| 부동산 핵심 포인트 | ||
| ||
부부 공동명의가 유리한가? 요즘 부동산을 부부가 공동명의로 하는 경우가 늘고 있다. 재산권 행사에서 그간 ‘약자’였던 부인의 위상이 높아지는 데다, 절세 등에서 효과가 크다는 인식이 확산되고 있기 때문이다. 부부 공동명의는 단독명의보다 과연 유리한지, 부부 공동명의 시 유의해야 할 점은 무엇인지에 대해 알아본다. 누진세율이 적용되는 양도세와 상속에서 절세 효과 커 부부 공동명의는 부부가 공동 소유로 소유권 등기하는 것을 뜻한다. 지분은 5대5로 할 수도 있고, 남편이 3 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수 있다. 부동산을 단독명의로 할 때보다 부부 공동명의로 하게 되면 취득세나 보유세, 자녀에 대한 증여 시에 별다른 차이가 없다. 그러나 누진세율이 적용되는 양도소득세에서는 절세 효과가 있으며, 개인별로 과세되는 상속에서는 경우에 따라 상당한 효과가 나타나기도 한다. 예를 들어, 일반과세 대상인 5억 원짜리 아파트(취득가액 2억 원, 4년 보유)를 양도할 때 단독명의일 경우에는 양도세가 8460만 원 가량 나오지만, 5대5 공동명의일 때는 각 3600 만 원 가량이므로 대략 1260만 원 정도 절세 효과가 나타나게 된다. 그러나 2년 미만 보유 와 1가구2주택 이상 중과 대상, 미등기 전매 등에 해당하는 단일세율(40%ㅡ70%)이 적용될 때는 절세 효과가 거의 없다. 신규 취득 시 공동명의가 유리 부부 공동명의는 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리하다. 부부 중 한 사람의 단독명의로 돼 있는 것을 공동명의로 이전하게 되면 증여세와 취등록세 등 추가 비용이 발생하게 되기 때문이다. 한편, 분양 받은 아파트를 공동명의하려는 부부들도 많다. 그러나 수도권과 충청권의 투기과열지구에서는 소유권 등기 경료 시까지 전매가 제한되므로, 공동명의 역시 전매 제한 기간 동안은 할 수 없다. 분양 받은 사람의 명의로 일단 등기를 완료한 후 일부 지분을 배우자 명의로 이전하는 과정을 거치기 때문에 이 경우에도 증여세와 취등록세 등 추가 비용이 발생하게 된다. 만약 분양권 전매가 가능하다면, 이때는 잔금을 치르기 전에 분양회사를 방문해서 분양권을 공동명의해야 한다. 분양권을 공동명의해놓게 되면 잔금을 치른 후 소유권 이전 등기를 할 때 자동으로 공동 등기가 된다. 배우자가 소득 없을 땐 증여세 대상 신규 취득으로 인한 부부 공동명의 시, 부부 모두 소득이 있다면 관계없지만 만약 한 쪽이 소득이 없는 상태라면 증여세 과세를 고려해야 한다. 하지만 배우자 간 증여에서는 10년 간 3억 원까지 공제되므로, 증여가액이 3억 원 이하이면 증여세를 물지 않게 된다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다 해도 남편이 증여세를 물지 않게 되는 것이다. 만일, 10억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다면 남편이 물어야 할 증여세는 3000만 원이 된다. 이럴 때는 아내의 지분을 30%로 하게 되면 증여세를 물지 않아도 된다. 혼인신고 전 공동명의는 비과세 여부 판단 후 결정 결혼은 했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도 공동명의로 주택을 구입하는 사례가 늘고 있다. 하지만 이 경우, 부부 한 쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지를 먼저 헤아려 결정해야 한다. 예를 들어, A양과 P씨는 결혼은 했지만 혼인신고는 하지 않은 상태에서 공동명의로 주택을 구입했다. 그런데 A양은 결혼 전부터 원룸을 보유한 상태였다. 두 사람은 혼인신고 후 A양이 보유하고 있는 원룸을 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알았는데, A양이 1가구2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 된다는 사실을 알고 당황스러워했다. 만일 혼인신고 전 구입한 주택을 공동명의로 하지 않고 P씨 단독명의로 했다면, A양은 비 과세를 받을 수 있었다. 결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 된 경우 혼인 한 날부터 2년 이내에 집 한 채를 팔면 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 이때 혼인한 날이란 혼인신고한 날을 기준으로 한다. 그런데 혼인신고하기 전에 A양은 이미 2주택자가 되었기 때문에 위의 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다. 부부 공동명의는 1가구2주택자인가? 부부 공동으로 명의 이전을 하게 되어도 부부는 1가구1주택자이다. 원래 공동 명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 1채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만, 부부의 공동지분은 합산해서 따지게 된다. 그러나 부부 공동명의 주택 1채와 남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구2주택자가 된다 |
이현주