 분양을 받지 말아야 한다.
바둑판처럼 땅만 분할해 놓은 부지는 도로 개설이 어려워 맹지가 되기 때문이다. 도로가 없거나 개설이 불가능한 맹지는 건축법상 전원주택 건축 허가를 받을 수 없다.
네번째는 분양계약서보다 토지매매계약서를 작성하는 것이 안전하다. 간혹 땅주인이 따로 있는 상태에서 개발업체와 분양계약서만 썼다가 낭패를 겪는 사례가 나오기 때문이다. 특히 완공된 단지형 전원주택을 분양받을 때 더 주의해야 한다. 땅 주인, 건축주와 시공회사, 분양업체가 각각 모두 다르면 소유권 이전에 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
허가권 변경은 1회에 그쳐 주의해야
다섯번째로 토지거래허가구역에서 단지형 전원주택부지를 분양받는 것은 가급적 피해야 한다. 이 경우 다른 사람 명의로 허가를 받은 땅을 본인 명의로 바꿔야 하는데 이는 대부분 불법에 해당되기 때문이다.
토지거래허가구역이 아니더라도 이런 ‘수허가권 변경’은 1회에 한정되는 경우가 많아 이를 반드시 따져봐야 한다. 이미 한 차례 허가권 명의변경이 이뤄진 땅은 추가 변경이 어려우니 매입을 피해야 한다는 의미다.
때문에 이미 개발허가를 받은 단지형 전원주택부지를 분양받을 때는 최초 허가서류를 직접 확인하고 관할 시ㆍ군청에 자신의 건축계획이 기존 허가조건에 맞는지를 반드시 알아봐야 한다.
여섯번째는 땅을 분양받고 실제 전원주택을 지을 때 암반 등이 발견돼 공사비 부담이 추가 발생하는 경우를 대비해야 한다. 심지어 암반 때문에 건축 자체가 불가능할 수도 있다. 이 경우 매매 계약서를 작성할 때는 단서조항으로 손해배상의 책임이 누구에게 있는지 명시해두면 된다.
토지거래허가구역에서 제외된 곳이 안전해
단지형 전원주택부지 매입을 고려해 볼한 곳으로는 토지거래허가구역에서 제외된 가평·양평·용인(일부 지역) 등 경기권과 횡성·홍천·평창 등 강원권이다. 최근 분양에 어려움을 겪고 있는 개발업체가 싼값에 부지를 내놓는 사례가 적지 않다.
대경R&D가 강원도 횡성군 안흥면에서 분양 중인 ‘대경파라다이스’ 토목공사가 100% 완료됐고 전필지 확정분할되어 개별,단독등기가 가능하다. 전체 부지면적이 1만6000㎡로 필지별 면적은 825~1650㎡(250~500평)이다. 가격은 토목공사비 포함 3.3㎡당 분양가는 35~37만원이다. 02-597-3336.
전원라이프가 경기도 가평군 대성리에서 분양 중인 청평 전원주택단지도 개발허가를 받은 곳이다. 필지당 면적은 850~1650㎡(300~500평)로 3.3㎡당 분양가는 59만원이다. 031-585-9909.
전원주택 전문업체인 드림컨츄리 한기봉 사장은 “분양업자가 단지를 조성해 분양하는 곳은 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등 권리제한이 있는지 반드시 확인해봐야 안전하다"고 말했다.
| 단지명 |
위치 |
분양면적
(㎡) |
필지별면적
(㎡) |
분양가
(3.3㎡/만원) |
연락처 |
| 뜨락전원마을 |
평창군 봉평면 덕거리 |
1만7820 (5400평) |
442~1,514 (134~459평) |
9~12 |
02- 538-3111 |
| 메밀꽃밸리 |
평창군 대화면 상안미리 |
4,290 (1,300평) |
660~1,650 (200~500평) |
20 |
02- 3424-1821 |
| 흥정계곡마을 |
평창군 봉평면 원길리 |
5,940 (1,800평) |
874~1,049 (265~318평) |
16~20 |
033- 334-6114 |
| 금당계곡마을 |
평창군 봉평면 유포리 |
9,900 (3,000평) |
825~1,234 (250~374평) |
25~30 |
033- 334-5255 |
| 드림홈2007 |
횡성군 안흥면 소사리 |
29,700 (9,000평) |
990~1,650 (300~500평) |
35~37 |
02- 597-3336 |
| 대륙빌리지 |
횡성군 우천면 하궁리 |
9,900 (3,000평) |
732~1,174 (222~356평) |
37 |
02- 6241-1457 |
| 세미와파랑새 |
평창군 봉평면 무이리 |
23,100 (7,000평) |
660(200평) |
20~25 |
02- 562-0053 | |
