| 부동산, 막차에 올라타지 마라 | ||
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부동산, 막차에 올라타지 마라 [236] 어제 모 메이저신문의 증권팀장 및 다른 분과 점심을 먹었습니다. 이런 저런 얘기를 하다 최근 자산시장이 들썩이는 현상에 대해서도 이야기가 옮겨갔습니다. 그 팀장이 이러더군요. “도대체 사람들이 무슨 생각으로 주식이나 부동산에 뛰어드는지 모르겠다. 우리도 기사 쓰지만 요즘 개미들 주식이나 부동산에 뛰어드는 것 보면 겁이 난다. 지금 경제 상황이 어떤지도 모르고 그 난리를 치는지? 그래도 주식은 워낙 단기 매매 시장이라 그나마 그럴수도 있겠다 싶은데, 부동산에 들어가는 사람들은 도대체 무슨 계산하고 들어가는 줄 모르겠다. 지금이 외환위기 직후와 같은 상황이 전개될 거라고 착각하는 것 같은데, (사람들이) 미쳤다, 미쳤어.”라고 하더군요.
왜 그런 얘기를 기사로 안 쓰느냐고 했더니, 경고하는 기사를 몇 번 썼다고는 하더군요. 저는 신문을 거의 안 보기 때문에, 특히 그 신문은 1면 읽어본지도 거의 1년 가까이 되기 때문에 보도가 어땠는지는 잘 모르겠습니다. 다만, 그 팀장이 속한 신문도 사람들에게 헛바람 불어넣은데 일조했을 거라는 게 제 생각이지만, 그래도 내놓고 말은 안 했습니다.
제가 이 말을 전하는 이유는 경고하기 위해서입니다. 지금 부동산시장에 들어가면, 막차 타는 것입니다. 지금 군소 경제신문들을 중심으로 엉터리 보도들이 난무하고 다음에서도 그런 엉터리 기사들을 매일 걸어대니(요즘 부동산 뉴스 걸어대는 것 보면 다음의 경제뉴스 편집자들도 정말 큰 문제입니다.) 마치 지금 집값 오르는 것이 마치 대세인 양 착각하고 있는 분들이 많습니다.
지속된 저금리 기조와 원리금 상환 만기 연장으로 버틸 힘을 얻은 잠재 매도자들이 정부와 엉터리 언론의 각종 투기 선동책으로 집값이 일시 반등한 것 사실입니다. 그런데 이제 다시 내려갈 조짐을 보이고 있습니다. 2000년대 수도권의 집값 상승-하락 패턴을 보면 용머리에 해당하는 강남 집값이 오른 뒤 점점 여타 지역으로 올랐다가, 다시 같은 순서로 용머리부터 떨어져 다시 떨어지는 현상을 보입니다. 좀더 지켜봐야 하겠지만, 강남 재건축은 확실히 매수세가 따라 붙지 않으면서 호가가 계속 빠지고 매매가도 떨어졌습니다. (http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20090518017003 ‘서울·신도시 아파트값 상승세 꺾여’ 기사 참조 ) 다른 지역의 상승세도 한 풀 꺾이면서 이제 다시 집값이 떨어지는 패턴을 보일 가능성이 높습니다. 벌써 집값 상승-하락의 선행지표라고 할 수 있는 경매 낙찰율이 다시 떨어지고 있습니다. (http://www.asiae.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=2009051910251153188 강남 '경매 매각가율' 하락.. 분당 상승세도 '움찔' 기사 참조)
그리고 많은 분들이 잘 모르는데, 지난해 경기 남부 시장을 얼어붙게 했던 ‘입주 물량’의 70% 가량이 올 하반기에 몰려 있습니다. 올 상반기에는 입주 물량이 적은데다 정부의 투기 조장책과 성급한 경기 회복 기대감으로 헛바람이 들어 부동산 가격이 일시 반등한 것입니다. 하지만 하반기에 대규모 입주물량 폭탄이 쏟아지면 다시 역전세난과 집값 하락이 재현될 가능성이 높습니다. 그리고 본격적인 입주물량 폭탄은 내년에 터집니다. 아래 <도표>를 보시면 수도권의 주택 건설(인허가)실적은 2007년에 30만호를 넘었습니다. 분양가상한제를 앞두고 밀어내기 분양한 물량들이 2007년 하반기에 대거 몰리면서 빚어진 현상입니다. 이 분양 물량들의 입주물량은 대부분 내년에 도래합니다. 2000년대 초반과 같은 부동산 활황기이면 모를까 지금 같은 침체기에 이 정도 물량을 받아줄 수 있을까요?
멀리 갈 것도 없이 올해 하반기부터 물량폭탄이 터집니다. 올 7월 논현지구의 한화물량 1·622가구, 1298가구를 포함해 내년까지 1만 2000여가구가 입주합니다. 내년에는 송도에서 2008가구, 청라에서 7957가구가 들어섭니다. 인천 시내에서도 올해 10월 중구 운남동에서 1022가구, 서구 신현동에서 2966가구가 입주합니다. 이렇게 물량폭탄이 이어지는 가운데 분양물량도 계속 증가합니다. 내년 신규 분양 물량은 3만310가구에 이릅니다. 이뿐인가요? 한강신도시와 검단신도 등 서울에서 더 가까운 신도시에서도 신규공급이 넘쳐납니다. 이런 추세가 향후 계속될 텐데 인천 집값이 오를 수 있을까요? 지금 인천 청라에서 분양받은 분들은 정부의 투기 조장책에 힘입어 ‘피’만 챙기고 빠져나오겠다는 사람이 대부분입니다. 인천경제특별구역이라고 하지만 아파트 개발말고 진척된 사업이 없는데 얼마나 많은 사람들이 거기에서 실수요자로 살겠습니까? 그런데 앞서 말한 물량 폭탄 때문에 아마 이들은 ‘피’를 챙기기는커녕 ‘피박’ 쓸 가능성이 높습니다. 미분양물량에 대해 말씀드릴까요? 며칠 전 발표한 국토해양부 자료를 보면 미분양 물량이 사상 최고치를 다시 기록한 것을 아실 겁니다. 경기도에서만 약 3500호 이상 늘었습니다. 건설업체들이 양도세 감면 혜택을 받기 위해 미분양 물량으로 신고한 물량이 나온 것입니다. 제가 한 건설업체 임원한테 들은 얘기로는 지금 공식 미분양 물량의 70~80%를 감춰놓고 신고하지 않고 있다고 합니다. 미분양이 늘어나면 공급과잉이어서 집값과 분양가를 낮추면 되는데 그렇게 하지 않고 아직도 사람들에게 투기바람을 잔뜩 집어넣어 어떻게든 부동산 폭탄을 떠넘기려 하는 것입니다. 정부가 1만 3000호 가량 미분양 물량을 매입해주고, 대규모 공공토건사업으로 유동성을 지급해주는 것에 기대 그렇게 대국민 사기극을 벌이고 있는 것입니다. 하지만 이런 식으로는 절대 비공식 물량까지 25만호에 이르는 미분양물량을 해소하지 못합니다. 아마 현재 상태 미분양 물량을 해소하는 데만 4~5년 이상 걸릴 겁니다. 그런데 이게 해소가 될까요? 위에서도 말씀드렸지만, 엄청난 규모의 입주물량 폭탄이 2010년부터 본격화됩니다. 각종 제 2기 신도시 물량도 2010년, 2011년부터 본격적으로 쏟아집니다. 서울과 경기도의 뉴타운 지역 물량도 2010년 이후 본격화됩니다. 지금은 뉴타운 지역에서 기존 주택, 특히 중소형 주택들을 대거 밀어내니 오히려 주거공급을 줄이는 효과를 나타내지만, 2011년이 넘어가면 그때는 중대형 위주의 아파트 공급 폭탄으로 돌아옵니다. 2010년대 주택시장에서는 만성적인 공급 과잉 상태가 됩니다. 미분양은 줄기는커녕 계속 늘어날 가능성이 높습니다. 그런데도 아직 언론에서는 주택건설(인허가)실적이 줄어 2~3년 후 집값이 뛸 것이라는 얘기밖에 안 나오죠? 아이러니하지만 거의 같은 시기에 주택착공 면적이 늘었다는 기사는 보셨나요? (http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2009051110087010224&outlink=1 ‘3월 주거용 건물 착공, 1년 새 80% 증가’ 기사 참조) 주택건설실적이 통계상으로 안 좋은 것은 건설업체들이 주택경기가 좀 풀리면 분양하려고 유보하고 있었던 것입니다. 그러다가 버블세븐이 들썩거리고 인천 청라에서 분양 바람을 일으키는데 성공하니까 당장 이 달 수도권 분양 물량이 2만가구에 육박하고 있습니다. 주택경기가 얼어붙는다고 해서 건설업체들이 분양 안 하고 주택 안 지을 수 있을까요? 지금 엄청난 미분양으로 자금난에 시달리고 있지만, 걔네들은 어떤 식으로든 분양해서 자금 돌려막기를 할 수밖에 없는 형편입니다. 분양수입이 없이 각 건설업체들이 사놓은 2~3년치 주택을 지을 수 있는 땅들을 금융비용만 계속 지출하면서 놀릴 수 있을까요? 물론 그 중 일부는 토공이나 다른 건설업체에 팔아넘기거나 지연시킬 수 있겠지만, 얼마나 그런 식으로 버틸 수 있을까요? 결국 주택을 계속 쏟아낼 수밖에 없습니다.
그런데 정부가 시장 흐름에 맡겨 외환위기 이후 3.5배 가량 늘어난 건설업체들이 구조조정되도록 했으면 그나만 주택 공급이 좀 줄어들 겁니다. 그런데 정부가 대대적 부양책을 동원해 구조조정을 사실상 막고 있습니다. 정부가 말로는 ‘구조조정’을 떠들어대지만, '버티면 결국 정부가 도와준다'는 것을 경험한 건설업체들이 자발적으로 구조조정할까요? 최대한 버틸 수 있는 데까지 버틸 겁니다. 그러면서 상당수 기업들이 좀비기업으로 ‘정부 재정 호흡기’로 연명하며 주택사업을 벌이겠죠? 그러면서 공급 초과로 결국 덤핑경쟁이 벌어지고 분양가가 지속적으로 떨어질 것입니다.( http://www.edaily.co.kr/News/FundEstate/NewsRead.asp?sub_cd=HE21&newsid=01584246589690888&clkcode=&DirCode=00603&OutLnkChk=Y, ‘미분양 아파트 분양가 인하 도미노’ 기사 참조. 아직 초기 단계일뿐 앞으로 이런 상황은 더욱 확대되고 분양가 인하폭도 커질 것입니다.) 결국 건설업계 전반이 서서히 공멸로 치닫고 점점 깊은 침체의 늪으로 빠질 가능성이 높습니다. 인구, 가구가 줄고, 그 가구의 소득이 줄고, 집값은 계속 떨어지는데 투기바람도 못 일으킵니다. 그렇게 침체의 늪으로 빠져들면 결국 수면 아래에서 계속 건설업계와 가계의 부실 채권이 늘어나 금융권도 위태로워질 수 있습니다. 1990년대 일본이 걸어갔던 길과 매우 유사합니다.
현 정부가 이 같은 길을 피할 수 있기를 바라지만, ‘강부자정권’ ‘건설족정부’인 현 정부는 자신들 임기내에 경제적 충격을 최소화하기 위해 장기 침체의 길로 한국경제를 몰아넣고 있습니다.
글이 길어졌네요. 오늘 글은 공급물량에 초점을 맞춰 제가 설명드렸지만, 제가 그동안 죽 쓴 글들을 보면 매우 구체적이고 치밀한 근거를 갖고 있다는 점을 아실 겁니다. 오늘 말씀드리고 싶은 글의 요지는 이것입니다. ‘부동산 막차에 올라타지 마라. 막차에 올라타는 순간 앞에 펼쳐진 것은 굉장히 긴 내리막길뿐이다’라는 것입니다. 물론 경우에 따라 이 같은 부동산 미니 버블이 조금 더 지속될 수 있을지는 모르지만, 결코 집값이 장기침체로 가는 대세는 바꾸지 못할 것입니다. 더구나 앞에 언급한 증권팀장 말대로 부동산이 주식도 아니고 단기 매매를 할 수 없는 것이라면 조금만 긴 호흡을 가집시오. 부동산 투자로 한 몫 챙기고 싶으신 분들은 알아서 하십시오. 깨지고 박터져도 그 분들 책임이니까요. 저는 그런 분들을 염두에 두고 글을 쓰지 않습니다. 그런 분들은 그런 분들의 구미에 딱 맞는 선동꾼들이 널려 있으니까요. 다만 정말 가족들과 오손도손 살아갈 집 한 칸 장만을 생각하시는 분은 조금만 더 인내심을 발휘하십시오. 앞으로 집을 싸게 살 수 있는 기회는 얼마든지 옵니다. 아직도 정신 못 차리고 국민들에게 투기바람을 일으켜 분양하려는 건설업체와 이들이 주는 분양광고물량에 눈이 뒤집어진 신문 보도에 절대 휘둘리지 마십시오. 큰 낭패 보실 수 있습니다.
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