보다 저렴하게 아파트를 구입할 수 있는 방법으로는 '재건축 아파트 투자'를 들 수 있습니다.그러나 이 또한 자세히 알아보고 현명한 판단아래 투자하셔야 합니다.현재 무분별한 개발에 따른 주거환경 훼손 논란으로 재건축에 대한 각종 규제조치가 강화되면서 재건축 투자에 상당한 주의가 필요하게 되었습니다. 재건축 투자를 할 때 주의할 점에 대해 오늘 저와 함께 살펴 보겠습니다.
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투자시점을 잘 골라야 합니다 |
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재건축은 ① 재건축 추진위 결성 ② 안전진단 ③ 입지, 토목 심의, ④ 시공업체 선정, ⑤ 조합설립 인가, ⑥ 건축심의, ⑦ 사업계획 심의, ⑧ 착공, ⑨ 조합원 분양, ⑩ 일반분양, ⑪ 준공 의 절차로 이루어 집니다. 투자시점은 안전진단을 통과한 지역이나 재건축 시공사 선정전에 투자하는 것이 유리합니다. 시공사가 선정되면 신문에도 나고 사업추진에 대한 공신력을 얻어서 매물은 사라지고 단숨에 가격이 폭등하는 경향이 있습니다. 가능하면 시공사 선정 전에 투자하는 것이 수익률 극대화에 유리합니다. 시세 상승은 재건축 결의시점, 시공사 선정, 조합인가 시점으로 3번 정도 크게 상승합니다. |
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땅의 지분을 살펴서 투자해야 합니다 |
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땅의 지분을 알아보는 방법으로는 용적률을 들 수 있습니다. 용적률이 100% 이하라면 30평 아파트가 땅에 대한 소유권도 30평이라는 말입니다. 요즘 짓는 아파트들은 대개 용적률이 300%가 넘어가므로 30평 아파트라면 땅에 대한 소유권은 10평 밖에 되지 않습니다. 재건축 사업은 결국 땅값 때문이므로 땅의 지분이 넓은 아파트를 사야 하며 용적률이 100% 미만인 아파트를 골라야 합니다. |
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땅값이 비싼 지역 아파트를 골라야 투자수익을 기대할 수 있습니다 |
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땅값 수준은 주변의 아파트 시세를 보면 알 수 있는데 30평 아파트 기준으로는 2억5천 이상 되는 곳이어야 유리합니다. 땅값이 비싸야 재건축 이익이 많기 때문입니다. |
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기존 단지 규모가 3천평 이상 되는 곳을 골라야 합니다 |
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세대수가 적은 1,2동 연립아파트는 피하는 게 좋습니다. 연립아파트는 주변 주택의 일조권 문제 때문에 사업추진이 쉽지 않습니다. 또 세대수가 적으면 사업성이 없어서 별로 투자수익이 높지 않습니다. 재건축은 어디까지나 대지지분을 기준으로 조합원 권리가액을 산정합니다, 대지지분이 넓은 곳은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. |
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땅 모양이 아름다운 아파트를 골라야 합니다 |
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땅 모양이 아름다운 것은 정사각형이나 직사각형이어서 토지 활용도가 높아야 한다는 의미입니다. |
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넓은 도로를 끼고 있는 아파트가 좋습니다 |
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단지 북쪽에 도로가 있으면 사업추진시 주변 아파트 일조권에 영향을 안 주므로 토지 활용도를 높일 수 있습니다. |
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주변에 단독주택단지가 없는 것이 좋습니다 |
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주변에 단독주택 단지가 있는 아파트는 나중에 일조권, 소음, 먼지 등 민원 때문에 사업이 순조롭게 진행되기가 어렵습니다.
또한 시공회사가 유명하고 대형 건설업체라면 이주비를 많이 지급하고, 사업 중단의 위험이 적으며, 아파트 완공 후 가격이 높게 형성되어 유리할 수 있습니다. |
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성장 잠재력을 고려하는 것이 좋습니다. |
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미래에 대규모 단지를 형성할 수 있는지 기반시설이 얼마나 확충될 것인지 등을 고려,
성장 잠재력이 큰 곳을 고른다면 향후 시세상승을 기대 할수 있습니다. 예를들어 강남
지역의 재견축 아파트의 가격이 급등하는 이유는 학원가, 교육, 교통, 쇼핑몰과 같은 기반시설등을 잘 갖추고 있기 때문이라고 볼 수 있습니다. |
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조영애